8(987)-333-77-62
В моем блокноте
"Когда рынок активный и сделки идут одна за другой, такие просмотры теряются в общем потоке. А когда спрос сжимается, каждый показ воспринимается острее, и кажется, что вокруг одни просто смотрящие", – рассказывает она.
"Одни люди ходят посмотреть, как живут другие. У меня лет 20 назад был такой случай, приходила пенсионерка и находилась в квартире все время - даже во время остальных показов. Когда я у нее спросил, зачем? Она ответила, что все время хотела посмотреть, как в этих новых домах живут люди", – вспоминает риелтор.
"Наконец, конкуренты, риелторы или менеджеры соседних проектов, которые приходят, чтобы понять сильные и слабые стороны объекта-конкурента. Это нормальная профессиональная практика, но ее стоит учитывать при подготовке показов", – резюмирует Павлюк.
"Нужно понимать, что в настоящий момент продавцы масс-сегмента жилья находятся не в сильном положении, поэтому любой звонок и любой потенциальный покупатель важен", – констатирует руководитель офиса "Новослободский" агентства "Инком-Недвижимость" Денис Васильев.
"Например, вопросы: "Скажите, если вы придете, посмотрите, и вам все понравится, какие будут наши дальнейшие действия? Как скоро надо будет выйти на сделку, в каком банке вы хотите покупать?" По ответам сразу понятно, на какой стадии поисков находится контрагент", – приводит конкретный пример риелтор Евгений Коноплев.
Покупка квартиры на вторичном рынке — очень эмоциональное событие. Люди боятся не столько переплатить, сколько ошибиться и потом годами разбираться с последствиями. Большинство страхов вполне рациональны — они основаны на реальных историях, когда сделки оспаривались, возникали долги или появлялись неожиданные претензии. Рассказываем об основных страхах покупателей готового жилья и как избежать возможных проблем.
Содержание
Неясный статус собственности
Ошибки в документах
Нарушение прав третьих лиц
Незаконная перепланировка
Скрытые дефекты
Недееспособность продавца
Возможное банкротство продавца
Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт
Неясный статус собственности
Покупателю важно быть уверенным, что квартиру продает именно собственник, а не человек, который красиво говорит и уверенно держит ключи в руках. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или дать нотариальное согласие. В противном случае любой из них может потом заявить, что его права нарушены, и попытаться оспорить сделку. Для покупателя это один из самых чувствительных рисков, потому что даже при добросовестности можно оказаться втянутым в долгий судебный процесс, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Покупателю правильнее всего будет запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая выгружается с портала госуслуг, для того чтобы подтвердить актуального владельца на сегодняшний день. «Однако в выписке из ЕГРН не отражаются права супругов. То есть если объект не оформлен в общую совместную собственность и супруг является нетитульным, то его права никак не фигурируют в выписке из ЕГРН. Этот аспект необходимо проверять дополнительно», — советует директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Елизавета Столбова, директор юридического департамента компании «Этажи»:
— Раньше был очень распространен вариант мошенничества, когда на агрегаторах объявлений выставлялись квартиры с существенным дисконтом от рыночной стоимости. Жертве предлагалось срочно перевести залог, чтобы оформить бронирование. А получив денежные средства, мошенники просто исчезали.
Ошибки в документах
На практике люди редко опасаются откровенного мошенничества, но очень боятся человеческого фактора. Неправильно оформленные свидетельства о праве собственности, старые договоры, в которых есть неточности, отсутствие обязательных согласий супруга или других участников сделки — все это может стать основанием для признания сделки недействительной. Именно поэтому проверка документов должна быть не формальной, а вдумчивой: важно не только наличие бумаг, но и то, как именно они оформлены, говорит Елена Мищенко.
Правоустанавливающие документы на квартиру и паспорта всех указанных собственников — это первое, что необходимо проверить и сверить еще на начальном этапе подготовки к потенциальной сделке купли-продажи. Сверять нужно каждую цифру в документах, в том числе адрес объекта и кадастровый номер, чтоб избежать покупки не того объекта, соглашается директор юридического департамента компании «Этажи» Елизавета Столбова. Эксперт предупреждает, что при любой сделке не бывает неважных цифр и пунктов в договоре купли-продажи и акте приема-передачи квартиры. Поэтому лучше выделить время и спокойно все изучить, сверив все данные с документами на квартиру и самих собственников.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet:
— История с ошибками в документах сегодня во многом сглажена за счет существующих электронных сервисов, портала госуслуг и интеграции всех данных в единую базу. Поэтому, хотя риск ошибок по-прежнему существует, на сегодняшний день уже нет столь критичных ситуаций в части возможных приостановок регистрации либо невозможности регистрации сделок. На что все же стоит обратить внимание: в нашей практике были случаи, когда неверно указывалась, например, площадь объекта, которая не соответствовала данным в документах.
