8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Доля заемщиков, которые смогут выплатить всю сумму в возрасте более 60 лет, выросла за полгода на пять процентных пунктов, до 65% от общего объема выдач, сообщает ЦБ со ссылкой на данные бюро кредитных историй. При этом наиболее заметно увеличилась доля заемщиков, которые планируют закрыть ипотеку в 70-75 лет, на них к концу 2025 года приходилось 19% выдач. Доля заемщиков, которые собираются выплатить кредит в возрасте до 55 лет, напротив, сокращается. Одновременно выросла доля ипотечных кредитов, выдаваемых на 25-30 лет, - на восемь процентных пунктов за полгода, до 56%. Доля ипотеки на другие сроки, как большие, так и меньшие, либо сократилась, либо выросла незначительно.
Сейчас ипотечные кредиты выдаются с длинным плановым сроком погашения, это делается для снижения ежемесячных платежей и соблюдения нормативов Банка России, направленных на снижение кредитных рисков и предотвращение банкротства заемщиков, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Наиболее активно ипотеку берут в 35-45 лет, но много кредитов оформляется и после 45 лет. В итоге плановая выплата сдвигается на 60-65 лет и до 75 лет соответственно.
Банки серьезно ограничены макропруденциальными лимитами, они не могут массово выдавать ипотеку так, чтобы платеж отнимал большую часть дохода клиента, поясняет исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. При этом рыночные ставки по ипотеке остаются заградительно высокими - около 19% годовых, а цены на жилье продолжают расти. Чтобы уменьшить ежемесячный платеж и вписать заемщика в требования по долговой нагрузке, банкам приходится увеличивать сроки кредитования.
Даже если закрытие ипотеки приходится на 65 и более лет, это не означает, что банки рассчитывают исключительно на пенсию заемщика, говорит Баджурак. Длинный срок кредита чаще нужен для прохождения скоринга и снижения формальной долговой нагрузки. На практике очень немногие действительно платят ипотеку до такого возраста, ведь заемщик в любой момент может вносить суммы больше предусмотренных графиком и закрыть ипотеку значительно раньше. Например, оформив кредит на 30 лет с платежом 50 тысяч рублей, человек может платить по 70 тысяч и фактически рассчитаться с банком за 15 лет.
Ипотеки, оформленные по текущим ставкам, как правило, закрываются достаточно быстро - значительную часть их заемщики гасят в течение пяти - семи лет через досрочное погашение, говорит руководитель направлений "Ипотека" и "Кредиты на образование" в "Т-Банке" Иван Сафонов.
Банки, которые выдают кредиты, не обращая внимания на возраст заемщика к моменту погашения, вероятно, помимо прочего, учитывают, что пенсионный возраст постепенно увеличивается, а стоимость недвижимости и доходы населения растут, считает директор департамента розничных продуктов "Абсолют Банка" Виталий Костюкевич. Кроме того, по рыночным кредитам, выдающимся сейчас по высоким ставкам, кредиторы закладывают прогноз по их рефинансированию клиентами в перспективе одного-двух лет. При этом срок погашения кредитов имеет тенденцию к увеличению, а банку важно предусмотреть риски, связанные с возможностью обслуживания кредита заемщиком в течение всего срока действия ипотеки.
Для заемщика, по мнению Костюкевича, является существенным риском оформление кредита на срок, часть которого приходится на пенсионный возраст. Часто заемщики рассчитывают на то, что доход будет расти, однако ожидания могут не оправдаться, и в пенсионном возрасте будет сложнее обеспечить доход, достаточный для выполнения кредитных обязательств, считает Костюкевич. В Ипотечном стандарте, который начал действовать в 2025 году, рекомендуется, чтобы срок ипотечного договора учитывал возраст заемщиков и созаемщиков, а срок кредитования должен позволять с высокой долей уверенности сохранять заемщиком и созаемщиками способность к погашению кредита на протяжении его полного срока.
Обычно банки не оценивают доходы только как одну будущую пенсию: ипотеку пенсионеру или будущему пенсионеру одобряют при достаточном подтвержденном доходе, причем банки отдельно оценивают созаемщиков, дополнительный доход и размер первоначального взноса, пояснили в ПСБ. Существенных рисков для банковской системы в этой ситуации нет, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Во-первых, исторически ипотечные кредиты гасятся досрочно (особенно если они выданы по рыночным условиям по более высоким ставкам). Во-вторых, банки смотрят на текущую платежеспособность заемщика и высокое качество залога (самой квартиры) на старте кредита. В течение срока кредита (20-30 лет) фиксированный платеж будет уменьшен на уровень инфляции, а доходы заемщика за время трудовой деятельности должны вырасти - опять же как минимум на уровень инфляции. Потенциальные риски потери трудоспособности также должна покрыть страховка. Кроме того, и сама стоимость квартиры за этот период станет кратно покрывать оставшийся долг заемщика.
