8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В России заработал закон, позволяющий использовать биометрические данные при заключении дистанционных сделок с недвижимостью. Отпечатки пальцев, изображение лица — механизм дает возможность применять технологии распознавания личности для различных операций с имуществом, в том числе при продаже жилья. Но насколько защищены персональные данные от мошенников? Наши коллеги из NGS.RU спросили у экспертов.
Возможность электронного оформления сделок с недвижимостью появилась еще десять лет назад, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости», объяснила основатель и глава агентства недвижимости Людмила Гормашова. Для этого требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую получали в удостоверяющем центре.
«При наличии УКЭП можно дистанционно подать документы в Росреестр. Сегодня подобные операции стали пользоваться популярностью, в электронном формате проходят 9 из 10 сделок», — уточнила она.
До нововведений с биометрией операции с недвижимостью проходили в отделении МФЦ или банка, где сотрудники проверяли и подтверждали личность гражданина (впрочем, так их сегодня всё еще оформляют). Благодаря участию банка стороны могли вести свои дела удаленно — даже из разных регионов.
«Продавец находился, например, в Москве, а покупатель — в Новосибирске. Сотрудники проверяли личность, подтверждали ее, а после подписания направляли документы в Росреестр», — объяснила эксперт.
Специалист в сфере земельно-имущественных отношений, доцент Уфимского университета науки и технологий Эдуард Камалетдинов уточнил, что чаще всего дистанционно покупали жилье от застройщика.
«С марта прошлого года отделения МФЦ и Росреестра не принимают сделки с юридическими лицами. Эта мера позволила разгрузить многофункциональные центры», — объяснил он.
Оформление документов проводили электронно по инициативе девелоперов, что не всегда находило отклик у потенциальных дольщиков. Но при отсутствии альтернативы такой вариант укоренился, признал Камалетдинов.
С 1 июля 2026 года закон позволяет подтверждать личность участников сделки с помощью биометрических данных при использовании УКЭП. Речь идет об изображении лица, голоса, отпечатков пальцев, рассказала Людмила Гормашова (на сайте Росреестра упоминаний голоса нет, но сообщается о радужной оболочке глаза). Регистрация перехода права собственности в Росреестре совершается без личного присутствия сторон, а проверка участников проходит через Единую биометрическую систему (ЕБС). Система сверяет лицо и голос пользователя с эталонами, хранящимися в защищенной базе данных.
Единая биометрическая система (ЕБС) содержит биометрические персональные данные физлиц, позволяющие идентифицировать и аутентифицировать человека. То есть определить личность и проверить подлинность пользователя.
«Биометрическая идентификация не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись — она работает в паре с ней. То есть для полноценной дистанционной сделки нужны и подтвержденная биометрия, и УКЭП», — уточнила Людмила Гормашова.
Биометрический формат позволяет сторонам самостоятельно подать заявления на регистрацию сделок через портал «Госуслуги» или приложение «Госключ».
Однако не все операции попадают под упрощенный порядок. Ипотечные операции по-прежнему требуют отдельного согласования с банком. Эдуард Камалетдинов также уточнил, что с 2025 года регистрация перехода права по договору дарения доступна только через нотариуса.
«Сделки с долями возможны только нотариально. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам, тоже подлежат нотариальному удостоверению», — добавил он.
Но и здесь применяются современные технологии. После посещения нотариуса необязательно идти в МФЦ — специалист подаст документы в Росреестр сам, в электронном виде.
По данным Росреестра, для регистрации подтвержденной биометрии нужно прийти в отделение банка, где человека сфотографируют, запишут его голос и запросят необходимую информацию. Воспользоваться новым механизмом можно при совершении сделок купли-продажи квартир на портале «Госуслуг», но у всех участников (физлиц) должна быть подтвержденная биометрия.
«Если в сделке участвуют юридические лица, биометрия самой компании не потребуется. Ее представителю нужно будет пройти проверку по лицу, чтобы система сверила полученное изображение с данными в ЕБС», — уточнили в ведомстве.
После этого участнику сделки остается подготовить в электронном виде необходимый пакет документов, подписать заявление УКЭП и направить всё на регистрацию в Росреестр. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, придет прямо в личный кабинет на «Госуслугах».
Нововведения, к которым еще предстоит привыкнуть участникам рынка недвижимости, на первый взгляд защищают от мошенников, признала Людмила Гормашова. Личное участие человека всё равно требуется: как при биометрической идентификации в присутствии сотрудников банка, так и при выпуске УКЭП в удостоверяющих центрах.
Информация в базе данных ЕБС хранится в зашифрованном виде, добавила она. Кроме того, современные технологии позволяют проверить, что перед камерой находится живой человек, а не фотография или видеозапись.
