8967-809-53-28
В моем блокноте
Даже после положительного ответа условия могут уточняться. На решение влияют подтвержденный доход, действующие кредиты и кредитные карты, требования конкретной ипотечной программы, выбранный объект и документы по сделке.
Какие виды дохода примет выбранный банк.
Какие действующие обязательства учитываются при расчете.
Подходит ли квартира под конкретную ипотечную программу.
Какие документы потребуются от заемщика и по объекту.
Какова полная структура расходов по сделке и страхованию.
В «Союзе Застройщиков» мы сталкиваемся с ситуациями, когда после онлайн-одобрения клиент выбирает квартиру, а на следующем этапе получает дополнительные запросы банка. Поэтому до бронирования объекта мы рекомендуем сверить параметры заемщика, программы и недвижимости. Это снижает риск потерять время на вариант, который не подходит под требования конкретного банка.
Онлайн-одобрение означает, что ипотеку точно выдадут?
Нет. Окончательное решение зависит от проверки документов, финансовой нагрузки, выбранной программы и объекта.
Может ли кредитная карта повлиять на ипотеку?
Да. Действующие кредитные обязательства могут учитываться при оценке долговой нагрузки.
Нужно ли подтверждать доход?
Требования зависят от банка и программы. Формат подтверждения лучше уточнить до подачи заявки.
Можно ли сначала выбрать квартиру, а потом разбираться с ипотекой?
Можно, но безопаснее заранее проверить финансовые параметры и требования банка, чтобы выбранный объект соответствовал условиям кредитования.
Что делает «Союз Застройщиков»?
Помогает сопоставить условия банков и объекта, подготовиться к подаче документов и заранее увидеть возможные ограничения. Решение о выдаче кредита принимает банк.
Главная задача перед покупкой — не просто получить положительный ответ в приложении банка, а проверить всю связку: заемщик → доход → долговая нагрузка → ипотечная программа → объект → расходы по сделке.
В своих соцсетях она поведала «историю нашего забора», суть которой выразила фразой «Закон, оказывается, может меняться, но мы об этом узнаем лишь потом...»
Она рассказала, что участок в районе реки Саратовки они с супругом купили уже с забором. Берег же оставался общей зоной, на которую Кочелаевы никогда не посягали, но содержали в порядке - убирали камыш, стригли траву, ставили лавочки.
Далее г-жа Кочелаева отмечает, что летом 2022 года узнали о внезапной продаже участка на этом берегу, «хотя это общественная часть». Здесь, по ее словам, собирались открыть лодочную станцию. Ранее территория считалась общественной, но теперь закон, отметила блогер, изменился. С большим трудом семья нашла деньги, чтобы выкупить участок «дабы сохранить выход к реке». Отмерив положенные по закону метры Кочелаевы перенесли забор, а блогер заодно запустила мастер-класс по обустройству участка с нуля. Сюда завели коммуникации, высадили растения и участок «стал неотъемлемой частью» сада.
В тексте под ним она поясняет, что изначально семья купила участок в 15 соток, а береговая линия перед ним была 50 метров. Покупая второй участок ближе к берегу, супруги продали квартиру и два года жили у родителей, строя дом. Причем Лариса подчеркивает, что «это уже второй случай, когда нас поставили перед фактом и вынудили купить еще землю».
Отмерив положенные метры, Кочелаевы про запас оставили за забором дополнительные 5 метров, причем делалось это с участием геодезистов и с ориентиром на береговую линию, которая была в документах.
Однако в декабре 2025 года администрация подала в суд на супруга Ларисы, требуя снести забор и беседку, при том, что остальные дома на берегу «стоят практически в воде и ничего».
- Мы чистили берег, стригли траву , расчищали своими силами пляж, высадили небольшой цветник, и никогда никому не запрещали сидеть на маминой скамеечке! Спокойно убирая мусор после посиделок отдыхающих. Но у нас есть сосед справа. Он менее дружелюбный и постоянно гонял детей и рыбаков, ругаясь со всеми. Засадил все проходы шиповником. Конечно, народ ополчился и… написал на него заявление в прокуратуру! И вдруг оказалось, что береговая линия волшебным образом перенесена! - констатировала г-жа Кочелаева.
По ее информации, «в 2022 году по заказу государства одна организация (кстати, из Волгограда, не местная), сделала новые замеры всей береговой линии бассейна Волги», причем, по ее мнению, сделали это «вручную по картам, »плюс- минус километр«.