Дополнительно стоит учесть повышение востребованности и рост занятости специалистов старших возрастов на современном рынке труда, что несколько снижает риски выдачи ипотеки возрастным заемщикам, говорит Цыганов.
Некоторые банки предусматривают особый порядок расчета платежей после выхода клиента на пенсию, отмечает Баджурак. Ежемесячный платеж после достижения пенсионного возраста снижается.
Ипотека остается одним из самых защищенных продуктов для кредитора, говорит Баджурак. Квартира находится в залоге у банка, и в случае серьезной просрочки объект может быть продан для погашения задолженности. При выдаче ипотеки возрастным заемщикам банки также часто дополнительно страхуются: оформляют кредит при наличии созаемщика, привлекают поручителей или требуют дополнительное обеспечение, например, другую недвижимость.
При этом говорить, что при просрочке платежей пенсионеров из социальных соображений никто не выселит, неправильно, подчеркивает Баджурак. Если ипотека не обслуживается, залоговое жилье может быть реализовано вне зависимости от возраста заемщика. Другое дело, что банки обычно заинтересованы в реструктуризации и поиске компромисса, потому что взыскание недвижимости - сложная и затратная процедура.
Рисков у банка практически нет, считает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Если человек перестанет платить, включится механизм реализации залогового объекта с торгов. При этом социальный статус заемщика в законе не учитывается, не выплачивать ипотеку не позволено ни пенсионерам, ни многодетным матерям или другим льготникам. Для заемщика такое развитие событий не выглядит оптимистично, но обычно ситуация и тут не безвыходная: на деньги, которые останутся с продажи объекта после погашения кредита, можно купить что-то более дешевое или оплачивать аренду. Кроме того, у заемщиков обычно есть наследники. Если они в будущем хотят получить квартиру, подчеркивает Чернокульский, то будут помогать и в оплате кредита.
В 2026 году ущерб от весенних паводков может превысить 5 млрд руб., в частности вследствие ситуации в Чечне и Дагестане. Часть этих расходов ляжет на государство, а остальной ущерб собственникам придется возмещать за свой счет. При этом добровольное страхование от чрезвычайных ситуаций (ЧС) остается непопулярным среди граждан. На этом фоне страховщики обсуждают новую версию законопроекта, которая может ввести обязательное страхование от ЧС.
По оценкам Российской национальной перестраховочной компании (РНПК), в 2026 году максимальный ущерб, нанесенный недвижимому имуществу граждан по всей России весенними паводками, может составить около 5,2 млрд руб. Годом ранее сумма была значительно меньше — 950 млн руб., уточняют аналитики. Расчеты ущерба произведены на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости. Речь идет только о повреждении конструктивных элементов недвижимости.
Наиболее катастрофические наводнения произошли этой весной в Чечне и Дагестане.
Число пострадавших зданий после первой волны паводков 27–30 марта оценено в 2,7 тыс. единиц с ущербом 1,5 млрд руб.
Вторая волна наводнений прошла 5 апреля на территории Дагестана и сопровождалась еще большим количеством разрушений, отмечают в РНПК.
В Центральном и Сибирском федеральных округах влагозапасы превысили многолетние нормы, в связи с чем ожидается достижение уровня «опасного явления». Наибольший ущерб может быть нанесен паводками в Алтайском (до 679 млн руб.) и Камчатском (до 568 млн руб.) краях, Новосибирской области (до 392 млн руб.), Удмуртии (до 355 млн руб.), а также Самарской области (до 339 млн руб.), оценивают в РНПК.
Проблема возмещения последствий от ЧС в России крайне актуальна, говорят страховщики. Масштабные ЧС происходят ежегодно, и прежде всего страдает имущество физических и юридических лиц, а также инфраструктура — дороги и мосты, говорят во Всероссийском союзе страховщиков (ВСС). «В 2014–2023 годах природные ЧС сформировали более 80% общего экономического ущерба. В 2024 году их доля составила 77% от совокупного материального ущерба»,— приводит данные директор домена «Жилье и имущество» компании «Ингосстрах» Василий Кургузов.
