Красивый участок может оказаться с арестом, чужим наследником или запретом на стройку, и всё это выясняется до подписания договора. Почему проверка выписки и категории земли важнее осмотра забора?

Как отметила в комментарии RuNews24.ru генеральный директор, кадастровый инженер ООО «Центральное кадастровое агентство» Александра Кортышева, самый важный и сложный этап — проверка документов. Именно здесь скрывается большинство рисков. Главный документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Заказать её можно на сайте Росреестра, через портал «Госуслуги» или в любом отделении МФЦ.

 

«В выписке нужно обратить внимание на три ключевых момента: кто собственник (убедитесь, что продавец действительно является законным владельцем), обременения и ограничения (аресты, запреты, ипотека, зоны затопления), а также границы участка — они должны быть установлены в соответствии с законом».

Эксперт настоятельно рекомендует проверить правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Цепочка переходов права должна быть логичной. Если участок менял владельцев слишком часто — например, каждые полгода, — это повод насторожиться. Если участок приобретён в браке, для продажи потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Проверьте продавца в реестре несостоятельных должников — он не должен находиться в процедуре банкротства или иметь крупные долги.

Даже с документами в порядке участок может не подойти для ваших целей. Категория земли и вид разрешённого использования — ключевой параметр. Для строительства жилого дома нужна земля под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство с соответствующим видом разрешённого использования. Проверить эту информацию можно бесплатно на Публичной кадастровой карте портала «Национальная система пространственных данных». Фактические границы должны совпадать с данными в ЕГРН — для точной проверки лучше заказать услугу кадастрового инженера по выносу границ на местность.

 

«Все капитальные постройки должны быть зарегистрированы в ЕГРН, иначе вы рискуете приобрести самовольную постройку со всеми последствиями — от штрафов до сноса. Градостроительный план земельного участка — своего рода «паспорт», в котором указано, что и где именно можно строить».

 

Право зарегистрироваться в садовом доме вытекает из норм Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ, а также Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Каждый гражданин имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах страны (ст. 27 Конституции РФ, ст. 1 закона № 5242-I). Местом жительства признается жилище, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ). Согласно ст. 2 закона № 5242-I, таким местом является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в котором гражданин проживает и где зарегистрирован по месту жительства. При этом жилым помещением признается изолированное помещение (недвижимое имущество) пригодное для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

ФМС России в публикации в официальном канале в мессенджере "Макс" напомнила, что перечень документов для регистрации по месту жительства содержится в п. 16 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации". В него входят:

• заявление о регистрации;
• документ, удостоверяющий личность гражданина, желающего зарегистрироваться;
• документы, являющиеся основанием для вселения в жилое помещение для временного или постоянного проживания;
• документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя (при подаче заявления по доверенности).

Согласно п. 2 правил, органами регистрационного учета являются территориальные органы МВД России. Напомним, что соответствующее заявление можно подать на портале госуслуг, в подразделениях органов министерства, а также в офисе МФЦ.

Группа "Самолет" обещает выполнить все финансовые обязательства перед партнерами, сообщили ТАСС в пресс-службе девелопера.

Ранее в Telegram-каналах сообщалось, что рекламные агентства в 2026 году подали к группе "Самолет" иски на 1 млрд рублей. Они могут быть связаны с задержкой выплат подрядчикам в связи с оптимизацией девелопером своих затрат.

"Все обязательства перед партнерами будут выполнены. Компания сохраняет открытый и конструктивный диалог со всеми заинтересованными сторонами. По указанным в материале претензиям уже погашено 40% долга", - отметили в компании.

Ранее сообщалось, что частная инвестиционная компания Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited выкупила пакет почти из 18% обыкновенных голосующих акций ГК "Самолет" у фонда "Горизонт".

В трех регионах Северо-Запада завершили поиск правообладателей так называемых ранее учтенных объектов недвижимости, то есть зарегистрированных по ранее действовавшим федеральным законам. В список "передовиков" вошли Вологодская, Калининградская и Ленинградская области. Тем временем "забытой" земли сейчас можно вообще лишиться, а за неиспользуемые участки владельцам недвижимости начали выписывать штрафы. Об этом сообщили в Росреестре.

