8967-809-53-28
В моем блокноте
В Балаково разгорается скандал из-за замены лифтов в многоквартирных домах. Жители многоэтажек, где до сих пор имелись спецсчета для сбора взносов за капремонт, оказались перед перспективой насильственной передачи их денег областному Фонду капремонта, в «общий котел».
Подробности истории со счетами изложила балаковская газета «Суть». В конце мая в город прибыла целая делегация из Саратова: депутаты облдумы Антонина Галяшкина и Роман Ирисов, глава Фонда капремонта Юлия Вихляева и начальник отдела жилищного хозяйства минстроя области Наталья Тарасова. Они организовали встречу со старшими домов и начали убеждать их, что перевод средств в Фонд неизбежен.
Чиновники и депутаты опирались на следующие цифры: 70% лифтов в Балаково, это 638 штук, требуют замены. В 2025 году вступил в силу новый техрегламент, согласно которому лифт, отработавший больше 25 лет, нужно менять и никакие замены лебедок не помогут продлить срок его службы.
При этом в Балаково сложилась уникальная ситуация, 89% домов там имеют спецсчета по взносам на капремонт и Фонд капремонта к этим деньгам доступа не имеет. Что и когда ремонтировать, решают сами жильцы. Как выяснилось, теперь их этого права лишат.
Представитель минстроя Наталья Тарасова уверяла балаковцев, что перевод домов в «общий котел» неизбежен. Средств на счетах для замены лифтов не хватит, а если их не поменяют в срок, органы МСУ имеют полное право передать эту обязанность Фонду капремонта.
- Владелец спецсчета обязан перечислить средства, находящиеся на спецсчете, на счет регоператора в течение одного месяца с момента получения такого решения. Согласия собственника для этого не требуется, - заявила чиновница.
В свою очередь старшие домов усомнились, а хватит ли денег на лифты у Фонда, который давно сидит в долгах, что признала и сама его руководительница. На сегодня организация должна подрядчикам порядка 500 млн рублей.
Как выяснил «БВ», наличие долгов подтверждает и база данных арбитражного суда. Иски от исполнителей ремонтных работ к организации поступают постоянно. Основной объем их приходится на 2024-2025 год. Одна только компания «Стройремонткомплекс 2000» выиграла больше десятка дел, взыскивая долги за выполненные работы. Управляющие компании массово требуют от Фонда устранить недостатки уже выполненного ремонта.
Справится ли организация с исполнением требований по лифтам, большой вопрос. У балаковцев есть все основания сомневаться, что даже получив деньги, Фонд грамотно ими распорядится.
Чиновники намекают, что для замены лифтов своими силами жильцам придется платить за ремонт в разы больше, это не все потянут. А Фонд может получить под это господдержку. Возмущенные граждане указывали, что в их домах есть дела и поважнее лифтов, например старые трубы и текущая кровля. Утверждения, что трубы можно поменять и в рамках текущего ремонта, их не убедили. Тем более, что цены на замены лифтов им хорошо знакомы.
При ориентировочной стоимости замены одного лифта в 3,5 млн рублей, замена всего устаревшего лифтового хозяйства в Балаково обойдется почти в 2,5 млрд. Сумма выходит весьма заманчивая. Напрашиваются вопросы, не найден ли уже поставщик, которому достанется такой щедрый подряд?
Тем более, что балаковские власти как раз заявили о готовящемся инвестпроекте по строительству лифтового завода. О том, что в инвестпортфеле Балаковского района есть предложение по лифтостроительному заводу, в очередной раз напомнили как раз в начале мая этого года на инвестсовете при губернаторе. Для завода имеется площадка с готовой инфраструктурой и возможностью подключения к инженерным сетям.
Согласно данным инвестпортала Саратовской области, объем вложений в новый завод оценивается в 600 млн рублей. Инвестору обещают господдержку, гранты до 300 млн рублей и налоговые льготы. Площадка под предприятие находится на улице Транспортной, в 5 км от железнодорожной станции «Транзитный парк Балаково».
Площадь участка - 37,7 га, кадастровая стоимость - 409,5 млн рублей.
