8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Отклонение стоимости жилья от рыночной не является достаточным основанием, чтобы признать сделку недействительной. Необходимо оценивать все обстоятельства, включая добросовестность покупателя, пишет РАПСИ со ссылкой на определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (ВС).
В чем суть дела
Поводом для определения стало признание недействительной сделки с квартирой в деле о банкротстве. Уточняется, что в августе 2023 года жительница Санкт-Петербурга продала свою квартиру за 5 млн руб., а спустя два месяца после сделки подала заявление о банкротстве. В декабре того же года суд признал ее несостоятельной. Финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве оспорил сделку с квартирой, посчитав ее подозрительной. Причиной стала заниженная стоимость квартиры. Согласно судебной экспертизе, ее рыночная цена превышала 9 млн руб., а кадастровая — 4,8 млн руб.
Покупательница увидела объявление о продаже квартиры на сервисе объявлений по начальной цене 6,3 млн руб. Но в ходе переговоров цена была снижена до 5 млн руб. при оплате наличными. Сделка была оформлена онлайн, а деньги были переданы через банковскую ячейку.
Три инстанции согласились с позицией управляющего и признали договор недействительным. В результате покупательница дошла до Верховного суда, который встал на ее сторону.
Что определил Верховный суд
Верховный суд в рамках этого дела установил, что отклонение цены от рыночной не может быть достаточным основанием для того, чтобы считать сделку недействительной.
По мнению высшей инстанции, необходимо оценивать всю совокупность обстоятельств совершения сделки, в том числе добросовестность покупателя. Так, по требованию покупательницы продавец предоставил документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам. Кроме того, по ее настоянию в договор было включено заверение об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала такое заверение, хотя оно не соответствовало действительности, указывает высшая инстанция.
Помимо этого, цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами. А значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная, отметил ВС.
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве», — говорится в определении ВС.
Таким образом, нижестоящие судебные инстанции неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и возложили на нее последствия таких злоупотреблений, признав сделку недействительной, заключил Верховный суд.
Недавно Верховный суд защитил жилищные права 76-летней жительницы Новгородской области, которую мошенники вынудили продать квартиру. Квартира оставлена за ее начальной собственницей, пострадавшей от телефонных мошенников. ВС пояснил, что суд может отказать в признании сделки недействительной, когда та совершена под заблуждением такой силы, которое невозможно распознать при обычной осмотрительности. Однако в данном случае это не так. Факт заблуждения продавца был доказан экспертизой.
Про эту историю рассказали в Мосжилинспекции. Сначала к ним обратился житель дома N 13 на Волжском бульваре - он заподозрил незаконную перепланировку в соседней квартире и попросил проверить, все ли там в порядке. Но сделать это оказалось непросто - хозяина проблемной квартиры не раз уведомляли о визите жилищных инспекторов, но тот занял глухую оборону: на связь не выходил, дверь не открывал.
"Тогда мы подали в Кузьминский районный суд иск об обязании владельца недвижимости предоставить доступ - это стандартная практика, - рассказали "РГ" в жилинспекции. - В случае положительного решения суда мы бы смогли попасть в квартиру с помощью судебных приставов. Однако собственник, не дожидаясь этого, продал проблемную квартиру".
Владелец, видимо, посчитал, что ему проще будет избавиться от жилья, чем показывать его инспекторам. Однако теперь проверка пришла уже к новому собственнику - тот суда дожидаться не стал и без проблем впустил проверяющих в квартиру. Соседские опасения подтвердились - во время недавнего ремонта в санузле поменяли расположение сантехники, включая унитаз, заменили ванную на душевую кабину, демонтировали мойку и т.д. Все это требует согласования, но в целом покупателю повезло - ничего недопустимого не сделано, поэтому можно либо переделать ремонт, вернув первоначальную планировку, либо согласовать новую конфигурацию. Последнее можно сделать еще и в упрощенном порядке, с помощью эскиза, нарисованного от руки.
Но если бы в квартире, например, поменяли границы санузла за счет жилых комнат, то согласовать уже ничего бы не вышло. В таком случае ванная бы частично оказалась над соседской спальней, а это запрещено. С одной стороны, возрастает риск затоплений, с другой - сосед снизу вряд ли будет рад, если над его кроватью появится унитаз и работающая по ночам стиральная машина. Прецеденты уже были.
Как же не попасть в такую ситуацию, покупая квартиру? Начальник Управления координации предоставления госуслуги по переустройству и перепланировке Мосжилинспекции Андрей Кусакин рекомендует перед покупкой изучить техпаспорт на квартиру - там есть информация о планировке, площади, назначении помещений и т.д. "Следует проверить, соответствует ли конфигурация помещений и расположение сантехприборов техпаспорту МосгорБТИ. Это позволит избежать проблем и непредвиденных расходов на устранение нарушений прежнего собственника", - отмечает он.
Причем смотреть нужно внимательно. Например, переставленный на новое место унитаз - это уже проблема. Отсутствующая дверь на кухню в случае, если квартира газифицирована, тоже сулит сложности. Вернуть дверь на место может потребовать не только жилинспекция, но и газовики, которые придут проверять газовое оборудование.
