8967-809-53-28
В моем блокноте
С начала октября семейная ипотека изменилась: она стала дифференцированной, то есть ставка теперь зависит от количества детей. Из-за этого, предсказывают эксперты, объемы выдачи кредитов по этой программе могут просесть на треть. Действительно ли «семейку» станут брать меньше и в чём особенности новых правил, нашим коллегам из E1.RU объяснила Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
директор агентства недвижимости и строительной компании
Выдачи семейной ипотеки снизятся, это очевидно. В частности, потому, что необходимое условие для ее получения, независимо от количества детей — наличие ребенка до семи лет. Если у тебя пятеро детей, ты многодетный, но все дети старше семи лет, то под семейную ипотеку ты не подходишь.
У нас среди клиентов есть многодетные, и они надеялись на облегчение условий. По факту вышло наоборот.
Получается, утвердили программу, которая большую часть многодетных семей оставила за бортом.
Но что приняли, то приняли. Надо теперь жить и работать с той программой, которая есть. Давайте поговорим, какие у нее ограничения и какие плюсы по сравнению с предыдущей — они, кстати, тоже есть.
Для начала напомню проценты и лимиты новой «семейки». Для большинства регионов (кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) это:
один ребенок до 7 лет: ставка 10%, лимит до 6 млн рублей;
двое детей: ставка 8%, лимит до 8 млн рублей;
трое детей: ставка 6%, лимит до 10 млн рублей;
четверо детей: ставка 4%, лимит до 10 млн рублей;
пятеро и более детей: ставка 2%, лимит до 10 млн рублей.
В любом из этих случаев в семье должен быть хотя бы один ребенок до 7 лет либо ребенок-инвалид до 18 лет.
Для ИЖС ставка остается единой: и построить, и купить индивидуальный дом можно под 6% годовых. При этом лимиты варьируются в зависимости от количества детей — по тому же принципу, как и в случае с новостройками.
Теперь — нюансы.
Самый явный минус — это повышение ставки для семей, где один или двое детей. Если месяц назад семья с двумя детьми могла купить квартиру под 6% годовых, то теперь ей придется брать кредит уже под 8%. Это значительное увеличение и ежемесячного платежа, и переплаты.
В принципе, под 6% ипотеку таким семьям взять можно, но при этом надо либо иметь первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья, либо в течение первого года ипотеки снизить остаток долга до этих же 50%. То есть людям, которые продают старую квартиру и переезжают в новую, такой вариант может подойти.
В купленном жилье надо прописаться — не позднее 271-го дня с даты регистрации права собственности на объект. Если этого не сделать, банк может посчитать договор нарушенным, со всеми вытекающими последствиями. Эту прописку надо сохранять не меньше пяти лет.
Семейную ипотеку с пониженной ставкой дают только на 15 лет, не больше. Что это значит? Во-первых, что ежемесячный платеж будет выше, чем если бы вы брали такую ипотеку на 20 или 25 лет. А во-вторых, требования банка к вашей платежеспособности будут строже.
Взять ипотеку на большее количество лет можно — и на 20, и на 25, и на 30, но ставка по истечении 15 лет будет рыночной. Центробанк, правда, установил границы такой ставки:
она не может быть увеличена более чем на 4 п. п.;
и не может быть выше ключевой ставки плюс 3 п. п.
Например, если сейчас вы возьмете семейную ипотеку под 4% годовых, то по истечении 15 лет будет 8% годовых. Если сейчас 10%, то в конце 15-летнего срока будет 14% — но может быть и меньше, если ключевая ставка в тот момент будет низкой.
У новой семейной ипотеки есть не только недостатки, но и некоторые плюсы.
Увеличились лимиты. Решение давно назревшее, потому что лимита в шесть миллионов рублей для многодетной семьи не хватает ни на какое жилье — ни на квартиру, ни тем более на свой дом.
