8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В 2037 году территория бывшего аэропорта Саратов-Центральный превратится в новый современный район, в котором будут жить почти 30 тысяч человек. Там будут жилые кварталы, садики и школы, новые дороги, парковки и многое другое. Концепцию развития 160 га пространства еще в 2021 году предложила команда двух архитектурных бюро: Citymakers (Россия) и KARRES EN BRANDS (Нидерланды). Сейчас в проект вовлечены три застройщика, федеральное учреждение, правительственная организация и сама региональная администрация.
Новостей о проекте не было давно, и мы сделали запрос в правительство, чтобы понять, происходит ли там что-нибудь. В этом материале 164.RU напомнит, что это за проект, и расскажет, что нам ответили по поводу замороженной стройки.
Сотня гектаров оказалась вакантной для использования, когда в 2019 году правительство РФ закрыло аэропорт Саратов-Центральный. Проблема назревала давно: аэропорт оказался в черте города, из-за того что тот со временем разросся и поглотил территорию вокруг летного поля. Взлетно-посадочная полоса была слишком короткой, а удлинить ее не позволяла плотная городская застройка. Эксплуатировать такой объект в окружении жилых кварталов становилось небезопасно.
Сначала власти пытались решить вопрос переносом рейсов на военный аэродром в Энгельсе. Но от идеи быстро отказались: во-первых, там базируются стратегические бомбардировщики, и совмещать гражданские рейсы с секретным объектом оказалось сложно. Во-вторых, экологическая обстановка вокруг военной базы тоже вызывала вопросы.
Тогда решили строить новый аэропорт с нуля — за городом, в стороне от жилых районов. Весной 2008 года выбрали площадку в Сабуровке, в 20 километрах от старого аэровокзала. Строительство растянулось на годы, но 20 августа 2019 года новый аэропорт Гагарин принял первые рейсы. Старый Центральный на следующий день закрыли.
Освоение свободной земли практически в центре города началось с международного конкурса, где предлагали концепции развития территории. Его с июля 2020 года по март 2021 года проводила компания «Дом.РФ» и областное правительство. А лучшую концепцию определяли сами саратовцы. А уже в 2023 году губернатор Роман Бусаргин утвердил программу комплексного развития территории. По ее условиям застройка территории бывшего аэропорта закончится к 2037 году.
В программе участвуют правительство, областная фирма «Госжилстрой», девелоперы и федеральное учреждение «РосКапСтрой». Участники снесут взлетно-посадочные полосы, постройки на территории аэропорта. Вместо них построят несколько кварталов жилой и коммерческой недвижимости, школы и детские сады, поликлиники. Параллельно территорию будут благоустраивать, появятся детские площадки, деревья и газоны. Пока на стройплощадке затишье. Последние новости о реализации проекта были летом прошлого года, когда выбрали застройщиков.
В ответ на запрос 164.RU министр строительства и ЖКХ Саратовской области Михаил Бутылкин рассказал, что реализация проекта продолжается: застройщики получили в аренду землю, где будут возводить определенные для них жилые кварталы, административные здания и прочее. Все конкурсы, оформление документов со стройфирмами проходят через «Госжилстрой» — эта компания, учрежденная региональным Министерством строительства, выступает оператором проекта.
В комитете по реализации инвестиционных проектов в строительстве Саратовской области уточнили, что «РосКапСтрой» уже подвел к будущему району системы водоотведения. В этом году достроят водопровод.
Из-за строительства канализации в декабре прошлого года региональный следком возбудил уголовное дело о превышении должностных полномочий и мошенничестве. Следствие считает, что генерального подрядчика выбрали с нарушениями: заказчик создал преимущества, из-за чего конкуренции не было. К тому же «РосКапСтрой» должен был построить минимум 25% коммуникаций за свои деньги. Однако трубы прокладывал субподрядчик — проектировщик объекта. В результате бюджет области недосчитался 68 миллионов рублей. В региональном СУ СКР нам сообщили, что дело еще расследуется. Поэтому подробности пока не раскрываются: это может повредить следствию.
Тендеры на застройку территории бывшего аэропорта провели летом 2025 года. Всю землю разделили на три лота. Первый (самый крупный — 736 тысяч м2, 17 земельных участков) достался ООО «ФДС-Девелопмент». Компания связана с энгельсским предпринимателем Дмитрием Колосовым, занимавшимся строительством социальных объектов и реконструкцией трамвайной инфраструктуры. Застройщик возведет несколько домов общей площадью 499,7 тысячи м2. Требования по количеству домов пока не разглашаются. Также «ФДС-Девелопмент» построит пять детских садов минимум на 1120 мест, школу на 1800 мест, взрослую и детскую поликлиники, станцию скорой помощи, спортцентр, бассейн и парковки.
