8967-809-53-28
В моем блокноте
Полностью дистанционные сделки на рынке новостроек в России к началу 2026 года сформировали всего 4–5% от общего объема спроса. Пять лет назад доля была менее заметной: не более 1–2%. Девелоперы уже перевели в онлайн большую часть процесса покупки, включая выбор квартиры, бронирование, ипотечное оформление и регистрацию сделки. Но покупатели не готовы полностью отказываться от очного участия в сделке, поэтому дистанционный формат в ближайшие годы будет развиваться скорее как дополнение к традиционным продажам, чем полноценная замена.
Доля полностью дистанционных сделок на рынке новостроек в России в начале 2026 года достигла 4–5% против 1–2% пятью годами ранее, подсчитали в «Метриуме» по запросу «Ъ-Недвижимости». Данный формат постепенно развивается, но пока остается нишевым и востребован прежде всего у опытных инвесторов, готовых оценивать объект без личного осмотра, отмечает коммерческий директор компании Дмитрий Проскурин.
Даже у девелоперов с развитой цифровой инфраструктурой полностью дистанционная покупка квартир в новостройках остается скорее исключением, отмечают в Pioneer. В структуре продаж девелопера такие сделки занимают не более 5–10%: чаще всего речь идет о повторных покупках, региональных клиентах и дополнительных продуктах, тогда как приобретение квартир по-прежнему нередко предполагает хотя бы один визит в офис, поясняет заместитель коммерческого директора компании Дмитрий Ефимов. Сам процесс продажи уже во многом цифровизирован, и после первичного контакта значительная часть операций — от выбора объекта и бронирования до ипотечного одобрения, открытия эскроу-счета и электронной регистрации — проходит онлайн, а подписание и регистрация договора долевого участия в строительстве (ДДУ) с застройщиком фактически стали цифровым этапом сделки, уточняет он.
Внутри разных девелоперских компаний на первичном рынке картина выглядит иначе, подчеркивают в ГК «Самолет». В этой компании утверждают, что около четверти их сделок проходит онлайн на этапе выбора, бронирования и оплаты.
Для крупного застройщика дистанционный формат стал обязательным инструментом, без которого девелопер просто теряет часть аудитории, констатирует директор по продажам федеральных проектов группы Антон Гак.
Цифровые платформы позволяют не только расширять воронку за счет покупателей из других регионов, но и сокращать срок оформления сделки буквально до одного дня, добавляют в ГК А101.
Такой разброс оценок связан с тем, что игроки оценивают критерии онлайн-сделок по-разному, поясняют в компании «Плато Девелопмент». На первичном рынке доля дистанционных сделок может составлять 10–35% в зависимости от класса жилья и стадии строительства. Дистанционный формат особенно востребован в проектах бизнес-класса и выше, где покупатели готовы экономить время, опираясь на презентации и визуальные материалы, добавляет коммерческий директор компании Станислав Банников.
Рост интереса к дистанционному формату был запущен пандемией и развитием цифровых сервисов, напоминают в группе «Самолет». За последние годы девелоперы выстроили онлайн-витрины, дистанционные консультации и 3D-туры, сделав удаленную покупку более понятной для клиента, говорит Антон Гак.
Согласно результатам исследования девелопера ПИК и сервиса «Сравни», 49% покупателей в первую очередь ждут визуализацию квартиры и точные размеры помещений, а 26% — подробную информацию о планировке и характеристиках жилья. На этапе оформления сделки доверие формируется за счет сопровождения и понятного сценария покупки, консультацию со специалистом перед покупкой называют важным фактором 24% опрошенных, а понятный пошаговый процесс — 20%. На этот запрос девелоперы отвечают развитием цифровых инструментов, отмечают в ПИК. Визуализации, генпланы, интерактивные 3D-туры и VR-прогулки позволяют клиенту получить максимально полное представление о будущем жилье еще до визита в офис, считают в компании.
Онлайн-формат все глубже заходит и в финансовую часть сделки, отмечают в «Сравни». Возможность получить одобрение на ипотеку через маркетплейсы стала важным этапом цифровизации, однако для клиента по-прежнему критичны понятная последовательность шагов и возможность получить консультацию, поясняет менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.
