8967-809-53-28
В моем блокноте
Рынок словно выдохнул после прошлогодних штормов, но успокаиваться рано. Еще никогда выбор инвестиционных инструментов не был так критичен для сохранения сбережений. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Анна Кокорева назвала активы, которые станут главной «броней» капитала в 2026 году.
«Один из самых надежных способов инвестиций сегодня — недвижимость. Для тех, кто располагает большими суммами, можно попробовать вложить туда деньги. Наличие ощутимой собственности будет успокаивать инвестора», — сказала она в беседе с корреспондентом РИА Новости.
При этом многие думают, что инвестировать в недвижимость просто: купил объект — и получаешь доход. Но на деле деньги начинают работать только тогда, когда вы перестаете верить риелторам и начинаете считать цифры. В этом материале наши коллеги из MSK1.RU рассказывают, какие квадратные метры будут приносить реальную прибыль в 2026 году.
Летом 2024 года ключевая ставка Банка России резко пошла вверх и достигла рекордных 21%. Только через год она начала плавно снижаться, и лишь к концу 2025 года вернулась на уровень годичной давности — до 16%.
«За это время в инвестиционном смысле рынок просто умер. Потому что при высокой ключевой ставке никто ничего не покупал. Когда ставки по кредитам растут, депозиты тоже, люди перекладывают деньги во вклады и получают пассивный доход», — рассказала MSK1.RU эксперт по инвестициям и недвижимости Наталья Куницкая.
В 2025-м закрылось много агентств недвижимости, некоторые строительные компании обанкротились — год был тяжелым.
После того как ключевая ставка начала снижаться, а вместе с ней стали падать и ставки по депозитам, многие решили снимать деньги со счетов и снова вкладывать их в недвижимость.
«Люди уже начали сметать всё, что долго не продавалось. Дальше покупать будут еще больше, ипотека станет доступнее, и обороты вырастут. Деньги у людей есть, они просто перетекают: когда ставка выросла — потекли в банки и облигации, сейчас текут обратно в бетон», — уточнила Наталья Куницкая.
Главная особенность сегодняшнего дня заключается в подходе к выбору объектов. Если во времена доступного льготного кредитования практически любая квартира росла в цене, а низкие ставки позволяли существенно увеличить доходность вложений, то сейчас нужно тщательно изучать предложения и просчитывать экономику каждого проекта.
«С точки зрения географии инвесторам стоит ориентироваться на динамично развивающиеся локации. В фокусе внимания сегодня не только Москва и Санкт-Петербург, но и другие города-миллионники, которые демонстрируют активное обновление городской среды и масштабное развитие социальной, образовательной и медицинской инфраструктуры. Именно эти факторы обеспечивают стабильный приток платежеспособного населения и, как следствие, долгосрочную выгоду», — сообщила MSK1.RU руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева.
При этом выбор конкретного района внутри города напрямую зависит от будущей целей использования объекта.
«Для долгосрочной аренды ключевую роль играет транспортная доступность и развитая инфраструктура района: близость к метро, крупным бизнес-центрам и университетам. Если жилье приобретается под сдачу в краткосрочную аренду, дополнительным преимуществом станет близость к культурным объектам и крупным медицинским кластерам, куда регулярно приезжают люди со всей страны на диагностику и лечение», — уточнила Ольга Клещеева.
В обоих случаях инвесторам рекомендуют отдавать предпочтение недвижимости в небольших ЖК.
Покупка квартиры в проекте масштабной квартальной застройки несет в себе риски ценовой конкуренции при последующей сдаче или перепродаже из-за избытка схожих предложений.
«Среди городов-курортов инвесторам стоит обратить внимание на развивающиеся локации, которые только начали выстраивать коммерческую и транспортную инфраструктуру. Например, к курорту Архыз, где цены пока остаются на более доступном уровне и потенциал роста выше», — добавила Клещеева.
Если говорить о сельской местности, здесь инвестиционная логика несколько иная. Покупка жилья в деревнях и селах ради пассивного дохода от аренды или перепродажи требует тщательного анализа локации и спроса.
«Подобные кейсы могут быть экономически оправданы в узкоспециализированных форматах, например при приобретении земли под развитие фермерского хозяйства или агротуризма. Однако такие проекты требуют от инвестора глубоких профильных компетенций», — подытожила эксперт.
