8967-809-53-28
В моем блокноте
Рынок недвижимости в России за последние годы заметно изменился — от цен и спроса до предпочтений покупателей. О том, что происходит сегодня с новостройками, вторичкой и загородным жильем, рассказала в интервью 76.RU основательница агентства недвижимости «Атмосфера» Татьяна Золичева.
Эксперт назвала три сегмента, где люди сейчас скупают квадратные метры: новостройки, старый фонд и загородные дома.
— Новостройки сейчас покупают в основном по семейной льготной ипотеке. Часто берут не для проживания, а на будущее или под аренду, чтобы арендный платеж покрывал ипотечный. При грамотном подходе (например, посуточной аренде) квартира может приносить доход плюс капитализацию. Пример: в 2020 году я брала новостройку за 2,3 млн, сейчас цены поднялись примерно на 80%.
Менталитет работает так: «Государство дает ипотеку под 6% — надо использовать».
Эксперт замечает, что россияне стали внимательнее относиться к тому, в каком состоянии продается квартира. Если раньше разбирали всё, то сейчас «голые стены» или бабушкино жилье уже не удастся продать так же дорого.
— Покупатели всё чаще не готовы вкладываться в ремонт, так как это дорого и трудозатратно, поэтому растет спрос на жилье с готовой отделкой и мебелью. При этом устаревшие интерьеры — гипсокартонные потолки, мебель в стиле 90-х — уже не пользуются спросом. В приоритете современные решения: минимализм, хай-тек, скандинавский стиль, природные материалы и спокойная цветовая гамма.
Тренд, который заметен среди молодых семей — желание жить в собственном доме, — сегодня усиливается.
— Также заметен устойчивый интерес к загородной недвижимости. Появление льготной ипотеки на строительство усилило этот тренд, и семьи с детьми стали активнее рассматривать такой формат жилья. Если раньше основными покупателями здесь были пенсионеры, то сейчас это преимущественно семьи со школьниками, для которых важны транспортная доступность, наличие школы и удобное автобусное сообщение.
В условиях урезанной программы льготной ипотеки купить квартиру в новостройке стало сложнее. Если в начале 2020-х можно было взять квартиру под 6% почти всем, то сегодня на ипотеку без скидок и льгот решаются немногие.
— Новостройки сегодня в значительной степени зависят от льготных программ — прежде всего семейной и IT-ипотеки. В условиях, когда рыночная ипотека для инвесторов фактически стала малодоступной, именно эти механизмы поддерживают спрос, — отмечает Татьяна Золичева.
При этом большинство новостроек сдаются без отделки, и покупатель, рассматривающий жилье по рыночной ставке, неизбежно сравнивает варианты: квартира в новом доме без ремонта или вторичное жилье с готовой отделкой, а иногда и большей площадью за те же деньги.
— В такой ситуации многие делают выбор в пользу вторичного рынка. Дополнительно влияет и ценообразование: в новостройках стоимость во многом формируется за счет льготного спроса, тогда как на вторичном рынке цена напрямую зависит от баланса спроса и предложения. В результате адекватно оцененные объекты находят покупателя, а завышенные предложения могут задерживаться на рынке, — считает агент по недвижимости.
И все-таки, новостройка или вторичка? Во что лучше вкладываться?
— Здесь всё зависит от целей покупателя. Инвесторы сегодня чаще выбирают вторичный рынок: это дома возрастом 5–10 лет, которые по характеристикам уже близки к новостройкам, но при этом продаются с готовым ремонтом и мебелью. В нашей практике есть сделки, когда объект фактически полностью готов к заселению, — остается только докупить базовые вещи, и его уже можно сдавать в посуточную аренду, — рассказала Татьяна Золичева.
По словам эксперта, инвесторы действуют из двух вариантов стратегии: краткосрочная спекуляция, когда жилье покупают с целью последующей перепродажи, и долгосрочное владение ради стабильного арендного дохода. В зависимости от подхода требования к объектам существенно различаются.
— При этом говорить в целом о том, что именно пользуется спросом, довольно сложно: вторичный рынок крайне неоднороден. Это и новые дома, и здания десятилетней давности, и сталинки, и хрущевки, и объекты в историческом центре — и все они находятся в совершенно разных ценовых и потребительских категориях, — отмечает руководитель агентства недвижимости.