Смущает, правда, внешний вид данного сообщения на инвестпортале. Почему-то информация о лифтостроительном заводе проиллюстрирована фотографией беспилотников. А сама презентация проекта говорит вовсе не о лифтах, а о создании производственно-образовательного центра беспилотных авиасистем. То есть, если трактовать все буквально, то ли лифты будут летать, то ли граждан на верхние этажи предлагается поднимать беспилотниками.
Депутаты Государственной думы разрабатывают законопроект, который сделает прозрачным и проверяемым голосование на общих собраниях собственников в многоквартирных домах. Об этом рассказал «РИА Новости» первый зампред комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев («Справедливая Россия») на Петербургском международном экономическом форуме.
По словам депутата, сегодня результаты голосований на общих собраниях собственников это одно из самых проблемных мест в ЖКХ: люди нередко узнают, что они якобы проголосовали за смену управляющей компании, продление договора, новые платежи или другие решения, хотя в собрании не участвовали.
Согласно инициативе, каждый документ для голосования будет иметь уникальный номер, его зафиксируют в ГИС ЖКХ. В итоге собственник увидит, как именно учтён его голос. Если бюллетень не зарегистрирован в системе, он не должен учитываться. В законопроекте также предлагаются механизмы быстрого реагирования на очевидные нарушения: возможность оспаривания учёта бюллетеня, проверку со стороны жилищного надзора, реестр недобросовестных организаторов собраний и ответственность за фальсификацию решений.
Как подчеркнул Гусев, собственники снова получат реальное право управлять своим домом, без бумажных схем и многолетних судов. Парламентарий также сообщил, что документ сейчас обсуждается с экспертами, в ближайшее время его подготовят к внесению в Госдуму.
Сейчас в структуре сделок на первичном рынке Московского региона доля агентских продаж составляет 60%, тогда как год назад она была вдвое меньше — всего 30%, а, к примеру, пять лет назад не превышала 10-15%. К такому выводу пришли эксперты компании «Инком-недвижимость»*.
«В современных реалиях у застройщиков четко прослеживается тренд на масштабирование партнерства с брокерами для увеличения каналов сбыта, и это всегда маркер кризисного времени, когда покупательский интерес на рынке новостроек уменьшается. Агентства недвижимости, работающие с разными сегментами жилья и сотрудничающие с банками, имеют широкую клиентскую базу, они способны предложить разнообразные схемы приобретения — это привлекает покупателей. Понимая тенденцию, девелоперы параллельно с отделами продаж создают и развивают отделы партнерских продаж. Сегодня 90% застройщиков уже имеют партнерские отделы продаж, и лишь 10% из них пока еще к этому не пришли», — отмечает директор направления «Новостройки» компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков.
И вот в такой ситуации Ильдар Хусаинов — глава агентства недвижимости «Этажи» (одной из крупнейших риелторских компаний страны) публикует в своем телеграм-канале пост, который взбудоражил рынок, а уж застройщики перечитали его, наверное, много-много раз — и хором, и поодиночке. Сначала была мысль привести только выдержки, но, пожалуй, есть смысл опубликовать этот пост целиком.