На днях в агентство обратилась семья, которую мы давно знаем: хотят купить у нас дом. У них четверо детей, младшему пять, и они весь прошлый год думали: покупать, не покупать и что покупать — новостройку или дом. Сбережения были, но лимита в 6 миллионов было мало, а теперь им можно взять 10 миллионов, и они решили: тогда точно дом.
Да, процент в ИЖС остается как был, 6% — но денег дают больше, и можно купить что-то стоящее.
Можно учитывать взрослых детей. Многие этого не знают, но при подсчете количества детей можно и нужно учитывать всех, даже выросших. Тоже пример: пришла мама, у нее двое маленьких детей и уже взрослая дочь. Ей двадцать семь, окончила университет, работает. Мама думала, что она в семейной ипотеке проходит по схеме «двое детей», а оказалось — «трое детей». Ставка в итоге меньше, лимит больше.
Можно учитывать детей, которые с вами не живут. Это момент достаточно щекотливый, но о нем тоже надо знать. В нынешней версии семейной ипотеки нет требования, чтобы дети были прописаны с заемщиком: можно посчитать всех детей заемщика, в том числе от предыдущих браков.
Если у отца (или матери, неважно) двое детей от предыдущего брака и двое от текущего, то в сумме у него четверо, даже если не все живут с ним. Ставка и лимиты рассчитываются исходя из этого.
С рождением нового ребенка ставка уменьшается. Если у вас был один ребенок и вы взяли семейную ипотеку под 10% — то с рождением следующего банк обязан снизить вам ставку до 8%. Говорят, что это будет работать в автоматическом режиме, но слабо верится. Заявление, скорее всего, подавать в банк будет нужно, и контролировать исполнение тоже.
То есть нет необходимости ждать, чтобы получить нужную вам ставку. Например, у вас трое детей, четвертый на подходе, ставка 6% — и вы ждете, когда малыш родится, чтобы получить ставку 4%. На деле можно сейчас купить то, что нравится, а когда ребенок родится, просто снизить ставку и улучшить условия. Тем более что лимиты для троих и четверых детей в семье одинаковые — 10 миллионов рублей.
Добавлю сюда же ответы на частые вопросы клиентов. Наверняка у кого-то из читателей есть похожие.
Получается, семейной ипотеки на вторичку теперь нет? Есть. Это, конечно, отдельная боль: список городов, где можно купить такое жилье, совсем невелик — да и подходящих по требованиям домов в этих городах очень мало. Там же должны быть сравнительно свежие дома, не старше 20 лет. Но тем не менее.
В целом, если семья собирается жить в конкретном малом городе ближайшие пять лет, и есть подходящая по требованиям квартира, то это может быть вполне разумная покупка.
Донорская ипотека при новых условиях возможна? Пока да. Например, паре средних лет нужна квартира. У них есть взрослые уже дети, а у тех в свою очередь тоже есть маленький ребенок. Можно взять молодежь заемщиками, а самим пойти созаемщиками и получить низкую ставку.
Либо квартира нужна как раз молодежи, но им не хватает официального дохода. Тут тоже родители могут стать созаемщиками, и молодая семья сможет взять семейную ипотеку на выгодных условиях. Я напомню, что требования к платежеспособности в этой версии семейной ипотеки выше, чем раньше.
Если я уже брал семейную ипотеку, мне больше не дадут? Если брал до 23 декабря 2023 года, то можно взять повторную ипотеку. Если брали позже, тут нужно смотреть обстоятельства: на кого она была оформлена, рождались ли с тех пор еще дети. Нужно разобраться.
Напомним, что речь о механизме строительства частных домов, который помогает защитить средства граждан. Как заявил в комментарии "РГ" депутат от ЕР, зампред комитета по аграрным вопросам Сергей Алтухов, законопроект дополняет эту систему, закрепляя за регионами полномочия по контролю за своевременным размещением подрядчиками обязательной информации о строительстве. "Данный шаг является последовательным к повышению прозрачности строительной отрасли и дополнительной защите интересов семей, которые строят собственное жилье", - сказал он.
