Банк России и Минстрой завершили работу над законопроектом о регулировании сделок с рассрочками при покупке первичного жилья. Сейчас документ, размещённый на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, проходит независимую антикоррупционную экспертизу.

Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала рассказала, что в рамках этого законопроекта рассрочка легализуется как отдельный вид ДДУ — с хранением средств на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию, залогом на непогашенный остаток после сдачи дома, потолком по неустойке в 20% годовых и запретом на скрытую наценку за саму опцию рассрочки.

«Это делает инструмент прозрачнее и снимает часть рисков для дольщика — раньше многое регулировалось только договором застройщика, то есть на его условиях», — заявила специалист.

На её взгляд, главным изменением в рамках этой инициативы станет обязательная передача данных в бюро кредитных историй.

«Именно этот пункт определит судьбу рассрочки как инструмента. Всё это время она была привлекательна именно тем, что не отражалась в кредитной истории и не учитывалась в показателе долговой нагрузки — это был серый канал обхода макропруденциальных лимитов ЦБ на ипотеку. Как только информация о платежах начнёт поступать в БКИ, застройщики фактически теряют главное конкурентное преимущество рассрочки перед ипотекой для закредитованных покупателей», — объяснила Эвелина Ишметова.

Также она добавила, что право требовать досрочного погашения при просрочке — 3 раза за год или 2 месяца просрочки — тоже является ужесточением рассрочек.

«Раньше подобные условия целиком зависели от договора, часто более мягкого. Это отсекает часть аудитории, для которой рассрочка была способом размазать нехватку дохода, а не осознанным финансовым инструментом. В результате мы имеем не запрет, а зачистку серой зоны — регулирование выравнивает рассрочку с ипотекой по логике риска и прозрачности, но убирает то, что делало её альтернативным или менее контролируемым каналом финансирования», — отметила спикер.

Согласно её прогнозу, в случае принятия инициативы произойдёт не обвал спроса, а структурное сжатие сегмента: уйдёт спекулятивная и закредитованная часть покупателей.

«Останется рассрочка как инструмент для тех, кто реально может закрыть остаток после ввода объекта. Краткосрочно возможен всплеск заключения договоров по старым правилам до вступления закона в силу — это будет чисто календарный эффект, а не рост фундаментального спроса», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что инициатива закрывает давний правовой пробел: сейчас рассрочка от застройщика юридически не урегулирована, что создаёт риски для покупателя — от отсутствия гарантий перехода права собственности до непрозрачных штрафов.

«Регулирование выглядит своевременным: рассрочка стала значимой альтернативой ипотеке на фоне высокой ключевой ставки — по данным ЦБ, к началу 2025 года её доля у отдельных застройщиков доходила до 40% продаж, а к августу того же года общерыночный показатель обновил максимум с 2022 года, достигнув 15%. Введение залогового механизма, потолка неустойки и запрета ценовой дискриминации — разумный баланс между защитой покупателя и сохранением работоспособности инструмента», — высказался специалист.

Валерий Тумин согласился с тем, что влияние на спрос в случае принятия изменений, вероятнее всего, будет структурным, а не количественным.

«Требование минимального взноса от 30% и лимиты на долю квартир в рассрочку снизят доступность инструмента для наименее платёжеспособных покупателей. При этом повышение прозрачности условий и юридическая защита права собственности могут вернуть к инструменту более состоятельных клиентов, которые сейчас опасаются рассрочки из-за её неурегулированного статуса», — прокомментировал он.

Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко подтвердила, что регулирование рассрочки на первичном рынке — назревшая и необходимая мера.

«Сегодня рассрочки не учитываются в кредитной истории, что приводит к риску закредитованности отдельных заёмщиков. При этом стоимость квартиры при покупке в рассрочку может быть завышенной, а условия договора достаточно сложными для понимания покупателем, в том числе в части штрафов и неустоек, что приводит к финансовым потерям, которых можно было бы избежать», — подчеркнула эксперт.

Кроме того, по её словам, в случае с рассрочками уязвимы не только покупатели, но и девелоперы: эскроу-счета не пополняются, а значит, застройщик лишается проектного финансирования под низкий процент, который напрямую зависит от наполнения этих счетов. Этот момент также учтён авторами инициативы.