«Мне тут часто задают вопрос, а как дела с финансовой дисциплиной застройщиков многоквартирных домов, есть ли те, кто допускает неплатежи в сторону риелтерского сообщества? И как мы реагируем? До недавнего времени я бы сказал, что особых проблем нет, да, бывало, кто-то пару-тройку месяцев не платил, единичные случаи были, когда просрочка доходила до пяти месяцев. Мы в целом занимали мягкую позицию, не судились, продолжали работать, и так или иначе нам долги гасили. Примерно с февраля этого года ситуация стала ухудшаться, мы увидели критический рост задолженности по некоторым застройщикам (в среднем каждый 30-й застройщик сейчас уходит в критичные уровни, это когда долг не гасится более четырех месяцев и даже нет хотя бы каких-то платежей по предыдущим периодам). Ну, вы представляете, как должны быть плохи дела, чтобы не платить даже за продажи, это даже хлеще, чем рубить сук, на котором сидишь! Я бы сказал, это больше похоже на перерезание трубки от акваланга на очень большой глубине, когда всплытие невозможно. В общем, поэтому мы сейчас по всей сети будем занимать жесткую позицию, после третьего месяца неплатежей прекращаем продажи застройщика (там есть формула в зависимости от процента неплатежей и некоторых других факторов), сразу идем в суд и выставляем все штрафы и пени. Возобновляем сотрудничество только при условии создания резервного фонда на каком-либо счете или залога недвижимости. В мае стало очевидно, что строительная отрасль входит в кризис, уже появились девелоперы, которые понимают, что без продаж им будет выбраться сложно, но они все равно не платят, и мы с ними останавливаем сотрудничество. Пока их уровень не превышает 1%, но еще где-то 2% на подходе, а 3% — это уже признание полноценного армагеддона в сфере. Даже в благополучной Тюмени один из некогда финансово сильных застройщиков зашел в долговую бездну, и мы остановили работу с ним буквально на днях. Я посмотрю, как будут дальше развиваться события на рынке, и, скорее всего, будем официально публиковать список тех, с кем мы останавливаем сотрудничество, и по каким причинам. Эскроу-система защищает дольщиков: если будут критичные банкротства, то, уверен, банки сделают так, чтобы люди без квартир не остались, тут наличие эскроу-системы — это очень большой плюс! Но задолженность контрагентам никто за застройщиков платить не будет, имейте это в виду! Я бы сказал, что эскроу-система не дает застройщикам вот так сразу умирать, когда они неэффективны, она сначала из них делает зомби, то есть они вроде даже существуют за счет банка, строят, но по факту они уже неживые с позиции экономики, просто вопрос времени, как и когда банк все у них заберет и в какой форме. Поэтому всему риелторскому сообществу рекомендую тщательно взвешивать все риски и занимать твердые позиции, завтраками питаться не советую, тот, кто обманул раз, обманет и два! Плюс учтите, что сейчас происходит с продажами новостроек — там же просто треш, и дальше лучше не станет. Вот и делайте выводы! Мне лично как управленцу непонятна такая система менеджмента, когда ты просто не исполняешь обязательства, за 26 лет, как бы тяжело ни было, мы ни на день никому не просрочили исполнение финансовых обязательств, это моя личная установка! Деньги-то можно заработать в будущем, а вот деловую репутацию уже не вернешь!»
В определенном смысле Ильдар Хусаинов идет против системы: в узкопрофильных сообществах принято говорить о конфликтах в логике «кто-то кое-где у нас порой» — не называя имен и конкретных цифр, пользуясь формулировками типа «одна крупная компания» и пытаясь до последнего не выносить сор из избы. А тут — суд, официальное опубликование списка девелоперов-отказников и вообще вынесение на всеобщее обозрение того, о чем застройщики предпочитали бы молчать до последнего, и после последнего тоже.
И не только застройщики: ряд риелторских структур, к которым Бизнес ФМ обратилась с просьбой прокомментировать происходящее, тоже предпочли молча постоять в сторонке. Одни говорят, что, дескать, у них такой проблемы нет, другие на вопрос «почему отказываетесь от комментариев — страшно?» отвечают «нет, просто» (исчерпывающе, правда?). Ну да бог им судья.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков признает: ситуация на рынке девелопмента остается сложной. «Проблематика действительно существует, но это касается не только риелторских услуг, а в принципе системы задолженности между заказчиком и подрядчиком в строительной сфере. И, конечно, она базируется не на чистоплотности компаний-застройщиков, а на отсутствии ликвидности в строительной сфере», — считает собеседник Бизнес ФМ.
