Доля сдачи жилья с дефектами в 2025 году выросла до 93%, сообщили «Известиям» аналитики. Связано это с введением в 2024-м моратория, который запрещал взыскивать с застройщиков штрафы, неустойки и компенсации, например, за некачественные квартиры или другие нарушения условий договоров долевого участия. В 2026 году мораторий отменили, но ввели отсрочку по выплатам штрафов. Такая ситуация приведет к потере денег покупателей и риску банкротства девелоперов, отмечают эксперты. Как с этим справиться и на чем экономят застройщики — в материале «Известий».

Из-за чего растет объем жилья с дефектами

Доля новостроек, которые сдавали с дефектами, в 2025 году выросла до 93%, следует из исследования центра «Аналитика. Бизнес. Право», с которым ознакомились «Известия». В 2022-м она составляла 90%, в 2023-м выросла до 95%, затем в 2024-м вернулась к 90%, а в 2025-м снова подросла.

«В прогнозе на 2026–2028 годы этот уровень закрепляется на 95% с последующей умеренной коррекцией до 94% в 2029–2030 годах, — отмечают авторы. — Это показывает отсутствие устойчивого улучшения качества сдаваемого жилья и высокую вероятность того, что дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями».Такую ситуацию связывают с длительным мораторием на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков за подобные нарушения. Он вводился несколько раз: с 3 апреля по 31 декабря 2020 года, с 29 марта 2022-го по 30 июня 2023-го, а также с 22 марта 2024-го по 31 декабря 2025 года.

Взыскать неустойку или штрафы за просрочки в эти периоды было нельзя, причем запрет распространялся даже на обязательства, возникшие до моратория, если срок их исполнения приходится на период его действия. Например, если по договору долевого участия от января 2022 года застройщик должен был сдать дом в мае 2023 года, но сорвал сроки, то требовать неустойку было запрещено.

С 1 января 2026-го мораторий для застройщиков на начисление неустоек, убытков, процентов, штрафов отменен. Однако отсрочку на исполнение, то есть фактическое получение денег, по всем предъявленным требованиям продлили до 31 декабря включительно. В постановлении сохранено важное исключение: ряд дольщиков могут требовать компенсацию за строительный брак уже сейчас, не дожидаясь 2027 года.

— Если собственник квартиры сделал экспертизу и по ней суд принял решение о выплате компенсации, то деньги можно будет взыскать не ранее 2027 года, когда закончится отсрочка по выплатам, — рассказала директор департамента ремонтов федеральной компании «Этажи» Наталья Харитончик. — Другая ситуация, если собственник устранил недостатки сам или с привлечением подрядной организации и доказал понесенные затраты в суде, на такие случаи отсрочка не распространяется.

Однако, по ее словам, большинство предпочитает первый вариант, поскольку так проще отсудить рассчитанную сумму.

«Мораторий и отсрочка формируют для застройщиков демотивирующую среду: ослабление судебного давления снижает стимулы оперативно устранять недостатки до сдачи, перенося проблемы на этап эксплуатации и индивидуальные жалобы дольщиков», — отметили авторы исследования.

Также, по их данным, закрепление высоких показателей в прогнозе сигнализирует о риске, что передача жилья с дефектами станет рыночной нормой, это увеличит расходы семей и подорвет доверие к первичному рынку. В итоге сохранение отсрочки приведет к прямым потерям покупателей за 2026–2030 годы в 122,3 млрд рублей, если брать цены 2025-го.

«Основной вклад в потери вносят вынужденная аренда на 94,3 млрд рублей, что составляет 77% эффекта, удорожание ремонтных работ на 20,7 млрд рублей, или 17%, а также расходы на перенос выплат и их обесценивание во времени на 7,3 млрд рублей, или 6%», — подчеркнули авторы.

Какие недочеты встречаются

Сегодня сложно найти квартиру вообще без дефектов, подтвердила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

— Причем речь идет не только о доступных проектах, но и о ЖК высокого класса, где также встречаются кривые стены и пол, плохая вентиляция, проблемы с дверными конструкциями, — отметила эксперт. — Мораторий создал у части застройщиков иллюзию вседозволенности, что привело к снижению контроля качества на финальной стадии.