Недвижимость — довольно тяжелый инструмент для инвестиций, много нюансов: нужно выгодно купить, выбрать хорошее место, чтобы получать доход. Всё зависит от ваших задач. Прежде чем конвертировать свои миллионы в квадратные метры, стоит задать себе всего два вопроса: «Зачем?» и «А есть ли вариант проще?»
«Если цель — оставить квартиру детям или сдавать, то надо считать: покупать за наличные или в ипотеку, покроет ли арендный платеж ипотеку и так далее. А потом решать: совершать сделку или подождать. Если же вы сняли деньги с депозита и хотите их „припарковать“, то сейчас время подходящее: ставка снижается, люди будут продолжать сметать недвижимость, выбор уменьшится, цены могут вырасти», — поделилась мнением Наталья Куницкая.
Для неопытного инвестора недвижимость — это сложно, это не батон колбасы, где хотя бы на состав можно посмотреть.
Тем более что для покупки недвижимости нужны миллионы, а облигации можно купить от 1000 рублей и сразу получать пассивный доход.
«За последний год много людей потеряли деньги на неудачных проектах в недвижимости. Поэтому, если начинать инвестировать, попробуйте сначала вклады и надежные облигации (например, ОФЗ — облигации федерального займа. — Прим. ред.), а к недвижимости подходите позже и обязательно с проверенным специалистом, который расскажет не только об успехах, но и о своих провалах и ошибках — только с таким человеком стоит работать», — объяснила аналитик.
Норма налогового кодекса, освобождающая от уплаты налога при дарении недвижимости от близкого родственника, распространяется на все виды недвижимости. Это следует из сообщения Верховного суда России.
Что произошло
Жителю Пермского края сын подарил несколько объектов нежилой недвижимости. За эту сделку инспектор местного отделения Федеральной налоговой службы (ФНС) начислил ему НДФЛ в размере 14 млн руб., а поскольку налог оплачен не был, также выписал штраф в размере 700 тыс. руб. Однако россиянин, получивший недвижимость в дар от близкого родственника, с этим решением не согласился и обратился в суд.
Суд первой инстанции встал на сторону заявителя, которому недвижимость подарил близкий родственник. Однако суды второй и третьей инстанций (апелляционный и кассационный) согласились с позицией ФНС и решение первой инстанции отменили. Они исходили из того, что подаренная недвижимость не являлась жилой, имела признаки коммерческих объектов и не предназначалась для использования в личных целях. По их мнению, налоговая льгота в этих случаях применяться не может.
С таким решением россиянин не согласился и обратился с жалобой в Верховный суд.
Что пояснил Верховный суд
Коллегия по административным делам Верховного суда решения апелляционной и кассационной инстанций отменила и оставила в силе решение суда первой инстанции, вставшей на защиту прав россиянина.
ВС пояснил, что согласно российскому законодательству одариваемый освобожден от уплаты налога, если имущество получено от членов семьи или близких родственников. Это является единственным условием для освобождения от налога. «При этом реализация права на освобождение от НДФЛ не ставится в зависимость от цели использования полученного в дар имущества», — уточняется в сообщении.
Таким образом, житель Пермского края был освобожден и от уплаты НДФЛ, и от штрафа.
Дарение недвижимости и налоги
Договор дарения любого имущества регламентируется ст. 572 Гражданского кодекса. Главная его особенность в том, что сделка совершается безвозмездно. Раньше договор дарения недвижимости можно было заключить в простой письменной форме, однако с середины 2025 года в России такие сделки обязательно должны быть заверены у нотариуса.
Сама по себе безвозмездность сделки не означает, что получаемый имущество в дар не обязан платить налоги. Ситуации, когда при дарении НДФЛ не взимается, в законодательстве прописаны отдельно. В частности, они указаны в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса.
В ней сказано, что доходы, получаемые от дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одариваемый являются членами семьи или близкими родственниками:
супругами;
родителями и детьми, в том числе — усыновителями и усыновленными;
дедушкой, бабушкой и внуками;
полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.
Исключение из этого правила составляют лишь те физические лица, которые признаны иноагентами, говорится в законодательстве.
В апреле 2026 года Росреестр опроверг информацию о проблемах с регистрацией дарения жилья. Такая информация тогда появилась в некоторых СМИ. Как предполагалось в источниках, распространяющих такие сведения, проблемы связаны с новыми требованиями регистрирующего ведомства. Однако никаких нововведений, связанных с дарением, в последнее время не происходило. А последняя из новинок — обязательное заверение договоров дарения у нотариуса — действует уже год, поясняли в Росреестре.