"РГ" уже рассказывала о том, что к ранее учтенным относятся объекты недвижимости, права на которые были оформлены до 1 марта 2008 года - то есть до вступления в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и объекты, оформленные до 31 января 1998 года, когда начал действовать Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Хотя документы старого образца у владельцев таких земель и жилья имеются, без постановки на учет в Единый государственный реестр недвижимости право собственности считается незарегистрированным.

Количество объектов недвижимости без оформленного надлежащим образом права собственности на Северо-Западе сегодня превышает два миллиона: в среднем около 13 процентов земельных участков и жилья в СЗФО не имеют зарегистрированных владельцев. Хотя "ничейной" недвижимости на Северо-Западе с каждым месяцем становится меньше, с начала 2026 года перечень стал короче на 138 тысяч объектов. Для того чтобы узаконить права на недвижимость, необходимо обратиться в МФЦ: к заявлению требуется приложить имеющиеся на руках документы на землю или жилье. Важно, что государственная пошлина при этом не взимается.

В Росреестре напомнили, что "зарегистрированное в ЕГРН право собственности позволяет избежать возможных судебных споров в случае притязаний третьих лиц на вашу недвижимость, дает право беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью, а также гарантирует охрану государством имущественных интересов собственника". В ведомстве также уточнили, что правообладателей всех ранее учтенных объектов недвижимости регионы РФ должны выявить к 2027 году.

Правда, скорость выполнения этой работы во многом зависит от площади и особенностей каждого субъекта Федерации. Самый большой регион СЗФО - Архангельская область, в которую территориально входит Ненецкий автономный округ. Огромные труднодоступные территории Поморья усложняют оформление здесь земель и строений. В итоге количество объектов недвижимости без прав в Архангельской области и НАО выше среднего: в Поморье эта цифра составляет 17,2 процента от общего числа внесенных в ЕГРН, а в НАО - 43.

А ведь в ситуации, когда сведения о праве собственности на земельный участок не подтверждены в ЕГРН, "надел" можно потерять. Если органы местного самоуправления не получат или не найдут соответствующие документы, то землю могут признать бесхозяйной.

- Такой участок муниципалитет сможет оформить в муниципальную или государственную собственность и при возможности - перепродать на торгах, сдать в аренду, - поясняют в Росреестре.

Еще один минус отсутствия земли или дома в Едином государственном реестре - невозможность продать полулегальную собственность. При этом заброшенные, "ничейные", участки теперь могут стать поводом для привлечения к административной ответственности - за них начали выписывать штрафы.

- Неиспользование земли - это когда участок вообще не используется, - уточнили "РГ" в управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. - Например, если он захламлен или загрязнен отходами производства и потребления более чем наполовину, зарастает сорными растениями, деревьями и кустарниками, которые не являются предметами благоустройства и озеленения, на участке есть строения, у которых разрушены крыша, стены, отсутствуют окна или стекла на окнах, при этом собственник участка не приступил к работам по устранению указанных обстоятельств, а также если на участке длительное время (пять и более лет) отсутствует здание, сооружение или жилой дом, а участок предоставлялся под застройку. Такие факты свидетельствуют о неиспользовании земли.

Тем временем муниципалитеты СЗФО занимаются не только поиском хозяев брошенных земель, но и уточнением собственных рубежей: границы административных образований и территориальных зон должны быть определены к 2027 году.

По данным Росреестра, к августу 2026 года девять из одиннадцати субъектов СЗФО полностью завершили внесение в ЕГРН границ муниципальных образований. Среди них Архангельская, Вологодская, Калининградская, Ленинградская, Мурманская, Новгородская и Псковская области, республики Коми и Карелия. Эта работа еще не закончена в НАО: границы муниципальных образований здесь внесены в ЕГРН на 90,5 процента.

Между Роскадастром и органами власти в девяти регионах СЗФО подписаны соглашения по выявлению неиспользуемых земельных участков и вовлечению их в оборот. В 2026 году за первые полгода самые высокие показатели по обнаружению новых земель отмечены в Ленинградской, Псковской и Калининградской областях, а также в Республике Коми.