8967-809-53-28
В моем блокноте
Чаще всего такую схему предлагают ради уменьшения налога продавца. Но для покупателя «сумма сверху» становится отдельным риском: при споре придётся доказывать не только факт передачи денег, но и их связь с покупкой квартиры.
Цена — существенное условие договора продажи недвижимости: она должна быть согласована сторонами письменно. При этом сама по себе продажа ниже рыночной цены не означает автоматическую недействительность сделки. Риск возникает, когда договорная цена не соответствует реальным расчётам сторон, используется для сокрытия части оплаты или становится признаком неравноценной сделки, например при последующем банкротстве продавца.
Налоговые последствия. Искусственное уменьшение цены в документах не гарантирует уменьшения налоговой обязанности: порядок расчёта НДФЛ при продаже недвижимости зависит от срока владения, подтверждённых расходов, вычетов и специальных правил НК РФ.
Спор о фактических расчётах. Если часть денег передавалась вне цены договора, продавцу и покупателю сложнее доказывать, на каких условиях в действительности совершалась сделка.
Банкротство. Сделка должника может оспариваться как подозрительная при существенно неравноценном встречном исполнении. Для отдельных оснований Закон о банкротстве предусматривает периоды в один год и до трёх лет до принятия заявления о банкротстве.
Дополнительные риски ответственности возникают не из самого факта низкой цены, а при наличии состава конкретного налогового или иного правонарушения. Поэтому фиксированный «порог уголовной ответственности» без проверки актуальной редакции закона в статье указывать некорректно.
Сложнее вернуть неофициальную часть оплаты. Если сделку оспорят, судьба денег зависит от основания недействительности, доказательств расчётов и судебного решения. Поэтому нельзя обещать, что покупателю автоматически вернут только сумму из договора, но передача части цены «вне договора» заметно ухудшает доказательственную позицию.
Имущественный вычет подтверждается фактическими расходами на приобретение жилья. ФНС требует документы, подтверждающие право на вычет и произведённые расходы; максимальная сумма расходов на покупку жилья, принимаемая для основного имущественного вычета, — 2 млн ₽.
При последующей продаже подтверждённые расходы на приобретение могут иметь значение для расчёта налогооблагаемого дохода. Неоформленная часть первоначальной цены создаёт риск, что подтвердить её как расход не получится.
Заниженная договорная цена может стать дополнительным неблагоприятным обстоятельством при оспаривании сделки в банкротстве продавца, если фактические обстоятельства указывают на неравноценность встречного исполнения.
Предположим, стороны договорились о фактической цене квартиры 5 млн ₽. В договоре указали 3 млн ₽, а ещё 2 млн ₽ покупатель передал отдельно.
Через некоторое время продавец оказывается в процедуре банкротства, и сделку пытаются оспорить. Само банкротство продавца не означает автоматической отмены договора. Однако статья 61.2 Закона № 127-ФЗ допускает оспаривание подозрительных сделок, в частности при существенно неравноценном встречном исполнении.
Для покупателя главная проблема — доказательства. Если 2 млн ₽ передавались вне прозрачной схемы расчётов и документы не показывают, что эта сумма являлась частью цены квартиры, её возврат может стать предметом отдельного спора. Поэтому формула «3 млн вернут, а 2 млн потеряются навсегда» слишком категорична: исход зависит от документов, основания оспаривания и решения суда.
почему продавец предлагает указать цену ниже фактической;
сколько лет объект находится в собственности и действительно ли у продавца возникает НДФЛ;
на каком основании продавец получил недвижимость и какие расходы может подтвердить;
есть ли у продавца исполнительные производства, судебные споры и признаки финансовых проблем;
соответствует ли договор фактической сумме расчётов;
какими документами подтверждается каждый платёж;
нет ли обременений и ограничений по выписке ЕГРН;
как заниженная цена повлияет на будущие налоговые последствия покупателя.
Покупателю — если значительная часть цены предлагается наличными или по документам, которые не связывают платёж с приобретением недвижимости. Продавцу — если занижение используется именно для уменьшения налогов без законного основания. Обеим сторонам — если у продавца есть долги, судебные споры или риск банкротства.
Можно ли указать в договоре цену ниже рыночной? Стороны согласовывают цену недвижимости сами. Но если фактическая цена выше договорной и часть оплаты скрывается, возникают налоговые и доказательственные риски.
Сделку автоматически отменят из-за низкой цены? Нет. Низкая цена сама по себе не означает автоматическую недействительность. Суд оценивает основание оспаривания и фактические обстоятельства.
Если продавец обанкротится, квартиру обязательно заберут? Нет. Банкротство само по себе не отменяет сделку. Но подозрительные сделки могут быть оспорены по правилам Закона № 127-ФЗ.
Вернут ли покупателю деньги, переданные сверх суммы договора? Это зависит от доказательств и судебного решения. Чем хуже документирована передача денег и её связь с покупкой квартиры, тем выше риск.
Как занижение влияет на налоговый вычет? Для вычета нужны подтверждённые расходы. ФНС указывает максимальную базу основного имущественного вычета при покупке жилья — 2 млн ₽.
