Законопроект о защите прав покупателей при рассрочке на жилье в РФ почти готов. Об этом сообщил в ходе заседания комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое России замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

"Досогласовываем с Центробанком законопроект о (защите прав покупателей - прим. ТАСС) при рассрочке на жилье после ввода. Мы боролись в прошлом году с объемами рассрочки до ввода (жилья в РФ - прим. ТАСС), потому что в определенный момент он составлял порядка 40%, а это ненаполнение эскроу, и не факт, что рыночная ставка опустится до того уровня, когда можно было бы взять обычную ипотеку, но вроде объем снизился, а законопроект практически готов. Как только будет готов, он будет согласован с ЦБ РФ и показан на комиссии, соберем мнения, это важно", - сказал он.

Ранее на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Центробанка его председатель Эльвира Набиуллина сообщила, что регулятор и Минстрой разрабатывают законопроект, регулирующий предоставление рассрочки при покупке жилья, чтобы защитить права покупателей. Неурегулированность этого механизма создает риски как для граждан, так и для застройщиков, отмечала она. 

С 1 апреля 2026 года правила выдачи ипотечных кредитов изменятся. Центробанк подготовил соответствующие рекомендации для кредитных организаций , пишет «Российская газета».

При оформлении ипотеки нельзя будет подтвердить доход документом «Справка по форме банка». Ожидается, что это исключит выдачу ипотеки заёмщикам с серыми зарплатами. Банки должны будут сравнивать доход, указанный заёмщиком по форме 2-НДФЛ со средним заработком специалистов в этой сфере и должности, рассчитанным Росстата, за вычетом 10%.

Индивидуальные предприниматели при оформлении ипотеки не смогут подтвердить доход справкой от самого себя. Сведения о доходах таких заёмщиков банки будут получать из налоговых деклараций, а также книг учёта доходов и расходов. Возможность предоставления справки о зарплате с места работы, выданные работодателями-ИП, сохраняется.

Помимо этого, банки не будут принимать выписки по счетам заёмщика, открытым в банке, на которые зачисляются другие доходы. Это могут быть разовые операции, которые нельзя отнести к стабильному источнику дохода.

Если банк не соблюдает рекомендации Центробанка, после нескольких нарушений его могут лишить лицензии.

Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой данная квартира может быть продана на открытом рынке в текущих условиях.

Простыми словами: это та сумма, за которую типичный продавец готов продать, а типичный покупатель готов купить эту квартиру. Это не фиксированная цифра, а экспертная оценка, зависящая от множества факторов.

Вот подробный разбор того, что это такое, из чего она складывается и чем отличается от других видов стоимости.

1. Отличия от других видов стоимости

Важно не путать рыночную стоимость с другими понятиями:

· Кадастровая стоимость: Рассчитывается государством (Росреестром) массовым методом. Обычно ниже рыночной, но приближается к ней. Нужна для расчета налога на имущество.
· Инвентаризационная стоимость (БТИ): Устаревшее понятие. Это стоимость стройматериалов и работ с учетом износа. Всегда значительно ниже рыночной.
· Ликвидационная стоимость: Цена, по которой квартиру продают в сжатые сроки (например, при срочной продаже или банкротстве). Обычно на 15–30% ниже рыночной.
· Инвестиционная стоимость: Цена для конкретного инвестора, исходя из его личных целей (например, для последующей сдачи в аренду).

2. Что влияет на рыночную стоимость квартиры?

Рыночная стоимость — величина непостоянная. Она меняется в зависимости от экономической ситуации и характеристик объекта.

Внешние факторы (Макроуровень):

· Экономика в целом: Уровень инфляции, курс валют, ключевая ставка ЦБ (влияет на ипотеку).
· Спрос и предложение: Если предложений много, а покупателей мало, цена падает. И наоборот.
· Состояние рынка: Кризис, стагнация или рост.

Внутренние факторы (Характеристики объекта):

· Местоположение: Район, удаленность от метро/центра, экология, инфраструктура (школы, магазины, парковки).
· Характеристики дома: Материал стен (кирпич, монолит, панель), этажность, год постройки, состояние подъезда, наличие лифта.
· Характеристики квартиры: Этаж, общая и жилая площадь, планировка, вид из окна, состояние ремонта, инсоляция (солнечная сторона).
· Юридическая чистота: Наличие обременений (ипотека, арендаторы), количество собственников (особенно если есть дети или пожилые люди).

3. Как узнать рыночную стоимость?