Антон Глушковпрезидент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)«Из-за снижения спроса на новостройки застройщики вынуждены повышать агентское вознаграждение, чтобы мотивировать риелторов продавать объекты. Если раньше комиссия была незначительная и варьировалась в районе 1% от цены сделки, то сейчас в среднем по Российской Федерации она достигает 3-5%. То есть за последние полтора года стоимость риелторских услуг выросла практически в пять раз, и это уже становится значительной статьей расходов для девелопера. Второй фактор — это кассовые разрывы. Когда продажи замедляются, наполнение счетов эскроу тоже идет медленно. Кроме того, застройщики все чаще вынуждены предоставлять покупателям собственные рассрочки по оплате, понимая, что иначе у потребителя не получится приобрести жилье. В итоге сделка уже состоялась, но денежных средств застройщик в полном объеме точно еще не получил. Отсюда и возникает желание отсрочить платеж за услуги. Расставляя приоритеты в расходах, мы сталкиваемся с жесткой реальностью. Любая строительная, девелоперская компания в первую очередь проведет все обязательные платежи, заплатит налоги и зарплату сотрудникам, а уже после этого будет рассчитываться с остальными контрагентами, включая риелторов и агентства недвижимости. Тут не вопрос нечистоплотности, а вопрос выживания бизнеса. К сожалению, это объективная реальность, и обвинять какую-то из сторон или защищать очень сложно, потому что, конечно, за оказанные услуги всегда нужно платить».
При этом, как подчеркивает директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев, «Этажи» — федеральное агентство, работающее на всей территории страны. А вот Est-a-Tet, например, специализируется на рынке Москвы и Московской области, который традиционно демонстрирует более высокую устойчивость по сравнению с региональными.
Роман Родионцевдиректор по развитию компании Est-a-Tet«Тем не менее в настоящее время в столице также наблюдаются задержки исполнения обязательств со стороны ряда застройщиков. Данные случаи не носят массового характера и остаются единичными, однако их наличие свидетельствует об общей тенденции. Трудности с выплатами контрагентам возникали и в прошлом году, но тогда они затрагивали рекламный сегмент. В текущем году ситуация несколько обострилась и распространилась уже и на направление прямых продаж. В наибольшей степени это коснулось девелоперов, чьи проекты полностью зависят от банковского финансирования: такие компании не располагают собственными резервами или альтернативными источниками дохода и опираются исключительно на проектное финансирование отдельных объектов».
Генеральный директор компании «Бест-новострой» Ирина Барабанова не фиксирует ухудшение платежной дисциплины со стороны застройщиков именно как тенденцию. «Мы не видим системного роста числа задержек или объемов просроченной задолженности», — говорит эксперт.
Ирина Барабановагенеральный директор компании «Бест-новострой»«Сегодня рынок недвижимости переживает трансформацию: льготные программы сворачиваются, работают более сложные механизмы реализации, и именно брокерские продажи и работа с риелторами становятся ключевым драйвером для большинства девелоперских проектов. Застройщики не заинтересованы нарушать отношения с каналами продаж, которые в условиях нестабильности приносят реальные доходы. В текущей ситуации мы относимся к небольшим задержкам в пределах одного-двух месяцев как к рабочему моменту. Это не носит лавинообразного характера. По нашим оценкам, уровень просрочки и частота задержек остались на привычном для последних лет уровне без резких колебаний. Все компании, с которыми мы работаем, — это долгосрочные партнеры, с которыми всегда можно договориться об отсрочке, графике погашения. Сейчас, в сложное для рынка время, всем участникам — и застройщикам, и брокерам — нужно быть в единой связке, а не разрывать отношения при первых же сложностях. Потому что выручка брокера напрямую зависит от портфеля проектов, а застройщик — от скорости продаж через агентства».
Говорить о массовом росте критической задолженности девелоперов перед брокерами на элитном рынке столицы точно преждевременно, добавляет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF group Андрей Соловьев. «В Москве в элитном сегменте работают менее 50 девелоперов, это компактный рынок, где репутация имеет большое значение, поэтому крупные компании обычно стараются соблюдать договоренности по агентским выплатам», — поясняет эксперт.
Андрей Соловьевпартнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF group«При этом отдельные случаи увеличения сроков расчетов действительно встречаются. Чаще речь идет о переносе выплат, дроблении платежей или дополнительном согласовании документов. Основные причины связаны с высокой стоимостью заемного финансирования, более осторожным спросом и ростом себестоимости строительства. Пока такие ситуации носят точечный характер и системной тенденцией не стали. Вообще, в сегменте элитной недвижимости подобные вопросы обычно решаются в индивидуальном порядке. Расчеты между девелопером и брокером относятся к коммерческим договоренностям, поэтому публичное обсуждение конкретных компаний без подтвержденной официальной информации было бы некорректным. При этом рынок элитной недвижимости чувствителен к репутации, а любые сложности с платежной дисциплиной быстро становятся известны профессиональному сообществу. Поэтому большинство крупных девелоперов заинтересованы в сохранении стабильных отношений с брокерами. В спорных ситуациях участники рынка чаще стараются урегулировать вопрос через переговоры. Судебные механизмы также остаются рабочим инструментом, однако до публичных конфликтов такие ситуации доходят редко».
