2025 год стал для рынка ипотеки годом высоких ставок и рекордного спроса на льготные программы, доля которых в общих выдачах достигла 80%.

Каким будет наступивший год для рынка ипотеки, до какого уровня могут опуститься ставки — рассказываем вместе с экспертами.

Ипотека под 15% вместо 21%
Определяющим фактором развития рынка ипотеки будет уровень ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на середину января средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляют 21,25%, а на вторичном рынке — 21,22%. Для сравнения, в январе 2025 года ставки были на уровне 29,3% и 28,9% соответственно. В этом году постепенное снижение ипотечных ставок продолжится, но до комфортных значений они вряд ли опустятся.

По данным аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», к концу года ставки могут снизиться до 15% в случае динамичного снижения ключевой ставки. «В случае реализации базового прогноза ЦБ, согласно которому уровень ключевой ставки в этом году в среднем составит 13–15%, ставки по рыночной ипотеке могут опуститься ниже психологического уровня в 20% в первом квартале этого года», — рассказали в аналитическом центре «Дом.РФ». Дальнейшее снижение будет определяться динамикой ключевой ставки, добавили в институте жилищного развития.

В первом полугодии темпы снижения ключевой ставки могут замедлиться на фоне повышения налоговой нагрузки, это будет отражаться на уровне ипотечных ставок, продолжила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Согласно прогнозу агентства, в первом полугодии ставки по ипотеке будут в пределах 17–21%. «Снижение ставок по ипотеке до 15% будет возможно ближе к концу года, если со второго полугодия 2026-го начнется более динамичное снижение ключевой», — добавила Екатерина Щурихина.
Аналитики АКРА менее оптимистичны в прогнозах. «Динамика ипотечной ставки в 2026 году будет прежде всего зависеть от динамики ключевой ставки Банка России. С учетом имеющихся прогнозов можно ожидать, что в лучшем случае среднегодовые ставки по ипотеке снизятся по итогам 2026 года на 2–3%», — рассказал руководитель Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

В Минфине ожидают снижения ставок по ипотеке на 4–5 п.п. в 2026 году. То есть примерно до 17–16% годовых. Однако наиболее комфортными ставками по ипотеке являются значения в 10–12%, отмечают эксперты. Такие показатели позволили бы восстановить баланс между рыночной и льготной ипотекой, пояснили в пресс-службе «Домклик» Сбербанка. Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2027 году ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 10% и ниже, это приведет к кратному росту спроса и скачку цен на 10–15%, что будет вдвое выше ожидаемой инфляции.

При этом в Госдуме допускают, что ставки по рыночной ипотеке могут опуститься до 12% к концу этого года, если ключевая снизится до 9–10%. «Так как лаг между ипотечными ставками и ключевой составляет около 4%, то ставки по ипотечным кредитам могут сократиться до 12%, а может, и ниже. Но это, конечно, произойдет не в первой, а во второй половине 2026 года», — сказал депутат, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Спрос на ипотеку вырастет
Уровень ставок, предстоящие изменения по семейной ипотеке c 1 февраля, а также снижение уровня возмещения банкам по льготным программам с 1 января 2026 года будут определять спрос на ипотеку. На этом фоне эксперты прогнозируют замедление выдач в первой половине года и активизацию во втором полугодии по мере снижения ключевой ставки ЦБ. В результате выдача ипотеки в 2026 году превысит показатели 2025 года — прирост может достичь 35%.

«В 2026 году будет выдано 1–1,2 млн ипотечных кредитов на 4,5–5 трлн руб. Таким образом, выдачи превысят показатели прошлого года. В 2025 году предоставлено 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.», — поделились своим прогнозом аналитики «Дом.РФ».
Похожий объем выдач в 2026 году ожидают аналитики АКРА. «Ключевыми факторами, определяющими выдачи в 2026 году, останутся стоимость жилья, уровень процентных ставок, а также параметры льготных программ. В целом ситуация не располагает к быстрому наращиванию выдач, однако прогноз выдач в диапазоне 4,5–5 трлн. руб. представляется нам реалистичным», — сказал Валерий Пивень.

