8967-809-53-28
В моем блокноте
Гарантию на новостройки, которая сейчас составляет 3 года, могут увеличить до 20 лет для конструктивных элементов и до 10 лет для инженерного оборудования. Инициатива направлена на выявление скрытых дефектов, которые проявляются уже после истечения действующих сроков. Однако для девелоперов и подрядчиков она означает рост финансовых рисков. Дополнительным ограничением остаются более короткие гарантии производителей оборудования, а также спорное разграничение ответственности между застройщиками и управляющими компаниями.
В Госдуме подготовили законопроект об увеличении гарантийных сроков на новостройки. Документ предусматривает продление гарантии на конструктивные элементы здания до 20 лет, на технологическое и инженерное оборудование — до 10 лет, на отделку — до 5 лет.
Сейчас минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства, включая конструктивные элементы и инженерное оборудование, составляет три года, напоминает партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. Для договоров, заключенных до 1 сентября 2024 года, сохраняется прежний пятилетний срок гарантии на объект, уточняет он.
Под гарантию подпадают несущие конструкции, фасады, кровля, перекрытия, а также системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и электроснабжения, перечисляет замдиректора по девелопменту девелоперской компании «Север» Михаил Мельников.
Речь идет о дефектах, возникших по вине застройщика или подрядчиков, добавляет он.
Девелопер фактически отвечает за каркас здания и нормальное функционирование дома, отмечает технический директор «Хайтэк Девелопмента» Михаил Добров. В современных проектах чаще возникают не претензии к конструктиву, а вопросы настройки инженерного оборудования, включая вентиляцию, отопление, автоматику и водоснабжение, подчеркивает он.
Претензии к конструктивным элементам и инженерному оборудованию возникают у дольщиков реже, чем споры по качеству отделки, рассказывает господин Кузнеченков. Основной массив гарантийных обращений связан с окнами, прежде всего с необходимостью их регулировки, отмечает коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. По его словам, именно этот дефект чаще всего становится причиной жалоб собственников.
Но это не исключает отдельных споров по более серьезным дефектам, включая трещины в стенах и фасадах, нарушение геометрии помещений, протечки, а также сбои в работе инженерных систем и вентиляции, отмечает юрист АБ «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев.
Трехлетнего гарантийного срока не всегда достаточно для выявления всех дефектов, отмечает Михаил Добров. По его словам, позже могут проявляться микротрещины в несущих конструкциях, проблемы с гидроизоляцией, скрытые протечки и сбои в работе инженерного оборудования. Часть недостатков, особенно связанных с усадкой грунта, сезонными нагрузками и коррозией, может выявляться уже после истечения гарантийного срока, соглашается Ярослав Ковалев.
Но застройщики с этим не согласны. Действующие сроки сформированы с учетом реальных циклов эксплуатации, возражает директор по строительству «Балчуг Девелопмент» Андрей Юданов. По его словам, пик обращений приходится на первые два года после сдачи дома, а позднее речь чаще идет уже об износе и качестве эксплуатации, а не о строительных дефектах.
Оптимальная модель гарантий должна учитывать различия между конструктивными элементами и инженерным оборудованием, считает Михаил Добров. По его словам, для конструктива, определяющего безопасность и целостность здания, более длительный срок может быть оправдан, тогда как для инженерного оборудования важен отдельный подход с учетом ресурса техники и гарантий производителей.
Продление гарантий может усилить защиту собственников, но одновременно приведет к росту финансовой нагрузки на девелоперов и подрядчиков, считает Михаил Мельников. По его мнению, это может привести к увеличению стоимости жилья и пересмотру подходов к проектированию и строительству.
Увеличение сроков гарантии осложняется разной природой конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Часть инженерного оборудования имеет собственные гарантийные сроки производителей от одного до двух лет, поэтому увеличение обязательств застройщика может создать дополнительную нагрузку на рынок, предупреждает Дмитрий Софронов.
Разграничение ответственности между участниками процесса остается одним из ключевых вопросов, отмечает Михаил Мельников. Перед собственником в пределах гарантийного срока отвечает застройщик, который затем может предъявлять требования подрядчикам и поставщикам оборудования, тогда как управляющая компания (УК) отвечает за эксплуатацию и текущее содержание дома. По местам общего пользования УК часто взаимодействует с застройщиком от имени жителей и контролирует устранение дефектов, добавляет господин Софронов. При этом часть повреждений в таких зонах возникает уже в процессе эксплуатации и формально не относится к гарантийным случаям.
Доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, сократилась с 88% в 2024 году до 68% в I квартале 2026 года. Об этом сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные Центробанка.
«Объём не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остаётся значительным», — подчеркнули в пресс-службе регулятора.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что на динамику показателя повлиял целый комплекс факторов. Ключевым из них стало ужесточение условий льготных ипотечных программ, из-за которого сократилась доступность жилищных кредитов для многих потенциальных заёмщиков. По словам эксперта, это напрямую отразилось на спросе на новостройки — а значит, и на объёме средств, поступающих на эскроу-счета.
«Параллельно застройщики всё активнее предлагают покупателям альтернативные схемы оплаты — в частности, рассрочку. Такой подход позволяет привлечь клиентов, которые не готовы сразу внести крупную сумму или оформить ипотеку на текущих условиях. Однако сделки с рассрочкой не формируют значительных остатков на эскроу- счетах: деньги поступают к застройщику поэтапно, а не единовременно», — отметил Валерий Тумин.