Нарушение прав третьих лиц
Особенно остро эта тема стоит, когда в сделке участвуют несовершеннолетние. Если в квартире есть детские доли, продавец обязан получить разрешение органов опеки и подтвердить, что права ребенка после продажи не будут ущемлены. Покупатели справедливо опасаются ситуаций, когда такие разрешения отсутствуют или оформлены формально, потому что именно сделки с нарушением прав детей чаще всего становятся предметом судебных разбирательств, предупреждает Елена Мищенко.
Обязательно следует проверить, на основании чего возникло право собственности у продавца. Например, если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, то в ней в обязательном порядке должны быть выделены доли детям. Если доли выделены не были и квартира продается с нарушением прав детей, такую сделку можно будет легко оспорить в будущем, добавляет Елизавета Столбова.
Незаконная перепланировка
Квартиры с перепланировкой на сегодняшний день также входят в зону риска, поскольку был период, когда в этом вопросе царила настоящая анархия и собственники позволяли себе любые виды перепланировок без соблюдения каких-либо требований, нормативов и правил. В связи с этим покупателю необходимо внимательно сравнивать план квартиры в выписке из ЕГРН с тем, что он видит в реальности непосредственно на просмотре объекта.
Многие продавцы считают, что если они просто снесли стену или перенесли дверной проем, то это мелочь, на которую никто не обратит внимания. Для покупателя это не мелочь, а потенциальная проблема. Любые изменения в планировке должны быть отражены в технической документации. Если этого нет, новый собственник рискует столкнуться с требованиями вернуть все в исходное состояние или узаконить изменения за свой счет», — предупреждает Елена Мищенко.
Скрытые дефекты
Покупатель может не заметить проблемы с электрикой, вентиляцией, трубами или газовым оборудованием при первом осмотре, особенно если продавец постарался сделать косметический ремонт. Когда после сделки обнаруживаются протечки, проблемы с проводкой или другие серьезные недочеты, это превращается в дополнительные расходы и разочарование. Именно поэтому все больше покупателей прибегают к технической экспертизе перед сделкой, говорит Елена Мищенко.
При осмотре вторичной квартиры нужно следовать тем же принципам, которые используются при приемке новостройки. «Проверять необходимо абсолютно все: состояние сантехники, электропроводки и других коммуникаций, окон и дверей, вентиляции, уровни стен и пола. Это то, что позволит оценить реальные затраты на доведение до ума приобретаемого объекта недвижимости и избежать излишних трат плюс усиливает позицию при торге», — поясняет Елизавета Столбова.
Недееспособность продавца
Если человек признан недееспособным или ограниченно дееспособным, сделка может быть признана недействительной независимо от того, насколько добросовестным был покупатель. Чтобы минимизировать этот риск, в сложных случаях запрашивают справки из психоневрологического диспансера или проводят сделку через нотариуса. Для покупателя это не проявление недоверия, а способ защитить себя от серьезных последствий, советует Елена Мищенко.
К этому вопросу необходимо подходить особенно внимательно — не только запрашивать документы и справки, но также тщательно анализировать всю информацию и сведения, которые предоставляются, добавляет Юлия Дымова.
Возможное банкротство продавца
Если в течение трех лет после сделки продавец будет признан банкротом, квартира может попасть в конкурсную массу, а сделку могут оспорить. Покупатели все чаще проверяют финансовое состояние продавца именно из-за этого риска. Особенно это актуально при покупке недвижимости у предпринимателей или людей с крупными долгами, предупреждает Елена Мищенко.
Информация о банкротстве на сегодняшний день поддается проверке: запрашиваются данные с официальных порталов, включая «Федресурс» и другие специализированные сайты. Кроме того, необходимо обязательно проверять сведения о задолженностях самого продавца на сайте ФССП, добавляет Юлия Дымова.