В 2024 году в ряде регионов, включая Оренбургскую, Курганскую, Тюменскую, Томскую и Самарскую области, Алтайский край и Бурятию, произошли самые масштабные паводки. Весенний паводок в Оренбургской области стал самым многоводным за всю историю наблюдений, а после прорыва дамбы в Орске ситуация была отнесена к ЧС федерального характера, указывает господин Кургузов. По его словам, предварительная оценка ущерба составила около 40 млрд руб. в Оренбургской области и 4–9 млрд руб. в Курганском регионе.
По данным МЧС, общий материальный ущерб от ЧС по всей России в 2024 году достиг 70,6 млрд руб., из которых 54,3 млрд руб. пришлись на природные ЧС.
Также значительный вклад в убытки вносят лесные пожары. В 2014–2018 годах ежегодный ущерб колебался от 16,9 млрд до 56,4 млрд руб. В 2021 году площадь пожаров достигла рекордных 18,8 млн га, ущерб оценивался в 10,6 млрд руб. В первом полугодии 2025 года ущерб лесному фонду от возгораний составил 1,96 млрд руб., а с учетом затрат на тушение превысил 3 млрд руб. Такую статистику приводит Василий Кургузов.
Вместе с тем уровень проникновения страхования от ЧС страховщики считают низким. По оценкам ВСС, показатель составляет около 10%. Прежде всего, по мнению страховщиков, это связано с финансовой грамотностью населения. «У наших людей такой менталитет: “Пока гром не грянет, мужик не перекрестится”. Так и с оформлением страхового полиcа: имущество не страхуют, пока не произойдет что-то глобальное»,— поясняют эксперты страхового дома ВСК. Например, в Оренбургской области после наводнения 2024 года спрос на страхование имущества сильно вырос, но уже на следующий год люди не стали продлевать страховки, говорят в компании.
Кроме того, играет роль надежды на государство.
Люди уверены, что в тяжелых ситуациях о них позаботятся.
Когда происходят массовые катастрофы, в СМИ появляется информация о том, что пострадавшим выделяются средства и оказывается помощь на региональном или федеральном уровнях, отмечает директор департамента страхования имущества и ответственности «А.Р.С. Консалтинг» Илья Лобанов.
Но эти выплаты крайне небольшие, отмечают страховщики:
Этих средств не хватит, чтобы даже полностью отремонтировать пострадавший дом, но выделить больше власти не могут. При крупной катастрофе для государства это непредсказуемые крупные расходы — выплаты создают шоковую нагрузку на региональный бюджет, которую он зачастую не способен выдержать самостоятельно. Смысл страхования, напротив, обратный — в распределении риска среди большого числа участников, считает господин Лобанов.
В 2019 году вступили в силу поправки в закон о ЧС, в соответствии с которыми регионы были наделены правом разрабатывать, утверждать и реализовывать программы организации возмещения ущерба, причиненного жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования. Однако до сих пор ни одна такая программа не была утверждена, говорят в ВСС.
Страхование от ЧС в российской практике не выделяется в отдельный продукт. Страхователям практически всегда предлагаются комплексные полисы страхования имущества, включающие множество рисков, и «стихийные бедствия» — лишь один из пунктов покрытия, указывает замдиректора департамента андеррайтинга и управления продуктами «Согласия» Станислав Олейников.
По данным страховщика, в среднем страхование деревянного жилого дома обходится примерно в 0,5% от страховой суммы, каменного дома — в 0,3%, квартиры — 0,4%.
Таким образом, страховка с суммой покрытия в размере 3 млн руб. обойдется в 9–15 тыс. руб. в год в зависимости от типа имущества.
Стандартные продукты обычно покрывают весь перечень рисков, связанных со стихийными бедствиями, хотя могут быть нюансы: правилами страхования или условиями полиса иногда вводятся ограничения по силе ветра, нормам осадков и другим параметрам, уточняет Станислав Олейников. Несмотря на включение в полис покрытия по данным рискам, андеррайтеры стараются не допускать к страхованию зоны, подверженные стихийным бедствиям, отмечает первый заместитель гендиректора «Югории» Андрей Языков.