Обычно экономят на местах общего пользования, реже — на фасадах, поскольку это «лицо» объекта, рассказал гендиректор строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин.

— А на эвакуационные лестницы и в технические помещения, куда обычно не водят покупателей, лучше вообще не заглядывать, — сказал эксперт. — Есть проблемы и в квартирах: кривые стены, проблемы с инженерией, поцарапанные стекла, сантехника с дефектами. Всё это есть почти повсеместно. И это большая проблема для покупателя. Ему стоит помнить, что за красивым фасадом часто скрываются компромиссы и нужно очень внимательно подходить к приемке квартиры.

Особенно заметна такая ситуация в массовом сегменте — комфорт- и стандарт-классе, добавил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— В Москве ситуация несколько лучше за счет более жесткого контроля и высокой публичности проектов, — пояснил он. — Но и здесь покупатели комфорт-класса чаще сталкиваются с замечаниями при приемке, чем те, кто берет бизнес или премиум.

При этом реально критических проблем — с несущими конструкциями, промерзанием стен, инженерными системами — не больше 5–7%, добавил директор группы компаний «Расцветай» Сергей Шашурин.

— И именно их застройщики закрывают по гарантии без разговоров, — подчеркнул эксперт. — Когда покупатель находит неровность штукатурки в пару миллиметров, царапину на подоконнике или щель в плинтусе — это дефект. В массовом сегменте такие огрехи были всегда, просто раньше на них закрывали глаза, а теперь на волне потребительской грамотности и юридической доступности фиксируют каждую мелочь.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Почему так плохо строят

Одна из причин сложившейся ситуации помимо моратория — хронический дефицит рабочих рук и падение производительности труда, считает Светлана Опрышко.

— Стройка последних лет работает на пределе человеческих ресурсов, и отсутствие квалифицированных кадров напрямую бьет по качеству, — сказала она.

Сказалась и экономическая ситуация. Высокие процентные ставки увеличивают финансовую нагрузку на компании: чем дольше длится проект, тем больше процентов накапливается, что снижает рентабельность. Ранний ввод объекта позволяет быстрее погасить кредит или снизить его стоимость за счет уменьшения срока пользования средствами. Такое ускорение тоже сказывается на качестве, но недоделки застройщики устраняют в рамках гарантийных обязательств.

Кроме того, себестоимость строительства за последние два года выросла на 30–40%, подорожало всё: металл, цемент, логистика, зарплаты, добавил Сергей Шушарин.

— Но продавать квартиры по цене, которая покрывала бы эти издержки, рынок не дает, ипотека дорогая, спрос падает, — считает эксперт. — Единственный способ удержать маржинальность и не уйти в минус — оптимизация себестоимости строительства. Да, застройщики экономят на стоимости материалов и сокращают сроки, но это не жадность, это вопрос выживания бизнеса.

Также, по его словам, до моратория рынок захлестнула волна потребительского экстремизма.

— Люди профессионально скупали квартиры с мелкими недочетами, шли в суд, и застройщики получали штрафы, кратно превышающие стоимость самих дефектов, — рассказал эксперт. — Это был бизнес на нервах застройщиков, и новые поправки с ограничением взыскания 3% — это не попытка уйти от ответственности, а защита от этого беспредела.

Доля жилья с дефектами действительно увеличилась на фоне роста популярности услуг по профессиональной приемке квартир, добавила Наталья Харитончик.

— Часть дефектов выявить обычному покупателю крайне проблематично, — пояснила она. — Сейчас многие предпочитают вызывать на приемку экспертов, чтоб не столкнуться с «сюрпризами» и удорожанием ремонта в будущем. Также для дольщиков это гарантия того, что дефекты либо будут устранены застройщиком добровольно по гарантии, либо затраты, которые понесет собственник, взыщут через суд.

Как решить проблему с дефектами

Сейчас для застройщиков главный риск — накопленный долговой груз, через год компании могут столкнуться с лавиной многомиллионных требований одномоментно, отметил Сергей Шушарин.

— И далеко не все будут к этому готовы, — указал он. — Второй момент — репутация. Покупатель не вникает в тонкости законодательства, для него мораторий равен простой формуле: застройщик ушел от ответственности. Падение продаж в новых очередях — это вопрос времени.

