С июля обновился перечень городов, в которых можно приобрести жилье на вторичном рынке по программам семейной ипотеки и дальневосточной и арктической ипотеки*. Как поясняют в «Дом.РФ» (институт развития является оператором ипотечных программ с господдержкой), данные изменения внесены в соответствии с утвержденными условиями льготной ипотеки.

Всего в перечень городов с доступной «вторичкой» по программе семейной ипотеки теперь входят 886 населенных пунктов в 83 регионах России. В списке появились 13 новичков из 12 регионов, в том числе Ангарск (Иркутская область), Мичуринск (Тамбовская область), Павловск (Воронежская область). Но 18 городов в 18 регионах из льготного перечня исключены: например, Балашов (Саратовская область), Кузнецк (Пензенская область), Туапсе (Краснодарский край).

Что касается дальневосточной и арктической ипотек, то внесенные изменения увеличили список городов, где по этой программе можно приобретать готовое жилье, до 92 в 19 регионах страны. Новинки всего две: Арсеньев (Приморский край) и Новодвинск (Архангельская область).

«Мы регулярно актуализируем перечень городов, в которых отсутствует достаточный объем предложения нового жилья. В этих городах семьи могут улучшить свои жилищные условия, покупая квартиры на вторичном рынке. Всего на такие приобретения оформлено более 17,3 тысячи кредитов на общую сумму 59,4 млрд рублей», — делится данными управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.

Как уже рассказывала Бизнес ФМ, есть ряд правил, соблюдение которых потребуется при оформлении данного льготного кредита. В частности, купить квартиру на вторичном рынке по программе семейной ипотеки могут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, и только один раз.

В «Дом.РФ» подчеркивают, что жилье должно находиться в границах городов (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или количество таких домов не превышает двух. Покупку можно совершить в многоквартирном доме, которому не больше 20 лет от роду, при этом важно, чтобы дом не был признан аварийным. Рефинансирование действующего кредита при покупке жилья на вторичном рынке недоступно. Включить ремонт и обустройство квартиры в семейную ипотеку также нельзя.

Кроме того, запрещается приобретать квартиру у взаимозависимых лиц — ими считаются компании, индивидуальные предприниматели и физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты сделок между ними и экономические результаты их деятельности. Налоговики не исключают, что такие лица потенциально могут намеренно завышать или занижать расходы или доходы и таким образом незаконно снижать налоговое бремя или полностью уклоняться от налогов, поэтому соответствующие сделки проверяют с особой тщательностью.

Налоговый кодекс РФ признает взаимозависимыми супругов, родителей (или усыновителей) и детей, братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных, начальников и подчиненных, физическое лицо и организацию, доля участия в которой этого физлица составляет более 25% (причем такая доля определяется как совокупная доля участия физического лица и его родственников в организации), организации, в которых правление или совет директоров больше чем на 50% состоит из одних и тех же лиц и их супругов, детей, родителей и так далее.

Мало того, компании, индивидуальные предприниматели и физические лица могут самостоятельно признать себя взаимозависимыми по иным причинам, не указанным в Налоговом кодексе. А еще фактическую взаимозависимость может установить суд, и это вполне способно стать основанием для признания недвижимой сделки незаконной. Короче говоря, приобретать вторичные квартиры по льготной ипотечной ставке можно будет только у совершенно посторонних, никак не связанных с вами и вашей семьей людей и организаций.

Тем, кто с учетом всех ограничений проходит в программу, наверное, нелишне будет ознакомиться с экспертными выводами, которыми директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи поделился* на сессии «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы», прошедшей в рамках Финансового конгресса Банка России в Санкт-Петербурге. Первый: на рынке готовых квартир отмечается постепенное восстановление деловой активности. Текущие объемы пока что ниже уровней 2021-2023 годов, однако динамика положительная. И второй: разрыв в ценах между новостройками и «свежей» вторичкой (до 10 лет) практически исчез, причем современное вторичное жилье дорожает более высокими темпами (до 14-15% в год) за счет готовой инфраструктуры.

