На современном рынке вторичного жилья практически во всех сделках по купле-продаже принимает участие риелтор. И выбрать хорошего специалиста зачастую даже труднее, чем, собственно, продать свое жилье. О том, как собственнику квартиры понять, что привлеченный им специалист работает недостаточно эффективно, рассказывает эксперт.



Екатерина Горнова, эксперт Российской гильдии риелторов по правовым вопросам, координатор проекта «Мой риелтор»

«Чтобы понять, что риелтор работает с вашим объектом недостаточно эффективно, стоит обратить внимание на конкретные измеримые действия и их результаты. Часто проблема кроется не только в риелторе, но и в объективных рыночных факторах или особенностях самого объекта, его юридической природы. Тем не менее признаков, на которые нужно обратить внимание, довольно много».

Обещания быстрой продажи квартиры

Это скорее маркетинговая уловка. Быстрое достижение результата чаще обещают, когда риелтор игнорирует состояние рынка, локацию, планировку, цену, юридическую чистоту объекта. Эти факторы не доносят до клиента, и таким образом складывается ложное представление о сроках реализации.

1. Риелтор игнорирует звонки и сообщения
Предоставление отчетности, обсуждение стоимости, ситуации на рынке, отзывов и откликов — все это говорит о заинтересованности риелтора на пути к поставленной цели. Если специалист надолго исчезает, это повод задуматься.

Отсутствие коммуникации между клиентом и риелтором — это тревожный признак того, что агент не организован, не заинтересован в объекте и намеренно игнорирует общение. Если такие ситуации возникают систематически, в таком случае необходимо решать вопрос о прекращении договорных отношений.

2. Непрозрачность процесса продажи
Размытость и неясность в общении и в формулировках договора с риелтором, а также сокрытие информации и непрозрачность этапов реализации и сделки говорят о возможной недобросовестности или непрофессионализме агента. Если связь нарушилась, сначала попробуйте другие каналы (другой мессенджер, электронная почта). Но если это не помогло, надо обратиться в агентство, к которому относится риелтор: руководитель или другой специалист часто могут взять ситуацию под контроль.

3. Нечеткие или уклончивые ответы
Если риелтор уходит от вопросов, дает невразумительные объяснения — это тревожный сигнал, который говорит о том, что он, скорее всего, что-то скрывает. Такие ответы могут касаться ключевых моментов: юридической чистоты объекта, реальной стоимости, скрытых обременений или условий сделки. Агент может сознательно избегать прямых ответов, чтобы не отпугнуть клиента и не лишиться комиссии. Есть вариант, что риелтор может не обладать полной информацией об объекте или деталях сделки. Или же использует своеобразный инструмент давления, чтобы склонить клиента к определенным решениям.

4. Не предоставляет отчет о работе
Организованный профессиональный риелтор обязан предоставлять отчеты о проделанной работе по мере исполнения договора или по его окончании. Отсутствие отчетов лишает собственника продаваемого жилья важных гарантий, таких как прозрачность работы, отсутствие риска необоснованных расходов и многое другое.

5. Споры и конфликты
Компромисс в работе риелтора — это не просто уступка одной стороны, а поиск решения, которое устроит всех участников и позволит сделке состояться. Риелтор в этом процессе выступает как нейтральный модератор, удерживающий баланс интересов. А если начинаются ссоры, конфликты и постоянные споры, значит, специалиста надо поменять.

6. Слабая маркетинговая и аналитическая работа
Она проявляется в неумении привлекать клиентов, удерживать их и анализировать эффективность своих действий. Если риелтор все время допускает такие промахи, это говорит о недостаточной квалификации. А отсутствие маркетингового плана и четкого уникального торгового предложения со стороны риелтора относительно объекта недвижимости не позволяет выделить объект среди предложений конкурентов. В результате продажа такой недвижимости может затянуться.
7. Неэффективная реклама
Это не только потеря времени и денег, но и риск подвести клиента и испортить репутацию агентства. Поэтому риелтор должен анализировать целевую аудиторию, выбирать подходящие каналы и площадки для продвижения. Профессионал будет делать акцент на плюсах квартиры, использовать качественные фото и видео объекта.

8. Неумение аргументировать
Риелтор должен уметь аргументированно доказать ценность своего предложения и лота в целом, уметь рассказать про конкретные выгоды для покупателя. Если в переговорах с потенциальными покупателями он этого не делает, то для продавца это повод задуматься.

9. Халатное отношение к своим обязанностям
Это ситуация, когда специалист не выполняет работу с должной внимательностью, ответственностью и прозрачностью, что в итоге вредит клиенту и срывает сделку. Неорганизованность, безответственность, нарушение коммуникации и этики — это всегда про ситуации, когда риелтор действует в ущерб клиенту и не в его интересах.