Елизавета Столбова, директор юридического департамента компании «Этажи»:
— В практике бывали случаи, когда недвижимость пытались вернуть в конкурсную массу и оспорить сделку и спустя восемь — десять лет. Даже если продавец был проверен и рисков его банкротства не обнаружено, необходимо сохранять все документы по сделке, все то, что позволит подтвердить добросовестность покупателя.
Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт
Формально такие долги не переходят к новому собственнику, но на практике управляющие компании часто пытаются переложить их на покупателя. Людей пугает не столько сам долг, сколько необходимость потом доказывать свою правоту, писать заявления и тратить время на споры с коммунальными службами, говорит Елена Мищенко.
Желательно запрашивать исходные файлы с данными о задолженности, поскольку были случаи, когда QR-коды с платежных документов, полученных в электронном виде, переклеивали на другие документы — в результате покупатели приобретали квартиры с долгами. Недобросовестные продавцы иногда используют подобные схемы, резюмирует Юлия Дымова.
Ранее специалисты по информационной безопасности предупредили, что, по их данным, мошенники готовят массовые атаки на владельцев загородных участков. Специалисты сервиса Smart Business Alert (SBA) компании ЕСА ПРО (входит в ГК "Кросс технолоджис") обнаружили выгрузку парсинга по 10 тыс. российских СНТ, что составляет около 9-10% от общего числа садоводческих товарищества в стране. Эксперты считают это этапом в подготовке массовых атак на владельцев загородных участков.
Речь не идет об утечках данных или взломе каких-то баз данных, пояснили в компании. Эти данные находятся в открытом доступе в интернете. Выгрузка парсинга - это процесс автоматизированного сбора данных. Настораживает экспертов объем выгрузки - собраны данные примерно о 10 тыс. СНТ. Мошенники часто проводят парсинг перед своими кампаниями, поясняют эксперты. Вероятнее всего сбор данных производился для дальнейшего его преступного использования, считают специалисты.
"Обнаруженные данные содержат информацию о юрлицах СНТ: название, адрес, ИНН, телефон, электронная почта. Более 90% e-mail адресов размещены на публичных почтовых сервисах. Это повышает вероятность компрометации аккаунтов, в том числе за счет подбора паролей из ранее утекших баз, - поясняют эксперты. - Другой риск связан с тем, что почтовые ящики СНТ на бесплатных сервисах не всегда поддерживаются в актуальном состоянии. Потенциально это может привести к перерегистрации "брошенного" адреса злоумышленниками. При этом в поисковой выдаче такой адрес нередко продолжает отображаться как легитимный, что создает условия для мошенничества в отношении владельцев дачных участков: рассылок, подмены реквизитов и иных сценариев социальной инженерии".
Мошенники выбрали достаточно удобный период - зиму и весну, особенно сразу после новогодних праздников, когда многие владельцы реже посещают и используют дачные участки, подчеркивает руководитель сервиса SBA Сергей Трухачев. Это снижает вероятность быстрой проверки информации и повышает эффективность атак, связанных с подменой контактов, рассылками и "официальными" уведомлениями от имени СНТ.
Данные по садоводческим товариществам опасны тем, что дают мошенникам максимально правдоподобную основу для общения с собственниками, отмечает руководитель проекта "Мой гектар", руководитель Комиссии по садоводству и огородничеству "ОПОРЫ РОССИИ" Денис Бучельников.
"Когда злоумышленники знают название СНТ, адрес, ИНН, телефон и электронную почту, им намного проще выстроить легенду и сыграть официальное лицо - председателя, бухгалтера, юриста товарищества или подрядчика по коммуникациям. Дальше разговор строится так, будто человек уже находится в каком-то официальном реестре и обязан срочно выполнить требование: оплатить или подтвердить что-то", - считает он.
Отдельно можно, по его мнению, выделить критический риск, связанный с электронной почтой СНТ. "В реальности более 90% адресов товариществ заведены на публичных бесплатных сервисах, - поясняет Бучельников. - Такие ящики нередко проще взломать подбором пароля по ранее утекшим комбинациям, а многие адреса вообще бывают заброшенными и годами не обслуживаются. И это важно: злоумышленники могут не только подобрать пароль, но и в отдельных случаях восстановить или фактически перерегистрировать такой адрес, при этом он продолжает отображаться как официальный контакт СНТ в поисковых системах и справочниках. После этого мошенники получают возможность рассылать письма как будто от СНТ, и это одна из самых опасных форм атаки, потому что она документальная и убедительная: в письме может быть "смена реквизитов", "протокол", квитанция, печати, подписи, формулировки про пеню и сроки - и человек платит, потому что у него на руках вроде бы официальный документ, пришедший с "официальной" почты".