Однако понятно, что в основном данная статистика имеет отношение к городам, в которых как раз идет довольно активное строительство и которые поэтому в список «льготнопригодных» не попадают. А во многих из тех, что попадают, ничего не строилось не то что в последние 20 лет, а вообще с советских времен, и даже если строилось, то единичные дома. Поэтому воспользоваться льготами люди там все равно не могут или могут очень условно.

В марте прошлого года, комментируя ситуацию накануне запуска программы, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова отмечала: «В программу будут включены около 80% городов страны, но доступный по возрасту жилищный фонд составляет в них около 15%». Вряд ли с тех пор прошлое сильно изменилось.

В Обзоре сформулированы правовые позиции по вопросам применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, в частности (Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026 (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 16А/2026)):

• присоединение к зданию некапитальной постройки не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не может являться основанием для сноса всего здания;
• истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой;
• возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды;
• объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой;
• спор о границах является юридически значимым обстоятельством при разрешении требований о сносе самовольной постройки, расположенной на смежном земельном участке;
• орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса самовольной постройки в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома;
• по делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Застройщики привлекают москвичей яркой рекламой: ипотека для всех под низкий процент, скидки на квартиры 30%, свое жилье в Москве с платежом всего 30 тысяч рублей в месяц. Звучит заманчиво, но часто это даже не обман, а скорее полуправда, скрывающая подводные камни. Что стоит за ней, как не попасть в ловушку в погоне за выгодой?

Фиктивные скидки

Начнем, пожалуй, со скидок - их застройщики предлагают чаще всего. Доходит до смешного: обещают скинуть чуть ли не половину стоимости! Откуда такая щедрость? Риелторы говорят, что зачастую крупные дисконты - это так называемые скидки от накидки. То есть цену предварительно завысили, а потом внезапно объявили скидки. И если на сайте застройщика обычно видно, что вчера квартира стоила 20 миллионов, а сегодня уже 17, то на сторонних агрегаторах можно найти историю объявлений и увидеть, что жилье стоило те самые 17 миллионов еще месяц назад. Потом вдруг подорожало до 20, а теперь снова предлагается за 17.

Коммерческий директор компании "Метриум"Дмитрий Проскурин в разговоре с "РГ" называет такие скидки фиктивными. "Клиенту, чтобы определить, насколько реальными являются скидки в рассматриваемом проекте, необходимо изучить конкурентное окружение, - объясняет он. - Если квартиры в комплексах аналогичного класса и на тождественных стадиях строительной готовности в близлежащих местах стоят дешевле, то дисконт, очевидно, служит маркетинговой уловкой".

Впрочем, это не значит, что реальных скидок не бывает. Даже в успешных, хорошо продающихся проектах могут устанавливать дисконт, но, как правило, только на ограниченную часть квартир и в пределах 15-20%, а то и ниже. К тому же надо быть внимательным. Например, скидки могут предлагать на квартиры на вторых этажах, но они всегда стоят чуть дешевле за счет соседства с коммерческими помещениями и скромных видов из окон. То есть это уже не скидка, а более низкая цена из-за менее привлекательных характеристик.

Ставка с подвохом

Ну а как быть с рекламой, предлагающей ипотеку с низкими ставками? Такой тоже хватает, и она неизменно привлекает внимание. Дело в том, что на семейную ипотеку могут рассчитывать только семьи с детьми, а остальным чаще всего доступно лишь рыночное кредитование. Но там ставки около 20% годовых. А в рекламе застройщиков предлагаются кредиты под 10-15%, а то и ниже.

И это действительно возможно, но понижение ставки оборачивается повышением стоимости квартир. То есть с обычной ипотекой вам эту квартиру готовы продать за 15 млн рублей, а с пониженной ставкой она обойдется уже в 17 млн. Таким образом, экономия на ставке компенсируется большей суммой кредита. Это может быть выгодно, поскольку снизит платеж, но важно учитывать все нюансы. Например, если вы решите продать эту квартиру вскоре после покупки, может оказаться, что вы должны банку больше, чем вам готовы заплатить покупатели, так как вы взяли жилье по завышенной цене.

