Ответчиком в данном деле выступала некая коммерческая структура, которой принадлежит здание с мансардой раздора. Именно поэтому дело рассматривал арбитражный суд. Иск подали чиновники. Они сослались на техническую документацию 2003 года, согласно которой изначально общая площадь здания составляла 1282,1 кв. м. В последующем площадь здания увеличилась до 1627,1 кв. м за счет возведения без разрешительной и проектной документации спорной мансарды. При этом в здании в момент продажи отсутствовал чердак, утверждали истцы, ссылаясь на старые документы.

В свою очередь компания в свою защиту представила документы (поэтажный план, экспликация и письма БТИ), подтверждающие изменение площади в результате проведения в 2010 г. инвентаризации и выявления в общей площади здания ранее не учтенной площади чердака, на месте которого в последующем была возведена мансарда. Иными словами, чердак все-таки в доме был, просто он каким-то образом оказался в невидимой (с юридической точки зрения) зоне. Но юристы смогли в суде доказать, что чердак, образно говоря, не свалился на здание из ниоткуда, он был в изначальных планах строителей.

"В дополнение к документам БТИ нами было также акцентировано внимание суда на архивных документах советского периода: разрешение на производство работ, генеральный план участка и чертежи 1950 г., которые предусматривали строительство чердака в составе здания", - рассказал "РГ" кандидат юридических наук, руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре" Рашид Гитинов, участвовавший в процессе.

По его словам, из назначенных судом и проведенных Российским федеральным центром судебных экспертиз при Минюсте РФ первоначальной и повторной судебных строительно-технических экспертиз следовало, что спорная мансарда соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, за исключением отсутствия разрешительной и проектной документации. При проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических норм и правил не допущены, помещения мансарды не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

"При этом суд поддержал позицию Общества, ссылавшегося на позицию Пленума ВС РФ, согласно которой при решении спора о сносе самовольной постройки следует соблюдать принцип пропорциональности допущенного нарушения и его соразмерности для применения крайней меры государственного вмешательства для сноса объекта, а также недопустимости дисбаланса между публичным и частным интересами, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, если судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения", - рассказывает Рашид Гитинов.

Ключевым аргументом в пользу Общества, по его мнению, послужило представленное суду заключение пожарного специалиста в виде расчета индивидуального пожарного риска о допустимости несущественных отступлений на спорном объекте от пожарных нормативов и требований. Как подчеркивает собеседник "РГ", в каждом конкретном споре важно учитывать, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

"Принятое судом решение является важным очередным прецедентом в формировании судебной практики в части принятия в качестве допустимого ключевого доказательства расчета индивидуального пожарного риска при разрешении вопроса об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольно возведенной постройки с незначительными отступлениями от пожарных требований, поскольку в судебной практике достаточно редко встречаются споры, в которых ответчиками представляются аналогичные внесудебные пожарные расчеты. Например, в практике Арбитражного суда г. Москвы таких споров не наберется и 2-3", - говорит Рашид Гитинов.

В целом, продолжает он, достаточно распространенная практика судебных споров о самовольных постройках показывает, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимость не показатель отсутствия рисков, несмотря на возмездное приобретение объектов по гражданско-правовым договорам. "В этой связи обязательно следует проверять предысторию строительства объекта и наличие разрешительной и проектной/рабочей документации, - говорит Рашид Гитинов. - В случае отсутствия такой документации следует провести строительный и пожарный аудит с привлечением специалистов, которые укажут на имеющиеся и необходимые к устранению нарушения строительных, пожарных и иных норм и правил, в том числе для исключения угрозы жизни и здоровью граждан. Именно последние два требования являются отправной точкой в защите права собственности на объект недвижимости, несмотря на отсутствие разрешительной или проектной/рабочей документации".

При этом важно всегда помнить: наличие даже всех необходимых документов - это только половина победы в споре, а грамотный и квалифицированный представитель в суде - это важная составляющая второй половины победы, поскольку юридически значимые обстоятельства спора определяет не только суд, но и участники спора, а какие доказательства будут отвечать принципам относимости, допустимости, достоверности и объективности - это задача и забота судебного представителя.