«На спросе регулирование рассрочек отразится минимально. Те, кто рассматривает рассрочку как альтернативу дорогой ипотеке, не откажутся от неё из-за новых правил — наоборот, появится уверенность в условиях. Ажиотаж ушёл, но осознанный спрос останется, и закон здесь скорее укрепляет доверие, чем охлаждает рынок», — подытожила Светлана Опрышко.

В России набирает обороты схема, при которой под видом отдельных студий покупателям предлагают доли в просторных квартирах с незаконной перепланировкой, рассказали адвокаты и участники рынка недвижимости. Особенно распространена такая практика в крупных городах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге. Продавцы скупают запущенные двушки и трешки и самовольно разделяют их на небольшие изолированные помещения, не оформляя для них отдельные кадастровые номера. Для новых владельцев приобретенная недвижимость оборачивается серьезными проблемами. О том, какие риски несут такие объекты и почему их продолжают продавать, — в материале «Известий».

Как создают доли-студии

По словам руководителя адвокатского кабинета «Ваш адвокат» Алексея Журавлева, за такими сделками стоят профессиональные участники рынка. Они могут действовать через ИП, ООО или как физические лица. Обычно они покупают запущенное просторное жилье, которое затем без необходимых разрешений переустраивают под несколько микростудий. При этом изменения официально не оформляют. После этого, по словам эксперта, оформляется соглашение о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности, а при продаже каждой доли — об уступке прав и обязанностей по нему.

— Покупателя убеждают, что он получает в единоличное пользование изолированное помещение площадью, скажем, 14,7 кв. м, — подчеркнул юрист. — Но юридически предметом сделки остается доля в праве, а не отдельный объект недвижимости.

Руководитель блока безопасности федеральной компании «Этажи» Елена Тикунова отметила, что даже когда продавцы официально заявляют о продаже доли, такие сделки остаются рискованными.

— Если говорить об объеме предложения, то на агрегаторах открыто о продаже доли сообщают примерно в 1–1,5% объявлений. Еще около 1–1,5% приходится на серый рынок — случаи, когда покупателю не раскрывают реальный юридический статус объекта, — пояснила она. — Некоторые продавцы идут на такие уловки, чтобы не снижать цену. Мы сопровождаем только сделки по выкупу долей с последующим оформлением полного права собственности.

В таких квартирах делается капитальный ремонт со сносом и переносом стен, возведением глухих перегородок, чтобы создать эффект отдельных квартир, рассказала управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.

— Устанавливаются инженерные системы, кухни, — указала она. — Но чаще всего это самовольные перепланировки без официального оформления и согласования в жилищной инспекции. А значит, почти наверняка они выполнены с нарушением строительных норм и могут быть небезопасны для проживания.

По словам Екатерины Косаревой, продавцы стараются не говорить прямо о статусе объекта, используя расплывчатые формулировки вроде «свое жилье» или «своя квартира». А на фотографиях и в объявлениях стараются создать впечатление, будто речь идет о полноценном отдельном жилье.

— Обмануться нетрудно, если не проверять выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что речь идет о квартире с долевой собственностью, а не об отдельных объектах, и кадастровый номер у всех «квартир» окажется один и тот же, — отметила эксперт.

Санкт-Петербург одним из первых столкнулся с такой практикой, в том числе из-за большого количества коммунальных квартир, сохранившихся в городе, рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский.

— Такие объекты выкупали, каждую комнату фактически переоборудовали под отдельную студию и затем активно предлагали их инвесторам, — сказал он. — Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области выступает резко против подобных схем.

Эксперт также отметил, что при покупке такого жилья человек зачастую получает не отдельный объект, а долю в праве собственности на одну квартиру.

В чем риски микроквартир

Фиксируют такие схемы и девелоперы. По словам руководителя департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослава Иванова, эта практика дискредитирует всю отрасль.

— Последствия для покупателя носят крайне тяжелый характер: юридически он становится не собственником студии, а совладельцем доли в большой квартире, при этом автоматически признается нарушителем закона, поскольку перепланировка чаще всего оказывается не согласована.