- И тут оказалось, что у нас река идет почти у курятника - то есть весь этот участок стоит в воде! А дома на том берегу, стоящие на воде, имеют перед собой 25 м берега! В общем, линию сместили! И когда администрация по запросу граждан пришла проверить соседа, то и наш забор, конечно, бросился в глаза, а беседка стала постройкой, которую нельзя строить на береговой линии. И в таком же состоянии оказались тысячи участков на всем побережье. В общем, конечно, соседи не хотели нас подставлять! Многие подходят, любуются цветами, говорят спасибо! - отмечает блогер.
О суде с администрацией семья узнала поздно, попав лишь на третье заседание. На котором и было оглашено решение: убрать все в течение 30 дней. За каждый день просрочки полагалась неустойка в 5 тысяч рублей.
- В конце 2025 году такие суды перенесли из гражданской юрисдикции в государственную. И теперь нужно доказать государству, что оно не право, что его заказ по измерению береговой линии неверен. Сами понимаете, дело не простое и не быстрое! И таких прецедентов пока нет с начала года, - поясняет Лариса Кочелаева.
Блогер уточнила, что «пока дело на паузе», но дабы не попасть на штрафы семья перенесла и забор и беседку, оставив за забором все растения, систему полива, дорогую мульчу из коры, а также уже готовые дорожки с камнем.
- Я успокаиваю себя тем, что когда-то мечтала сделать общественный парк для людей. Будем считать, что моя мечта, пусть и частично, но сбылась, - заключила Лариса в своем видео. - Пока, а может и навсегда, это теперь небольшой, на 6 соток, общественный парк с розариями, полем лаванды, эксклюзивными гортензиями и даже глицинией! Пусть так и будет!
БВ обнаружил несколько судов с участием индивидуального предпринимателя Андрея Кочелаева. Иск к нему в арбитраж в сентябре прошлого года подала администрация Энгельсского района, требуя освободить от 28 метров забора и хозпостройки (1 кв.м.) береговую полосу Волгоградского водохранилища, расположенную в границах участка 64:38:050304:2966. Находится он в районе Шумейки, в микрорайоне Волжская заводь, на берегу реки Саратовки, притока Волги.
Арбитраж выяснил, что г-н Кочелаев купил участки в 2012-2022 годы, объединил их, присвоив один номер. При этом весь участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования для садоводства. На участке зарегистрирован жилой дом площадью 155,7 кв.м. Владелец при этом как ИП не сдает его в аренду, а значит, решил суд, использует не для бизнеса. В связи с этим дело в январе 2026 года дело было передано по подсудности сначала в Саратовский облсуд, а затем в Энгельсский районный суд. В последнем в мае судья принял решение оставить дело без рассмотрения в связи с неявкой обеих сторон.
Интересно, что в феврале 2026 года г-н Кочелаев сам подавал иск в районный суд к Нижне-волжскому бассейновому водному управлению (в лице отдела водных ресурсов по Саратовской области Нижне-Волжского БВУ). Третьими лицами значились саратовское управление Росреестра, областные КУИ и минприроды.
От водного управления заявитель попросил уточнить местоположение береговой полосы, однако опять-таки никто из участников дела в суд не явился, в итоге исковое было оставлено без рассмотрения.
Судов, которые бы все же обязали Кочелаевых снести забор, БВ не обнаружил. Не обнаружены и суды, поставленные, по словам блогера, на паузу. БВ будет следить за развитием событий. Напомним, что администрация Энгельсского района завалила суды исками к физическим и юридическим лицам, требуя освобождения береговой линии от турбаз и частников.
Лариса Кочелаева уроженка Саратова, с медалью окончила школу №93. Далее несколько лет училась в Москве, окончив к 1993 году Российский химико-технологический университете им. Д.И. Менделеева (инженер химик-технолог) и Академию управления им. Серго Орджоникидзе (бухгалтерский учет для коммерческих организаций). В 2014-2015 году получила образование «MBA – управление компанией» в City Business School в Москве.
После вуза одним из первых мест работы стала должность главного бухгалтера ООО «Гроздь-Самолет», далее занимала должности финансового, коммерческого директоров в различных организациях. До 2010-2012 годов была в учредителях саратовского ООО «Знак успеха» и энгельсского ООО «Биоформ-Эко» (обработка отходов и лома пластмасс). До 2020 года г-жа Кочелаева была руководителем саратовского ООО «Солэкспо». Учредитель последнего - лидер саратовского отделения «Деловой России».
