8967-809-53-28
В моем блокноте
При покупке квартиры с неузаконенной планировкой все последствия такой ситуации ложатся на нового собственника. В некоторых случаях придется просто узаконить ремонт предыдущего собственника, а в некоторых — вернуть все к исходному состоянию.
Рассказываем, чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Штраф и согласование
Одно из последствий неузаконенной перепланировки, с которым может столкнуться новый хозяин квартиры, — это переход ответственности (ст. 29 ЖК РФ). Жилищная инспекция может узнать о наличии нарушений (например, из жалоб соседей или работников коммунальных служб) и потребовать согласовать ранее сделанный ремонт.
Если факт неузаконенной перепланировки будет выявлен, то новый хозяин должен будет заплатить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Помимо этого ремонт, сделанный бывшим владельцем, все равно придется узаконить, а это значит — придется понести дополнительные расходы. Новому собственнику нужно будет разработать проект, пройти необходимые экспертизы и согласование. Процесс может быть особенно сложным, если квартира находится в историческом доме.
В случае выявления незаконной перепланировки контролирующий орган может выдать предписание новому собственнику вернуть ремонт в квартире в исходное состояние.
Такое возможно, если изменения в квартире нарушают строительные нормы (например, мокрая зона сдвинута в жилую комнату, снесен несущий пилон). В данном случае новому хозяину также придется уплатить штраф и еще за свой счет вернуть все в квартире в исходное состояние.
Риск продажи квартиры с торгов
Последствием незаконной перепланировки может стать продажа квартиры с торгов. К ней могут прибегнуть в случае (ст. 29 ЖК РФ), если такой ремонт угрожает безопасности здания или здоровью людей, его нельзя согласовать, а сам собственник категорически отказывается вернуть жилье в исходное состояние.
Однако продажа квартиры с торгов за незаконную перепланировку является крайней мерой, если владелец систематически игнорирует требования по устранению нарушений. Кроме того, продажа недвижимости с аукциона возможна только по решению суда. Как правило, в таких случаях собственнику возвращают деньги, вырученные от продажи недвижимости на торгах, за вычетом судебных издержек и расходов на проведение работ по возвращению квартиры в первоначальный вид.
Отказ в ипотеке
Трудности могут возникнуть и при ипотечных сделках. В данном случае банк является залогодержателем недвижимости, а неузаконенная перепланировка снижает ликвидность и стоимость квартиры. Если квартира с незаконной планировкой была в ипотеке, то банк может потребовать погасить полностью кредит перед заключением сделки. В противном случае банк не разрешит продать такую квартиру.
Сложности могут возникнуть и на стороне покупателя, который планирует оформить ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой. В данном случае банк откажет в кредите.
Проблемы при продаже в будущем
Незаконная перепланировка (если новый владелец не решил этот вопрос) может стать причиной сложностей при дальнейшей продаже. Собственнику придется давать скидку с учетом возможного ремонта или услуг на легализацию перепланировки. Кроме того, новому покупателю также будет сложно получить ипотеку на такую квартиру. В результате можно потерять часть потенциальных покупателей или продать квартиру невыгодно.
Как обезопасить при покупке жилья с незаконной перепланировкой
Снизить риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой помогут несколько рекомендаций:
Тщательная проверка документов до подписания договора. Необходимо попросить у собственника технический паспорт БТИ или актуальную выписку из ЕГРН с графическим планом. После чего сравнить план с реальной планировкой квартирой.
Оценка возможности узаконивания перепланировки. Следует до подписания договора обратиться к специалистам, чтобы оценить сложность и стоимость работ. После чего провести переговоры с собственником о потенциальных расходах и стоимости недвижимости.
Если же изменения затрагивают несущие конструкции или нарушают другие нормы (например, перенос санузла над жилой комнатой соседей), то узаконить такой ремонт будет невозможно, в таком случае целесообразнее отказаться от сделки.
В беседе с NEWS.ru он пояснил, что просмотр жилья можно оформить как самостоятельную услугу. Если клиент заранее согласился с условиями, оплатил показ и квартира была ему продемонстрирована, последующий отказ от покупки сам по себе не является основанием для возврата денег.
«Однако нельзя навязывать под видом обязательного платежа какие-либо дополнительные риелторские услуги без согласия потребителя», — подчеркнул Жорин.
По словам адвоката, до момента оказания услуги клиент вправе расторгнуть договор, возместив исполнителю фактически понесённые затраты.
Жорин также обратил внимание на оформление оплаты. Должно быть понятно, кто оказывает услугу и за что именно взимаются деньги, а условия могут закрепляться договором или офертой. При расчёте с физлицом исполнитель, по его словам, должен сформировать кассовый чек.
Ранее эксперт по недвижимости Наталья Перескокова в беседе с НСН рассказала, что покупателю квартиры необходимо документально подтверждать добросовестность и проводить тщательную проверку сделки.
