Перед ужесточением условий выдачи по семейной ипотеке спрос на нее резко увеличился. Речь идет как о выдачах, так и заявках на кредит под 6% годовых. Об этом «РБК Недвижимости» рассказали банки и ипотечные брокеры.

В пресс-службе Сбербанка «РБК Недвижимости» рассказали, что в декабре выдачи по семейной ипотеке увеличились в 5,5 раза в годовом выражении. «Мы отмечаем высокий спрос на семейную ипотеку в декабре 2025 года. Так, по итогам декабря 2025 года россияне оформили более 460 млрд руб. кредитов в рамках семейной ипотеки, что стало рекордным показателем для данной программы. Это почти в два раза больше, чем в ноябре 2025 года, и в 5,5 раза больше по сравнению с декабрем 2024 года», — рассказали в «Сбере». «Прием заявок и выдача кредитов по семейной ипотеке на «Домклик» продолжаются в штатном режиме», — добавили там.

Повышенную активность заемщиков по семейной ипотеке подтвердили в ВТБ. «Это связано с потенциальными изменениями ее условий. В декабре объем сделок по ней вырос в ВТБ примерно на 30% к декабрю 2024 года. В январе тенденция по росту выдач продолжилась. На данный момент ВТБ продолжает работать по семейной программе без изменений», — рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе кредитной организации.

Что изменится в программе семейной ипотеки

С 1 февраля ужесточаются правила выдачи семейной ипотеки. С этой даты можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Под запрет подпадает «донорская» ипотека: с 1 февраля включить третьих лиц в ипотечный договор не получится. О предстоящих изменениях Минфин объявил в октябре 2025 года.
Повышенный интерес к семейной ипотеке на фоне изменения правил выдачи отмечают ипотечные брокеры как в части роста заявок, так и в части выдач. «Спрос на семейную ипотеку начал активно расти в октябре-ноябре прошлого года, после объявления планов о введении новых ограничений. Многие из тех, кто до этого не планировал покупку квартиры, решили воспользоваться правом на льготную ипотеку, в том числе чтобы купить квартиры детям», — пояснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
По данным ипотечного центра «Этажей», по заявкам в банки на семейную ипотеку пиковым был ноябрь прошлого года, из-за чего сделок по семейной ипотеке в декабре было на 64% больше, чем в ноябре, а вот новых заявок меньше почти на 5%. «В январе высокая активность сохраняется, количество заявок в рабочие дни января на 21,8% больше, чем в декабре. А относительно января прошлого года спрос на семейную ипотеку в этом году выше на 26%», — добавила Татьяна Решетникова.

Аналитический центр платформы TYMY, через которую проходят ипотечные сделки, подтверждает рост интереса к семейной ипотеке. По их данным, в сентябре-октябре доля выдач кредитов с использованием этой льготной программы от общего количества составляла порядка 60%, в ноябре и декабре она увеличилась до 67%. Высокий интерес к семейной ипотеке сохраняется и в январе, добавили в компании.

Всплеск спроса на семейную ипотеку наблюдался и в Московском регионе. По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в декабре число заявок на семейную ипотеку, поступающих в компанию, относительно осени увеличилось в два раза. «В январе мы также ожидаем рост в два раза», — добавила руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.

При этом одобряются далеко не все заявки. По данным «Этажей», одобряемость по семейной ипотеке в январе составила 55,1%, снизившись к декабрю на 3,5 п.п. «Снижение одобряемости не очень заметное, поскольку, с одной стороны, банки, для которых программа при нынешних условиях субсидирования стала менее интересна, просто приостановили ее действие. С другой — на рынке большая доля платежеспособных покупателей, которые с помощью семейной ипотеки инвестируют свои сбережения в недвижимость», — пояснила представитель «Этажей».

Приостановка выдачи
Некоторые банки приостановили выдачу семейной ипотеки перед вступлением в силу изменений. По такому пути, например, пошел Т-банк. 15 января сотрудник кол-центра Россельхозбанка сообщил корреспонденту РБК, что банк сейчас не принимает заявки на семейную ипотеку. Но позже в пресс-службе банка заявили, что это не так — обработка обращений от потенциальных заемщиков продолжается. По данным банка и кол-центра, 16 января прием заявок и выдача семейной ипотеки проходит в штатном режиме.

При этом, помимо Сбербанка и ВТБ, выдачу семейной ипотеки пока не планируют приостанавливать банк «Дом.РФ», Совкомбанк и Абсолют Банк.

В Минфине в свою очередь пояснили, что никаких ограничений для банков в выдаче кредитов по семейной ипотеке не вводилось, льготная программа продолжает действовать. Отдельные банки могут перенастраивать операционные процессы какое-то время, пояснили в ведомстве.

