Разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья практически ликвидирован, сообщили эксперты сервиса Сбербанка «Домклик» в исследовании, приуроченном к ПМЭФ-2026. По мнению аналитиков, по мере снижения ключевой ставки структура спроса на жилую недвижимость существенно меняется: растет внимание к рыночным программам, особенно к вторичному фонду, на который почти не распространяется льготное кредитование. В результате готовое жилье начинает активно конкурировать с новостройками, спрос на которые в этом году значительно снизился.

По данным «Домклик», медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в мае до 192,2 тыс. руб. С учетом низкой базы мая 2025 года годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 14-15%, что существенно выше роста цен на рынке новостроек (9,8%). Стоимость квадратного метра в домах последних десяти лет постройки оказалась выше его стоимости в новостройках (190,0 тыс. руб.).

Как свидетельствует исследование, рынок жилья в части соотношения первичного и вторичного сегментов постепенно возвращается к равновесному состоянию. До конца 2019 г. цены на новостройки и готовое жилье росли примерно одинаковыми темпами, и только с 2020 года разрыв начал увеличиваться. Драйвером этого процесса стал растущий спред между средней ставкой ипотечных кредитов на вторичку и первичку, вызванный стартом программы безадресной льготной ипотеки. И только теперь ситуация начала выравниваться.

Однако существенное падение спроса на новостройки эксперты не прогнозируют. Напротив, исчезновение страхов перед превращением купленной новостройки в якобы низколиквидную вторичку будет в дальнейшем способствовать росту продаж. Кроме того, ликвидация перекосов в ценообразовании поможет запуску цепочек альтернативных сделок, с помощью которых покупатель получает возможность покрыть часть стоимости новой недвижимости за счет продажи уже имеющейся.

— Виталий Леонтьевич, ДОМ.РФ и Сбер на полях ПМЭФ подписали одно из крупнейших соглашений форума — по секьюритизации ипотечного портфеля Сбера на 3 трлн рублей. Расскажите подробнее о меморандуме

— Совместно со Сбером мы договорились до конца 2030 года выпустить ипотечные облигации на 3 трлн рублей. Сбер — крупнейший игрок рынка ипотеки и наш многолетний стратегический партнер по развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Дополнительные 3 трлн рублей составляют порядка 23% от текущего ипотечного портфеля банка, поэтому потенциал для увеличения объема секьюритизации даже с текущими договоренностями остается высоким.

— Давайте поговорим о ситуации на ипотечном рынке в целом. На ваш взгляд, как выглядит идеальная пропорция между рыночной и льготной ипотекой? Какая она сейчас и какой будет к концу года?

— Идеальной пропорции "на все времена" не существует. В период пандемии массовая льготная ипотека была антикризисным инструментом. Сейчас задача другая — сохранить помощь тем, кому она действительно нужна, и вернуть роль рыночной ипотеки. За январь-апрель 2026 года доля рыночной ипотеки уже достигла 50% по количеству кредитов, а по объему — 34%. Это говорит о постепенном возвращении рыночного спроса.

По итогам года, с учетом донастройки семейной ипотеки, доля льготных программ в объеме выдач может составить примерно 57%. Это более здоровая структура: государство поддерживает приоритетные, наиболее нуждающиеся категории, а массовый спрос постепенно возвращается на рыночные условия.

— На сколько процентных пунктов может опуститься средняя ставка по ипотеке в РФ по итогам 2026 года? В перспективе каких лет ставки перестанут быть заградительными?

— Рынок ипотеки очень чувствителен к ключевой ставке. Сейчас рыночная ипотека все еще остается дорогой для большинства семей. По показателям доступности видно, что платеж по массовой рыночной ипотеке составляет около 60% доходов семьи из двух работающих. Это высокий уровень нагрузки.

Если реализуется базовый сценарий Банка России и ключевая ставка к концу года выйдет на уровень 12-13%, ставки по рыночной ипотеке могут опуститься ниже психологического барьера в 15%. Для части заемщиков это уже станет сигналом возвращаться к покупке жилья. Но для массового спроса комфортный уровень ниже — около 10-12% годовых.

Поэтому заметное оживление спроса мы можем увидеть уже в конце 2026 года, а более устойчивое восстановление массовой рыночной ипотеки — в 2027 году, если инфляция продолжит снижаться и Банк России сможет дальше смягчать денежно-кредитную политику.

— Падает ли в России спрос на новостройки? Видите ли вы риски затоваривания рынка жилья России и недостаточного темпа продаж у девелоперов?

— Говорить о падении спроса неправильно: за январь-апрель 2026 года в России продано 7,4 млн кв. м жилья в новостройках — это на 8% больше, чем годом ранее. Поступления в строительство от продаж новостроек составили 1,53 трлн рублей, на 11% больше, чем за четыре месяца 2025 года.

В целом рынок остается сбалансированным. В стадии строительства около 119 млн кв. м жилья. До конца года к вводу запланировано 37 млн кв. м, и соотношение распроданности к стройготовности по этому объему составляет около 65% при нормальном диапазоне 60-80%.