10. Перекладывание работы риелтора на клиента
Иногда складывается ситуация, когда специалист перекладывает на заказчика задачи, которые по договору должен выполнять он сам. Если часть функций перекладывается на клиента, возрастает риск ошибок, упущений или затягивания процесса, появляются юридические и финансовые риски, которые нельзя допускать в работе. Поэтому все обязанности риелтора необходимо закреплять в договоре.

11. Игнорирование рыночных трендов
Это серьезная ошибка для риелтора, которая подрывает доверие клиентов и ведет к потере конкурентоспособности. Рыночные тренды — это устойчивые изменения в спросе, предложении, технологиях и поведении покупателей. Их игнорирование лишает специалиста возможности предлагать актуальные решения и выстраивать долгосрочные отношения с клиентами.

Самое главное — не игнорировать сигналы. Профессиональный и эффективный риелтор не просто выполняет формальные действия, а выстраивает процесс так, чтобы выйти на сделку с минимальными рисками и затратами.

Вчера, 2 ноября, в правительстве Саратовской области состоялось совещание по вопросу предоставления жилья детям-сиротам с участием спикера Государственной думы России Вячеслава Володина. За последние шесть лет на решение этой задачи потратили порядка 17 миллиардов рублей, из которых 10 миллиардов были привлечены как раз Володиным.

Губернатор Роман Бусаргин, а также его подчинённые в ходе заседания неоднократно благодарили федерального политика за такую помощь, но это им не помогло избежать справедливой критики в свой адрес. Причём не только в вопросах, связанных с сиротами.

Оказалось, что Вячеслав Володин перестал доверять местной команде чиновников и рассчитывает теперь лишь на то, что за ними сумеют присмотреть прокуроры и следователи. Региональные и муниципальные деятели, по словам федерального политика, в Саратове научились получать большие пенсии и зарплаты, но по основным социальным показателям наблюдается обратный рост.

Началось всё с заявленной темы жилья для сирот.

«Проблема не решалась годами и на 2020 год очередь была около 7 тысяч детей, которые ждали получения жилья более 13 лет. Деньги в полной мере не использовались, возвращались в бюджет. А это ответственность полностью региональной власти, начиная от губернатора. Но где были все? Надзорные органы, Счётная палата, уполномоченные по правам ребёнка и человека, законодательный орган. Посмотрите, сколько институтов, а в итоге что?» — возмутился Володин.

Со следующего года предоставление жилья детям сиротам должно происходить без накопления очереди — по факту возникновения потребности. Но Вячеслав Володин опасается, что могут вернуться прежние проблемы, если региональные власти не перестроят свою работу с сиротами.

Председатель ГД РФ подчеркнул, что чиновники должны прекратить только лишь механически выдавать квартиры на привлечённые федеральным политиком средства. Чтобы наладить работу им необходимо «вести» детей от момента получения статуса сироты и до выдачи квартиры.

Сейчас же, по словам спикера Госдумы, местные чиновники порой даже не знают, где находится тот или иной нуждающийся. Получателей государственной поддержки попросту не могут найти, чтобы реализовать их право.

«Я вот сегодня задаю вопрос Блатману (министр образования Саратовской области Александр Блатман, — прим. авт.). Спрашиваю его: какая у нас средняя зарплата у учителя по региону сейчас? А он говорит: мне надо посмотреть… Коллеги, так не пойдёт. Если у нас то же самое и по работе с детьми… Опека в ведении какого министра находится? Тоже у Блатмана? И если он также будет, как по зарплате, не владеть предметом, то это — беда. Это беда для детей, это беда для региона. Потому что это — то, что вы должны знать, чтобы профессионально искать решение вопросов», — отметил Володин.

Он ещё раз подчеркнул ответственность за ситуацию с обеспечением квартирами детей-сирот со стороны уполномоченных по правам детей и человека в регионе, сотрудников Счётной палаты, а также регионального заксобрания.

«У нас Саратовская областная дума по количеству штатных работников — впереди всех. А по качеству работы? — задал риторический вопрос спикер. — По пенсиям вы тоже бьёте рекорды. А по отдаче? Да у нас, если говорить о заработных платах правительства и мэрии Саратова, и районных администраций — отнюдь вы не в конце. Вот по заработным платам учителям — 77-е место в стране. По коэффициенту рождаемости — 82-е место. То есть седьмое снизу. А о себе любимых — впереди».

Затронул Вячеслав Володин и тему застройки Саратова без обеспечения микрорайонов социальными объектами. Он рассказал, как много времени и денег понадобилось на то, чтобы разгрузить Солнечный-2. Но как только ситуация более менее наладилась, что-то вновь пошло не так.