Как это будет работать, рассказал первый зампред Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Никита Чаплин. По его словам, в марте 2025 года в законодательстве был закреплен новый вид регионального контроля за тем, как подрядчики размещают в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) сведения об уполномоченном банке, где заказчик открыл счет эскроу. "Однако предмет этого регионального контроля не был в полной мере определен в законе", - сообщил депутат.
Сейчас регионы контролируют размещение такой информации добровольно, а в законопроекте предлагается их к этому обязать.
Чаплин подчеркнул, что никто не собирается донимать подрядчиков проверками, и "контроль не затронет качество строительства, сроки выполнения работ или расчеты через счет эскроу". "Проверять будут только сам факт и сроки размещения сведений в ЕИСЖС", - сказал он.
Парламентарий считает, что после принятия закона регионы получат работающий инструмент для защиты дольщиков и заказчиков.
У Газпромбанка повышение на 0,2 процентного пункта, у «Дом.РФ» ставки выросли на 0,5 процентного пункта, в ПСБ корректировка на 0,44 процентного пункта. Все это происходит на фоне того, что 23 октября совет директоров Банка России должен принять решение по ключевой ставке.
С начала октября как минимум три крупных российских банка пересмотрели ставки по рыночной ипотеке. У Газпромбанка повышение на 0,2 процентного пункта — до 17,9%. У банка «Дом.РФ» ставки выросли на 0,5 процентного пункта — доступны кредиты от 18,8% годовых. В ПСБ корректировка на 0,44 процентного пункта: процент по кредитам для первичного и вторичного рынка поднялся до уровня 18,49%.
В пятницу, 23 октября, совет директоров Банка России должен принять решение по ключевой ставке. Почему незадолго до этого некоторые банки решили пересмотреть проценты по ипотеке? Рассуждает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина:
Екатерина Щурихинадиректор по банковским рейтингам «Эксперт РА»«Скорее, это точечные корректировки, предложения отдельных банков, которые связаны не столько, наверное, с их пересмотром ожиданий именно по ключевой в части повышения, а скорее с пересмотром динамики дальнейшего снижения. Многие банки и в целом рынок ожидали более быстрое снижение ключевой ставки, но из-за определенных внешних условий, из-за инфляционного давления оно явно будет более медленным, с определенными паузами. И банки сейчас скорее просто пересматривают эту траекторию движения ставок — что она будет более медленной, чем они закладывали, например, три месяца назад. И соответственно, эти изменения предложений все-таки пока что более точечные и не говорят о том, что тенденция развернулась в сторону повышения ставок».
Но есть и другой фактор — строгие подходы банков к оценке заемщиков. Аппетит банков к риску снижается, и все это отражается в ипотечных ставках. Говорит генеральный директор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев:
Павел Самиевгендиректор аналитического агентства «Бизнесдром»«В ипотеке, как, в общем-то, и во многих других кредитных сегментах, банки оценивают риски как растущие, что закладывается в ставки, то есть определенный рост премии за риск. Потому что расчеты и кредитоспособности, и финансового состояния заемщиков, и, соответственно, рисков, которые в среднем несут заемщики, новые, которые приходят в банки, — оценка становится более консервативной. Они считают, что риски растут, и регуляторика также этому способствует. Здесь сходится все: и аппетит у банков снижается, и оценка стоимости риска растет, риски оцениваются как более высокие. Все это, конечно, влияет на уровень ставок. Как все это скажется на спросе на ипотеку? Ставка и так не очень комфортная. И была даже до того, как сейчас какие-то корректировки по ее уровню вверх начались. Она, может быть, не запретительного уровня, но довольно-таки высокая, что для большинства потенциальных заемщиков неприемлемо. Если мы говорим именно про рыночный уровень, то это, конечно, еще больше охладит спрос и динамика рыночной ипотеки будет, прямо скажем, очевидно, слабая».
При этом средневзвешенная ставка по ипотеке в топ-20 банков за последние две недели практически не изменилась: по кредитам на новостройки это 18,76%, на готовое жилье — 18,69%.