Однако региональные дисбалансы есть. Примерно в трети регионов и в четверти объема всего строящегося жилья сохраняются признаки дефицита спроса. Всего около 31 млн кв. м имеют распроданность ниже нормы. Среди крупных рынков выделяются Краснодарский край, где отношение распроданности к стройготовности составляет около 42%, Башкортостан — 57%, Приморский край — 58%, Воронежская область — 53%.

— Ввод на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) начал замедляться. Планирует ли ДОМ.РФ новые меры по стимулированию строительства домов?

— Это действительно так: по данным Росстата, за четыре месяца 2026 года ввод ИЖС составил 18,9 млн кв. м жилья — на 35% меньше, чем годом ранее. Простимулирует ввод жилых домов реализация потенциала строительства жилых домов по договорам подряда с эскроу.

В мае мы запустили программу "зонтичного" поручительства (дополнительное обеспечение по кредиту для малого бизнеса, которое предоставляет государство, если заемщику нечего отдать в залог - прим. ТАСС) для подрядчиков в сегменте ИЖС. ДОМ.РФ берет на себя часть рисков банка и помогает подрядчикам получить целевой кредит. Часть из тех, кто раньше не мог работать с банковским финансированием только лишь из-за недостатка залога, теперь получат такую возможность. Это позволит сформировать кредитный потенциал и улучшить кредитную историю подрядчиков, что даст им в будущем возможность брать кредиты самостоятельно, без дополнительных мер поддержки.

Благодаря программе "зонтичного" поручительства мы ожидаем, что порядка 500-700 подрядчиков смогут начать строить с использованием эскроу-счетов. Это увеличит объем предложения на рынке, положительно повлияет на реальную конкуренцию в секторе и, как следствие, повысит доступность строительства частных домов. Благодаря программе "зонтичного" поручительства наш Банк ДОМ.РФ планирует одобрить еще 6,5 млрд новых лимитов. В целом по итогам года банк может достичь показателя по лимитам 70 млрд рублей.

— Как оцениваете результаты запуска механизма эскроу на рынке ИЖС? Какая статистика сейчас и какие планы на будущее?

— Внедрение счетов эскроу в ИЖС с 1 марта 2025 года стало ключевым изменением для сектора. Механизм позволяет сохранить денежные средства граждан на всем периоде строительства — от заключения договора подряда.

Сегодня с помощью эскроу строится 30 тыс. частных домов площадью более 3 млн кв. м, из которых построено и введено в эксплуатацию 14 тыс. домов на 1,5 млн кв. м.

Через эскроу в прошлом году возвели более 1,1% от общего объема ввода ИЖС, предварительные прогнозы были на уровне 0,3%. В этом году цифра будет расти — сейчас доля ИЖС по договорам подряда с эскроу в общем объеме ввода составляет 1,2%. К 2030 году уже каждый четвертый дом будет строиться с использованием счетов эскроу. 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 5 июня. /ТАСС/. Работу риелторов в России необходимо регулировать, чтобы избежать рисков для граждан, сообщил в интервью ТАСС в рамках Петербургского экономического форума руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

"У нас был вопрос поднят на Общественном совете как тема, которая очень волнует граждан. Эта тема, в которой есть доходы. Некоторые оценивают рынок в порядка 500 млрд рублей в год, это большие деньги", - сказал Скуфинский.

Он добавил, что отсутствие регулирования по этому вопросу создает риски для граждан. "Это риски правовые и риски, связанные с деньгами. Самое главное, что ответственности законодательно зафиксированной у риелтора нет никакой. Мы из развитых стран, наверное, единственная страна, где полностью отсутствует регулирование риелторской деятельности. Если такое решение будет принято, то мы, конечно, очень активно включимся в регулирование этой деятельности", - отметил руководитель ведомства.

По его словам, сейчас в этой сфере "есть различного рода консультанты, организации, которые сопровождают сделки". И они, как отметил Скуфинский, не несут ответственности за те или иные действия. "Поэтому мы считаем, что этому вопросу необходимо уделять серьезное внимание", - сказал руководитель Росреестра.

О форуме

Петербургский международный экономический форум проходит с 3 по 6 июня. Главная тема - "Прагматичный диалог - путь к стабильному будущему". Программа форума посвящена формированию новой модели глобального развития в условиях трансформации мировой экономики.

В программе - Форум МСП, Форум креативных индустрий, Международный молодежный форум "День будущего", форум "Лекарственная безопасность". В рамках культурной программы - фестиваль "Петербургские сезоны", а также традиционные Спортивные игры ПМЭФ.

Организатор форума - Фонд Росконгресс. Генеральный информационный партнер - ТАСС. 

"В доступности жилья колоссальную роль играет сумма ежемесячного платежа по ипотеке. Чем больше ключевая ставка будет планомерно снижаться, тем доступность жилья будет увеличиваться", - пояснил он в разговоре с ТАСС.

В июне прошлого года регулятор впервые за три года пошел на снижение ключевой ставки до 20%, в июле она снизилась еще на два процентных пункта - до 18% годовых. Как ранее писала "РГ", благодаря этому рынок вторичного жилья оживился: число заявок на ипотеку и просмотров объявлений выросло.