Второй лот (487,8 тысячи м2) получил ООО «СЗ „Межрегионстрой“». Компания ранее участвовала в строительстве социальных объектов, в том числе поликлиники в Энгельсе. В новом микрорайоне застройщику предстоит построить 259,3 тысячи м2 жилой недвижимости, школу на 1100 мест, детскую поликлинику, пожарное депо и парковки.
Самый маленький участок (232,3 тысячи м2) достался ООО «Дубль». Компания ассоциируется с группой застройщиков Гафановичей («Дубль Л», «ППС „Лесстр“», «Саратовский завод строительных материалов» и другие), известных по строительству жилых домов, школ и объектов городской инфраструктуры — предуниверсария, пляжа и новой набережной Саратова, реконструкции фонтана «Мелодия». На этом участке компания построит 126,3 тысячи м2 жилья, два детских садика, школу на 1100 мест и поликлинику.
Планировка предполагает несколько типов кварталов: среднеэтажную и многоэтажную застройку, малоэтажные дома с озеленением, полуоткрытые дворы, объединенные зелеными зонами. Предусматривается безбарьерная среда, вместо наземных парковок приоритет отдан подземным и надземным стоянкам. Автомобили должны оставаться за пределами дворов.
Новый район засадят различными деревьями и кустарниками, построят велодорожки, установят разноуровневое освещение. Также будут детские и спортивные площадки и пространство для выгула собак.
Застройка будет преимущественно среднеэтажной и многоэтажной: 12–14 этажей для жилых зданий и до 30 этажей для административных. На первых этажах домов, выходящих на улицы, разместят нежилые помещения. Входные группы должны включать лобби, колясочные, велосипедные и комнаты для ухода за детьми.
В районе запланировано строительство нескольких километров дорог, в том числе и четырехполосных магистралей, велодорожек и тротуаров. Всё это оснастят ливневкой, локальными очистными сооружениями и уличными фонарями. Строительство оценивается в 12 миллиардов рублей. Однако до самого строительства пока далеко, компания «Институт „Проектмостреконструкция“» до 31 декабря 2026 года готовит проект будущей дорожной сети. На этом фирма заработает 195,75 миллиона рублей.
расширение и продление улицы Симбирской (до шести полос, длина нового участка — 1725 м);
улица Александра Захарченко (2945 м, с тротуарами и велодорожками);
продление улицы Осипова (2 км, с совмещением с трамвайными путями);
продление улицы Жуковского (1,7 км, четыре полосы).
Строительство дорог поделят на три этапа. В первую очередь займутся дорогами по улицам Захарченко и Осипова, а также магистральной веткой ливневки. Вторым этапом займутся улицами Жуковского, Соколовогорской и Усть-Курдюмской. Третья очередь предполагает строительство основной проезжей части по Симбирской. Кстати, именно у дорог будут строить детские сады и школы. По словам главы областного Минстроя, так хотят «обеспечить легкий доступ к общественному транспорту».
Если вас что-то настолько не устраивает в своей квартире, что простым ремонтом уже не обойтись, исправить ситуацию может перепланировка: снести или сдвинуть стену, чтобы сделать какие-то комнаты больше.
Но в этом деле есть важный нюанс: все такие работы обязательно нужно согласовывать, а некоторые виды перепланировок вам не разрешат сделать никогда. Рассказываем, что можно, а что нельзя делать со своей недвижимостью, и чем грозят нарушения.
Перепланировка — это любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана, указанного в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже сдвиг дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка и ее нужно согласовывать.
Также столкнуться можно с переустройством квартиры — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И всё это тоже надо согласовывать.
Что реально согласовать:
расширение «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
увеличение коридора за счет санузла;
перенос ненесущих перегородок в комнатах;
расширение жилого пространства за счет коридора.
Какие работы согласовать сложнее всего или невозможно вовсе:
снос несущих конструкций;
демонтаж вентиляционного короба;
перенос батареи на лоджию или балкон;
увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;
перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;
объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.