За первые четыре месяца 2026 года банки выдали россиянам 328,77 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 трлн рублей (в среднем по 349,29 млрд рублей в месяц). По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество кредитов выросло на 56%, объем выдач — на 54%. Таковы подсчеты Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*.
Впрочем, его генеральный директор Михаил Алексин отмечает, что «несмотря на существенный годовой прирост ипотечного кредитования (29% в количественном и 21% в денежном выражении), объем выдач в апреле оказался ниже показателей любого из месяцев второго полугодия 2025 года. Изменение условий по семейной ипотеке привело к сокращению кредитования на первичном рынке, с изначально более дорогим новым жильем, на долю которого теперь приходится лишь четверть сделок. На вторичном рынке, где практически нет господдержки, рост сдерживается высокими процентными ставками. Несмотря на снижение ключа, полная стоимость кредита в среднем превышает 19%. Дополнительным препятствием служат ограничения регулятора, которые не позволяют заемщикам брать на себя высокую долговую нагрузку».
Вот еще несколько показателей, позволяющих оценить нынешнее положение дел в ипотечном сегменте. По данным ОКБ, в целом с января по апрель жители России оформили 13,59 млн розничных кредитов на общую сумму 3,93 трлн рублей, что заметно больше, чем было в 2025 году: на 23% по количеству выдач и на 4% по объему кредитования. Конкретно апрельские показатели — 3,83 млн розничных кредитов на 1,12 трлн рублей, что тоже больше и по сравнению с мартовскими показателями (чуть-чуть) и год к году (уже серьезно, на 40% и 41% соответственно).
Что важно, за апрель доля ипотеки в структуре розничного кредитования ненамного, но выросла — с 31,3% до 32,4% (ипотека занимает второе место, проигрывая только кредитам наличными). Однако доля нового жилья продолжает снижаться: его апрельские показатели — 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотек (вторичное жилье — 73% и 60% соответственно), а в марте на новостройки приходилось 29% и 42% (на вторичку — 71% и 58% соответственно).
По итогам первого квартала этого года портфель ипотечных кредитов без учета дефолтов вырос до 23,46 трлн рублей, а количество заемщиков в сегменте — до 11,02 млн человек. Для сравнения: в конце 2025 года первый показатель находился на отметке 23,12 трлн рублей, второй — 10,98 млн человек. «Просроченная задолженность на срок 30-90 дней в портфеле без учета дефолтов с первого квартала 2025 года держится на уровне 0,4%. В денежном эквиваленте на конец марта-2026 этот показатель составил 102,26 млрд рублей. Что важно, у 59% заемщиков с ипотечным кредитом есть как минимум еще один розничный кредит, в том числе у 14% из них — два кредита, у 8% — три, а у 10% — четыре и более. Средняя совокупная задолженность таких заемщиков по всем кредитным продуктам достигает 3,3 млн рублей», — делятся подсчетами в ОКБ.
Неудивительно, что в первом квартале 2026 года костяк заемщиков составляли люди в возрасте от 25 до 45 лет: на них пришлось 58,9% от общего числа кредитов и 66,2% от объема в денежном выражении (год назад было практически то же самое). А вот что немного удивляет: наибольшей популярностью у заемщиков этой возрастной категории пользовались кредиты наличными (на их долю пришлось 61,4% от общего количества оформленных ссуд у мужчин и 57% — у женщин). На втором месте по востребованности оказались кредитные карты (28,6% у мужчин и 29,5% у женщин). Наименьший интерес у мужчин вызывала ипотека — 2,6% (против 3,3% у женщин), а у женщин автокредитование — 1,8% (против 3% у мужчин). Между тем эта категория ипотечных заемщиков пользуется доверием банков, и в среднем им одобряют ипотеку в размере 4,63 млн рублей на 279 месяцев.
Для сравнения: у молодежи в возрасте до 25 лет востребованность ипотеки по-прежнему невелика — на нее, как и год назад, приходится лишь 1% кредитных договоров. Да и рассчитывать молодые люди в среднем могут лишь на 3,6 млн ипотечных рублей, которые им готовы выдавать на 262 месяца. У клиентов банков в возрасте от 45 до 65 лет ипотека сегодня вызывает чуть больший интерес (2,1% против 1,2% в первом квартале 2025 года). Но банки смотрят на таких ипотечников с осторожностью: средние параметры одобренных кредитов — 3,55 млн рублей на 194 месяца, отмечают эксперты ОКБ.