Тем не менее эти инструменты не дают стопроцентной гарантии. По мнению эксперта, некоторые уязвимости всё же остаются: утечка данных, дипфейки и манипуляции, когда жертву вынуждают назвать код.
«Во все времена мошенники находили способы совершать правонарушения. Появление электронных сделок — не исключение. Доверчивые граждане могут передать злоумышленникам код, а те, в свою очередь, получат доступ к аккаунту на „Госуслугах“ или украдут биометрические данные. Что крайне сложно, но теоретически возможно», — добавила она.
Эдуард Камалетдинов считает, что от мошенников сложно защититься в любой сфере. При дистанционных сделках всегда есть риск проведения операций с пороком воли — например, когда человека с подтвержденной биометрией под угрозами понудили заключить договор.
Когда оформление проходит в МФЦ или у нотариуса, специалист может заметить отклонения в поведении человека и либо отказать в приеме документов, либо вызвать сотрудников правоохранительных органов. Но в электронных операциях такой возможности нет, заметил он.
«Нельзя исключать возможность получения доступа к биометрии и использования ИИ для создания дипфейков — технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов», — уточнил эксперт.
Оспорить незаконную сделку можно через суд, если будет доказано, что биометрия использована без ведома человека: например, из-за взлома аккаунта на «Госуслугах», объяснила Людмила Гормашова. Поэтому защита личного кабинета критически важна.
Не передавайте биометрию незнакомым лицам и не называйте коды подтверждения из СМС по телефону.
Сдавайте биометрию только в проверенных системах (например, в ЕБС или в банке, который соблюдает требования регулятора).
Создайте двухфакторную аутентификацию операций.
Не совершайте операции по просьбе неизвестных лиц.
Проверяйте личный кабинет «Госуслуг».
Риски утечки биометрии меньше, чем подделки бумажных документов и доверенностей, считает Гормашова. По ее мнению, главный инструмент защиты в такой ситуации — запрет на регистрацию действий без личного участия, который можно оформить в личном кабинете на «Госуслугах».
Эдуард Камалетдинов, впрочем, пояснил, что самозапрет распространяется только на операции по доверенности и сделки без личного участия — электронные соглашения при этом считаются сделками с личным участием, и запрет на них не распространяется.
«Полагаю, сфера онлайн-сделок продолжит расширяться. Государство снимает определенную нагрузку с МФЦ. Поэтому опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться», — предположил он.
Недавно Верховный суд России постановил, что нижестоящие суды больше не смогут возвращать жилье продавцам, если продать недвижимость их заставили мошенники.
Все изменения касательно земли и недвижимости, вносимые в базы данных Росреестра, должны быть доступны в различных сервисах. Об этом заявил премьер-министр РФ Михаил Мишустин в ходе встречи с главой ведомства Олегом Скуфинским.
Глава Росреестра на встрече с премьером отчитался о принятии пакета законов, касающихся СНТ. Так, принят закон, который дает владельцам возможность включать СНТ в границы населенных пунктов. Также Росреестр подготовил проект, который позволит упростить оформление прав на общее имущество в СНТ, что поможет в том числе проводить там социальную газификацию.
"Нужно, чтобы все изменения не только оперативно вносились в базы данных, но и были доступны в различных сервисах. Они востребованы у обычных пользователей и в том числе у профессиональных участников рынка", - подчеркнул Мишустин.
Онлайн-платформы улучшают и упрощают организацию сделок с жильем, но не исключают все риски. Например, они не могут определить реальную волю участников договора и их дееспособность. Об этом говорится в исследовании в исследовательском центре (ИЦ) «Аналитика. Бизнес. Право» (есть в редакции).
О том, что онлайн-сделки не дают стопроцентную защиту от рисков, свидетельствует статистика по их оспариванию. Как рассказали «РБК-Недвижимости» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право», число оспариваний сделок с жильем, связанных с цифровой платформенной моделью, выросло с 506 дел в 2020 году до 828 дел в 2024 году. В 2025 году показатель немного снизился и составил 621 дело. Всего с 2020 по 2025 год было выявлено 3,6 тыс. дел, связанных с цифровой платформенной моделью. «Следовательно, цифровой маршрут сделки не исключает последующего судебного конфликта и не гарантирует устойчивость правового результата», — считают эксперты.
Одновременно растет число дел о мошенничестве с недвижимостью, где фигурируют онлайн-платформы. По данным аналитиков, в 2020 году было вынесено 164 приговора по подобным делам, в 2021 году — 202, к 2024 году показатель увеличился до 303, а в 2025-м составил 347. Всего с 2020 по 2025 год было вынесено 1,5 тыс. таких приговоров.