"СНТ - это место, где у каждого своя земля, плюс есть общее имущество: дороги и проезды, место под контейнеры, иногда площадки, линии электричества, трубы и другие сети. Именно из-за этого искусства и начинаются споры: кто отвечает за дорогу, кто платит за ремонт, можно ли ставить шлагбаум, как законно проложить кабель, кому передавать сети на обслуживание. Поэтому в 2026 году Росреестр по плану правительства прорабатывает поправки в закон о садоводстве, которые должны изменить два узких, но болезненных места: правила про границы территории СНТ и порядок оформления общего имущества", - пояснил "Российской газете" председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).

Первое, что хотят поменять, касается границ территории СНТ. Сейчас логика такая: когда территорию СНТ создают, в ее границы нельзя включать участки людей, которые не были учредителями товарищества (исключения есть для отдельных случаев с землей государства или муниципалитета). В проектируемой схеме предлагают оставить запрет для новых СНТ, а для уже существующей территории добавить возможность расширить границы за счет "чужого" участка только при одном условии: владелец этого участка письменно согласен. Смысл простой: без согласия человека его участок в территорию СНТ "записать" не получится, зато там, где собственник сам хочет быть внутри общей территории, у товарищества появится законный путь это оформить.

Второе, что прорабатывают, связано с общим имуществом СНТ: дорогами, проездами, площадками, местами под мусор, а также сетями и участками земли общего назначения. Сейчас по закону это должно принадлежать владельцам участков в общей долевой собственности, но на практике оформление часто буксует, потому что нужно собрать решения, подготовить кадастр и затем регистрировать право. В обсуждаемой модели хотят упростить момент возникновения права: привязать его к постановке общего имущества на кадастровый учет. Идея такая: как только общий объект поставлен на учет, у владельцев участков появляется право общей собственности без длинной цепочки дополнительных шагов.

Отдельным блоком хотят уточнить, как общее имущество и сети могут передаваться в пользование ресурсоснабжающим организациям - электросетевым и газовым компаниям. Это важно там, где идут подключение, модернизация сетей и газификация: чтобы было проще юридически оформить размещение и эксплуатацию коммуникаций на общей территории.

Как уточнил Гаврилов, в правительство законопроект планируется внести весной, а в Госдуму - ближе к концу года. Пока поправки не приняты и не опубликованы, для СНТ продолжают действовать нынешние правила, уточнил парламентарий.

В Саратове будут судить районного пристава-исполнителя. Как сообщили в региональном СУ СК, её обвиняют в злоупотреблении должностными полномочиями (ч. 3 ст. 285 УК РФ).

По информации ведомства, с января по апрель 2023 года в производстве обвиняемой находилось исполнительное производство по взысканию с 56-летней женщины задолженности в пользу банка по кредитному договору. В рамках ведения исполнительного производства обвиняемая организовала реализацию заложенного недвижимого имущества женщины по существенно заниженной стоимости без проведения актуальной оценки с привлечением специалиста-оценщика. Разница в цене при реализации составила более четырёх миллионов рублей. В итоге потерпевшая лишилась своего единственного жилища.

Уголовное дело направили в прокуратуру для утверждения обвинительного заключения.

Обменять или разменять жилплощадь на российском рынке в рамках российской юрисдикции сегодня можно, однако этот процесс значительно более непредсказуемый, чем стандартная сделка по договорам купли-продажи. Доля сделок обмена и мены на современном российском рынке жилой недвижимости не превышает, по оценке экспертов, даже 1%, однако их рыночный аналог — так называемые альтернативные сделки — сегодня превалирует на вторичном рынке.

Законы и статистика

Термины «мена» и «обмен» звучат родственно, но с юридической точки зрения их суть различается. К жилью, которым владеет государство, применяется понятие «обмен», а для частных собственников используют термин «мена». В первом случае фиксируют переход права пользования, во втором — права собственности.

В договоре мены фиксируется сделка, при которой два физических или юридических лица обмениваются собственной недвижимостью. Правоотношения сторон регулирует глава 31 Гражданского кодекса РФ. Статья 568 ГК РФ определяет обмениваемое имущество как равноценное. По закону в случае обмена неравноценным имуществом владелец более дешевого объекта доплачивает разницу в цене по договоренности со второй стороной до или после подписания документов. Эксперты отмечают сложность таких сделок, акцентируя внимание на их нераспространенности.