Областное правительство, как ранее сообщало ИА «Версия-Саратов», прикрываясь возведённой при поддержке Володина школой, решило построить шесть десятиэтажек в 8-м микрорайоне в границах улиц Гришаева, Зыбина, Кузнецова и Тархова. Предполагается, что там будет проживать порядка 986 человек.

«Буквально позавчера читаю в уважаемой газете, что рядом со школой на 1 500 мест отводится земельный участок, где планируется строительство около тысячи квартир. А школа? В обосновании пишут: там построили школу на 1 500 мест. Да там эта школа уже сейчас переполнена! Там уже 2 000 учеников есть. Но берут эту школу в обоснование нового проекта.

Я прошу нашу прокуратуру разобраться с этим. Не знаю, кто подписи ставил под этим проектом, под этими заявками. Совершенно очевидно, что эта школа строилась для другого, чтобы разгрузить «Аврору-1», и чтобы количество детей в классах там было не 40 ребятишек, а хотя бы 28.

Я порадовался в этом году — нашли решение. Не просто давалось. Ведь область ни копейки не потратила. Это уникальная, исключительная ситуация. А вы опять что делаете? Я поэтому переживаю в связи с очередью по обеспечению жильём детей-сирот. Потому что если сейчас такое делают со школой…

Вы задумайтесь, что делаете. Говорят некоторые: мы хотим, как в Москве. Да в Москве по другому себя ведут. Вы считаете опять деньги в Москве, а там стандарты другие. Там мэр запускает процедуру отвода через общественные слушания. Они у вас проходят? Нет. А если и проходят, то для галочки.

Там есть градостроительный совет — очень и очень широкий. С общественностью, архитекторами. А у вас? Хорошо, если там какая-то газета раскопает, им спасибо большое за это. А так узнаешь только после того, как жалобу напишешь. Поэтому я в этой части надеюсь на прокуратуру и следственный комитет», — подчеркнул спикер Госдумы.

В завершении выступления Вячеслав Володин снова обратился к министру образования Саратовской области: «А Блатману надо понимать, что рядом свистит. И всё ближе и ближе».

В некоторых случаях при разводе на долю в унаследованной квартире может претендовать второй супруг, рассказала порталу Банки.ру судебный юрист Анна Васинева.

Если жена во время брака получила квартиру от родителей, при разводе муж не может требовать половину этой недвижимости. Наследство со дня смерти наследодателя принадлежит наследнику, квартира останется личной собственностью, даже если свидетельство о праве на наследство было выдано в браке.

При разводе унаследованная квартира не входит в раздел имущества, у второго супруга нет права на долю, даже если он жил в ней, оплачивал коммунальные услуги и делал ремонт. Житейский вклад в совместное хозяйство не меняет режим собственности. Однако в некоторых случаях суд может учесть вклад второго супруга, объясняет Васинева.

Если вложения из общего или личного имущества супругов или труд одного из супругов в период брака значительно увеличили стоимость недвижимости, суд может признать право второго супруга на наследственную квартиру. Юрист подчёркивает, что здесь важно слово «значительно». Косметический ремонт и замена обоев ощутимо не влияют на стоимость квартиры. Перепланировка с увеличением площади, пристройка, реконструкция дома могут привести к значительному увеличению цены недвижимости, говорит Васинева. Также имеют значение личные усилия супруга. Если он самостоятельно сделал масштабный ремонт, ощутимо увеличивший ценц жилья, суд может это учесть.

Супруг сможет претендовать на долю, если он докажет, что благодаря работам стоимость недвижимости значительно выросла. Для этого потребуются чеки, платёжные документы, договоры с подрядчиками, заключение эксперта о цене недвижимости до и после улучшений.

Если при покупке недвижимости муж вложил 6 млн рублей от продажи наследственной квартиры, при этом супруги добавили 4 млн из общих средств, муж при равном разделе общей части получит 80% недвижимости, жена — 20%. Суд может изменить эти доли с учётом обстоятельств дела.

Если второй супруг требует долю в наследственной квартире из-за реконструкции или ремонта, он должен доказать, какие работы проводились и насколько выросла стоимость недвижимости. Если деньги от продажи наследственной квартиры смешались с общими накоплениями или хранились наличными, при покупке нового жилья будет сложно подтвердить их использование, говорит Васинева. Важно сохранять документы, позволяющие проследить движение средств.

Исковой срок давности для требований о разделе общего имущества бывших супругов — 3 года. Этот срок отсчитывают с момента, когда человек узнал о нарушении права.

Например, после развода супруги продолжали пользоваться общей квартирой. Спустя пять лет один из них сменил замки и перестал пускать второго. Если суд установит, что именно тогда право было нарушено, срок исковой давности могут отсчитывать с этого момента.

Анна Васинева уточнила, что при разводе наследственная квартира остаётся личной собственностью наследника, если нет оснований признать это жильё общим.