Существует три основных подхода к оценке:

1. Сравнительный подход (Самый популярный):
Вы сравниваете вашу квартиру с аналогичными объектами, которые сейчас продаются или были недавно проданы.
· Как это сделать: Посмотреть на сайтах (Авито, ЦИАН, Домклик) цены на квартиры с похожим метражом в том же доме или соседних. Цена аналогов и будет ориентиром. Профессиональные оценщики вносят корректировки (за ремонт, этаж).
2. Доходный подход:
Оценка квартиры как источника будущего дохода. Рассчитывается, исходя из того, какую арендную плату она может приносить.
· Формула: Стоимость = (Годовая арендная плата) / (Ставка капитализации). Используется в основном для коммерческой или инвестиционной недвижимости.
3. Затратный подход:
Оценка, исходя из того, сколько будет стоить построить точно такую же квартиру сегодня за вычетом износа. Для квартир в многоэтажках применяется редко (сложно выделить долю земли и затрат на дом).

4. Кто определяет официальную рыночную стоимость?

Хотя вы можете сами прикинуть цену по объявлениям, для юридически значимых действий нужен отчет независимого оценщика.

Официальная оценка рыночной стоимости требуется в следующих случаях:

· Вступление в наследство (для нотариуса).
· Ипотека (для банка).
· Оспаривание кадастровой стоимости.
· Бракоразводный процесс (раздел имущества).
· Продажа с участием материнского капитала (для органов опеки).

Резюме

Если вы продаете квартиру, вы устанавливаете цену предложения (ту сумму, которую хотите получить). Рыночная стоимость — это та сумма, на которую согласится рынок в лице реального покупателя. Обычно она находится где-то посередине между вашими ожиданиями и средней ценой аналогичных проданных объектов.

На вчерашнем заседании актива Саратова губернатор Роман Бусаргин демонстрировал завидный оптимизм, говоря о строительстве жилья в городе. Вновь звучали мантры о введенных в 2025 году 1,1 млн кв метров, но о том, что львиная доля приходится на частные дома, губернатор скромно умолчал.

Между тем, сданные многоквартирные дома с трудом дотягивают до 250 тыс. квадратов – это меньше 20% в общем объеме новостроек, о котором радостно отчитываются власти. И к упорству саратовцев, собственными силами решающих жилищный вопрос, чиновники и минстрой никакого отношения не имеют.

В этом году, судя по всему, ситуация будет только хуже. Напомним, что в марте Саратов рухнул на самое дно рейтинга российских городов по строительству жилья. Город оказался на 100 месте из 100 с показателем 0,11 кв. метра строящегося жилья на человека по состоянию на начало 2026 года. Это даже меньше, чем у Нижнего Тагила, стоящего на 99 строке рейтинга с показателем 0,15.

Исход в целом предсказуем. Региональное министерство строительства шло к этому показателю все последние годы и может пожинать посеянное. Ультимативные требования к застройщикам за свой счет возводить соцобъекты, чего нет, кажется, больше ни в одном регионе Поволжья, и фактическая заморозка стройплощадок, дали результат. Это не только взлетевшая вверх цена квадратного метра в и так небогатом регионе, но и вычеркивание из отрасли целого ряда компаний-застройщиков. Попытаемся понять, во что же превратилась строительная сфера в области к началу 2026 года.

Осколки разбитого вдребезги

На протяжении всего 2025 года основная масса разрешений на строительство, выдаваемых профильным министерством, приходилась на нежилые объекты — склады, цеха и магазины. В иные месяцы документов на новое жилое строительство не выдавалось вообще ни одного.

По итогам года картина сложилась следующая: больше всего разрешений на новое строительство получила компания ООО СЗ «Дубль Л-Риэлт» из пула бизнесменов Гафановичей, их же компания ППС «Лесстр» является постоянным исполнителем областных и муниципальных заказов на соцобъекты в тех случаях, когда их все-таки приходится строить за счет бюджета. У «Дубль Л-Риэлт» 9 разрешений на новые дома в течение года. Второе место у ООО «СК «Новый век» из Энгельса, одного из немногих крупных самостоятельных игроков строительного рынка — 4 дома, на третьем — еще один крупный участник отрасли, на сей раз саратовский - АО СЗ «Шэлдом», получившее разрешение на 2 новых дома в апреле 2025 года. Замыкают список государственные застройщики — областное Управление капстроительства, получившее добро на 1 дом в Балаково и ООО «Технострой», структура областного заказчика-застройщика «Госжилстроя», которой разрешили начать новый дом в Саратове, в микрорайоне «Зеленая горка». Плюс еще один дом разрешили в декабре компании «Строй-М».

На этом список новых жилых проектов 2025 года исчерпывается. В нем всего 16 домов. Причем, в январе, феврале и июле 2025 года новые разрешения на строительство не выдавались вообще. Так что взлета сданных новостроек в этом году ждать явно не придется.