Повлияет ли занижение на налог при будущей продаже? Может повлиять, если покупатель захочет уменьшить доход от последующей продажи на расходы по приобретению, но не сможет подтвердить полную фактическую стоимость.
Как безопаснее оформить расчёты? Указывать фактическую цену и документально фиксировать расчёты. Конкретную схему сделки лучше выбирать после проверки объекта, продавца и документов.
Занижение стоимости в договоре — это не просто вопрос цифры в одном пункте. Оно затрагивает доказательства расчётов, налоги и устойчивость сделки при возможных спорах или банкротстве продавца. Для покупателя особенно опасна ситуация, когда значительная часть денег передаётся вне прозрачной документальной схемы.
При покупке вторичного жилья «Союз Застройщиков» помогает проверить объект и документы продавца, разобрать схему расчётов и обратить внимание не только на преимущества квартиры, но и на юридические и финансовые риски. Окончательную правовую и налоговую оценку нестандартной сделки следует делать по документам конкретной ситуации.
Лесные дороги, созданные после 1 сентября для движения специализированного и иного транспорта в целях проведения мероприятий по сохранению лесов и лесоустройству, должны относиться к лесохозяйственным и соответствующим образом отражаться в государственном лесном реестре.
Рослесхоз разъяснил, что созданные до 1 сентября лесные дороги, сведения о которых внесены в реестр, с этой даты будут отражаться в нем как "лесные дороги". При этом они могут использоваться, в том числе после указанного срока, для движения специализированных и иных транспортных средств (включая самоходные машины, другие виды техники, предназначенные для рубки лесных насаждений и для транспортировки древесины из леса) к предоставленным в целях заготовки древесины лесным участкам и проезда по таким участкам, в т. ч. для доставки людей, грузов, а также для вывоза из леса древесины, продукции ее переработки в рамках деятельности по заготовке древесины (Письмо Рослесхоза от 26 июня 2026 г. № ИС-02-54/18240).
Этим летом застройщики в Москве стали чаще предлагать субсидированные ипотечные программы. «Если в начале лета рынок переживал сжатие предложения, поскольку в июне рынок жил семейной ипотекой на ожиданиях ее изменений, которые в итоге отложили на осень, то к августу крупнейшие игроки вернулись с новыми механизмами», — пояснил «РБК Недвижимости» замдиректора департамента первичного рынка, ипотеки и страхования федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Кращенко. По оценкам «Этажей», рост количества подобных предложений в августе к июлю составил около 20–30%.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают еще более выраженный рост предложения в рамках подобных программ от застройщиков в Москве. По их оценкам, по сравнению с началом лета количество разнообразных программ с субсидированными ставками повысилось в два-три раза. «В основном это партнерские программы с различными банками. Если раньше в среднем у застройщика было по две-три программы, то сейчас — до четырех-шести программ», — отметила руководитель департамента ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.
Субсидированная ипотека от застройщика — это совместная с банком программа, при которой застройщик, как правило, платит банку комиссию или компенсирует часть процентов за покупателя. В результате чего покупатель новостройки получает пониженную ставку по кредиту на определенный срок (например, до ввода дома в эксплуатацию) с переходом на рыночную ставку или на весь срок кредита. Последняя опция встречается редко.
Почему застройщики стали чаще предлагать свои ипотечные программы
Основной причиной расширения выдач по программам ипотеки от застройщика эксперты называют ужесточение условий по семейной программе и более сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ. «Девелоперы вынуждены массово возвращать субсидированные предложения на фоне медленного снижения ключевой ставки ЦБ (которая в июле снизилась лишь с 14,25 до 14% годовых) и грядущих жестких ограничений по госпрограммам», — рассказала «РБК Недвижимости» Лидия Мальцева.
Рыночная ипотека даже после снижения ставок остается для значительной части потенциальных покупателей неподъемной, подтвердил представитель «Этажей». «Застройщики вынуждены компенсировать этот разрыв за счет собственной маржи или партнерских схем с банками, чтобы удержать темпы продаж и обеспечить наполнение эскроу-счетов», — пояснил эксперт. По его словам, в итоге ипотека с участием застройщиков в части субсидирования ставки, траншевых программ, а также рассрочек может занимать около 25–30% сделок.
В то же время ограничителем таких ипотечных программ выступают требования регулятора. «ЦБ не запрещает их полностью, однако устанавливает лимиты по выдаче субсидированных займов. Кроме того, большинство клиентов не готовы на серьезную переплату, которую подразумевает данная опция, как правило, снижая ликвидность квартир», — пояснила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова. По ее словам, сами банки стали чаще отклонять заявки на субсидирование ипотеки от рискованных категорий заемщиков. «Рассрочки сегодня являются гораздо более популярным инструментом продаж, чем субсидированные кредиты. На их долю приходится до 30% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в столице», — отметила Юлия Иванова.
Рыночная ипотека дешевеет медленнее, чем ожидалось
Если в начале года в институте жилищного развития ожидали, что ставки по ипотеке могут опуститься ниже 15% к концу этого года — началу следующего, то летом они обновили прогноз. Теперь ставок по ипотеке ниже 15% можно ожидать не раньше конца 2027-го. Такая корректировка прогноза связана с тем, что ЦБ снижает ставку медленнее, чем прогнозировалось. Согласно обновленному прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка ожидается на уровне 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027 году.
