8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Отказаться от использования принципа двусторонней реституции при рассмотрении дел о продаже жилья под влиянием мошенников иногда можно. Но для этого нужно доказать причины такого решения. Об этом говорится в сообщении Российского агентства правовой и судебной информации (РАПСИ) со ссылкой на очередное дело о продаже квартиры по «схеме Долиной», рассмотренное в Верховном суде.
Что произошло
Пожилая москвичка, находившая в тяжелом психологическом состоянии после смерти мужа, оказалась под влиянием телефонных мошенников. В течение десяти месяцев она передала им более 17 млн руб., а затем мошенники вынудили ее продать квартиру. Они утверждали, что некие преступники выставили ее квартиру на продажу и, чтобы предотвратить их махинацию, нужно совершить сделку самой. Тогда мошенников смогут задержать.
Однако когда в момент передачи денег никакого задержания не произошло, москвичка поняла, что ее обманули. Она обратилась в полицию, которая завела уголовное дело по факту мошенничества. Также она обратилась в суд с иском о признании сделки с жильем недействительной.
Суд первой инстанции иск удовлетворил и признал договор купли-продажи жилья недействительным. Он отметил отсутствие у собственницы реальных намерений продавать свою квартиру, учтя ее возраст, состояние здоровья и жизненные обстоятельства.
Кроме того, в судебном процессе выяснилось, что покупатель перед сделкой квартиру не только не осматривал, но даже не смог пояснить, откуда узнал о самом факте ее продажи. В дальнейшем квартира и ключи от нее покупателю не передавались, акт приема-передачи жилья не подписывался, никаких расходов по содержанию жилья покупатель не нес. На этих основаниях право собственности покупателя было прекращено и возращено продавцу.
Аналогичные решения приняли суды двух последующих инстанций, хотя при их рассмотрении покупатель уточнял, что деньги за квартиру он передал продавцу в полном объеме, и продавец этот факт не оспаривал.
Покупатель с решениями судов не согласился и обратился в Верховный суд.
Что решил Верховный суд
Поскольку деньги за квартиру покупатель передал продавцу в полном объеме, суды, принявшие решение о признании договора купли-продажи недействительным, должны были разрешить вопрос о возврате средств за сделку, пояснила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. В этом заключается принцип двусторонней реституции. Он применяется в том случае, если выполняются все условия, подтверждающие, что сделка была совершена под влиянием обмана, а стороны «успели осуществить взаимные предоставления», поясняет высшая судебная инстанция.
Не применять двустороннюю реституцию суды вправе лишь тогда, когда это противоречит основам правопорядка или нравственности. Однако даже в этом случае они должны мотивировать свое решение и указать причины, по которым отклоняются доводы второй стороны. В данном случае этого сделано не было, уточнили в Верховном суде.
В связи с этим дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
«Схема Долиной» — условное название ситуации, в которой продавец недвижимости (как правило, жилья) оспаривает договор купли-продажи и через суд требует от покупателя возврата недвижимости. Ссылается он при этом на то, что при заключении договора находился под влиянием мошенников, которые убедили его продать квартиру и которым были впоследствии отданы деньги, вырученные от продажи. Подробнее — в материале «РБК Недвижимости».
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
Однако в случае, если квартира продается с целью последующей покупки жилья большей площади, снижение цены может быть критичным для продавца.
В этой ситуации можно пойти на другую хитрость: использовать метод "иллюзии выигрыша" для покупателя, говорит эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, топ-3 агент по версии TrendAgent Анна Зеленская.
"Можно оставить в подарок дорогую технику или оплатить первый год взносов на капитальный ремонт. Фактически вы не теряете в деньгах, но процесс переговоров начинает двигаться гораздо активнее", - советует она.
"Если цена жесткая, можно выигрывать за счет другого - например, быстрого выхода на сделку, готового пакета документов, гибкости по срокам съезда", - говорит Кырлан Марчел.
Он отмечает, что порой сэкономленные деньги и время работают почти так же эффективно, как скидка.
Филипп Шраге считает, что для оперативной реализации будет эффективно вложить 50-100 тысяч рублей в предпродажную подготовку квартиры.
"Вывезти лишнее, сделать косметический ремонт, профессионально помыть окна и заказать качественные фото. Объекты с хорошим визуальным контентом получают на 30-40% больше просмотров и продаются быстрее", - перечисляет он.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин рекомендует воспользоваться при продаже хоумстейджингом - методом декорирования жилья с целью улучшения его внешнего вида.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.
ак, взносы бывают членскими (регулярные платежи на текущие нужды) и целевыми (разовые сборы под конкретные задачи). Как правило, сумма для всех одинаковая, однако могут быть исключения - например, если участки имеют разную площадь.
Членские взносы тратятся на освещение, ремонт дорог, оплату коммунальных услуг, охрану, вывоз мусора, благоустройство территории общего пользования, оплату наемных работников и т.д.
"Размер взносов и сроки их уплаты прописывают в уставе, но собирать их чаще раза в месяц запрещено", - подчеркнули эксперты.
Целевые взносы собирают на строительство или ремонт крупных объектов, оформление документов на общее имущество, кадастровые и земельные работы и другие задачи, которые утверждаются на общем собрании.
Решение о взносах принимают в ходе общего собрания членов СНТ. Там утверждают сумму, сроки и назначение платежа, а также оформляют протокол с датой, местом собрания, количеством участников, повесткой дня, результатами голосования и принятыми решениями. Без этого требовать деньги председатель не может.
"Даже если выйти из СНТ, платить за пользование дорогами, светом и общим имуществом все равно нужно. За неуплату могут начислять пени, а задолженность взыскивать через суд", - предупредили в Telegram-канале.
При этом члены СНТ и собственники, которые не входят в товарищество, имеют право запросить отчет о расходах. Если будут обнаружены нарушения, их должны обсудить на общем собрании.
"Кроме того, в товариществе также формируют ревизионную комиссию, которая должна проверять финансовые документы СНТ. Если внутри товарищества с проблемной ситуацией разобраться не удалось, направляют жалобу в прокуратуру или налоговую инспекцию", - добавили эксперты.
«Я знаю, многие участники СВО это готовы делать, даже несмотря на то, что они, например, не происходят непосредственно оттуда, но они эту землю защищали и защищают. И у них есть моральное право остаться жить на этой земле», — цитирует его ТАСС.
Ранее статс-секретарь — заместитель министра обороны России, председатель фонда «Защитники Отечества» Анна Цивилёва рассказала о ключевых мерах поддержки ветеранов специальной военной операции.