После введения обязательных эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с рынка могут уйти от 20% до 40% девелоперов, ожидают опрошенные «Известиями» аналитики. В зоне риска — в первую очередь малые и средние игроки, не имеющие доступа к проектному финансированию. С 1 марта 2025 года механизм стал обязательным для застройщиков при оформлении покупателем льготной программы.

Сейчас в России зарегистрировано 11,2 тыс. компаний в сфере ИЖС, однако реально работают с эскроу лишь около 3,2 тыс., подсчитали эксперты. 44% из них построили всего по одному–два дома. У многих компаний нет ни кредитной истории, ни залоговой базы — банки отказывают в проектном финансировании, и одобренные покупателям ипотечные кредиты зависают без исполнения.

Принцип действия эскроу-счетов таков: покупатель или банк вносит деньги, кредитная организация замораживает сумму до сдачи дома, а подрядчик получает средства только за готовый объект. Это удобно для дольщиков, но обременительно для девелоперов — все затраты на стройку они несут из своего капитала либо привлекают кредиты, обслуживание которых удорожает строительство до 20%.

Дальнейшая консолидация рынка неизбежна: слабые игроки уйдут или будут поглощены более сильными. Для покупателей эскроу повышает безопасность сделки, но удорожает дом в среднем на 15–25%.

Подробнее о том, как изменятся цены и кто останется на рынке — в материале «Известий»:

Система ЕПГУ предоставляет возможность просматривать такие уникальные номера. Об этом рассказали в официальном канале портала в мессенджере МАХ.

В частности, идентификационный номер налогоплательщика (присваивается ФНС России) и страховой номер индивидуального лицевого счета в системе пенсионного страхования (присваивается СФР) можно узнать двумя способами, а именно:

• в разделе "Личные документы" в личном кабинете на портале;
• с помощью строки поиска, набрав "мой ИНН" или "мой СНИЛС".

Эти номера загружаются на госуслуги по данным от уполномоченных ведомств. Они уникальные, присваиваются один раз и не меняются на протяжении всей жизни человека, даже в случае изменения фамилии. После этого они автоматически отображаются в личном кабинете при наличии подтвержденной учетной записи.

К слову, ИНН и СНИЛС могут потребоваться при подаче налоговой декларации, трудоустройстве или оформлении государственной поддержки. Кроме того, они пригодятся при покупке товаров или услуг в рассрочку, оформлении займа, в том числе ипотечного, или в случае приобретения либо продажи недвижимого имущества.

Напомним, что положения об идентификационном номере закреплены в ст. 84 НК РФ. Так, в соответствии с п. 7 ст. 84 НК РФ каждому налогоплательщику присваивается единый на всей территории РФ по всем видам налогов и сборов ИНН. При этом налоговый орган указывает номер во всех направляемых ему уведомлениях. Соответствующий порядок и условия присвоения, применения, а также изменения номера определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Помимо прочего, каждый налогоплательщик обязан указывать свой ИНН в определенных документах. Речь идет о декларациях, отчетах и заявлениях, подаваемых в налоговое учреждение.

В свою очередь, нормы, касающиеся номера индивидуального лицевого счета в системе пенсионного страхования, установлены Федеральным законом от 1 апреля 1996 г. № 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системах обязательного пенсионного страхования и обязательного социального страхования".

Предметом рассмотрения ВС РФ вновь стал вопрос о правовых последствиях ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается собственником под влиянием мошеннических действий третьих лиц (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2026 г. № 84-КГ26-1-К3).

В этом деле события развивались по уже известному алгоритму: неустановленные лица убедили хозяйку квартиры в том, что для предотвращения незаконного переоформления права собственности необходимо в упреждающем порядке заключить договор купли-продажи, который после отпадения угрозы будет "отменен", – покупатель вернет квартиру в собственность продавца. Полученные по договору денежные средства собственница передала мошенникам, исходя из того что они будут возвращены покупателю.

Впоследствии по данному факту было возбуждено уголовное дело, а продавец обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Первоначально суд отказал в удовлетворении иска, однако апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону истца, признали договор недействительным как совершенный под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) и применили двустороннюю реституцию, восстановив право собственности продавца и возложив на нее обязанность вернуть полученную по договору сумму.

Не согласившись с таким решением, покупатель обжаловал его в ВС РФ.

По результатам рассмотрения дела ВС РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшихся судебных актов. Он указал, что вопрос о том, является ли заблуждение стороны сделки существенным, должен решаться с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, в том числе индивидуальных особенностей истца. В настоящем случае сделка совершена одинокой 73-летней женщиной в отношении ее единственного жилья и по цене значительно ниже его рыночной стоимости. При рассмотрении дела, в том числе с учетом результатов назначенной судом психолого-психиатрической экспертизы, было установлено, что для истца, в силу свойств личности, а также состояния здоровья, адекватная оценка обстоятельств заключения договора и его последствий была затруднена (хотя понимание существа и правовой природы сделки было для нее доступно).

При таких обстоятельствах ВС РФ признал выводы судов апелляционной и кассационной инстанций верными.