В Саратове г-жа Кочелаева также была директором и учредителем ООО «Эксполинк» и ООО «Эксполинк-консалтинг», занятых оптовой торговлей в сфере внешнеэкономической деятельности, логистическими услугами при внешнеэкономической деятельности, аутсортингом ВЭД, а также аудитом ВЭД различных организаций по всей территории РФ.
В 2024 году компания «Эксполинк-консалтинг» сменила название на «Яснацвет», основной вид деятельности теперь - розничная торговля по интернету. Одноименный сайт предлагает покупателям различные наборы удобрений для цветов. В качестве контактов указан Андрей Кочелаев.
Бизнес семейный: г-жа Кочелаева сменила на посту директора мужа, но в 2022 году передала бразды правления сыну Ярославу. Последний то отдавал отцу эту должность, то забирал обратно. Сегодня Кочелаев-младший является единственным учредителем и гендиректором компании, ранее на него было записано ИП с таким же видом деятельности. Выручка «Яснацвета» в 2025 году снизилась на 9%, составив 3,7 млн рублей, чистая прибыль - 135 тыс. рублей. Пик пришелся на 2018 год - 31,7 млн.
Г-жа Кочелаева с 2021 года зарегистрирована в качестве ИП, основной вид деятельности - дополнительное образование для детей и взрослых. Кочелаев-старший с 2025 года также зарегистрирован как ИП с основным видом деятельности торговля розничная непродовольственными товарами, не включенными в другие группировки, в специализированных магазинах. Ранее он был руководителем и учредителем саратовских ООО «Инкей» (подготовка строительного участка) и ООО «Лига» (торговля оптовая прочими бытовыми товарами), обе давно ликвидированы.
Развиваться свой интернет-проект «Сад Ларисы» г-жа Кочелаева начала в 2018 году. Блогер учит декоративному цветоводству и ландшафтному дизайну, широкую известность она получила благодаря популяризации эстетичного загородного отдыха. Она ведет подробный блог со снимками собственного сада, создала личную онлайн-школу садового искусства для взрослых и детей, а также написала 12 иллюстрированных книг-руководств, выпущенных крупным российским издательством АСТ. По подсчетам ИИ, суммарная аудитория её интернет-проекта во всех социальных сетях сегодня превышает 1 млн подписчиков.
О том, как именно должны развиваться города, согласно новым планам, «БВ» рассказывал подробно. Во всех случаях упор сделан на комплексное развитие территорий (КРТ), в частности в Саратове таким образом задуман редевелопмент промзон вдоль Волги. Основной целью создания Единого документа было упрощение согласования документации под застройку. Вместо последовательного изучения сначала Генплана, а потом правил землепользования и застройки инвестор будет ориентироваться на один ресурс, ему не потребуется дважды согласовывать разные документы.
Одна из важных особенностей Единого документа — упрощение процедуры выделения земель для многодетных граждан. Здесь введение новых правил можно считать очевидным плюсом: документом определены не только территории, где можно будет нарезать новые участки, но и сразу намечены инфраструктура и коммуникации. До сих пор это остается самым острым вопросом при выделении земли для многодетных. Рассмотрим историю вопроса на конкретных примерах.
В Саратове участки для многодетных семей стали нарезать на южной и северной окраине города. Одной из первых территорий, которую для этого выделили, стал поселок Воробьевка в Заводском районе, бывшая опытная станция садоводства.
Там был выделен 851 участок, но инфраструктура сразу же стала проблемой. Землю многодетным начали выделять еще в 2015 году, а полностью обеспечить поселок коммуникациями смогли только к 2025.
Инженерные сети в Воробьевку прокладывали поэтапно с 2015 года по 2025 год. Самым дорогим стал водопровод, на него в 2023 году городской комитет по ЖКХ потратил 79,7 млн рублей, еще порядка 30 млн рублей потребовалось на подключение газа. Продолжение строительства водопровода в 2024 году потребовало 20,1 млн рублей, тендер объявлял уже МУПП «Саратовводоканал». Электролинии подтягивали «Россети», последний тендер компания объявила уже в начале этого года.