Ключевым ограничением для дальнейшего роста онлайн-продаж остается поведение покупателей, подчеркивают в «Плато Девелопмент». Для многих клиентов личный осмотр локации, проекта и офиса продаж остается важной частью формирования доверия, особенно в высокобюджетном сегменте, добавляет господин Банников.
Также сохраняются юридические и регуляторные ограничения, подчеркивают в ГК А101. Речь идет об отсутствии четкого правового статуса онлайн-платформ, распределении ответственности при дистанционной сделке, а также отдельных процедурах, которые пока не переведены в цифровой формат, включая нотариальные действия и получение электронной подписи, уточняет директор блока продаж жилой недвижимости компании Владимир Колесников.
При этом в первичном сегменте техническая возможность провести почти всю сделку онлайн уже сформирована, отмечают в группе «Самолет».
Выбор квартиры, оформление ипотеки, подписание ДДУ и регистрация сделки могут проходить дистанционно. Визит в офис чаще нужен клиенту для дополнительной уверенности, чем по формальным причинам, говорит Антон Гак.
С точки зрения безопасности дистанционные сделки уже сопоставимы с традиционными, а использование эскроу-счетов, электронной подписи и интеграции с государственными сервисами обеспечивает тот же уровень защиты прав дольщиков, уверяет он.
В ближайшие годы онлайн-продажи на первичном рынке продолжат расти, но не вытеснят традиционный формат полностью, считают участники рынка. Дальнейшее развитие будет связано с укрупнением цифровых сервисов и формированием бесшовного процесса по принципу «одного окна», считает Дмитрий Ефимов. Онлайн станет базовым стандартом сопровождения сделки, тогда как офлайн сохранит роль ключевого этапа принятия решения, резюмируют в группе «Самолет».
Купленная в браке квартира — это совместное имущество, которое делится при разводе. Но остаться должным крупную сумму можно и в том случае, если еще до брака вы купили жилье в ипотеку.
Как объяснила E1.RU основательница агентства недвижимости «Квико» Анна Ермакова, подвох заключается в том, что бывший супруг, даже если он сам не вкладывался в погашение ипотеки, может претендовать на деньги, которые были на это потрачены.
«Недавно Верховный суд рассмотрел как раз такую историю: мужчина купил квартиру в ипотеку до брака, но после свадьбы кредит уже выплачивали из общего семейного бюджета. После развода жена потребовала компенсацию части этих выплат. Сначала суды ей отказали, ведь всё было добровольно, но суд отменил это решение и объяснил важную вещь: квартира действительно остается личной собственностью того, кто купил ее до брака, но деньги, которыми в браке гасили ипотеку, считаются общими, а значит, второй супруг имеет право требовать компенсацию половины этих платежей», — привела пример эксперт.
Она уточнила, что бывший супруг имеет право взыскать ровно половину всех денег, что были направлены на погашение ипотеки после заключения брака, даже если своих денег в это он не вкладывал, потому что самого понятия личных денег в браке, по сути, нет.
Оплата ипотеки из зарплаты одного из супругов в браке — это всё равно общие средства семьи.
Предотвратить такую ситуацию можно, если заранее составить брачный договор и прописать в нем разделение доходов и обязательств.
«Брачным договором можно определить, какие доходы будут являться личным имуществом того супруга, кто их получает. Оспорить этот договор сложно — только если доказать, что он крайне неблагоприятен для второй стороны. Например, когда второй супруг из-за объективных причин не мог получать доход (сидел с маленьким ребенком, ребенком-инвалидом и так далее). Также нельзя забывать, что для оспаривания брачного договора существует исковая давность», — подчеркнула Анна Ермакова.
Также при разводе, например, бывшая жена не может претендовать на деньги, которые мужу подарили. Если в итоге эти средства пошли на погашение ипотеки или даже на первоначальный взнос на покупку квартиры уже в браке, то делиться недвижимость или компенсация на оплату ипотеки будут уже не в равных долях, а за вычетом суммы подаренных денежных средств. Но для этого важно правильно всё оформить.