По словам эксперта, на рынке недвижимости растет расслоение между классами жилья.
— Старый жилой фонд всё заметнее проигрывает новостройкам по энергоэффективности: современные дома строятся с использованием более качественных материалов, стеклопакетов и систем отопления с учетом потребления. На практике это отражается и в расходах — например, при переезде из старого жилого фонда в новостройку коммунальные платежи могут заметно снизиться.
Люди стали реже выбирать хрущевки для покупки и аренды. В 2014–2015 годах однокомнатные квартиры в хрущевках и новостройках стоили почти одинаково. Сейчас разница в цене достигает почти двух раз. Хрущевки постепенно дешевеют как неэффективный жилой фонд.
Вопреки рассуждениям о том, что при дороговизне квартир люди выбирают аренду, рынок квартир под сдачу проседает.
— Нет, наоборот, сейчас заметен серьезный спад спроса на аренду. Частично это связано с сезонностью: апрель–май традиционно считаются низким сезоном, студенты уезжают, командировок становится меньше. Однако в 2026 году падение оказалось более заметным, чем в 2025-м, — замечает Татьяна Золичева.
По мнению эксперта, это может говорить о снижении доходов населения: молодые семьи возвращаются жить к родителям, кто-то переезжает на дачи. При этом рынок аренды считается опережающим индикатором продаж недвижимости.
— Более понятной ситуация станет в августе–сентябре, когда в город вернутся студенты и командированные сотрудники крупных компаний. Тогда по динамике можно будет оценить, насколько устойчив этот тренд, — заключает эксперт.
По мнению Татьяны Золичевой, в 2026-м рынок недвижимости успокоился, но стал сложнее.
— Если раньше цены активно росли и покупатели старались быстрее купить квартиру, то теперь рынок находится в состоянии равновесия: резкого роста или падения цен нет. При этом рынок сильно разделился. Хорошие квартиры с современным ремонтом, удачной планировкой и понятными документами по-прежнему продаются быстро и часто без скидок. А вот неликвидные объекты могут стоять в продаже месяцами — собственникам приходится снижать цену, чтобы найти покупателя, — поясняет эксперт.
Особенно заметна разница между 2024 и 2026 годами. Что во многом связано с изменением ключевой ставки Центрального Банка: к августу 2024 года она подскочила до 18%, а медленно снижаться начала только через год — с июня 2025 года. Параллельно летом 2024 года отменили массовую льготную ипотеку и ужесточили условия по семейной.
— Люди стали осторожнее: зарплаты растут медленно, многие опасаются брать ипотеку из-за высокой ключевой ставки и нестабильности. Изменились и сами застройщики. Если раньше рынок был ориентирован на быстрый рост и высокую прибыль, то сейчас главная задача для многих компаний — спокойно достроить объекты и сохранить спрос.
Тем не менее люди всё равно покупают квартиры — кто-то расширяет жилье для семьи, кто-то инвестирует деньги, а кто-то продает и покупает недвижимость из-за жизненных обстоятельств.
Россиянам напомнили о мерах предосторожности для охраны своей собственности. Соответствующая публикация размещена на официальном сайте ведомства.
В частности, Росреестр назвал правила, которым необходимо следовать для защиты от аферистов:
Вместе с тем в ведомстве также рассказали о том, как избежать проблем при покупке или продаже недвижимости. "Прежде всего, всегда важно подробно прописывать все условия сделки в договоре купли-продажи, а также проверять, какие именно документы вы подписываете. Однако квартирное мошенничество чаще всего связано с попытками завладеть данными собственника и совершить сделку по подложным документам", – отметили в Росреестре.
Таким образом, нельзя сообщать свои персональные данные по телефону, нажимать на подозрительные ссылки в электронных письмах и в мессенджерах, а также заходить на непроверенные сайты. Кроме того, нужно на регулярной основе менять пароли от всех аккаунтов.
Помимо прочего, при приобретении недвижимого имущества следует запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. После получения такого документа нужно сделать следующее:
Потенциал роста цен на вторичные рынке недвижимости РФ практически иссяк к июню - стоимость квадратного метра в среднем по городам выросла на 0,2% за май, сообщили ТАСС аналитики федерального портала "Мир квартир".
"В среднем по всем городам расчеты показали прирост стоимости квадратного метра на 0,2%, до 131 759 рублей за кв. м", - отмечается в сообщении.