Кроме того, ВС РФ согласился с нижестоящими судами в части оценки доводов ответчика о его добросовестности. Поскольку в рассматриваемом случае в качестве покупателя выступал директор риелторского агентства, он, по мнению судов, как профессиональный участник рынка недвижимости, был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по значительно заниженной стоимости, и, следовательно, мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.

Напомним, что в другом нашумевшем деле со схожими обстоятельствами ВС РФ занял более строгую позицию и не принял ссылки истца на ошибочное восприятие обстоятельств заключения договора в качестве достаточного основания для признания его недействительным.

Большинство коттеджных поселков Подмосковья строится на сельхозземлях. Однако их использование в этих целях порой вступает в противоречие с нормами градостроительного проектирования и усилением земельного законодательства.

Вместе с опрошенными «РБК Недвижимостью» экспертами рассказываем, как такая ситуация может отразиться на загородном рынке Подмосковья и ценах на частное жилье.

Что изменилось в правилах перевода земель
Алексей Юминов, адвокат

Для строительства на сельскохозяйственных землях застройщику требуется:

либо изменить категорию земли на земли населенных пунктов (для установления вида разрешенного использования ИЖС);
либо изменить вид разрешенного использования участка на садоводство (в таком случае перевод земельного участка в другую категорию не требуется).
В обоих случаях допустимость застройки должна быть предусмотрена документами территориального планирования и градостроительного зонирования. С 1 марта 2026 года вступили в силу сразу два федеральных закона (52-ФЗ и 295-ФЗ), которые затрагивают обе указанные процедуры.

Так, включение земель сельскохозяйственного назначения в состав населенных пунктов (в том числе для дальнейшего перевода в ИЖС) осуществляется путем внесения изменений в генеральный план муниципального образования. Если раньше для принятия такого решения необходимо было лишь согласование региональных властей, то теперь для сельхозугодий потребуется также положительное заключение на федеральном уровне. В отношении особо ценных продуктивных угодий вовсе предусмотрен запрет на их перевод в другие категории земель.

Что касается изменения ВРИ участков на вид «садоводство» без перевода их в другую категорию, то поправками в Земельный кодекс, вступившими в силу с 1 марта, предусмотрено принятие отдельного федерального закона, который должен отдельно урегулировать эту процедуру. Пока такой закон не принят, действуют переходные положения, согласно которым для участков, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, применяется прежнее регулирование. То есть, их разрешенное использование по общему правилу может изменяться собственниками в соответствии с правилами землепользования и застройки. При этом в отношении участков, относящихся к сельхозугодьям, установлен полный запрет на их использование для садоводства.
Проблема с частным жильем на сельхозземлях
По оценкам руководителя аналитического центра агентства «Инком Недвижимость» Дмитрия Таганова, примерно 60% подмосковных коттеджных поселков, где сейчас ведутся активные первичные продажи, находятся на сельскохозяйственных землях. Это одна из семи категорий, на которые делятся все земли России (ст. 7 Земельного кодекса). Эксперты загородной девелоперской компании Noco оценивают долю предложения на сельскохозяйственных землях еще выше — в 60–70%.

По законодательству строить частные жилые дома на сельскохозяйственных землях можно (как и на землях населенных пунктов). Главное, чтобы у них был подходящий вид разрешенного использования (ВРИ). Изо всех ныне существующих ВРИ, которые могут быть на сельхозземлях, для частного жилого строительства в основном годятся лишь те, что предназначены для садоводства. При этом требования к инфраструктуре поселков, строящихся на землях с таким ВРИ, фактически отсутствуют, говорят эксперты. «Зачастую это приводило к появлению поселков без дорог, инженерных сетей и социальной инфраструктуры», — рассказывают в компании Noco.

Такой поход создавал сложности для тех, кто покупал дома или участки под строительство в этих поселках. «В связи с этим в Московской области еще в 2024 году были внесены изменения в региональное законодательство, которые препятствуют установлению в генеральных планах муниципальных образований новых зон садоводства», — поясняет адвокат Алексей Юминов, специализирующийся на делах в сфере девелопмента и недвижимости.

Для стройки жилья также годится ВРИ под дачное строительство, однако он был упразднен еще в 2019 году. Но, несмотря на это, почти половина ныне продающихся коттеджных поселков по-прежнему имеют ВРИ под дачное строительство, говорит Дмитрий Таганов. Причину «РБК Недвижимости» пояснили в столичном Росреестре. Вслед за изменением законодательства автоматически вид разрешенного использования таких участков не поменялся. Изменить его может лишь сам собственник земли, инициировав процедуру внесения новых сведений о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако закон к этому действию его не обязывает. Поэтому участки под дачное строительство продолжают существовать до сих пор (инфраструктурные требования к поселкам с таким видом разрешенного использования тоже отсутствуют), но на новых участках такой ВРИ не устанавливается.

Сельхозземли также могу иметь ВРИ под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), однако строительство частного жилья на них запрещено. Для справки: на землях населенных пунктов с точно таким же видом разрешенного использования возведение домов не запрещено.