Короче говоря, столичные риелторы пока в порядке, или, по крайней мере, так говорят. Посмотрим, как ситуация будет развиваться дальше. Если, сделав первый, словесный шаг, «Этажи» перейдут к реальным действиям, о которых говорит Ильдар Хусаинов, это может послужить спусковым крючком и катализатором кардинальных изменений во взаимоотношениях риелторского и девелоперского сообществ.
Квартиры в стране строят по типовым проектам, которые нравятся далеко не всем. Собственники жилья все чаще переделывают навязанные им планировочные решения жилища на свое усмотрение. Изменения не всегда фиксируются на бумаге, и власти фиксируют нарушения. Как сегодня законно перепланировать свою квартиру, разбирался «Ъ-Недвижимость».
В регионах вопросами перепланировки и переустройства занимаются региональные органы власти, а в столице — Мосжилинспекция (МЖИ). В 2025 году в МЖИ поступило 32,3 тыс. запросов на оформление таких изменений, тогда как годом ранее их было 29,7 тыс., сообщили «Ъ-Недвижимости» в этом ведомстве. Там связывают рост числа заявлений с совершенствованием порядка оказания услуги.
При изменении интерьера жилища граждане применяют два вида работ: переустройство и перепланировку. Если в квартире переставляют плиту или кухонную раковину, меняют ванну на душевую кабину в санузле — это переустройство. Перепланировка — это работы по объединению или расширению комнат, строительству или демонтажу перегородок.
Процессы перепланировки и переустройства в квартирах регулируются несколькими законами. Например, статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ определяют понятия перепланировки и переустройства, порядок их согласования и последствия самовольных работ. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ устанавливает штрафы за незаконную перепланировку, ФЗ №608-ФЗ от 19 декабря 2023 года внес ключевые изменения в ЖК РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в силу 1 апреля 2024 года.
С апреля 2024 года перепланировка в правовом смысле — это изменение границ, площади, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, даже если внешние границы квартиры не поменялись, поясняет старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
Дополнительно с 2025 года ужесточены требования к согласованию. Теперь под запретом оказались работы, которые еще недавно считались достаточно безобидными. «Нельзя демонтировать стены даже в домах, где ранее это разрешалось. Запрещено объединять санузел с жилой зоной и устанавливать теплые полы с подогревом в многоквартирных домах старше 20 лет. Процедура согласования также усложнилась: теперь требуется трехмерный эскиз перепланировки с расчетом нагрузки на перекрытия и разрешение всех соседей по стояку при затрагивании общих коммуникаций»,— перечисляет юрист из компании «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская. Это связано с ростом аварий из-за вмешательства в конструктивные элементы здания.
Говоря о переустройстве или перепланировке помещений, чиновники, юристы и эксперты рынка недвижимости сходятся в одном: законы, регулирующие эти процессы, на практике нередко нарушаются. Собственники жилья сначала делают перепланировку, потом оценивают последствия и исправляют их, теряя на этом деньги и время.
Практика показывает, что самые распространенные нарушения связаны не с глобальной перестройкой, а с желанием сделать квартиру светлее и просторнее. Однако Верховный суд РФ четко определил границы дозволенного. К числу наиболее рискованных изменений относятся: снос или затрагивание несущих стен, объединение «мокрых зон» с жилыми помещениями, изменение фасадов, включая расширение окон, объединение лоджии или балкона с комнатой, установка оборудования на фасаде (например, кондиционеров). Во многих случаях требуется не только согласование, но и решение общего собрания собственников: более 50% голосов — при использовании общего имущества, 100% — при его уменьшении, например при вмешательстве в фасад, отмечает Дарья Житомирская.
