Минстрой совместно с ЦБ подготовил законопроект, который разрешает застройщикам продавать квартиры в рассрочку после ввода дома в эксплуатацию. Однако, по словам эксперта Михаила Новачука, у этой схемы есть критический недостаток: при банкротстве девелопера даже исправный плательщик рискует остаться и без квартиры, и без денег.

Минстрой России совместно с Банком России подготовил законопроект, регулирующий продажу квартир в долгосрочную рассрочку по договорам долевого участия (ДДУ). Документ опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов и находится на этапе публичного обсуждения. Ключевое новшество — возможность оплачивать жильё уже после того, как дом сдан в эксплуатацию. Согласно законопроекту, квартира перейдёт в собственность покупателя, но до полного погашения долга будет находиться в залоге у застройщика.

Однако у этой схемы есть серьёзный недостаток, на который в беседе с изданием "Подмосковье сегодня" обратил внимание эксперт Михаил Новачук. В случае банкротства девелопера квартира, находящаяся в залоге у застройщика, попадёт в конкурсную массу. Деньги покупателей при этом не защищены счетами эскроу — они уходят напрямую застройщику. Это значит, что даже добросовестный плательщик, вовремя вносивший платежи, может остаться и без жилья, и без вложенных средств.

Законопроект вводит и другие ограничения. Без согласия проектного банка девелопер не сможет продать в рассрочку более 25% общей площади всех помещений в проекте. Срок рассрочки ограничен тремя годами с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При систематических просрочках застройщик вправе потребовать досрочного возврата всей суммы, а проценты за просрочку не могут превышать 20% годовых. Данные о рассрочке будут передаваться в бюро кредитных историй.

Предполагается, что изменения вступят в силу с 1 сентября 2027 года. При этом Центробанк уже высказывал опасения по поводу широкого распространения рассрочки без надлежащего регулирования, предупреждая о рисках потери гражданами жилья и угрозах для финансовой стабильности. По оценкам ЦБ, общий объём рынка рассрочки от застройщиков уже достигает 1,5 трлн рублей, а доля этого инструмента в общем портфеле ДДУ выросла с 7,4% в 2022 году до 16% в 2025-м.

В Госдуме и Совфеде РФ предложили меры против скрытых комиссий риелторов.

В Московской области продажи новостроек упали на 26%.

Россияне все реже покупают квартиры с участием материнского капитала. Эта выплата перестала помогать решать семьям жилищные проблемы из-за высоких темпов роста цен на жилье, которое превышает размер индексации самого маткапитала. Также россиян отпугивают юридические риски: растет число судебных спор из-за невыделения долей детям в квартире, приобретенной с помощью маткапитала.

Минус спрос

Материнский капитал — это специальная программа господдержки российских семей с детьми, стартовавшая в 2007 году. Ее несколько раз продлевали, и теперь она действует до конца 2030 года. При рождении первого ребенка семья получает от государства 728,9 тыс. руб., при рождении второго, если выплата на первого не производилась,— 963,2 тыс. руб. в виде госсертификата. С начала действия программы маткапитал получили 15 млн российских семей, говорила вице-премьер России Татьяна Голикова.

За счет материнского капитала закон разрешает оплачивать обучение ребенка, гасить ипотеку или покупать квартиру за наличные средства. Однако доля семей, тратящих средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, в последние годы снижается.

В 2024 году на покупку нового жилья потратились 34,4% граждан, получивших выплату, а в 2025 году показатель снизился до 26,4%, согласно данным Счетной палаты

В основном граждане расходуют выплату на повседневные товары для ребенка или на его образование. По подсчетам госаудиторов, чуть больше 40% граждан в прошлом году получали из маткапитала ежемесячные выплаты средств на детей до 3 лет, а тратили на его учебу чуть больше 30% семей.

Эта тенденция обеспокоила власти. Минтруд предложил использовать маткапитал в первую очередь на покупку жилья. Такое предложение министерство отправило на согласование в федеральное правительство, сообщало издание «Московская перспектива». Сейчас средства маткапитала в основном уходят на получение ежемесячной выплаты на ребенка — с его рождения и до 3 лет, эту ситуацию надо переломить, считает Минтруд. Поэтому, как считает ведомство, необходимо поставить в приоритет покупку жилья на средства материнского капитала.