Кстати, по оценкам «Домклик»*, более четверти всех ипотечных сделок (25,8%), совершенных за первые пять месяцев 2026 года, проведены с привлечением средств материнского капитала. Понятно, что чаще всего эти средства использовались при оформлении семейной ипотеки: почти половина (46,1%) выдач по льготной программе прошли с их участием. На втором месте — дальневосточная и арктическая ипотека (24,7%), на третьем — региональная (16,3%). «Востребован маткапитал и в рыночных программах. С его помощью в 2026 году совершены 14,2% сделок на вторичном рынке. Среди выдач на покупку и строительство загородного жилья по базовым программам на долю таких сделок пришлись 11%», — делятся подробностями в «Домклик».
По словам экспертов, среднестатистической маме, решившей взять ипотеку с использованием маткапитала, 33 года и она зарабатывает около 98 тысяч рублей в месяц (но это прямо очень в среднем). Медианная стоимость приобретаемой недвижимости составляет 6 млн рублей — опять же среднестатистически.
Самые дорогие объекты, приобретенные с привлечением средств маткапитала, располагаются в Москве (14,4 млн рублей), Санкт-Петербурге (8,9 млн рублей), Московской области (8,3 млн рублей) и Краснодарском крае (7,1 млн рублей). Примечательно, что именно в Москве и Санкт-Петербурге — регионах с самой высокой стоимостью жилья — зафиксирован и наибольший средний возраст матерей-заемщиц (36 лет). А наименее дорогое жилье, купленное в ипотеку с маткапиталом, находится в Волгоградской (4,7 млн рублей), Челябинской (4,7 млн рублей) и Самарской (4,8 млн рублей) областях, отмечают в «Домклик».
Рост числа одиночных домохозяйств в России становится значимым фактором стратегии развития рынка жилья. В 2021 году в нашей стране насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа. За 20 лет их доля удвоилась. Под влиянием этих изменений спрос покупателей смещается в сторону компактных квартир. Однако запрет на строительство «микроквартир» сохраняет семейную модель как нормативный ориентир, поэтому девелоперам приходится компенсировать дефицит метража евроформатами и общественными пространствами.
По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в России насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа в 66,1 млн. Такой состав домохозяйств впервые оказался крупнейшим в стране. По итогам последней переписи две трети домохозяйств в стране состояли из одного или двух человек, тогда как полные семьи с детьми формировали лишь 20,7% общего числа. С начала века доля одиночек почти удвоилась, увеличившись с 22,3% в 2002 году.
Рост числа одиночных домохозяйств сильнее всего проявляется в межрегиональных центрах с выраженным миграционным притоком, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и Тюмени, отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Этот тренд связан со сменой социальных паттернов, более ранним отъездом от родителей, более долгим периодом жизни в одиночку до брака, более поздним рождением детей, проживанием на две локации из-за удаленной работы или вахтовой занятости, а также с тем, что часть компактного жилья, приобретенного как инвестиция, в итоге используется для проживания небольших домохозяйств, перечисляет он.
При росте одиночных домохозяйств большая часть спроса приходится на малоформатные лоты от студий до небольших евродвушек средней площадью 38–40 кв. м, где покупатели ищут гостиную с нишей для приготовления пищи, место для досуга и работы, а также отдельную спальню, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Спрос на студии и евродвушки стал устойчивым явлением, а покупатели, живущие одни, все чаще выбирают открытые планировки с возможностью трансформировать пространство, подтверждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. В небольших квартирах растет запрос на качественные системы хранения и многофункциональные помещения вместо привычного набора комнат, добавляет он.
В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами достигает 30–32% от общего их числа, подсчитал Руслан Сырцов. В региональных центрах с более устойчивой семейной моделью проживания сохраняется спрос на двух- и трехкомнатные квартиры площадью 55–60 кв. м, уточняет он. В Москве и Санкт-Петербурге на первом месте по спросу находятся однокомнатные лоты, включая евроформаты, средней площадью 45–47 кв. м, тогда как в Казани, Красноярске, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Уфе преобладают семейные форматы, подтверждают данные «НДВ Супермаркет недвижимости».