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов назвал признаки таких студий-долей: отличия в планировках по сравнению с этажами выше и ниже, нестандартные схемы размещения санузлов, мокрых зон и вентиляции, а также слишком привлекательная цена.

Екатерина Косарева подчеркнула, что такое жилье будет тяжело продать.

— Вполне вероятен штраф, так как ответственность за незаконную перепланировку лежит на новом владельце, — добавила она. — Штраф небольшой — порядка 2,5 тыс. рублей для частных лиц. Однако вместе с тем человек получает предписание вернуть «как было». В крайнем случае, когда перепланировка создает опасность для жильцов подъезда, суд может выселить нового собственника принудительно.

Отдельная проблема — кухонная зона и санузел, размещенные там, где их быть не должно. Такие инженерные решения могут быть ненадежными и повышают риск аварий, проблем с электричеством и вентиляцией.

— А на шум от использования сантехники в таких переделанных квартирах могут жаловаться соседи, — добавила она.

По словам владельцев микростудий, узаконить перепланировку в квартирах выше первого этажа практически невозможно.

«Соседи «нормальных» квартир не в восторге от повышения нагрузки на общедомовые коммуникации и капают в Мосжилинспекцию. А после суд обязывает вернуть всё в первоначальный вид. Кроме того, владельцы долей могут заселять туда кого угодно, и фактически получается та же коммуналка. Жить в таких условиях очень сложно», — написал один из покупателей.

Как распознать обман

Приобретение доли — это один из самых рискованных типов сделок, считает Елена Тикунова. По словам Святослава Иванова, среди основных рисков — невозможность оформить право собственности на отдельный объект, требование вернуть помещение в первоначальный вид и самостоятельно оплатить штраф. Кроме того, сделку через суд могут признать недействительной, после чего стороны вернутся к исходному положению.

— Такие перепланировки зачастую выполняются с нарушениями инженерных норм, что создает риски аварий, перегрузки сетей и даже обрушения конструкций, — подчеркнул он. — Перед сделкой нужно проверить выписку из ЕГРН и убедиться, что помещение имеет статус самостоятельного жилья. Также стоит запросить документы на согласование перепланировки. Иначе сэкономленные при покупке деньги могут обернуться большими расходами на суды и даже полной потерей вложений.

Отсутствие кадастрового номера — основной индикатор того, что продается именно доля, отметил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

Эксперт посоветовал потенциальным покупателям всегда запрашивать выписку из ЕГРН — она покажет, является ли помещение отдельной квартирой или частью другого объекта.

— Сделать это можно через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или при личном визите в МФЦ. Самостоятельно оформленная выписка содержит всю необходимую информацию о квартире, кроме имени и других персональных данных собственника, — добавил он.

Также покупателям стоит проверить технический паспорт помещения. Не стоит приобретать жилье с перепланировкой, если на нее нет акта о завершении работ. Иначе новому владельцу может грозить штраф, а в некоторых случаях — обязанность вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет.

Дмитрий Проскурин также отметил, что насторожиться стоит, если владелец настаивает исключительно на оплате наличными. По его словам, это может быть связано с опасением, что банковская проверка выявит юридические проблемы и сделка сорвется.

Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский рассказал «Известиям», что законодатели уже начали бороться с такой схемой. В частности, теперь нельзя искусственно выделять доли площадью менее 6 кв. м.

— Но практика показала, что этого недостаточно, ведь большую квартиру можно разделить на доли крупнее установленного минимума и продолжить продавать их как отдельные студии, — отметил парламентарий.

Александр Якубовский считает, что проблему нужно решать системно: если помещение продается как самостоятельное жилье, оно должно быть законно оформлено, соответствовать требованиям к жилым объектам и иметь отдельный кадастровый учет. Если же продается доля, ее нужно прямо обозначать как долю — нельзя выдавать ее в рекламе или договоре за отдельную квартиру или студию. По мнению депутата, именно устранение этой подмены, а не только ужесточение штрафов за незаконную перепланировку, поможет пресечь подобную практику.