Маткапитал не поспевает за ростом цен

Основными причинами перекоса затрат не в пользу жилья стало опережение темпов повышения цен на недвижимость индексации маткапитала. «Сегодня маткапитал чаще используют в тех случаях, когда семья и так планирует покупку жилья с наделением детей долями и хочет немного снизить финансовую нагрузку. Как самостоятельный инструмент повышения доступности недвижимости он уже не оказывает существенного влияния: стоимость жилья выросла значительно выше, чем размер этой выплаты»,— констатирует операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян.

«За последние десять лет жилье подорожало в 3,4 раза, а сумма маткапитала выросла лишь вдвое. Падение его покупательной способности составило около 38%. На этом фоне число семей, которые направляют сертификат на жилье, упало до минимума за 15 лет»,— приводит подсчеты директор компании «Расцветай Столица» Сергей Шашурин.

За счет ежегодной индексации размер материнского капитала на двух детей за последние два года вырос на 15,6%, что компенсировало рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья в регионах, говорят в сети агентств «Этажи».

В Санкт-Петербурге за аналогичный период рост цен на квадратный метр составил 12,1%, в Краснодаре — 1,3%, в Красноярске — 11,4%, в Пскове — 6,1%, в Хабаровске — 6,4%. В то же время в Москве рост средней цены готового жилья оказался выше двухлетней индексации материнского капитала — 19,8%, уточняют в компании.

На первичном рынке, где спрос поддерживали льготные программы кредитования, ситуация еще хуже, указывает замруководителя ипотечного департамента агентств «Этажи» Татьяна Решетникова. Индексация материнского капитала компенсировала рост средней стоимости квадратного метра только в Красноярске, где он за два года был на уровне 6,4%. В других городах цены выросли значительно выше, чем материнский капитал: в Москве — на 26,3%, в Санкт-Петербурге — на 23,7%, в Краснодаре — на 17,6%, в Пскове — на 16,1%, в Хабаровске — на 17,3%, перечисляет эксперт.

Низкая доступность ипотеки и недостаток ликвидности тоже влияют на рынок. Средняя сумма кредита на покупку квартиры на вторичном рынке в первом полугодии 2026 года составила около 5 млн руб., уточняют в «Инком-Недвижимости». Поскольку за последние два года на вторичном рынке недвижимости преобладают альтернативные сделки и используется ипотека, то обычно первоначальный взнос у клиентов составляет от 40–50%. Соответственно, наличие маткапитала в данном случае сильно не влияет на формирование первоначального взноса.

Если идет речь о покупке новостройки по программе семейной ипотеки, то маткапитал составляет всего 20–30% от общей суммы первоначального взноса, подсчитала эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова.

При текущих ценах на жилье в Москве сертификат покрывает покупку около 1,8 кв. м, а в среднем по России — не больше 3,5–4 кв. м, говорит Сергей Шашурин. Еще в 2016 году, напоминает он, на эти деньги можно было приобрести в среднем 8,4 кв. м. «Для девелоперов это тревожный сигнал: средняя цена московской новостройки давно перевалила за 20 млн руб., и даже максимальная сумма в 963 тыс. руб. составляет всего 4–5% от стоимости квартиры. При таком раскладе маткапитал перестает быть реальным двигателем спроса»,— считает господин Шашурин. Маткапитал уже давно выполняет другую функцию: он помогает семье войти в сделку, а не заменяет собственные средства, добавляет руководитель территориального управления продаж компании «Восток» Виктория Кардаш.

С помощью сертификата можно купить все меньше жилой площади, а в ряде регионов картина еще более тревожная. По подсчетам компании «Расцветай Столица», за последний год больше всего реальная площадь, которую можно купить на сертификат, просела в Краснодарском крае, Татарстане, Ростовской области и на Ставрополье — более чем на 40%. Федеральная индексация маткапитала не компенсирует рыночную стоимость квадратного метра в регионах. «В ближайшие годы без пересмотра механизмов индексации или адресных региональных доплат маткапитал окончательно превратится в приятный бонус, но не в инструмент решения жилищного вопроса»,— уверен Сергей Шашурин.

Дети в суде

На нисходящий тренд по использованию материнского капитала влияет еще и юридическая составляющая. На сегодняшний день выплата остается одной из самых конфликтных сфер на рынке недвижимости. В судебной практике накопилось немало неоднозначных судебных споров, а Верховный суд РФ в феврале 2026 года уже анонсировал подготовку специальных разъяснений по наиболее сложным вопросам применения законодательства о материнском капитале.