Аналитики ВТБ прогнозируют рост рынка ипотеки в 2026 году на 25%. «Рынок ипотеки в 2025 году завершил фазу адаптации, и в 2026-м мы ожидаем его роста. По нашим оценкам, продажи могут увеличиться примерно на четверть», — рассказали в пресс-службе банка.

Аналитики «Домклик» Сбербанка настроены более оптимистично. По их прогнозам, в 2026 году объемы выдач ипотеки должны вырасти ориентировочно на 30–35% — до 5,6 трлн руб. «В качестве основного стимулирующего фактора выступает пониженная ключевая ставка — это даст положительный импульс для всех потенциальных потребителей, не отвечающих условиям льготных программ, приобрести жилье», — указали эксперты.
Доля льготной ипотеки снизится
Сам ипотечный рынок в этом году должен стать более сбалансированным: соотношение между государственными и рыночными программами будет приближаться к паритету. «Это признак возвращения рынка к устойчивой и здоровой модели развития», — пояснили в ВТБ. Однако, несмотря на постепенный рост доли рыночной ипотеки по мере снижения ставок, доля льготных программ и в этом году будет преобладающей, уточнил представитель АКРА.

Согласно оценке «Дом.РФ», доля льготных программ в общей выдаче по итогам 2026 году снизится с текущих 60% по количеству и 80% по объему до 40% и 60%, соответственно. В «Сбере» ожидают сокращение доли льготной ипотеки в этом году с 83% до 70% и ниже. «Ключевой ограничивающий фактор на рынке льготного кредитования — это, несомненно, грядущие ограничения по выдаче семейной ипотеки, включая дифференцированные ставки в зависимости от количества детей», — пояснили в банке.

Обсуждаемое повышение ставки по семейной ипотеке с текущих 6% до 10–12% окажет существенное влияние на рынок ипотеки, добавила Екатерина Щурихина. «Если данное изменение будет введено в начале 2026 года, то выдачи в льготном сегменте в течение года будут более сдержанными», — сказала она.

Что касается рефинасирования, то значимый рост объемов рефинансирования ипотеки возможен во второй половине года при условии, что ЦБ продолжит курс на постепенное снижение ключевой ставки, пояснила представитель «Эксперт РА». В то же время ожидаемое многими рефинансирование вряд ли окажет значительное влияние на рынок: пул кредитов, выданных по пиковым ставкам, на самом деле невелик, уточнили в ВТБ.
Ипотечные тренды:

Аналитики «Домклик» Сбербанка на 2026 год в качестве основных трендов выделяют:

Завершение адаптации ипотечного рынка к новым условиям, а именно сокращению льготных программ и высокой ключевой ставке;
Оживление выдач по базовым программам во второй половине года при условии поэтапного снижения ключевой ставки;
Сохранение преобладающей доли льготной ипотеки в выдачах (около 65–70%), однако с меньшим перевесом, чем это было в 2024–2025 годах;
Небольшое сокращение доли новостроек в выдачах на фоне ограничения льготных программ и выросшего интереса ко вторичной недвижимости.

Сдать квартиру иностранному гражданину — хороший способ получить доход, но это добавляет ответственности. По закону, именно арендодатель (собственник) должен поставить жильца на миграционный учет. Если этого не сделать — ждите крупный штраф. Давайте разберемся, как всё сделать правильно и просто.

Что такое миграционный учет?
Это не регистрация и не разрешение на проживание. Это просто уведомление государства о том, что иностранец находится по конкретному адресу. Представьте, что вы сообщаете в МВД: «В моей квартире сейчас живет гражданин такой-то страны». Больше от Вас ничего не требуется.

Кто должен это делать?
Ответственность лежит на принимающей стороне. В случае с арендой — это Вы, собственник. Даже если иностранец очень добросовестный и сам предлагает всё оформить, по закону уведомлять МВД должны Вы. Это Ваша прямая обязанность.