По данным аналитиков, в минувшем месяце квадратный метр квартир на вторичке подорожал в 44 городах из рассмотренных 70, подешевел в 23, не изменился в трех.
Более всего выросли в цене Томск (+2,4%), Московская область (+1,8%), Владивосток (+1,7%), Пенза (+1,4%), Астрахань (+1,3%), Череповец (+1,3%), Вологда (+1,2%), Челябинск (+1,2%), Иркутск (+1%) и Саратов (+0,9%). Больше всего подешевели - Киров (-1,1%), Краснодар (-1%), Чебоксары (-0,9%), Грозный (-0,8%), Якутск (-0,8%), Махачкала (-0,7%), Кемерово (-0,6%), Тула (-0,6%), Брянск (-0,5%) и Курган (-0,5%).
Цена московского метра осталась прежней, 426 892 рублей, петербургского - поднялась на 0,4%, до 258 156 рублей.
"Похоже, сейчас рынок встал по-настоящему. В предыдущие месяцы наблюдался переток покупателей из офисов продаж застройщиков на вторичку - из-за большей доступности квартир в этом сегменте. В результате чего цены на регулярном рынке подрастали более бодро. Сейчас покупатели, видимо, затаились в ожидании более доступных ставок по ипотеке, которые многие эксперты обещают к концу года. Да и наступающий летний сезон не способствует принятию серьезных решений", - прокомментировал ТАСС гендиректор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. По его словам, из-за застоя цены и на первичке, и на вторичке колеблются в рамках погрешности. Предложение на регулярном рынке увеличилось за месяц на 12%.
Жилье в общественном восприятии по-прежнему остается зоной ответственности государства, отмечают проводившие исследование эксперты РОМИР. Самая высокая доля тех, кто считает, что государство должно обеспечивать жильем - на Северном Кавказе и в Южном федеральном округе. Там такого мнения придерживаются 98% опрошенных. В Москве их единомышленников меньше всего, хотя тоже много - 88%.
При этом 51% респондентов уверены, что господдержка должна распространяться на всех граждан, а 41% - только на нуждающихся. Наибольшее число сторонников всеобщей господдержки - в Центральном федеральном округе, 60%.
По мере взросления доля тех, кто считает, что государство должно обеспечивать жильем, незначительно, но снижается, отмечают авторы исследования. Так, среди участников 18-24 лет их 95%, среди 25-59-летних - 92%, в возрасте 60+ этот вариант выбирал 91% опрошенных.
Для россиян жилье - это не просто объект собственности или инвестиция, отмечает директор по работе с клиентами РОМИР Анна Советова. Оно по-прежнему связано с ощущением социальной стабильности, защищенности и справедливости. Поэтому запрос на участие государства в решении жилищного вопроса остается стабильно высоким вне зависимости от возраста и уровня дохода.
Надежда россиян на то, что государство должно участвовать в обеспечении граждан жильем, базируется не только на воспоминаниях о советской эпохе, когда подавляющая часть жилья была государственной собственностью и распределялась органами власти, но и на российской Конституции, в которой сказано, что право на жилище является неотъемлемым конституционным правом граждан, говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Закон предусматривает механизм, в соответствии с которым граждане с низкими доходами, проживающие в помещениях площадью меньше принятой нормы, имеют право встать в очередь на получение бесплатного жилья. Только вот реализуется это право из рук вон плохо, считает Разворотнева. По данным Росстата, в очереди на получение жилья стоит около 2 млн семей, а средний срок ожидания - 20-25 лет. Есть регионы (например, Москва), в которых такое жилье строится и выдается нуждающимся, но есть и другие, где очереди практически не двигаются. Для подавляющего большинства россиян единственной возможностью улучшить жилищные условия является приобретение жилья в ипотеку. Однако с учетом постоянного роста цен и заоблачной ключевой ставки для большинства семей, особенно в крупных городах, покупка жилья оказывается практически недоступной, рассуждает депутат.
Очередь постепенно уменьшается - еще недавно в ней было под 3 млн человек, говорит гендиректор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. Но уменьшается, в основном, потому, что люди не бегут вставать в нее, понимая, что ждать придется два десятка лет, или выбывают из нее, поскольку уже не подходят под условия (изменился состав семьи, самостоятельно купили жилье и т. п.).