Мошенники почти всегда используют одни и те же психологические приемы, добавляет эксперт: демонстрируют авторитет ("мы из правления", "мы из энергосбыта", "мы из Росреестра"), создают ощущение срочности ("последний день", "сегодня отключим"), нагнетают страх потери доступа или имущества ("не пустим на участок", "отключим электричество", "передадим в суд", "начнется изъятие").
"Отдельный момент - мошенники сейчас очень любят прикрываться темами, которые действительно активно обсуждаются в публичном поле. В 2025 году широко обсуждался подход со сроком освоения земельных участков - три года, и параллельно вводились признаки неиспользования земли, которые применяются с 1 сентября 2025 года. Там есть формулировки, которые легко превращаются в инструмент запугивания: например, про захламление более 50% площади участка или про зарастание сорными растениями. Поэтому мы вполне можем увидеть звонки в стиле "по вашему участку зафиксированы признаки неиспользования" или "захламления"", - говорит Бучельников.
Активно возвращается и классическая бытовая схема под видом "проверки счетчиков" или "планового допуска": человеку звонят якобы от коммунальной службы или подрядчика и просят продиктовать код из СМС, объясняя это "подтверждением заявки". На практике это часто оказывается попыткой получить доступ к аккаунтам, включая Госуслуги, банковские приложения или почту, чтобы дальше развивать мошенническую цепочку, добавляет эксперт.
Специалисты ЕСА ПРО рекомендуют владельцам дачных участков соблюдать правила предосторожности: всегда уточнять информацию, поступающую даже с внешне легитимных адресов или номеров по альтернативным каналам связи. Чаще всего мошенники компрометируют лишь один из способов связи с организацией, отмечают они.
Центробанк предписал всем банкам усилить противодействие мошенникам, ужесточив проверки денежных переводов. Если в прошлом году переводы обязательно проверяли как минимум по шести признакам подозрительных операций, то в 2026 году список таких операций увеличился до двенадцати.
Например, подозрительным банки теперь обязаны считать и тщательно проверять переводы человеку, с которым у отправителя денег ни разу за последние полгода не было финансовых взаимоотношений. Особенно если этому предшествовал перевод самому себе из другого банка на сумму более 200 тысяч рублей. Еще банк должна насторожить смена номера телефона в онлайн-банке или на Госуслугах за 48 часов до перевода денег. А также ситуации, когда за шесть часов до отправки денег человек получил много звонков или сообщений с незнакомых номеров.
Это не означает запрет на денежные переводы, но пауза на время проверки позволит клиенту банка опомниться, если он и в самом деле действует под влиянием мошенников. Со своей стороны служба безопасности банка предупредит о возможном риске ущерба из-за мошенничества. У человека останется право настоять на немедленном переводе - тогда деньги уйдут получателю, однако это лишит его права требовать возвращения похищенной преступниками суммы.
До последнего времени семейная ипотека была для многих людей единственным шансом улучшить жилищные условия, хотя и ценой завышенной стоимости квартиры. С 1 февраля 2026 года супруги, если берут семейную ипотеку под 6% годовых, будут обязаны выступать созаемщиками. Плюс вступает в силу правило "Одна льготная ипотека на одну семью".
Прежде льготную ипотеку можно было оформить на одного из супругов. Второй не терял права взять льготный кредит и затем тоже мог использовать его, например, при перепродаже квартиры.
Кроме того, доходность банков от выдачи льготной ипотеки уменьшилась одновременно с повышением требований к заемщикам. Наконец, власти обсуждают повышение ставки для семей с одним ребенком. Часть банков уже остановила прием заявок, чтобы поменять свои подходы к работе с заемщиками.
Ипотека нужна не всем людям, а вот товары в магазинах оплачивает практически каждый. С сентября 2026 года вместо нескольких QR-кодов на кассе появится единый код. Отсканировав единый QR-код камерой смартфона, люди будут попадать на страницу, где собраны все возможные способы расчетов, в том числе через Систему быстрых платежей (БП), банки, цифровыми рублями или частями. Останется только выбрать самый удобный и выгодный вариант с учетом кешбэка и программ лояльности платежных сервисов.