В 2024 году новые участки для многодетных граждан в Саратове выделили в поселке Рейник Заводского района и на бывших землях НИИ Юго-Востока в Ленинском. Здесь уже постарались подойти к вопросу комплексно, вместе с нарезанием участков был запланирован и детский сад. Но исполнителя, готового обеспечить водопровод в Рейнике, нашли только в 2026 году.
Проблему с землей сейчас решают за счет присоединенных к Саратову поселков бывшего Саратовского района. В перечне участков для многодетных, опубликованном сейчас на официальном сайте городского комитета по управлению имуществом, перечислен 151 участок именно в Большом Саратова, на дальних окраинах, поселках Власовский, Водник, Дубки, Красный Октябрь, Усть-Курдюм, совхозе Комбайн, селах Александровка, Багаевка, Березина Речка, Курдюм, на станции Тарханы.
Комплексный подход к делу должен существенно улучшить ситуацию. Если территории под участки для многодетных будут определены заранее, администрациям не придется нарезать участки поштучно и под пристальным вниманием надзорных органов. Это хорошо видно на примере Энгельса.
Выделение участков многодетным на левом берегу Волги сильно осложнялось тем, что свободных территорий там гораздо меньше. С 2012 по 2022 год заявки на получение участков в Энгельсе подало 3985 семей. А получить их за этот период смогли только 1963. И опять же остро встала проблема с инфраструктурой, участки не имели не только газа и воды, но даже подъездных путей. В итоге даже те семьи, что получили землю, были вынуждены ее просто продать.
В 2022 году администрация Энгельсского района, возглавляемая тогда Дмитрием Плехановым, не только искала свободную землю под выдачу многодетным семьям, но и первый раз выделила целевые средства на инфраструктуру для ранее выданных и новых участков, 20 млн рублей. Подвести воду, газ и свет удалось к участкам в поселке Приволжский, СНТ «Сливка» и СНТ «Факел».
С этого момента деньги на обеспечение участков для многодетных всем необходимым шли в бюджете района отдельной строкой, а объем их вырос в разы, благодаря принятой областной программе: 175 млн рублей в 2023 году, 112 млн - в 2024, 165 млн - в 2025.
Комплексный подход и прямой контакт с гражданами дал хороший результат. Фактически, в чистом поле появилась инфраструктура не только в бывших СНТ «Факел» и «Сливка», но также в поселках Новопушкинский, Пробуждение и Базальт, на участках по улице Мясокомбинатской. Обеспечить новые жилые массивы смогли уличным освещением, водой, газом, подъездными путями и дорогами, для начала в щебне. Но полностью проблемы это не решало, хотя и снизило градус напряжения — за долгое время у семей с детьми появилась возможность начать освоение выданных участков, или продать их по более высокой цене.
Ненадолго занявший пост главы района экс-мэр Саратова Михаил Исаев попробовал решить вопрос тем же путем, что в областном центре: расширив границы Энгельса. Но это оказалось невозможным - здесь рядом находятся и водоохранная зона Волгоградского водохранилища, и охранные зоны предприятий, и земли Минобороны. Расширять Энгельс было некуда.
Нынешний глава района Максим Леонов занялся правовой стороной вопроса по выявлению не используемой земли. Ее возвращают в муниципальную собственность. Также активно стала использоваться альтернатива земельным участкам - денежные выплаты семьям.
Перечни участков регулярно утверждаются постановлениями главы района. По мере того, как обустраивалась инфраструктура, семьи стали охотнее брать участки и на сельских территориях. С начала этого года вышло 2 новых документа. В постановлении от 19 января перечислен 31 участок в селах Красноармейское, Степное и Березовка под Терновкой и селе Воскресенка в районе Безымянского. В постановление от 2 июля указано 63 участка по Марксовскому проспекту в поселке Прибрежный.
В Балаково комплексный подход к выделению земли для многодетных тоже опробовали, и не без успеха. Участки в поселке Натальино Подсосенского района семьям выделили в 2017 году. Администрация Натальинского МО с самого начала действовала именно в рамках комплексной застройки. Для Натальино была утверждена схема расположения всех участков и схема инженерных сетей и коммуникаций к ним.
В 2020 году за 46 млн к участкам подтянули газопровод, также были подключены вода и канализация. По предварительным подсчетам, на полное обеспечение инфраструктурой требовалось 300 млн рублей. К 2025 году коммунальные сети были готовы, началось строительство дорог. Контракт на 177,8 млн рублей на дорожные работы подписали в марте прошлого года. Сейчас он значится выполненным.