В последний раз изменения в законодательство, касающееся перепланировок, вносили с 1 апреля 2024 года. С тех пор процесс стал сложнее.
«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.
Если вы задумали перепланировку или заметили, что предыдущий собственник провел подобные работы и ничего не согласовал, то нужно выполнить несколько шагов:
обязательно подготовить проект перепланировки перед стартом работ. Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, но они должны состоять в саморегулируемой организации. Специалист должен подготовить два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда к проекту могут добавить дополнительный раздел — о переустройстве. Он нужен, если при ремонте будут переноситься или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения;
теперь план перепланировки нужно согласовать. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть заявление и вынести решение. Если вы получили отказ, но не согласны с ним, его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;
если получили одобрение — можно начинать работы. Учтите, что согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. Если вы не укладываетесь в срок, согласование можно продлить. Для этого нужно подать письменное уведомление в жилинспекцию;
после завершения ремонта нужно снова обратиться туда, где вы получали разрешение на перепланировку. К вам отправят специальную комиссию, которая проверит, все ли изменения соответствуют проекту. Если замечаний не будет, вам выдадут акт приемочной комиссии. Этот документ подтвердит, что вы сделали всё по закону;
последний этап — внесение изменений в ЕГРН. Для этого нужно найти кадастрового инженера, который подготовит технический план перепланировки квартиры. С этим планом нужно прийти в МФЦ и написать заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Оттуда заявление передадут в Росреестр, там внесут поправки и выдадут выписку из реестра с обновленными сведениями.
Если вы решите пропустить все эти этапы и сделать несогласованную перепланировку, это вам аукнется. По Жилищному кодексу, физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.
Но дело не только в штрафе. После того, как его выпишут, всё равно придется пройти все указанные выше этапы и, если перепланировку не согласуют, квартиру нужно будет вернуть в исходное состояние. Игнорирование этого требования грозит потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.
Закон упраздняет муниципальный жилищный контроль, осуществляемый уполномоченными органами местного самоуправления, с одновременной передачей указанных функций уполномоченным исполнительным органам субъектов РФ в рамках осуществления ими государственного жилищного надзора (Федеральный закон от 20 февраля 2026 г. № 23-ФЗ).
Кроме того, с учетом вносимых изменений, в Жилищном кодексе РФ закреплено, что предметом государственного жилищного надзора будет являться соблюдение юридическими лицами, ИП и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в отношении жилищного фонда независимо от его формы собственности (то есть в том числе и муниципального жилищного фонда).
Новое правовое регулирование в контрольно-надзорной сфере в целом направлено на исключение дублирования объекта и предмета контроля (надзора) между осуществляющими его органами различных уровней публичной власти. Дело в том, что в настоящее время, в одном доме, где есть хотя бы одна муниципальная квартира, осуществляется и государственный жилищный надзор, и муниципальный жилищный контроль с идентичным предметом оценки.
Предложенное законодателем решение позволит:
Поправки вступают в силу с 1 сентября 2026 года.
Недвижимость необходимо проверить перед приобретением на предмет переходов права собственности, а также на возможное банкротство продавца и на соответствие рыночной стоимости. Об этом рассказали на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В частности, для выявления проблемных факторов нужно запросить у продавца выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы помогут покупателю выяснить важные обстоятельства, а именно:
При этом в ведомстве отметили, что приобретатель должен производить все проверки самостоятельно и брать на себя ответственность за покупку. "Важно понимать – Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны", – подчеркнули авторы сообщения.
Вместе с тем специалисты рассказали, что в делах по оспариванию сделок с недвижимостью всегда имеет место быстрая передача квартиры. Речь идет о частных переходах права собственности (приобретение подобного права регулируется гл. 14 ГК РФ). "Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав – здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости", – объяснили в Росреестре.
Помимо прочего, перед покупкой надо убедиться в том, что продавец является надежным собственником. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН, наличие открытых исполнительных производств, коммерческой деятельности или судебных дел.
Также в ведомстве призвали провести тщательный анализ перед составлением договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ). До заключения такого соглашения необходимо проверить стоимость объекта недвижимости на соответствие рыночной цене (сделку могут признать ничтожной при заниженной сумме в ДКП). Кроме того, в договоре должны быть подробно прописаны все условия сделки.
Напомним, что деятельность Росреестра, в том числе, регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В частности, Законом № 218-ФЗ установлены состав и правила ведения ЕГРН, а также его геодезические и картографические основы.