Общая сумма невыплаченных застройщиками неустоек дольщикам с 2023 года превысила 100 млрд рублей, отмечал в ноябре 2025-го вице-премьер Марат Хуснуллин.

Снижение рисков «здесь и сейчас» может привести к массе отложенных требований, росту исковой активности и сумм претензий в ближайшем будущем, отмечает директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина.

«Если ответственность застройщиков остается ослабленной, а сроки и качество не улучшаются, то растут недоверие покупателей, судебные конфликты, затраты граждан и финансовая нагрузка на часть компаний», — подчеркнули аналитики.

При дорогом финансировании и слабом спросе это повышает вероятность остановок проектов, реструктуризаций и банкротств девелоперов.

К такому выводу пришел ВС РФ в рамках дела о разделе имущества между бывшими супругами. Спорный объект (квартира) был приобретен в период брака на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного одним из супругов (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 февраля 2026 г. № 4-КГ25-69-К1). Однако в связи с тем, что оплату по сделке произвело третье лицо, – брат дольщика, который утверждал, что уплатил соответствующую сумму в качестве подарка, – между сторонами возникли разногласия относительно того, следует ли считать квартиру личным или совместно нажитым имуществом.

Мнения судов по этому вопросу разделились. Суд первой инстанции признал квартиру совместным имуществом супругов, отклонив довод ответчика о том, что она – с учетом "дарственного" характера оплаты – должна считаться приобретенной на его личные средства. Апелляционная же и кассационная инстанции заняли противоположную позицию.

Верховный Суд РФ поддержал первоначальное решение по делу, указав, что платежное поручение о перечислении третьим лицом в пользу застройщика денежных средств за одного из супругов само по себе договором дарения не является и не свидетельствует о передаче дара одаряемому (п. 1 ст. 574 ГК РФ). Доказательств же существования собственно договора дарения в рассматриваемом случае не имеется, притом что с учетом размера уплаченной суммы такой договор должен быть заключен в письменной форме либо подтвержден другими письменными доказательствами (подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ).

При таких обстоятельствах ВС РФ счел, что спорная квартира, как приобретенная в период брака по возмездной сделке, должна признаваться общим имуществом супругов.

Ассоциация агентств элитной недвижимости AREA и Гильдия риелторов Москвы (ГРМ) направили жалобу в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) на «Циан» за установление монопольно высоких цен на размещение объявлений и навязывание невыгодных условий профессиональным участникам рынка в столичном регионе. По мнению риелторов, эти действия приводят к ущемлению интересов профессиональных участников рынка и ограничивают конкуренцию. Об этом «РБК Недвижимости» сообщили в гильдии, копия обращения также есть в редакции.

В ФАС подтвердили получение обращения и отметили, что оно будет рассмотрено в установленном порядке. Управляющий партнер юридической фирмы «Инфралекс» Артур Рохлин пояснил, что согласно установленным порядкам ответ на обращение ФАС должна дать в течение месяца, однако закон позволяет продлить этот срок еще на два месяца. В общей сложности срок может составить три месяца.

Рост тарифов
Поводом для обращения в ФАС стало систематическое повышение тарифов на размещение и продвижение объявлений о недвижимости в Москве и Московской области. По оценкам риелторов, с 2022 по 2024 год тарифы на размещение объявлений на «Циан» в столичном регионе выросли на 109%. А за последние два года повышение тарифов происходило многократно: в 2024-м — четырежды, в 2025-м — дважды, а в начале 2026-го — уже два раза. С мая по февраль 2026 года тарифы по всем типам объектов в столичном регионе в среднем увеличились на 43%. Сильнее всего за это время подорожала услуга за месячные размещения — на 55%, до 2,9 тыс. руб., и услуги продвижения, где отдельные позиции увеличились на 62%.

В пресс-службе «Циана» «РБК Недвижимости» рассказали, что пока компании неизвестно об обращении столичных риелторов в ФАС. Что касается изменения тарифов, то в январе 2026-го «Циан» провела техническую корректировку цен на 2% на фоне изменения ставки НДС. В марте 2026 года проведено плановое изменение стоимости.

Авторы письма также указывают, что повышение тарифов в разы превышает рост затрат у самой компании. Согласно публичным отчетам «Циан», на которые ссылаются риелторы, операционные расходы за период с третьего квартала 2024 года по третий квартал 2025-го выросли лишь на 11%, тогда как тарифы увеличились на 43%. В первом квартале 2025 года расходы даже сократились на 3,5%, а тарифы продолжили расти.