«Нужно составить договор дарения, в котором будет прописано, что деньги передаются в единоличную собственность одного из супругов с обязательным указанием цели их использования (приобретение квартиры или погашение ипотеки). Также обязательно нужно оформить передачу средств безналичным переводом. К передаче наличных и распискам суд относится критически», — добавила эксперт.
Как при разводе делится недвижимость, купленная в браке, мы подробно рассказывали в этом материале. Прочитайте также, чем вы рискуете, покупая квартиру, которая до этого была куплена в браке. Свои подводные камни есть и в сделках с унаследованной недвижимостью.
Все материалы по теме недвижимости, в том числе о ситуации с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.
Продать квартиру с действующей ипотекой возможно, однако такая сделка требует тщательной подготовки. Необходимо либо погасить задолженность и снять обременение, либо корректно оформить его переход новому собственнику, обеспечив юридическую прозрачность и безопасность для всех участников. О том, как провести такую сделку без рисков, рассказала 6 июня «Известиям» руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова.
По словам специалиста, наличие залога ограничивает возможности владельца распоряжаться недвижимостью: без одобрения банка он не может продать или подарить объект. Именно поэтому большинство покупателей предпочитают, чтобы все ограничения были сняты до регистрации перехода права собственности.
«Первым шагом необходимо запросить в банке справку об остатке задолженности и условиях досрочного погашения. В документе будут указаны точная сумма долга, начисленные проценты и возможные дополнительные платежи», — пояснила Газетдинова.
Существует несколько способов проведения такой сделки. Самый простой вариант — полностью закрыть ипотеку до продажи. После погашения кредита банк снимает залог, и объект можно реализовать без дополнительных ограничений. Если собственник не готов досрочно рассчитаться с банком самостоятельно, используется схема с одновременным погашением долга во время сделки. В этом случае стороны заранее согласовывают порядок расчетов, например через аккредитив. Часть средств покупателя направляется на закрытие кредита, оставшаяся сумма передается продавцу. После этого банк снимает обременение, а право собственности переходит новому владельцу.
Еще один вариант — перевод обязательств на покупателя. В такой ситуации кредитная организация либо переоформляет действующий заем, либо заключает новый договор. Однако этот механизм применяется только при согласии банка и подтвержденной платежеспособности нового заемщика.
Эксперт рекомендует заранее обсудить с кредитором все технические нюансы: порядок погашения задолженности, перечень необходимых документов, сроки снятия залога и выдачи закладной, если она оформлялась. Желательно также получить письменное подтверждение процедуры закрытия кредита.
На вторичном рынке для расчетов чаще всего используется аккредитив: деньги резервируются в банке и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий сделки. При уступке прав требования по договору долевого участия механизм отличается: средства находятся на эскроу-счете, который после регистрации договора уступки переоформляется на нового участника.
Одним из главных рисков остается ситуация, когда задолженность погашена не полностью, поэтому важно запросить у банка официальный расчет суммы к оплате и документальное подтверждение полного закрытия обязательств. Если речь идет о переводе кредита или уступке прав, необходимо заранее уточнить требования кредитной организации к новому заемщику.
«Реализовать квартиру с действующей ипотекой можно несколькими способами: полностью закрыть долг до сделки, провести расчеты с одновременным погашением кредита либо оформить перевод обязательств на покупателя. Главное — обеспечить прозрачность процесса и согласовать все действия между сторонами и банком. При грамотной подготовке такая сделка проходит безопасно и без лишних сложностей», — резюмировала Газетдинова.
29 мая вице-президент по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова назвала повышающие стоимость квартиры при перепродаже факторы. По ее словам, именно локация формирует более половины стоимости квартиры. В престижных районах крупных городов жилье аналогичной площади может стоить на 50–70% дороже, чем на окраинах. Существенную роль играет и транспортная доступность: близость к метро в пределах 10–15 минут пешком увеличивает цену на 10–20%, а соседство с парками, набережными и зелеными зонами — еще на 15–25%.