Иногда незаконную перепланировку особенно трудно заметить. Например, среди москвичей модно присоединять к комнатам лоджии - их утепляют, делают дорогое остекление, а оконно-дверной блок между комнатой и лоджией демонтируют. Удобно ведь - лоджия из летнего помещения превращается в полноценную часть квартиры. Но на практике делать так нельзя, лоджия -это нежилое помещение и присоединять его к жилому запрещено. Хотя бы потому, что так неизбежно вырастут расходы на отопление, оплачивать которые придется всему дому. Поэтому если в техпаспорте есть лоджия, убедитесь, что она не стала частью квартиры. И что на нее, например, не перенесли радиатор отопления из комнаты - так делать тоже нельзя.
Собственно, опытные риелторы всегда обращают на это внимание. А еще за этим следят банки, которые выдают ипотеку. Квартиру они берут в залог, а потому их интересует качество залога. И на квартиру с незаконной перепланировкой зачастую кредит не дают - понимают, что такой залог может стать проблемным.
Кстати, объявлений о продаже квартир с перепланировками на онлайн-площадках много. Обычно они делятся на два вида - в одних хозяева не скрывают переделок и дают хорошую скидку, поскольку понимают, что согласование или переделка ремонта влетит покупателю в копеечку.
А в других владельцы жилья делают вид, будто проблем нет. Но чаще всего давать скидку или продавать жилье годами приходится и им - поняв проблему, покупатели либо уходят, либо требуют уступок в цене. Однако если перепланировка согласована, проблем не будет - изменения отразятся в техпаспорте.
Согласовать перепланировку в Москве сейчас можно только онлайн на портале мэрии mos.ru. Процесс за последние годы сделали максимально не бюрократизированным - не нужно собирать горы бумаг, а готовый проект для типовых домов можно выбрать в специальном реестре. На сайте можно узнать, какие работы в любом случае не получится согласовать.
Саратовский областной суд изменил меру пресечения бывшему начальнику МО МВД России «Вольский» и экс-заместителю главы администрации Ленинского района Саратова Алексею Панферову. Об этом проинформировали в пресс-службе инстанции.
Как пояснили в облсуде, 18 февраля 2026 года Панферов был задержан по подозрению в получении взятки группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере (ч. 6 ст. 290 УК РФ).
«По версии следствия, в период с 2021 по 2024 год подозреваемый получил взятку в особо крупном размере за успешную сдачу кандидатами в водители экзаменов в РЭО ГИБДД ОМВД России по Петровскому району Саратовской области», — рассказали ранее в СУ СК по Саратовской области.
Речь идёт о миллионе рублей. 20 февраля Волжский районный суд Саратова отправил Панферова под домашний арест.
В облсуде также рассказали, что 19 февраля 2026 года был задержан заместитель главы администрации Ленинского района Саратова Евгений Гусев. Его заподозрили в получении взятки в значительном размере (п. «а» ч. 5 ст. 290 УК РФ). 20 февраля Волжский районный суд Саратова отправил его под домашний арест.
«Гусев получил через посредников от гражданина взятку в размере 110 тысяч рублей за незаконные действия по зачислению двух его детей в муниципальное дошкольное образовательное учреждение в нарушение установленного законом порядка об очередности поступления в детские сады», — пояснили в пресс-службе инстанции.
14 апреля 2026 года в суд обратились следователи с ходатайствами о продлении обвиняемым по вышеуказанным делам меры пресечения в виде домашнего ареста. В итоге в удовлетворении ходатайств было отказано, Гусеву и Панферову избрана мера пресечения в виде запрета определенных действий.
Оба постановления были обжалованы, в апелляционном представлении поставлен вопрос об отмене решений и направлении материалов в суд первой инстанции для повторного рассмотрения.
23 апреля 2026 года судьи Саратовского областного суда приняли решения о необходимости продления меры пресечения в виде домашнего ареста: Панферову — на срок два месяца двое суток, то есть до 24 июня 2026 года включительно, Гусеву — на срок 27 суток, то есть по 19 мая 2026 года.
В России может появиться уполномоченный по защите прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Создать такую должность предложили депутаты фракции «Новые люди» во главе с вице-спикером Владиславом Даванковым, сообщает ТАСС. Обращение уже направлено премьер-министру Михаилу Мишустину.
Сейчас люди, столкнувшиеся с бездействием управляющей компании, некачественными коммунальными услугами или неправильными начислениями, разбираются в сложной системе обращений и жалоб самостоятельно, подчёркивают авторы инициативы. На федеральном уровне пока не создан независимый институт, занимающийся защитой прав граждан в сфере ЖКХ. При это в законодательной практике есть модель специальных уполномоченных.
Такой институт необходимо ввести в сфере жилищно-коммунального хозяйства, считают депутаты. Должность уполномоченного по защите прав граждан в сфере ЖКХ будет дополнять существующую систему защиты прав. Это уже реализовано в модели уполномоченного по правам человека. Авторы инициативы подчёркивают, что этот институт не будет подменять государственную жилищную инспекцию, суд, прокуратуру или другие действующие органы. Он будет дополнением к существующей системе правовой защиты.
Предложено предусмотреть возможность создания таких должностей в регионах. Большинство проблем в сфере ЖКХ возникают на региональном и муниципальном уровне, отмечают депутаты.
Уполномоченный по защите прав граждан в сфере ЖКХ будет рассматривать индивидуальные и коллективные жалобы жильцов, ТСЖ и ЖСК, советов многоквартирных домов, запрашивать информацию и документы у жилищных инспекций, управляющих компаний, органов государственной власти и местного самоуправления. Уполномоченный также будет готовить заключения, направлять рекомендации о восстановлении прав граждан, обращаться в компетентные органы с требованием привлечь виновных к ответственности.