Какой порядок действий? 
1) Подписать договор. Обязательно заключите письменный договор аренды. Это главный документ, подтверждающий, что иностранец будет жить у Вас.
2) Собрать пакет документов. Вам понадобится:
-Ваш паспорт (собственника).
-Договор аренды.
-Документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
-Паспорт иностранного гражданина и миграционная карта иностранца (с отметкой о въезде, Виза).
3) Обратиться в органы МВД.  С этим пакетом Вы идете в отдел по вопросам миграции МВД или в ближайший МФЦ «Мои документы», или, что еще проще подаете заявление через сайт "Госуслуг". После получаете бланк с уведомлением о постановке на учет с отрывным бланком.
4) Отдать отрывную часть жильцу. Эту часть (с печатью) Вы обязаны отдать иностранному гражданину. Он должен хранить ее вместе с паспортом.

Важные нюансы:
Сделать это нужно в течение 7 рабочих дней с момента его прибытия к вам. Не с даты подписания договора, а именно с момента заселения.
Если иностранец приехал ненадолго (например, на неделю в отпуск), учет все равно обязателен.
Если уезжает и возвращается (например, съездил в Беларусь на выходные), при новом въезде нужно ставить его на учет заново.

За нарушение миграционного учета предусмотерны штрафы: Для собственника — от 2000 до 5000 рублей (а для Москвы и Санкт-Петербурга — от 4000 до 7000 руб.). Для иностранца — до 5000 руб. с выдворением из страны.

Таким образом процедура миграционного учета — несложная бюрократическая формальность, которая занимает пару часов. Потратив это время, Вы обезопасите себя от серьезных финансовых потерь и конфликтов с законом. Сдавайте квартиру иностранцам спокойно, но делайте это по правилам.

Для этого потребуется использовать биометрические данные — лицо и голос, а также усиленную квалифицированную электронную подпись, сообщил он в беседе с NEWS.ru.

«Это избавит стороны сделки от необходимости личного визита в Росреестр или МФЦ», — отметил Чаплин.

Кроме того, по его словам, с 1 августа налоговые уведомления для граждан, зарегистрированных на портале «Госуслуги», будут автоматически отображаться в личном кабинете, что исключит бумажную рассылку.

Ранее Чаплин выразил мнение, что запрет на сделки с жильём без личного участия собственника — надёжный механизм защиты от мошенничества и рейдерских захватов.

При мене недвижимости налог на доход физических лиц должен взиматься с разницы в цене, разъяснил Конституционный суд. Если же кадастровая стоимость объектов не определена, применяется рыночная оценка недвижимости.

Конституционный суд рассмотрел жалобу Любови Селюковой. Женщина владела земельным участком сельскохозяйственного назначения. Его кадастровая стоимость составляла около 3 млн рублей. Селюкова обменяла участок на землю такой же категории кадастровой стоимостью 421 969 рублей. Налоговая начислила женщине недоимку по НДФЛ на сумму 138 794 рублей. Доход, облагаемый налогом, был определён исходя по кадастровой стоимости земельного участка, отчуждённого по договору мены, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это решение поддержали суды всех инстанций. Суды применили нормы о налогообложении дохода от продажи недвижимости и Гражданского кодекса, распространяющие правила купли-продажи недвижимости на договоры мены.

Конституционный суд указал, что налогообложение доходов от мены недвижимости не регулируется Налоговым кодексом. При этом важно учитывать, что договор мены и договор купли-продажи отличаются. Нельзя применять правила купли-продажи недвижимости для исчисления налога при договоре мены.

Существенная разница в стоимости обмениваемых объектов имеет значение для налогообложения. В таких случаях НДФЛ нужно взимать с разницы в цене. Конституционный суд указал, что оспариваемое положение Налогового кодекса противоречит Конституции, поскольку оно допускает произвольное налогообложение. Дело заявительницы будет пересмотрено.