Сейчас рынок обсуждает законопроект, согласно которому страхование от ЧС станет обязательным, отмечает начальник управления по работе с регуляторными рисками компании «РЕСО-Гарантия» Михаил Волохатов. Ключевая идея последних обсуждавшихся поправок — уйти от нынешней формально добровольной и практически неработающей модели страхования жилья от ЧС к системе с элементами обязательности и федеральной централизации, уточняет Илья Лобанов.
По его словам, новая концепция предполагает федеральный статус программы и механизм «автоматического включения» оплаты через ЖКХ, взносы на капремонт или единый платежный документ с возможностью отказа. Также обсуждается прямое обязательное страхование для отдельных категорий жилья и распределение ответственности между страховщиками (выплата по первому слою в рамках суммы страхования — страховщиком, по катастрофе — через пул страховщиков или государство).
То есть государство перестает быть единственным «держателем» риска при возникновении ЧС, поясняет господин Лобанов.
В настоящее время законопроект об обязательном страховании от ЧС рассматривается профильными ведомствами, включая Минфин, МЧС, Центробанк и ВСС, говорит Василий Кургузов. После утверждения, как отмечает страховщик, он будет внесен в Госдуму, и вероятность его принятия оценивается как высокая.
Страховые компании видят много плюсов обязательного страхования ЧС. Потенциальные преимущества инициативы наиболее очевидны для регионов с повышенной подверженностью ЧС, в частности территорий с рисками паводков или лесных пожаров, отмечает господин Кургузов. Обязательное страхование смогло бы существенно увеличить проникновение страхования жилья, что способствовало бы более полной защите имущественных интересов граждан, считают в ВСС.
Однако есть потенциальные сложности. В первую очередь сложности тарификации, поскольку разные территории невозможно «подогнать» под единый тариф, говорит Илья Лобанов. Кроме того, напоминает он, сохраняется низкое доверие населения к страхованию и любой новый обязательный платеж воспринимается как «еще один налог».
При покупке жилья необходимо внимательно проверить документы и изучить условия сделки. В первую очередь следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости, рассказал ТАСС председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
Полагаться на документы, которые продавец или риелтор присылают в виде PDF-файлов, скриншотов или фотографий, не стоит, говорит Гаврилов. Он предупредил, что мошенники часто используют поддельные выписки, они меняют данные о собственнике, скрывают аресты, запреты, ипотеку. Фальшивые выписки сложно отличить от настоящего документа. Необходимо проверить кадастровый номер, дату регистрации права, правообладателя, адрес, площадь, историю переходов права и наличие ограничений. Гаврилов подчеркнул, что QR-код должен вести на официальный сервис, а электронная подпись должна проходить проверку. Все данные в файле и в сервисе должны в точности совпадать.
Также важно обратить внимание на состояние продавца. Сделку могут попытаться оспорить в суде, заявив, что продавец не осознавал сути своих действий, отметил Гаврилов. Покупателю нужно подготовиться к защите заранее. Рекомендуется проводить сделку у нотариуса, запрашивать свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, фиксировать проведение переговоров, убедиться, что продавец понимает порядок расчётов, цену, последствия продажи. В можно договоре прямо указать, что продавец действует добровольно, понимает сумму, не испытывает давления со стороны третьих лиц.
По словам эксперта, занижение стоимости квартиры в договоре — один из самых опасных рисков. Если рыночная цена квартиры 18 млн рублей, а в договоре указано 11 млн рублей, покупатель сможет в суде потребовать возврата только этой суммы. Судьбу оставшихся 7 млн рублей выделят в отдельный спор, потребуются банковские следы, расписки. Рискованно оформлять разницу в цене как оплату ремонта, мебели, ремонта, неотделимых улучшений. Такие же риски возникают, если часть стоимости квартиры оформляют отдельной распиской за ремонт, технику, услуги. Если такую сделку признают недействительной, продавец вернёт только сумму, указанную в договоре. Покупатель будет вынужден доказывать, что это часть реальной стоимости квартиры, а не отдельная договорённость. Гаврилов рекомендует указывать всю сумму в договоре, проводить расчёты через банк, без серых расписок.
Следует насторожиться, если при покупке квартиры в новостройке покупателю предлагают заменить долевой договор инвестиционным соглашением, предварительным договором, векселем или другой схемой. Это способ увести покупателя из защищённой и безопасной схемы.
В новом выпуске дайджеста отражены, в частности, следующие изменения (Дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости. I квартал 2026 г.):
Нашли отражение в дайджесте и некоторые иные изменения.