Основное преимущество ипотеки от застройщика — пониженная ставка. Причем дисконт по ставке может предлагаться как по льготным программам (например, дополнительно к семейной ипотеке), так и по рыночным программам. По оценкам экспертов, ставки по популярным субсидированным программам в среднем варьируются от 3,5 до 12,5%. Для сравнения, на конец августа средние рыночные ставки по ипотеке на новостройки превышают 18,7%.
Одна из самых низких ставок на столичном рынке новостроек отмечена у ГК «Самолет». Согласно данным, размещенным на сайте застройщика, ипотека предлагается под 0,3% годовых для всех заемщиков сроком на один год. У ПИК минимальная ставка по субсидированной ипотеке на конец августа составляет 5%. Программа доступна всем заемщикам на два года, следует из данных, размещенных на сайте компании.
По данным «Метриума», минимальные ставки в рамках субсидирования по семейной ипотеке представлены в проектах девелопера «А101» — 2,5%, ГК ФСК — от 3,4%, а также Sezar Group, «Донстрой», «Кортрос», где ставки по семейным кредитам составляют 3,5%. По рыночной ипотеке самые существенные субсидии предлагает GloraХ — от 9,7%, ГК ФСК и «Кортрос» от 11%. «Околонулевых ставок сейчас не осталось. Центробанк не допускает их применения», — пояснила Юлия Иванова.
Чаще всего застройщики предлагают субсидировать ипотеку на срок строительства — от года до трех лет. На короткий срок обычно берут заемщики, которые планируют быстро погасить кредит, пояснил представитель «Этажей». В некоторых случаях сниженная ставка предлагается на весь срок ипотеки (до 30 лет). Но такие программы встречаются реже или на определенный пул квартир, отметила главный аналитик «Метриума». Что касается первоначального взноса, то по таким программам он обычно составим со стандартными программами и начинается от 20–30%, добавила Лидия Мальцева.
В целом, по словам экспертов, застройщики в последнее время стали более гибкими в подборе инструментов покупки квартир, в том числе в части субсидированной ипотеки. «У многих девелоперов они выстроены по принципу конструктора, когда под покупателя подбирается наиболее комфортная программа по сроку, размеру платежей и первоначальному взносу», — пояснил Иван Кращенко.
Если основной плюс субсидированной ипотеки от застройщика — сниженные платежи, то основной недостаток — завышение стоимости квартиры. Таким образом девелопер переносит часть своих затрат на покупателя. По оценкам экспертов, разница в цене может составлять 10–15%. «Девелоперы почти всегда серьезно завышают стоимость квартир, приобретаемых с помощью этого инструмента», — отметила Юлия Иванова. «В то же время данный механизм позволяет не откладывать покупку и обновить жилищные условия на сравнительно комфортных условиях. Затем можно рефинансировать заем, когда ощутимо снизится ключевая ставка», — добавила она.
При выборе ипотеки от застройщика эксперты рекомендуют подробно изучить конечные затраты на покупку квартиры с учетом сниженной ставки. «Первое, на что необходимо обратить внимание, — стоимость квартиры при покупке за наличные и при субсидировании ставки. Если они не различаются, значит, застройщик берет на себя затраты по снижению ставки и это фактически завуалированная скидка, что выгодно», — отметил представитель «Этажей».
Если цена квартиры при субсидированной ставке выше, то нужно просчитать выгоду без такого дисконта, но по сниженной цене, продолжил эксперт. «Субсидированные ставки с увеличением цены тоже могут быть выгодными при длинных сроках кредитования и планах рефинансировать кредит, если речь о рыночной ипотеке», — подытожил он.
В Энгельсе завершились торги по продаже долгостроя у городской набережной на берегу Волги. Объект выставляла на продажу публичная правовая компания «Фонд развития территорий», которой принадлежат примерно полтора десятка долгостроев и земельных участков в Саратовской области.
Предметом торгов было право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:50:010512:55, площадью 2221 кв. м, расположенного на улице Берег Волги в Энгельсе с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 64:50:010512:192. Это 20-этажная недостроенная жилая высотка буквально в двух шагах от дамбы обвалования.
Как оказалось, на торги была подана одна заявка от ООО «Строительная компания «Новый век», учредителем которого является Романи Саджая. Строительная фирма, застраивающая микрорайон «Новый город» в Энгельсе, предложила купить долгострой по начальной цене в 471 миллион 718 тысяч рублей. В протоколе указано, что закупка не состоялась, так как была подана только одна заявка. Будет ли заключен договор с единственным участником, пока неизвестно.
Напомним, 25-этажный дом «Стелс» строило ООО «Новый дом». Однако подрядчик стал фигурантом уголовного дела, стройка встала, более сотни дольщиков оказались в списке обманутых. Дом попал в число тех, дольщикам которых выплатили компенсации за счет АО «ДОМ.РФ». Потом дом стал активом ППК «Фонд развития территорий» с открытым разрешением на строительство.