«Именно безденежных сделок с оформлением договора мены (а не купли-продажи) очень мало (менее 1%)»,— говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

В свою очередь, обмен жилья, предоставленного гражданам по договору социального найма, регулируется статьей 72 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей, наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи может обменять занимаемую жилплощадь на другую, но тоже предоставленную по договору социального найма. «Обмен — это сделки с неприватизированным жильем, которое не находится в частной собственности граждан. Раньше такая процедура осуществлялась на основании ордера, позже она преобразовалась в обмен по договорам социального найма»,— напоминает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Обмен стремится к нулю

Сделки обмена и мены хоть и регулируются российскими законами, но сегодня встречаются на рынке недвижимости нечасто, говорят эксперты. В Москве с 1946 года существовало Бюро по обмену жилой площади, которое, как сообщает ЦИАН, дважды в месяц издавало специальный бюллетень тиражом более 20 тыс. экземпляров с информацией о предлагаемых к обмену объектах недвижимости на всесоюзном пространстве. «Обмен как раз был особенно интересен с точки зрения возможности переезда из коммуналок — например, можно было обменять комнату в историческом центре на отдельную квартиру. Также были распространены случаи обмена между городами, например Владивосток меняли на Анапу»,— говорит Юлия Дымова.

В начале 1990-х годов бюро было фактически единственным оператором на рынке недвижимости, поскольку право частной собственности в стране находилось на ранней стадии развития: в основном люди занимали жилплощадь по ордерам, то есть не имели именно права собственности на недвижимость. В связи с этим был возможен только обмен помещениями.

После закрытия бюро его роль взяли на себя риэлторские агентства, а с увеличением количества оформленных в собственность объектов этот способ решения жилищного вопроса себя исчерпал, добавляют в «Инком-недвижимости».

«За последние годы мы не встречали таких кейсов на рынке. Это единичные запросы, которые решают наниматели с городом. Между физическими лицами если и осталась подобная практика, то она занимает менее доли процента от общего объема сделок. Для того чтобы такой обмен произошел, должно совпасть несколько факторов: два физлица должны быть одновременно заинтересованы в объектах друг друга и условиях сделки (как минимум отсутствии или наличии доплаты)»,— рассуждает руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев.

В Санкт-Петербурге обменом и меной с 1927 года занимается структура ГБУ «Горжилобмен». Ранее с ее помощью можно было обменять комнаты в коммуналках, но с 31 мая 2005 года, то есть со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, такие объекты стало возможно покупать и продавать на открытом рынке. «Нынешний “Горжилобмен” ответственен за субсидии, программы расселения коммунальных квартир»,— уточняет эксперт рынка недвижимости Игорь Аболемов.

Заявители хотят получить в обмен на недвижимость в центре города полноценную однокомнатную квартиру или две комнаты в коммунальной квартире.

«Пока предложений, устраивающих нас, не было. Люди хотят переехать в центр, но не готовы мириться с перспективой ремонта в обеих комнатах или предлагают нам квартиру в Шушарах или других отдаленных районах»,— рассказал заявитель Роберт Маласян.

Эксперты говорят, что обмен недвижимостью всегда занимает продолжительное время и его итог непредсказуем. Но при этом указывают и на положительные стороны механизма. «По сути, договор мены заменяет собой две отдельные сделки купли-продажи, что делает процесс заметно проще и быстрее. Это экономит время, нервы и в некоторых случаях — деньги (например, на двойном переезде или аренде). Особенно это актуально для тех, кто ищет вариант в том же районе или со специфическими характеристиками, которые сложно найти на открытом рынке»,— рассуждает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

Альтернативная сделка — замена мене

Опрошенные риэлторы напоминают, что договоры мены на современном рынке заменили альтернативные, то есть последовательные, сделки — так сторонам проще и надежнее вести расчеты. Даже если в рамках альтернативной сделки стороны принимают решение о ее безденежном характере, то чаще все равно заключают договор купли-продажи (ДКП).

«Экспертно: на такие случаи приходится 10–20% от всех альтернативных сделок»,—оценивает Алексей Попов.

По его словам, значительная часть безденежных сделок — соглашения между родственниками, а их доля за последние годы на фоне ускорения динамики миграционных и демографических показателей «несколько увеличилась».

«Альтернативных сделок большинство на рынке, они и заменяют мену и обмен. Это сильно повышает шансы на решение жилищного вопроса, поскольку проходит в формате поиска покупателя на каждую квартиру в цепочке, что расширяет круг возможных участников данной сделки. Условно, человек с однокомнатной квартирой в районе Ховрино, который желает переехать в однокомнатную квартиру в районе Медведково, скорее найдет покупателя на свою квартиру и необходимую квартиру в Медведково, нежели конкретно другого человека, желающего совершить именно такую мену и тем более которого полностью устроит квартира второго участника этой операции»,— резюмирует Денис Васильев.