Частота мошенничества с недвижимостью в платформенной модели в 2025 году составила 1,65 случая на 10 тыс. сделок. Это ниже, чем при сделках в простой письменной форме без посредника (5,96 случая), и ниже, чем при сопровождении посредником-риелтором (3,98 случая). Но это почти в три раза выше, чем в нотариальной модели, где 0,56 случая на 10 тыс. сделок, приводится статистика в исследовании.
В то же время Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара приводит иную статистику по сделкам с нотариусами. Анализ судебной практики (298 дел за 2023–2026 гг.) подтверждает, что сделки с участием нотариусов сохранялись лишь в 40% случаев, что ниже, чем при сопровождении банками (62%), риелторами (60%) и онлайн-сервисами (78%).
Суды последовательно исходят из того, что проверка дееспособности нотариусом не гарантирует отсутствия заблуждения или внешнего воздействия, а при рассмотрении споров ключевое значение имеют результаты судебной экспертизы (в т.ч. результаты психолого-неврологической экспертизы продавца, имеющей решающее значение в таких делах), отмечается в исследовании ЦДЭ.
Нотариусы в сделках с жильем
В начале июля в Госдуму внесли проект об обязательном участии нотариусов в сделках с жильем. По мнению авторов документа, обязательное участие нотариусов повысит защищенность россиян, совершающих сделки с жильем, снизит мошенничество и увеличит инвестиционную привлекательность всего рынка недвижимости России.
Однако в исследовании Центра доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара отмечается, что предложение о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми объектами между физическими лицами нуждается в дополнительном анализе, поскольку не ограничивается дополнительными трансакционными издержками для граждан, заключение договоров которых не связано с действиями мошенников, а сопровождается спектором прямых и косвенных эффектов — риск сокращения доходов, потребления отечественных товаров и услуг, сбережений, инвестиций и др.
Риски при сделках с недвижимостью на онлайн-площадках
В исследовании отмечается, что набирающие популярность онлайн-платформы, как и другие посредники, улучшают организацию сделки, упрощают документооборот и могут снижать отдельные риски. Например, при их использовании происходит проверка аккаунтов продавца и покупателя, загрузка документов, фиксация переписки и последовательности действий сторон, обеспечение расчетов и сопровождение электронной регистрации.
Однако, как отмечается в исследовании, техническую безопасность маршрута сделки нельзя отождествлять с ее юридической безопасностью. Правовую чистоту сделки цифровые сервисы гарантировать не могут. «Цифровые платформы не способны оценить реальную волю участников договора и их дееспособность, выявить давление со стороны третьих лиц, подмену смысла сделки или сложный правовой режим объекта недвижимости», — отмечают представители «Аналитика. Бизнес. Право». Кроме того, онлайн-платформы не гарантируют, что нет давления телефонных мошенников, скрытых обременений. Как показывает судебная практика, именно эти обстоятельства зачастую и становятся основанием для оспаривания сделки, указывают эксперты.
Модерация на цифровых платформах снижает риск столкновения с фиктивными объявлениями, продолжают они. В то же время это не является полной юридической гарантией реальности объекта, не значит, что на объекте нет обременений или скрытых правовых рисков, способных повлечь последующее оспаривание договора, отмечают аналитики.
Что касается безопасного расчета, то он означает, что денежные средства перечисляются при наступлении определенного условия (как правило, после регистрации перехода права собственности). «Но безопасный расчет сам по себе не означает, что воля продавца была свободной, участник сделки не находился под влиянием третьих лиц, его аккаунт или телефон не были скомпрометированы», — поясняют аналитики.
Кроме того, цифровые сервисы удобны не только добросовестным участникам сделки, но и мошенникам, которые используют дистанционный формат, чтобы не встречаться с жертвой лично и загружать ложные сведения, добавляется в исследовании.
За пять лет доля оспариваемых цифровых сделок выросла почти вдвое, сообщили «Известиям» аналитики. В 2025 году под сомнение попадала уже каждая пятая из них. Среди основных причин — банкротства и защита кредиторов, нарушения закона и формальные ошибки, мошенничество, споры о правах третьих лиц, а также вопросы дееспособности и воли сторон. О том, почему цифровые сделки всё чаще становятся предметом споров и какие форматы считаются наиболее защищенными, — в материале «Известий».
В России всё больше операций со вторичным жильем проходит через онлайн-платформы: за 2020–2024 годы их доля выросла в четыре раза, сообщили «Известиям» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право». Рост цифровых сделок сопровождается увеличением числа споров вокруг них — растет и их доля в общем массиве оспариваний.
С 2020 по 2025 год зафиксировано 3,6 тыс. дел, связанных с цифровыми платформами. В 2020-м доля кейсов, прошедших через специализированные онлайн-сервисы, составляла 13,09% от общего числа оспариваемых сделок со вторичной недвижимостью. В 2023-м — 13,29%, в 2024 году — уже 18,72%, а в 2025-м — 22,38%. То есть каждая пятая оспариваемая сделка с жильем в 2025 году прошла через цифровые платформы.