Отметим, что в этом списке нет ни одного из старожилов рынка, в прежние годы входившего в первую пятерку региональных застройщиков. То есть, ни «Саратовоблжилстроя», ни «Кронверка», ни даже недавнего фаворита социальных строек СК «Система». Все они свернули работу в Саратовской области, переключившись на те регионы, где чиновники не пытаются выжать строителей досуха. «Саратовоблжилстрой», утомившись от роли палочки-выручалочки в региональных стройках «за себя и за того парня» нашел себя в Пензе, «Кронверк» - в Нижнем Новгороде, «Систему» вообще потянуло на Дальний Восток.

И это, заметим, те, кто выжил в строительных катаклизмах в родном регионе. Гипотетический мемориал почившим в арбитраже застройщикам будет содержать массу имен: это ТСУ «Энгельсстрой», «Аркада», «УМ-24», «Астэк-Девелопмент», «ЖБК-3» и еще много других, менее известных. Строительная отрасль Саратовской области сжимается как шагреневая кожа. Вслед за застройщиками начинают затягивать пояса или сматывать удочки и производители стройматериалов. А это не только рабочие места, но и резкое снижение налогооблагаемой базы.

Хочешь распугать застройщиков — спроси у Саратова, как

Реакцией властей на провал Саратова в строительном рейтинге, где регион еще несколько лет назад занимал неплохие места, стало совещание у губернатора Романа Бусаргина. Вместе с чиновниками туда позвали и еще живых застройщиков. Но особого конструктива не вышло. Оказалось, что регион нашел у себя более 10 площадок под комплексное развитие и ждет пришествия иногородних застройщиков, которым такие проекты дескать уже интересны.

Эксперты строительного рынка губернаторского оптимизма не разделяют. Во-первых, региональные власти пилят сук, на котором держатся доходы бюджета. Пришлые застройщики, даже если их удастся какими-либо плюшками заманить в регион, НДФЛ платят по месту регистрации компании. Саратовской казне ничего не перепадет. Во-вторых, не факт еще, что им будет выгодно куда-то сниматься с места, забирая с собой персонал и технику. Особенно на фоне той репутации, которую создал себе регион в плане инвестиционной привлекательности. Уж если резидентов экономических зон приходится наскребать по родным сусекам, то что говорить о строительной отрасли, которая сама по себе очень недешевая и чувствительная ко всякого рода переменам.

По мнению опрошенных «БВ» экспертов, региональному руководству вообще не интересны крупные местные игроки строительного рынка. Есть понятие экономики строительного проекта. Перед тем началом работ любой застройщик ее просчитывает. И уже в ходе работ обнаруживает, что чиновники поменяли правила игры. При том, что и разрешение на строительство получить не так просто – строители покидают регион не от хорошей жизни.

Собственно, даже с построенными за счет бизнеса соцобъектами все не слишком благополучно. И поликлиники, и детсады стоят пустыми и невостребованными властями – брать их на баланс и находить сотрудников чиновники не торопятся.

Прошедшая в Москве «Строительная неделя» показала, что в тех регионах, где власти заинтересованы в развитии строительной сферы, жизнь кипит. Там запущены программы реновации районов, выставляются на торги земельные участки и как результат – новостройки исчисляются сотнями. Естественно, что застройщик с готовностью пойдет туда, где с ним готовы сотрудничать. Политика выкручивания рук, взятая на вооружение саратовским минстроем, симпатии между властью и бизнесом точно не способствует.

Эксперты, знакомые с положением дел в Саратове, с недоумением отмечают очевидно двойственное отношение областного минстроя к строительным компаниям. И если власти намерены заманить иногородние компании какими-то преференциями и «плюшками», то почему они не предоставляют их родным застройщикам? Не будет ли это явным нарушением законодательства? Именно так это уже получилось с «РосКапСтроем», которого позвали обеспечивать инфраструктурой бывший аэропорт. Правда, пока все обернулось судами и даже уголовным делом.

Хотя, скажем честно, само стремление чиновников отдавать крупные проекты на откуп фирме-прокладке из другого региона, выглядит так, будто им не интересны не только свои застройщики, но и местные проекты вообще. И пример с ФСИН-прокладкой из Башкортостана и шлейфом уголовных дел их вообще ничему не научил.

Уверенность минстроя, что иногородние застройщики спят и видят, как бы им зайти в Саратов, явно не подтверждается позицией Фонда развития территорий. У федеральной организации в Саратове больше 10 площадок, которые могут быть интересны строителям. Сейчас Фонд активно запускает процедуры торгов по подобным объектам по всему Поволжью, где он аккумулировал в своих руках свободные от третьих лиц недострои. Но только не в Саратовской области. Потому что прекрасно понимает, что процедуры с 99% вероятностью провалятся. Никто не захочет рисковать своими деньгами там, где даже запущенный и уже одобренный проект все равно зависит от настроения региональных чиновников и их новых, постоянно меняющихся идей.