Все ли землевладельцы помнят, что, вообще-то, у каждого участка есть две границы, которые должны совпадать? Все ли уверены, что конкретно у них по этой части все в порядке? Все ли знают, что делать, если все-таки не в порядке? Специалисты Росреестра* решили разобрать наиболее частые ситуации, связанные с ошибками в местоположении земельных границ, и еще раз объяснить собственникам, как эти ошибки исправить.
Итак, как уже было сказано, у земельного участка есть две границы: фактическая и реестровая. Первая — граница на местности, вторая — внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эти границы должны соответствовать друг другу, а в случае несовпадения возникает так называемая реестровая ошибка. Следует помнить, что границы участка — это не абстрактные линии на карте. От них зависят возможность строительства, защита от претензий соседей, начисление налогов, юридическая чистота при продаже, дарении или наследовании. Поэтому выявленные реестровые ошибки обязательно должны быть исправлены, подчеркивают эксперты.
Как поясняют в Росреестре, «реестровой признается ошибка, которая была перенесена в ЕГРН из документов, представленных в орган регистрации прав для проведения кадастрового учета. Большинство ошибок связано с неточностями в измерениях, отраженных в межевом или техническом плане. В итоге в ЕГРН попадают неверные координаты границ земельного участка или здания конкретного собственника. Все это может проявиться спустя годы, когда собственник решит продать земельный участок или уточнить границы в точных координатах».
Причем от подобных ошибок не застрахованы даже добросовестные правообладатели земли: неточности ведь могли быть допущены и при формировании границ смежных участков. Впоследствии это обстоятельство делает невозможным уточнение границ вашего земельного участка без исправления реестровой ошибки в сведениях об участке соседей.
Вообще-то, наличие реестровой ошибки можно обнаружить самостоятельно. Для этого в Росреестре советуют проверить сведения об участке с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта», который размещен на единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных». Любой собственник по кадастровому номеру может визуально оценить, как внесены границы его надела относительно соседских, есть ли пересечения или наложения.
«Обращаем внимание, что в Сети встречаются поддельные сайты Росреестра и публичной кадастровой карты, которые требуют платы за предоставление сведений. Актуальные данные публичной кадастровой карты абсолютно бесплатны и доступны на сайте nspd.gov.ru в соответствующем разделе», — особо подчеркивают в ведомстве.
Если вы обнаружили, например, что забор стоит не там, где проходит граница по кадастровой карте, или ваш участок накладывается на соседний, это важный сигнал: чаще всего такая ситуация классифицируется как та самая реестровая ошибка. Кстати, если вы подозреваете, что границы указаны неверно, можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и сравнить ее с фактической ситуацией на местности.
Теперь о том, что делать. Исправить ошибку, если она предполагает изменение границ, можно, во-первых, в рамках комплексных кадастровых работ (ККР). Они проводятся Росреестром и ППК «Роскадастр» за счет региональных и федеральных средств, а значит, бесплатно для собственников. Важная деталь: ККР федерального значения выполняются в приоритетном порядке в кадастровых кварталах, которые частично или полностью расположены в границах опорного населенного пункта. Территория для ККР регионального или местного значения определяется органами власти субъекта РФ или местного самоуправления. Граждане также вправе обратиться в муниципалитет или администрацию региона для организации таких работ.
Во-вторых, ошибку можно исправить самостоятельно в индивидуальном порядке. Этот путь потребует затрат, но эксперты Росреестра правы: в конце концов, речь идет об инвестициях в юридическую безопасность вашего участка.
Алгоритм действий следующий. Сначала необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы заказать межевой план. В межевом плане специалист указывает фактические координаты участка, в заключении подробно описывает, в каком документе содержалась ошибка, а также обосновывает, почему прежние координаты оказались неверными. При этом стоит помнить, что новые границы должны быть обязательно согласованы с правообладателями соседних участков.
Дальше с заявлением и межевым планом можно обратиться в Росреестр через офис МФЦ или воспользоваться порталом госуслуг для осуществления государственного кадастрового учета изменений. Госпошлина для физических лиц составит одну тысячу рублей.
Отдельный пункт советов Росреестра касается выбора кадастрового инженера. «Чтобы получить в свое распоряжение квалифицированного специалиста, перед заключением договора на выполнение работ рекомендуем проверить сведения в государственном реестре кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра. Для поиска информации достаточно знать только ФИО специалиста. При выводе результатов поиска следует обратить внимание на то, что в поле «Статус» содержится информация «включен в реестр». Это означает, что кадастровый инженер состоит в СРО и имеет право вести кадастровую деятельность», — рассказывают эксперты.
И добавляют, что территориальные органы Росреестра регулярно публикуют рейтинг кадастровых инженеров в своем регионе. Кроме того, заказать кадастровые работы у проверенного специалиста можно на сайте ППК «Роскадастр».
Теперь о самом неприятном варианте развития событий. Если между соседями возник «участковый» конфликт и договориться никак не удается, значит, речь идет уже не о реестровой ошибке, а о полноценном земельном споре. Его окончание возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда (такие дела рассматриваются по месту нахождения земельного участка).