Ещё одним фактором, на его взгляд, стала высокая стоимость рыночной ипотеки: дорогие кредитные ставки ограничили доступ к жилищному финансированию, что снизило приток средств на эскроу-счета.
По мнению Валерия Тумина, снижение покрытия ДДУ средствами на эскроу-счетах несёт определённые риски. Например, застройщики могут столкнуться с повышенной финансовой нагрузкой: при меньшем объёме средств на счетах им сложнее финансировать проекты, особенно если они полагаются на проектное кредитование.
«Это, в свою очередь, может повлиять на темпы ввода жилья в эксплуатацию и его доступность на рынке. Кроме того, хотя система эскроу изначально создана для защиты дольщиков, само по себе сокращение доли покрытых счетов может косвенно сигнализировать о потенциальных сложностях с завершением отдельных проектов», — объяснил специалист.
При этом, согласно его оценке, есть определённые факторы, которые не позволяют однозначно назвать ситуацию критической.
«Во первых, сама модель эскроу-счетов существенно снижает риски появления обманутых дольщиков: деньги покупателей остаются заблокированными до сдачи объекта, что даёт определённую гарантию сохранности средств. Во вторых, застройщики не лишены других источников финансирования — они могут привлекать корпоративные кредиты или использовать собственные ресурсы, хотя это и повышает их долговую нагрузку. В третьих, ЦБ внимательно отслеживает ситуацию и регулярно публикует аналитику, что позволяет оперативно реагировать на изменения на рынке», — заключил Валерий Тумин.
Генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина рассказала, что безопасным считается уровень покрытия 65% и выше, а оптимальным, при котором застройщик спокойно может обслуживать все расходы, считается покрытие от 75%.
«Таким образом, текущий уровень — всё ещё безопасный, но приближается к отметке, когда могут заметно вырасти риски. Это требует повышенного внимания со стороны регулятора», — прокомментировала эксперт.
По её мнению, главным фактором снижения показателя покрытия ДДУ является рост популярности рассрочек, который наблюдался в первой половине прошлого года.
«При использовании этой схемы продажи на счёт эскроу средства поступают поэтапно, следовательно, наполняемость страдает. Также на уровень покрытия влияет снижение спроса: счета наполняются медленнее, чем было запланировано, график не выполняется и это влияет на общие результаты», — поделилась Наталья Шаталина.
Последствием снижения показателя, по её оценке, является рост давления на застройщиков: от уровня покрытия зависит ставка по проектному финансированию — чем ниже наполнение эскроу-счетов, тем дороже кредиты.
«По данным ЦБ, уровень покрытия проектного финансирования сейчас приемлемый, за последний квартал он изменился незначительно, сейчас 24% всех кредитов имеет покрытие счетами эскроу выше 100%, покрытие на 70% и выше имеет 21% всех кредитов. Менее 30% покрытия средствами на счетах эскроу отмечено в 24% кредитов», — резюмировала Наталья Шаталина.
Потенциал роста цен на вторичное жилье в России практически иссяк. По итогам мая стоимость квадрата готовых квартир выросла в среднем на 0,2 процента, пишет ТАСС со ссылкой на «Мир квартир».
Сейчас средняя стоимость метра «вторички» по всем российским городам составляет 131,7 тысячи рублей. В мае рост цен зафиксировали в 44 городах из 70 исследуемых, а снижение — в 23 городах. Еще в трех стоимость не изменилась.
Сильнее всего квартиры подорожали в Томске (плюс 2,4 процента), Московской области (плюс 1,8 процента), Владивостоке (плюс 1,7 процента), Пензе (плюс 1,4 процента) и Астрахани (плюс 1,3 процента). Наиболее заметное снижение произошло в Кирове (минус 1,1 процента), Краснодаре (минус 1 процент), Чебоксарах (минус 0,9 процента), Грозном и Якутске (по минус 0,8 процента). В Москве цена квадрата осталась прежней — 426,8 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге стоимость выросла на 0,4 процента, до 258,1 тысячи рублей.
Эксперты отмечают, что сейчас рынок «встал по-настоящему». Покупатели снизили активность в ожидании более доступной ипотеки, ставки по которой могут снизиться к концу 2026 года. Также сказалось наступление летнего сезона, во время которого россияне традиционно откладывают серьезные покупки.
Ранее стало известно, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить в ипотеку однокомнатную квартиру в Москве. Подсчеты показали, что доход семьи должен составлять около 350 тысяч рублей.
Каждое десятое предложение о продаже недвижимости в России оказалось ложным. Количество фейков среди объявлений с жильем подсчитал генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев, его слова передает РИА Новости.
Специалисты проанализировали более 1,7 миллиона предложений о продаже квартир, которые находятся в открытом доступе. «На сегодня в крупных городах с оживленным рынком купли и продажи 10 процентов квартир не соответствует действительности и являются ложными предложениями или предложениями, где не все показатели являются реальностью — цена, состояние объекта», — рассказал Шавнев.
Больше всего недостоверных объявлений эксперты обнаружили в Краснодарском крае — там доля фейков достигала 15 процентов в преддверии летнего сезона. Типичным сценарием обмана Шавнев назвал ситуации, когда риелторы говорят, что объект уже продан или у него проблемы с документами, а потом пытаются переориентировать клиента на другие варианты.
Ранее стало известно, что многие молодые россияне отказываются от отпуска ради покупки квартиры.