Проверки банков и онлайн-сервисов снижают часть рисков, но не могут заменить полноценную правовую экспертизу. Цифровые платформы все чаще фигурируют не как место, где злоумышленники совершили грубый подлог, а как инфраструктура сделки: она проходит формально корректный цифровой путь, но затем становится предметом спора из-за недобросовестности участников, недопонимания со стороны продавца или скрытого давления, проблем с объектом недвижимости и злоупотреблений со стороны представителей, подчеркивают эксперты.
Сделки оспаривают из-за банкротств и требований кредиторов, процессуальных нарушений и формальных ошибок, мошенничества, конфликтов с правами третьих лиц, а также сомнений в дееспособности и добровольности решений участников.
«Чаще всего причина в том, что цифровая среда обеспечивает внешнюю упорядоченность процедуры, но не позволяет исключить сценарии, когда искажается реальная воля и мотивы продавца, у объекта есть правовые изъяны или стороны не могут договориться о судьбе задатка или аванса. Кроме того, цифровые платформы не могут четко идентифицировать участников договора, проверить их полномочия. Такая модель позволяет осуществить безопасные расчеты, но не защищает в должной мере от социальной инженерии и других рисков», — говорится в исследовании.
По словам экспертов, нотариальные сделки лучше защищены. Как отметила директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина, их оспаривают реже всего: с 2020 по 2025 год на них приходилось в среднем 8,02% всех споров, и этот показатель почти не менялся из года в год. В работу нотариусов в первую очередь попадают сделки с более сложной правовой конструкцией, однако такие случаи реже приводят к судебным спорам.
— Нотариус, удостоверяющий сделку, проводит ее комплексную правовую экспертизу, убеждается в законности и помогает защитить права всех участников, — добавила председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Эксперт пояснила, что нотариус выясняет, можно ли законно продать объект: кто владелец, есть ли ограничения и обременения, а также все необходимые согласия.
Существует несколько видов сделок с недвижимостью. Один из них — простая письменная форма без профессионального сопровождения. В этом случае стороны сами готовят и проверяют документы, формулируют условия договора, договариваются о расчетах, подают документы на регистрацию и берут на себя основные риски — от юридических ошибок до неточностей в оформлении.
Еще один вариант — простая письменная форма с юридическим или сервисным сопровождением посредника: агентства недвижимости, риелтора, юриста или другой сервисной компании, которая помогает провести операцию вне собственной цифровой платформы, объяснили аналитики. Такая сделка совершается без нотариального удостоверения, но часть функций передается третьей стороне по договору.
Доступно и сопровождение цифровыми платформами, в том числе с использованием партнерских сетей. Они предлагают подключенные банковские, страховые и юридические сервисы.
«Такая модель предполагает, что значимая часть клиентского маршрута переносится в цифровую среду: поиск объекта, предварительный отбор контрагента, сбор и обмен документами, дистанционная коммуникация, заказ дополнительных услуг, оформление электронной подачи документов, организация расчетов через партнерские сервисы и подключение смежных исполнителей», — добавили эксперты.
Возможно и нотариальное сопровождение, а также вариант, при котором отдельные функции распределяются между цифровой платформой, посредником, банком и нотариусом.
По словам директора рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерия Тумина, динамика оспариваний сделок на фоне цифровизации рынка недвижимости выглядит тревожно, но вполне объяснимо.
— Формальная автоматизация не подменяет юридическую глубину и человеческую оценку рисков, — сказал он.
Цифровая среда дает удобный маршрут и безопасные расчеты, но не защищает от давления, обмана или непонимания сути сделки, отметил эксперт. Нередки случаи, когда продавец действует под влиянием социальной инженерии либо не осознает последствий подписания документов в электронной форме.
— В таких кейсах оспаривание строится как раз на том, что воля была искажена, а цифровой след не фиксирует мотивы и реальное состояние участника, — отметил Валерий Тумин. — Кроме того, даже при наличии автоматических проверок остаются риски, которые алгоритмы не закрывают: скрытые наследники, неучтенные права третьих лиц, спорные доверенности, нарушения прав супругов, нюансы приватизации. Цифровые сервисы часто ограничиваются формальными критериями, тогда как полноценная экспертиза требует анализа истории перехода прав и судебной практики по адресу.
По мнению экспертов, рост оспариваний по онлайн-сделкам — это сигнал о том, что автоматизация должна дополняться экспертизой, а не заменять ее. Оптимальная модель — смешанная: цифровые инструменты обеспечивают скорость и удобство, а юридическое сопровождение — профессиональную проверку, в идеале с нотариальным удостоверением.
Для потребителя главный принцип простой: чем сложнее сделка и дороже объект, тем важнее не экономить на проверке и защите правовых гарантий.