Собственники квартир, как правило, не ставят в известность органы власти о грядущей перестройке, однако они все равно получают информацию по результатам рейдов или из жалоб соседей по дому.
Например, говорят в МЖИ, чаще всего собственники демонтируют вентиляционный короб. Кроме того, владельцы квартир без разрешения расширяют дверные проемы, обустраивают совмещенный санузел или меняют газовую плиту на электрическую.
Как указывают в МЖИ, чем смелее демонтаж, тем сложнее могут быть последствия. Например, в высотном панельном доме на Рублевском шоссе отсек из квартир в крайнем ряду уже много лет нежилой: людей выселили из-за строительства бассейна в одной из квартир, вследствие чего несущая конструкция дала трещину. Жительницу одной из квартир в доме в Отрадном районе МЖИ обязала через суд демонтировать камин в квартире, а житель дома на Фрунзенской набережной устроил балкон на козырьке подъезда.
Кроме заявлений от соседей и рейдов жилищной инспекции, известными факты о незаконной перепланировке и переустройстве могут стать в процессе продажи квартиры. Нередки ситуации, когда потенциальный покупатель квартиры запрашивает выписку из ЕГРН и при сравнении с реальной планировкой обнаруживает различия. Еще один вариант — плановые или внеплановые проверки. Например, из-за аварии в одной из квартир жители дома вызвали аварийную службу, которая обнаружила перепланировку и сообщила о ней в жилинспекцию, приводит пример руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
Нередко факт неузаконенной перепланировки вскрывается, когда собственник квартиры подает в Росреестр новый технический план квартиры, например по требованию банка для принятия ее в залог в обеспечение кредита. Сравнение характеристик квартиры по сведениям ЕГРН с техническим планом дает Росреестру сведения об изменениях в квартире. Реже о перепланировке становится известно от управляющей многоквартирным домом компании, говорит управляющий партнер бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Господин Пустовит напоминает, что для граждан штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тыс. руб. «Жилищная инспекция как контролирующий орган выдает предписание о том, что нужно вернуть все в исходное положение. Если в течение определенного времени собственник ничего не делает, то крайняя мера — это продажа его имущества с публичных торгов»,— предупреждает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Чем раньше собственник начинает разбираться с документами о перепланировке, тем больше шансов решить вопрос менее болезненно. «В первую очередь нужно понять, можно ли сохранить квартиру в нынешнем виде. Если работы не затронули критически важные конструкции, не нарушают права соседей и не создают угрозу безопасности, шанс на узаконивание обычно есть. Нужно собрать документы по уже выполненным работам, подготовить техническое заключение о безопасности, оформить технический план и обратиться в орган, который согласовывает перепланировки»,— перечисляет технический директор City & Malls PFM Андрей Демидов.
Проверить наличие перепланировки при покупке квартиры со вторичного рынка — важный этап для каждого потенциального покупателя.
Для этого необходимо запросить у продавца технический паспорт БТИ, а также выписку из ЕГРН. Далее рекомендуется проверить фактическую конфигурацию квартиры на предмет ее полного соответствия техническому паспорту и графической части в выписке из ЕГРН.
Наличие отклонений будет свидетельствовать о выполненной незаконной перепланировке. Перечень недопустимых работ в многоквартирных домах Москвы можно посмотреть в постановлении правительства города от 25 октября 2011 года №508-ПП. К ним относятся, например, устройство кухни или санузла над жилой комнатой нижерасположенной квартиры, объединение балкона или лоджии с внутренним помещением, перенос радиатора отопления на балкон или лоджию, демонтаж вентиляционных или инженерных коробов, перечисляют в МЖИ.
В ведомстве напоминают, что незаконной является любая перепланировка, которая сделана без согласования с органами власти. Однако практика последних лет дает основания считать положительной тенденцию к законопослушности собственников квартир. «Последние несколько лет растет количество законопослушных собственников, которые получают разрешение Мосжилинспекции, а после приступают к выполнению работ. Тогда как количество тех, кто сначала выполняет самовольные работы, а потом пытается все узаконить, сокращается»,— утверждают в надзорном органе.