Миллионы россиян пользуются услугами микрофинансовых организаций (МФО), например, чтобы занять денег до зарплаты. Хотя суммы обычно небольшие, проценты по таким долгам зачастую грабительские - в разы выше, чем в банках. С 1 апреля 2026 года переплату по потребительским займам сроком до года ограничивают со 130 до 100% годовых. Это уже с учетом набежавших процентов, комиссий и штрафов.
Проще говоря, если взять взаймы, то в любом случае отдавать больше двукратной суммы долга не придется. Это должно остановить лихоимцев, которые за небольшой долг сажали людей в долговую яму, забирая в итоге машины и даже квартиры.
Кроме того, появятся ограничения и на количество займов под высокие проценты. С 1 октября 2026 года человек не сможет оформить третий заем с полной стоимостью кредита более 200% годовых, если у него уже есть два долга с такими же ставками. В дальнейшем с 1 апреля 2027 года станет незаконно выдавать новый заем от 100% годовых, пока у человека есть хотя бы один непогашенный долг с такой ставкой.
Новые лимиты призваны прервать закручивание долговой спирали, когда МФО выдают клиентам новый заем на погашение старого, из-за чего переплата по долгу стремительно растет и выходит из-под контроля заемщика.
С 1 сентября 2026 года россияне смогут открыть в Центробанке цифровой счет ("кошелек") и начать расплачиваться за товары и услуги, а также делать переводы цифровыми рублями. Доступ к цифровому кошельку будет возможен через обычные и привычные приложения всех крупных банков.
Платежи и переводы цифровыми рублями для физлиц будут полностью бесплатными, а для бизнеса - значительно дешевле, чем существующие альтернативы. Таким образом, в России наряду с наличными и безналичными рублями появится третья форма национальной валюты.
Для семей с детьми есть и хорошие новости - с 2026 года работающие родители с невысокими доходами, у которых есть два и более ребенка, получили больше возможностей возвращать часть уже уплаченных налогов. НДФЛ для таких людей будет пересчитываться по ставке 6% вместо 13%, а разница вернется на налоговый счет человека.
Чтобы получить такой "налоговый кешбэк", потребует соблюдать три условия. Во-первых, дети в такой семье должны быть не старше 18 лет, а если учатся очно - не старше 23 лет. Во-вторых, родители обязаны работать по трудовому договору или договору гражданско-правового характера, а значит, уплачивать НДФЛ. В-третьих, доход на члена семьи не может превышать 1,5 регионального прожиточного минимума.
Еще одна хорошая новость - с 1 марта 2026 года различным сервисам по подписке отключат возможность списывать оплату, если человек удалил ее из личного кабинета. Сейчас это срабатывает далеко не всегда, и отключить свою карту от платного сервиса бывает непросто.
Хорошие новости есть и для самозанятых - с июля 2026 года они начнут получать выплаты по больничному. Правда, не все, а только те, кто добровольно застрахуется в Социальном фонде России на случай нетрудоспособности. Максимальная сумма возмещения за месяц болезни составит 50 тысяч рублей при условии непрерывной уплаты ежемесячных взносов за такую страховку в 1920 рублей на протяжении не менее чем полгода.
С 1 апреля 2026 года обновятся условия оплаты онлайн-заказов частями. Такую рассрочку можно будет оформить максимум на 6 месяцев, погасить долг раньше времени в любой момент без дополнительных сборов. Также станут запрещены любые скрытые комиссии.
При этом стоимость товара в рассрочку должна оставаться такой же, как при покупке за полную сумму. Договоры рассрочки на сумму от 50 тысяч рублей будут заноситься в кредитную историю, а банки и МФО будут обязаны учитывать эту долговую нагрузку при выдаче новых кредитов и займов. Штрафы за просрочку оплаты частями не будут превышать 20% годовых от суммы долга. Новые правила не касаются жилья и других ситуаций, когда люди берут на себя долг.
С 1 января страховщики потеряли право заключать новые договоры инвестиционного страхования жизни (ИСЖ). Они стали печально известны из-за того, что такие договоры навязывали пенсионерам, которые приходили в банки открывать обычный вклад. В результате люди теряли деньги. При этом все действующие полисы ИСЖ продолжат работать до конца срока договора.