«Каждое повышение тарифов на площадке — это удар по агентствам недвижимости, которым приходится закладывать издержки в комиссию за свои услуги», — объяснила президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина.

В сервисе «Циан» отмечают, что компания продолжает активно инвестировать в привлечение качественной аудитории. «В первую очередь за счет эффективных маркетинговых инструментов. И мы, как публичная компания, открыто информируем в ежеквартальных финансовых результатах о наших расходах на маркетинг, которые значительно выросли с 2022 года. Мы постоянно совершенствуем инструменты модерации для поддержания чистоты базы, которая является конкурентным преимуществом «Циан», а также способствует привлечению качественной аудитории», — ответили на запрос редакции в пресс-службе сервиса.

В Москве и Московской области «Циан» занимает доминирующее положение на рынке услуг размещения и поиска объявлений о продаже и об аренде объектов недвижимости — доля платформы превышает 50%, указывают риелторы в обращении в ФАС. Для сравнения: в других регионах, где у платформы нет доминирующего положения, цены сохраняются на более низком уровне, говорят там. Тарифы на публикацию в Москве, по расчетам авторов письма, оказались от 89%, до 15 раз выше, чем в Уфе, Казани, Красноярске и Краснодаре.

Навязывание услуг
Помимо ценовых нарушений, авторы обращения усматривают в действиях «Циан» признаки навязывания невыгодных условий профессиональным участникам рынка. Речь идет о двойной оплате услуг. Например, при публикации объявления нужно платить и за само размещение, и за его продвижение, поскольку без дополнительной оплаты объявления «располагаются в самом конце поисковой выдачи».

Как отметили в сервисе «Циан», высокая конверсионность платформы подтверждается как результатами независимых исследований, так и фактическим выбором участников рынка. «Кроме того, мы регулярно внедряем технологичные продукты и сервисы, которые помогают профессионалам рынка решать практически любые задачи при работе с недвижимостью, а также оказываем поддержку риелторам и агентствам недвижимости, направленную на усиление присутствия в выдаче и обеспечение стабильного потока клиентов», — добавили в пресс-службе.

Какие решения может принять ФАС
ФАС должна провести проверку, действительно ли Циан занимает на рынке доминирующее положение, говорит управляющий партнер юридической фирмы «Инфралекс» Артур Рохлин. Юрист по антимонопольному праву отмечает, что единого критерия для оценки нет, чаще всего ФАС оценивает выручку, но может принять во внимание иные критерии, такие как распространенность среди пользователей. Если доминирующее положение будет установлено, то проверять будут действия «Циан» на рынке на предмет наличия злоупотреблений, поясняет эксперт.

Если ФАС выявит признаки злоупотребления доминирующим положением, то реакция будет зависеть от вида злоупотребления: навязывания невыгодных условий либо установления монопольно высокой цены. «В первом случае, при навязывании невыгодных условий, дело об антимонопольном правонарушении сразу не возбуждается, вначале выдается предупреждение о прекращении нарушений. В случае неисполнения такого предупреждения возбуждается дело. При злоупотреблении, выразившемся в установлении монопольно высокой цены, ФАС должна сразу возбудить дело об антимонопольном правонарушении», — говорит Артур Рохлин.

По словам юриста, ограничение конкуренции влечет для компании оборотный штраф до 15% выручки на рынке правонарушения. Помимо штрафа, ФАС выдает предписание об устранении нарушения путем прекращения навязывания невыгодных условий либо снижения цены до экономически обоснованного уровня. «Вместо оборотного штрафа ФАС может выдать предписание о перечислении всего необоснованно полученного дохода в бюджет. В последние годы эта мера все чаще применяется в практике ФАС и является для компаний наиболее тяжким последствием нарушений», — добавляет Артур Рохлин.

«Циан» — это ведущая онлайн-платформа в сфере недвижимости в России, на которой размещаются объявления о продаже и об аренде недвижимости. Платформа объединяет несколько групп пользователей: покупателей, продавцов (собственников объектов недвижимости) и профессиональных участников рынка (риелторов, агентства недвижимости, а также застройщиков).