В целом за год, по данным Росстата, отмечает Пузанов, около 80 тыс. семей улучшают свои жилищные условия, получая жилье от государства.
Если учитывать не просто выдачу квартиры, а любые меры господдержки, то с помощью государства ежегодно улучшает жилищные условия еще 600 тыс. человек, воспользовавшихся льготными ипотечными программами и еще столько же (эти категории могут пересекаться) - с помощью маткапитала.
Решить проблему обеспечения жильем нуждающихся граждан с невысокими доходами можно было бы с помощью развития наемного жилья, говорит Разворотнева. Эта практика развита во всем мире, особенно в странах Северной Европы. Однако в РФ доля муниципального и государственного жилья критически мала - меньше 5 %. И, несмотря на строительство или покупку нового жилья для предоставления в соцнайм, эта доля не увеличивается, так как продолжает действовать бесплатная приватизация. После приватизации жилье "вымывается" из социального фонда.
Реализация конституционной нормы о праве на жилище требует радикальной перестройки отечественной жилищной политики, считает депутат. Необходимо расширять долю наемного жилищного фонда, не подлежащего приватизации, за счет строительства нового жилья, выкупа помещений в уже построенных домах, заключения долгосрочных договоров найма с владельцами частного жилья. Необходимо вносить изменения в Жилищный кодекс РФ, в котором сегодня описано восемь видов жилья, предоставляемого для соцнайма (которого в реальности практически нет), создавать единый наемный фонд с едиными условиями договора и дифференцированной арендной платой - в зависимости от уровня доходов конкретной семьи. Наконец, говорит Разворотнева, начинать тратить бюджетные деньги не только на субсидирование процентной ставки по ипотеке ( от которой, в основном, выигрывают только банки и застройщики), но на выплату прямых субсидий семьям на оплату наемного жилья.
В какой степени государство должно участвовать в обеспечении граждан жильем - важный элемент общественного договора, говорит Пузанов. Каждое государство определяет это по-своему. В Северной Европе, по его словам, больше участие государства, в Южной - меньше.
Есть либеральная модель - помогать только самым бедным, тем, кто уже рискует оказаться на улице. Есть промежуточная корпоративная модель, например, как в Германии или Австрии. Там господдержка оказывается, если ты принадлежишь к определенной "корпорации" (например, к госслужащим). Это часть общественного договора: человек, поступая на службу, накладывает на себя определенные ограничения, а государство в ответ, помимо денег, гарантирует дополнительное жилищное обеспечение. Третья модель - социально-демократическая, характерная для скандинавских стран: помогают с жильем почти всем, но для этого нужны высокие налоги.
Если отталкиваться от российской Конституции, говорит Пузанов, у нас, скорее, либеральная модель. Но на практике малоимущим практически ничего не перепадает, а бюджетные средства в первую очередь идут на жилищную поддержку других категорий граждан. Крупнейшие бюджетные расходы в этом плане - льготная ипотека (которая поддерживает тех, кто почти может купить квартиру самостоятельно), выпадающие бюджетные доходы от налоговых вычетов при приобретении жилья (те же покупатели квартир) и материнский капитал, который опять же выдается вне зависимости от доходов. В идеале, считает эксперт, обеспечивать жильем в первую очередь нужно бюджетников и силовиков (часть общественного договора), а также тех, кто не может самостоятельно решить свой жилищный вопрос за счет собственных и заемных средств.
Другие страны тоже постоянно совершенствуют свои подходы к решению жилищного вопроса. К примеру, как отмечается в обзорах ДОМ.РФ, в США предлагается заморозить арендную плату в некоторых домах Нью-Йорка, разработать 50-летнюю ипотеку, что снизит ежемесячный платеж, разрешить увеличивать плотность застройки (сейчас земли отводятся, в основном, под индивидуальное жилищное строительство). В Польше новой жилищной стратегией объявлено строительство доступного арендного и социального жилья, на это выделяются гранты из госбюджета. В Финляндии семьям с низким доходом, студентам и пенсионерам предоставляется компенсация расходов на аренду или содержание жилья. В Турции запланировано строительство 500 тыс. единиц доступного жилья, оно будет продаваться в рассрочку на 20 лет, из-за большого количества заявок участников отбирали через лотерею.