По словам Руслана Сырцова, средняя площадь приобретаемых квартир в новостройках Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-классов сократилась с 55,8 кв. м в 2020 году до 46,6 кв. м в 2025 году.
Рост цен на квадратный метр вынуждает покупателей оптимизировать бюджет, поясняет он.
Это стало особенно заметно в бюджетном сегменте. По итогам января—февраля 2026 года средняя площадь приобретаемых квартир в старых границах Москвы в новостройках комфорт-класса составила 42 кв. м, бизнес-класса — 53 кв. м, премиум-класса — 77 кв. м, в проектах всех классов в Новой Москве — 42 кв. м, в Московской области — 42,2 кв. м, следует из данных «НДВ Супермаркет недвижимости». Среди причин снижения средней площади в компании также называют рост цен, слабую доступность ипотеки, недостаточное действие семейной ипотеки и сокращение состава домохозяйств.
Заметная часть интереса к компактному жилью объясняется не только попыткой снизить порог входа на рынок, но и социально-демографическими причинами, отмечает Алексей Попов. В декабре 2025 года суммарный коэффициент рождаемости (СКР) в России составил 1,374 против 1,4 в предыдущем году. Этот коэффициент показывает, сколько детей в среднем родила бы одна женщина на протяжении репродуктивного периода — с 15 до 50 лет. Для сохранения численности населения на одном уровне СКР должен составлять 2,1 на одну женщину.
Откликаясь на спрос, девелоперы стали строить больше малогабаритного жилья. В Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, а доля однокомнатных квартир — с 26% до 38%, тогда как доля классических двухкомнатных квартир снизилась с 41% до 35%, а трехкомнатных — с 23% до 13%, приводит данные эксперт.
В то же время государственная политика в последние годы ориентирована прежде всего на семейного покупателя, считает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.
Например, в Москве власти запретили девелоперам строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44 кв. м в 2024 году. Позже, в 2025 году, к аналогичным ограничениям присоединилась Московская область.
Ограничение минимальной площади квартир уже повлияло на структуру предложения. За 2025 год средняя площадь студий в массовых новостройках Москвы в продаже выросла с 25 до 28 кв. м, отмечает Ярослав Гутнов. Спрос на такие форматы во многом формируют молодые покупатели до 35 лет, для которых студия остается входным билетом на рынок, добавляет он. По итогам января—марта 2026 года число однокомнатных квартир в продаже на рынке новостроек Москвы в целом сократилось на 21% год к году, а в массовом сегменте — на 47%, до 3,9 тыс. лотов, следует из данных «Метриума».
Рынок активно уходит в евроформаты, где дефицит площади компенсируется перераспределением метража в пользу кухни-гостиной, говорит Ярослав Гутнов. В современных проектах большая часть квартирографии уже представлена евроформатами от двух- до четырехкомнатных лотов в зависимости от класса жилья, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Во всех классах жилья заметную долю предложения заняли компактные евродвушки. В комфорт-классе на них приходится 25,2% предложения при средней площади 39 кв. м, в бизнес-классе — 32,5% при средней площади 45 кв. м, в премиум-классе — 32,2% при средней площади 48,3 кв. м, подсчитали в компании.
На фоне сокращения средней площади квартир застройщики пересматривают объем и назначение общественных помещений, отмечают в «НДВ Супермаркет недвижимости». В жилых комплексах появляются коворкинги, пространства для встреч в лобби, зоны для спорта и прогулок.
Запрет на «микроквартиры» подтолкнул девелоперов к поиску решений, компенсирующих нехватку метров внутри квартиры, и одним из таких ответов стали кладовые на первых этажах, комнаты для матери и ребенка и системы «умный дом», перечисляет Ярослав Гутнов.
В результате общественные пространства все чаще становятся продолжением жилья, а часть бытовых и социальных функций переносится за пределы квартиры.
В ближайшие годы нормой для однокомнатной квартиры могут стать 35–38 кв. м, а роль общественных пространств и инфраструктуры жилых комплексов будет расти, полагает Ярослав Гутнов. Доля малоформатных лотов, прежде всего евродвушек и компактных евротрешек, будет увеличиваться и дальше на фоне низкой доступности ипотеки, роста цен и сокращения состава семей, считают в «НДВ Супермаркет недвижимости».