Самое распространенное нарушение — неисполнение обязанности по выделению долей детям в квартире или доме после использования средств материнского капитала.

Такая обязанность прямо вытекает из закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а также из обязательства, которое родители подписывают перед Социальным фондом России (СФР) при направлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий.

На практике многие семьи доли так и не оформляют. Если доли в квартире, купленной с участием маткапитала, не выделены, то в будущем сделка по отчуждению такой квартиры может быть признана недействительной в полном объеме с возвратом сторон в первоначальное положение, отмечают в юридической группе «Павлова и партнеры». Это может отталкивать покупателей входить в сделки по продаже квартиры, приобретенной с помощью маткапитала.

Маткапитал также может усложнять сам процесс покупки, ведь не все продавцы готовы использовать такую схему, поскольку перечисление средств через казначейство занимает больше времени, чем обычный расчет. «Например, в Москве 400–600 тыс. руб.— это пара-тройка месяцев семейного дохода. Во многих случаях проще отложить покупку на эти несколько месяцев, чем создавать дополнительные юридические сложности на годы вперед»,— говорит Антон Минеджян.

Усложняет проведение сделок с маткапиталом и отсутствие открытой информации о его использовании. В Росреестре нет этой информации, и в СФР нельзя получить какую-либо выписку. «У нас был кейс, когда семья приобрела квартиру с использованием средств маткапитала и не выделила доли до рождения третьего ребенка. В итоге они были уверены, что выделить их необходимо только двум детям, но если третий ребенок родился до исполнения обязательства о выделении долей, то ему тоже надо выделять долю в жилье»,— поделилась случаем Татьяна Решетникова.

В другой раз квартиру продавал молодой человек, который приобрел имущество в предыдущем браке, где они совместно с супругой направили материнский капитал на погашение ипотеки. Позже он развелся, а доли детям в квартире так и не выделил, приводит еще один пример госпожа Решетникова. Для покупателя такая квартира — это риск, поскольку дети в будущем могут заявить свои права на доли в этой квартире, говорит эксперт.

Последствиями невыделения долей детям в купленном с участием маткапитала жилье могут стать сотни исков, когда эти дети достигнут совершеннолетия, а этот момент уже не за горами, считают в Федеральной палате адвокатов РФ. «Количество таких споров будет расти. Уже сегодня существует устойчивая судебная практика, где в интересах несовершеннолетних выступают прокуроры, которая подтверждает право детей на долю в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала, а обязанность родителей по выделению долей носит императивный характер. В большинстве случаев истцом в судебных делах является прокурор или потерпевший супруг. Материнский капитал постепенно превращается в юридическую бомбу замедленного действия для отдельных объектов недвижимости»,— говорит советник палаты Майя Шевцова.

В кабмине обсуждают возможность бесплатного предоставления земли под частные дома при условии их строительства за 3 года. Об этом сообщил зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин, передаёт «РИА Недвижимость».

«Рассматриваем возможность дать людям бесплатно земельные участки в случае, если они за 3 года построят и зарегистрируют дом. На такие меры мы готовы», — заявил чиновник.

Главный аналитик Циана Алексей Попов подчеркнул, что в России уже существуют варианты по бесплатному получению участков — в Арктической зоне и в Дальневосточном федеральном округе.

«И в целом существует достаточно опций, позволяющих приобрести землю недорого относительно стоимости дома. Даже в пригородах Москвы, пусть и далеко от МКАД, есть варианты по 30–50 тыс. рублей за сотку. Более существенным ограничением для развития рынка являются цены на стройматериалы, недостаток рабочей силы, слабый уровень развития инфраструктуры и свёртывание практики удалённой работы», — прокомментировал специалист.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что инициатива отражает стремление властей кардинально ускорить темпы ввода индивидуального жилья и повысить эффективность использования земельного фонда страны.

«В условиях, когда ИЖС формирует значительную долю ввода жилья, ключевым барьером остаётся простаивающий земельный банк — участки, приобретённые про запас или с целью последующей перепродажи. Введение жёсткого трёхлетнего ценза строительства прямо направлено на ликвидацию земельной спекуляции, стимулируя граждан и застройщиков переходить от инвестиционного выжидания к реальному строительному циклу», — объяснил девелопер.