"Субсидирование ипотечных ставок на определенный срок всегда подразумевает завышение стоимости квартир, - подчеркивает Проскурин. - Менеджеры офиса продаж обычно предупреждают клиентов о побочных последствиях выбранной опции, чтобы покупатели могли совершить осознанное решение. Фиксация текущей стоимости квартир и отсутствие переплат характерны только для беспроцентных рассрочек. Но основной минус данного инструмента заключается в сжатых сроках погашения займа - до ввода дома в эксплуатацию. Правда, затем клиенты вправе оформить рыночную ипотеку на остаток суммы. Но никто не может гарантировать, что банк одобрит покупателю соответствующий жилищный кредит".

Могут застройщики предлагать и ипотеку со сниженными ипотечными платежами в первые год-два. То есть сначала вы платите условно по 40 тысяч рублей в месяц, а спустя год, после ввода дома в эксплуатацию, платеж вырастает до рыночного, часто в несколько раз. Но, во-первых, это тоже может обернуться удорожанием квартиры. А во-вторых, покупатели часто надеются, что через год-другой они смогут рефинансировать ипотеку под более низкую ставку. Но снизятся ли эти ставки в реальности - никто не знает. Значит, существует риск, что вам нужно будет вносить платежи, которые окажутся не под силу.

В целом риелторы говорят, что не стоит воспринимать рекламу застройщиков в штыки: часто благодаря акциям и скидкам действительно можно сэкономить. Но подходить к этому нужно осторожно: внимательно читать договор и считать, что вы приобретаете, а что теряете.

При поиске квартир в новостройках люди нередко прибегают к помощи риелторов, которые обещают выгодные условия по ипотеке и скидки на жилье. Причем денег за свои услуги они порой не берут. Но в таких случаях комиссии им платят застройщики, а значит, риелторы будут преследовать не ваши интересы, а свою выгоду - они предложат вам те квартиры, за продажу которых получат наибольшую выгоду. К тому же подать заявку в банк на ипотеку можно без всякой посторонней помощи - это сейчас делается онлайн за несколько минут. Да и в самостоятельном выборе квартиры большого труда тоже нет.

МИФНС России № 7 по Омской области требует признать несостоятельным ООО «Специализированный застройщик Строительная компания „Система“». Информация об этом содержится в картотеке дел Арбитражного суда Саратовской области.

Организация часто получала многомиллионные госконтракты в Саратовской области. Помимо прочего, «СК «Система» стала подрядчиком по строительству многоэтажки для переселенцев из аварийных домов в Ленинском районе на 2-м Телеграфном проезде. Ее возводят на месте снесенных «авариек».

В конце апреля МКУ «Капитальное строительство» подало иск к ООО «СЗ СК «Система» о взыскании 12,3 миллиона рублей. Муниципальное предприятие планировало получить с компании неустойку и штраф по контракту на строительство домов в Заводском районе. Однако Арбитражный суд вернул иск. Причиной стало то, что документы были подписаны Александром Лядевым, который был уволен с поста главы «Капитального строительства» в марте. На момент подачи заявления директором МКУ был Алексей Азовцев.

Кроме того, именно «Система» в 2020 году занималась укладкой плитки на площади Кирова возле цирка, которая за последние несколько лет прославилась как многострадальная. Горожане неоднократно обращали внимание на ее неудовлетворительное состояние. Подрядчик проводил ремонт, но плитка вновь приходила в негодность. Этой весной пешеходная зона опять оказалась в ужасном состоянии. В марте мэр Игорь Молчанов заявил о «действующих гарантийных обязательствах», но при этом чиновники сами закупили плитку на 6 миллионов рублей.

В мае нынешнего года также было подано заявление о признании несостоятельным руководителя упомянутой компании — Дмитрия Дулепина.

Теперь банкротство грозит самой системе. Сумма исковых требований, предъявляемых налоговиками, превышает 38 миллионов рублей. Более подробной информации о деле еще нет. Иск пока не принят к производству.