Таким образом, новые коттеджные поселки в Подмосковье, скорее всего, могут появляться лишь на тех сельскохозяйственных землях, за которыми уже установлен вид разрешенного использования под садоводство или дачное строительство. А с новыми сельскохозяйственными участками с такими ВРИ могут возникнуть проблемы.

Ставка на жилье лишь в населенных пунктах
Что же касается индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое больше всего на слуху у покупателей, на сельхозземлях такого вида разрешенного использования не существует — оно может быть лишь у земель населенных пунктов, говорит Алексей Юминов. Он уточняет, что ИЖС — единственный вид ВРИ, разрешающий строить частное жилье, который возлагает на органы публичной власти и загородных девелоперов обязательства по обеспечению застройки объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Именно поэтому для строительства частного жилья сейчас в Подмосковье ставка сделана именно на формирование кластеров ИЖС, говорит Юминов. А чтобы было проще контролировать обязательное появление в таких проектах инфраструктуры, строительство нового частного жилья все чаще предусматривается в рамках комплексного развития территорий — а по КРТ строить дороги, коммуникации и социальные объекты застройщик обязан, уточняет адвокат.
«Эра полей» прошла
По данным «Инком-недвижимости», ВРИ ныне продающихся в Подмосковье коттеджных поселков не противоречат появлению в них жилой застройки — в том числе и те, что находятся на сельхозземлях. Однако раньше они порой появлялись на землях, не предуcмотренных для этих целей, прежде всего на тех, что должны использоваться исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Этот период в компании Noco называют «эрой полей»: «Массовое появление таких проектов было обусловлено простой схемой — покупкой относительно дешевой пашни на окраине города с последующей нарезкой на участки».

Теперь «эра полей» прошла, говорят эксперты. Но соблазн действовать по прошлой схеме есть и сейчас в силу по-прежнему высокой разницы в стоимости разных земельных участков. Согласно последней кадастровой оценке (действует до 2027 года), по всей Московской области в целом кадастровая стоимость земельного участка составляет:

около 220 тыс. руб. за сотку — за земли ИЖС и ЛПХ;
чуть меньше 120 тыс. руб. за сотку — за земли для садоводства и огородничества.
Для сравнения: у земель, подходящих исключительно для ведения сельского хозяйств, этот показатель менее 700 руб. за сотку. То есть такая земля в сотни раз дешевле той, на которой допускается строительство частного жилья.

Теоретически изменить ВРИ на подходящий можно и в дальнейшем. За такое изменение взимается плата, которая определяется как некий процент от разницы между кадастровой стоимостью участка с исходным и новым видом разрешенного использования. Величина этого процента, который называется ставкой для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, для разных ситуаций сейчас в Подмосковье находится в диапазоне от 10 до 100%.

То есть в силу большой разницы в стоимости плата за перевод может фактически составлять полную величину кадастровой стоимости участка с более «дорогим» ВРИ. Однако даже за такую цену перевести землю получится не всегда — не только в силу градостроительных особенностей в Московской области, но и в силу земельного законодательства, действующего по всей России.
Как изменятся цены на загородную недвижимость
Ужесточение земельного и градостроительного контроля (в том числе при строительстве частного жилья) спровоцирует рост цен на загородную недвижимость, утверждают эксперты.

«Дефицит подготовленных площадок, изначально имеющих статус ИЖС, уже привел к тому, что разница в цене между «диким полем» и легитимной территорией под застройку в Подмосковье отличается в три-пять раз, и этот разрыв будет только расти», — поясняют аналитики компании Noco. Аналогичное влияние оказывают и стандарты КРТ. Современные требования обязывают девелоперов обеспечивать поселки качественной инфраструктурой: ливневой канализацией, тротуарами, широкими дорогами и, что наиболее важно, местами в школах и детских садах. Эти расходы на создание комфортной среды теперь закладываются в себестоимость каждого проекта, поясняют они.

«Если ранее качественные поселки с инфраструктурой дорожали в среднем на 15% в год, то в условиях дефицита земли и новых стандартов качества стоимость домов в ближайший год может вырасти на 20–30%. С рынка постепенно уйдут игроки, не обладающие ресурсами для реализации сложных инфраструктурных проектов, что в конечном итоге повысит безопасность и прозрачность сегмента для покупателя», — прогнозирует сооснователь компании Noco Аркадий Хохлов.

Однако эта динамика может быть существенно скорректирована реальным платежеспособным спросом на загородное жилье. «Сейчас основная проблема не в законодательных изменениях, а в ценах», — утверждает Дмитрий Таганов. По его словам, за период высокого спроса, который наблюдался в период ковида и действия всеобщей льготной ипотеки, цены на загородном рынке выросли очень существенно и стали мало кому доступны.

Именно по этой причине из всего представленного сейчас в Подмосковье первичного загородного предложения лишь 11% приходится на коттеджи, а 88% рынка занимают участки без подряда как самый дешевый формат жилья. По этой же причине новых загородных проектов с 2020 года на рынок фактически не выводилось. «Цены дошли до предела, льготную ипотеку убрали, поэтому барьер непреодолим. Из-за этого рынок опять уходит в стагнацию, в которой пребывал до 2020 года в течение многих лет», — пояснил Таганов.