По его словам, с макроэкономической точки зрения данный шаг призван создать мультипликативный эффект для смежных отраслей экономики: производства строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования, а также сферы малоэтажного подряда и логистики.

«Для государства сегмент индивидуального домостроения стал одним из главных драйверов выполнения показателей национального проекта по обеспечению граждан жильём. Кроме того, мера обладает выраженным социальным и демографическим вектором, снижая порог входа в собственное домовладение для семей, для которых покупка земли ранее составляла существенную часть бюджета», — продолжил Максим Лазовский.

Согласно его прогнозу, для рынка загородной недвижимости подобное решение станет катализатором структурной перестройки спроса: фокус внимания покупателей сместится с приобретения необустроенных наделов на заказ строительных услуг, готовых домокомплектов и решений под ключ.

«Появление массива бесплатной земли окажет сдерживающее влияние на ценообразование в сегменте „сырых“ участков в средней и дальней периферии, снижая их привлекательность для частных инвесторов. При этом стоимость ликвидных наделов с уже подведёнными сетями и развитой транспортной доступностью сохранится на высоком уровне, так как потребитель будет чётко разграничивать бесплатный надел без сетей и готовый к освоению участок», — предположил спикер.

Также он добавил, что определяющим фактором эффективности инициативы и её реального воздействия на рынок станет качество инфраструктурного обеспечения передаваемых земель.

«Ограничение в 3 года для постройки и регистрации дома потребует от граждан применения быстрых индустриальных технологий малоэтажного строительства, а от регионов — синхронного развития дорожной сети, подведения электричества, газа и водоснабжения. В случае если процедура выделения земли будет сопряжена с доступным технологическим присоединением к сетям, загородный сегмент получит долгосрочный импульс развития, а подрядный сектор — устойчивый поток заказчиков», — заключил Максим Лазовский.

Основатель центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук считает, что сама идея бесплатного предоставления земли может поддержать спрос на загородную недвижимость — особенно в регионах, где стоимость участка составляет существенную часть общего бюджета строительства.

«Для семьи, которая сегодня выбирает между квартирой и собственным домом, исключение стоимости земли из сметы действительно способно изменить экономику покупки в пользу ИЖС. Плюс на рынок потенциально выйдет новая аудитория, которая раньше вообще не рассматривала строительство дома из-за высокого первоначального бюджета», — отметила эксперт.

Однако, на её взгляд, эффект бесплатного предоставления земельных участков не стоит переоценивать.

«Главный вопрос в том, что человек получит вместе с участком. Если это земля без дороги, электричества, газа, воды, школ и другой необходимой инфраструктуры, строительство может оказаться настолько дорогим и сложным, что экономия на покупке участка потеряет смысл. Поэтому эффективность инициативы будет напрямую зависеть от того, какие именно территории государство предложит и насколько они будут подготовлены для строительства», — подчеркнула Анастасия Андрейчук.

Согласно её оценке, для рынка загородной недвижимости последствия от бесплатной раздачи земель под ИЖС могут быть интересными: если программа будет массовой и участки окажутся действительно ликвидными, она создаст дополнительную конкуренцию готовым домам и участкам, которые сегодня продаются на открытом рынке.

«В отдельных локациях это может сдерживать рост стоимости земли. Одновременно вырастет спрос на строительство, подрядчиков, проекты домов и сопутствующие услуги. Но быстрого снижения стоимости готовых домов я бы не ждала: земля — далеко не единственная и часто не основная статья расходов, а стоимость строительства, материалов, подключения коммуникаций и работ никуда не исчезает. В целом я считаю инициативу реализуемой, если бесплатное предоставление земли будет частью комплексного освоения территорий, а не просто раздачей участков», — подытожила Анастасия Андрейчук.

Руководитель и основатель строительной компании «АПС ДСК» Александр Кальсин, в свою очередь, считает действия властей несогласованными и непоследовательными.

«В прошлом году правительство увеличило выкупную стоимость участков на торгах, а сейчас предложило предоставлять земли желающим строиться бесплатно. Думаю, раздаваемые участки будут находиться очень далеко и в недоступных местах. Землю люди получат, но на рынок существенным образом это не повлияет. Потому что, скорее всего, это будут участки с плохой логистикой, без инфраструктуры. И вряд ли можно будет что-то получить с этого», — резюмировал спикер.