Промежуточный итог таков - за 10 лет, то есть с 2012 по 2022 год, бесплатные участки в Саратовской области получили 10259 семей, это чуть меньше половины из всех, стоявших в очереди на получение. Что изменит введенный Единый документ территориального планирования? Он диктует изначально комплексное освоение таких территорий, с заблаговременным планированием инфраструктуры и подключением коммуникаций. Оформление участков существенно упрощается.
Актуальным остается вопрос с наличием территорий, которые можно использовать для этих целей. В любом случае, возможностей повлиять на ситуацию сейчас куда больше у минстроя Саратовской области, чем у районного руководства.
Собственно говоря, работа доктора юридических наук, заведующей кафедрой гражданского права и процесса Института права и национальной безопасности Академии Ирины Емелькиной так и называется: «Назрела необходимость процедурного совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости».
Напомним, однако, суть того дела.
Дело Ларисы Долиной и Полины Лурье — это громкий судебный спор из-за элитной квартиры в Москве стоимостью 112 миллионов рублей. Певица продала жилье под влиянием телефонных мошенников, но Хамовнический суд Москвы признал сделку недействительной, сославшись на то, что Долина не осознавала свох действий. Однако 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ встал на сторону добросовестной покупательницы Полины Лурье, оставив право собственности за ней.
Схема, когда собственник недвижимости продаёт её, а затем пытается оспорить сделку, ссылаясь на действия третьих лиц, получила неофициальное название «схема Долиной».
«Анализ типичных кейсов электронного и кибермошенничества в указанной сфере показывает, — утверждает автор, — что даже заключение сделки в письменной форме с личными подписями сторон сделки и даже ее нотариальное удостоверение не являются абсолютной гарантией того, что впоследствии она не будет оспорена в суде».
Помимо конкретных предложений по совершенствованию законодательства, работа ценна также точностью юридических формулировок. Вот, например, как автор излагает цель всех антимошеннических действий. «Необходимы меры защиты интересов сторон договора, в том числе для воспрепятствования совершению сделок, заключаемых под влиянием заблуждения, обмана, манипуляций, в рамках злонамеренного (притворного) соглашения одной стороны с другой, а также в таком психоэмоциональном состоянии одной их сторон, когда указанное лицо не способно адекватно контролировать свои действия».
Однако это не единственный подводный камень.
В аналитической записке Президентской академии названы и другие потенциальные причины проблем. Так, нормы Гражданского кодекса о продаже недвижимости были приняты еще в 1995-1996 годах и с тех пор почти не менялись. Жизнь же ушла далеко вперёд.
«В частности, — сказано в работе, — актуализировалась проблема формы договора о продаже недвижимости. С одной стороны, ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора; с другой стороны, разрешена электронная форма сделок с недвижимостью».
Как соотнести одно с другим? Автор работы предлагает сохранить ныне действующие строгие правила, согласно которым договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Однако, чтобы совсем не «убить» возможность дистанционной сделки, из этого правила необходимо сделать исключение. Например, чтобы стороны, находясь в разных местах, одновременно могли читать единый электронный документ и подписать его электронной подписью через личные кабинеты. Аутентичность электронной подписи при этом в обязательном порядке удостоверяется двумя и более нотариусами. Просто одна сторона сделки идёт к нотариусу в своём городе, а вторая — в своём. Автор акцентирует внимание на том, что в настоящее время уже имеется возможность заключения дистанционной сделки, удостоверяемой двумя и более нотариусами (она предусмотрена ст. 53.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Автор работы, однако, отмечает, что возможность заключения сделки о приобретении недвижимости с использованием современных электронных и цифровых технологий до сих пор составляет предмет дискуссии в среде правоведов. Ряд экспертов придерживается мнения о том, что при покупке недвижимого имущества такие сделки недопустимы. Основание: гражданское законодательство на сегодняшний день устанавливает ряд жестких императивных требований к форме и содержанию договора о его купле-продаже.
Кроме того, чтобы ввести институт электронной сделки в разряд обычной практики, необходимо унифицировать нормы нотариального удостоверения договоров о продаже недвижимости. В настоящее время они закреплены в различных нормативных актах.