При подаче гражданского иска ответчиками по делу будут соседи — собственники смежных земельных участков, чьи права и интересы также затрагиваются. Бремя доказывания наличия реестровой ошибки лежит на заинтересованном лице. При рассмотрении дела, как правило, назначается судебная землеустроительная экспертиза. А вот привлекать специалистов Росреестра в качестве ответчика не нужно, так как ведомство не претендует на вашу землю, а лишь вносит сведения в ЕГРН на основании поступивших документов.
Но все понимают: судебный порядок — крайняя мера, требующая времени и дополнительных финансовых затрат. И прибегать к этому способу решения спора стоит только тогда, когда все иные возможности исчерпаны и досудебные переговоры с соседями не дали результата.
В 2025 году число сделок по передаче своего имущества по договору наследования было вдвое больше, чем по договору дарения при жизни. Эти схемы наиболее распространены среди безденежных имущественных контрактов, но они не исключают еще одну альтернативу — наследственный договор. Согласно такому документу, у получающего имущество появляются не только права, но и обязательства. В плюсах и минусах таких договоров разбирался «Ъ-Недвижимость».
Много лет в России передать недвижимое имущество близким по закону можно было двумя способами: подарить его при жизни или передать по завещанию после смерти. Этими возможностями и сейчас пользуются миллионы людей. Например, в 2025 году 656,6 тыс. человек передали права на жилые дома, квартиры, комнаты в квартирах другим людям по договору дарения (в том числе и на пожертвования), по завещанию и вступлению в наследство — 1,27 млн человек, подсчитали в Росреестре.
Обе формы передачи имущества закреплены в российском законодательстве. В частности, договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Главной особенностью инструмента считается переход права собственности к одаряемому сразу после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. После этого прежний собственник полностью утрачивает юридический контроль над объектом.
Завещание, в свою очередь, регулируется главой 62 ГК РФ и считается наиболее гибким способом распоряжения имуществом. Именно этим объясняется более высокий объем сделок по договорам наследования, говорят в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов».
Одним из главных отличий договора дарения от завещания является почти стопроцентная невозможность восстановления прав дарителя на подаренное им имущество в случае перемены решения. Если завещание имеет обратную силу и его можно переписывать при жизни владельца недвижимости, то договор дарения если и можно отменить, то только по решению суда, которому основания для отмены дарения еще нужно объяснить.
Российское законодательство основания для отмены дарения предусматривает в ст. 578 ГК РФ. Норма содержит несколько нюансов, первый из которых разрешает отмену дарения в судебном порядке, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь какого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Наряду с этим в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в судебном порядке отмены дарения будет принадлежать наследникам дарителя, уточняет юрист White Stone Виктор Машинский.
Даритель вправе потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, говорят в адвокатском бюро «Вертикаль».
Также договор дарения может предусматривать право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, говорит партнер бюро Татьяна Микони. Верховный суд РФ подтвердил правомерность такой конструкции, указав, что при наличии соответствующего условия имущество может быть возвращено дарителю после смерти одаряемого без судебного спора путем государственной регистрации права собственности, подтверждает юрист по недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская.
Подарить можно квартиру, дом, землю, дачу, долю или права на квартиру по договору долевого участия. Исключение есть только для доли — если в результате доля каждого собственника в пересчете окажется менее 6 кв. м от общей площади жилья, то такие сделки запрещены, напоминают в компании «Всеостройке.РФ». Если недвижимость принадлежит одному собственнику, то договор составляется в простой письменной форме и заверять его нотариально не требуется. Достаточно подписать документ и подать его с правоустанавливающими бумагами в Росреестр. При дарении доли нотариус обязателен, но преимущественного права покупки у других собственников нет, как в случаях с договорами купли-продажи, говорит директор «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.
В отличие от договора дарения, завещание является односторонним распоряжением недвижимостью после смерти наследодателя. До этого момента имущество остается у владельца, а условия завещания можно пересматривать или вовсе аннулировать в течение жизни. Родственник сможет получить права на квартиру, когда вступит в наследство, то есть не раньше чем через полгода после смерти владельца имущества, тогда же он и сможет распоряжаться наследством.
При этом необходимо учитывать, что российское законодательство заботится, в частности, о нетрудоспособных иждивенцах, которые имеют право на наследование обязательной доли. Например, если женщина захочет отдать наследство в виде квартиры своему сыну, а ее муж к тому моменту будет пенсионером, то он тоже может получить как минимум одну четвертую часть квартиры. То же самое касается и детей, если, например, кто-то из них является пенсионером или инвалидом. Такие лица имеют право на часть наследства независимо от содержания завещания, размер которой составляет не менее половины доли, причитавшейся бы им по закону, отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Завещание больше востребовано у населения из-за сохранения контроля над недвижимостью до конца жизни.
Причем собственник вправе в любой момент изменить или отменить завещание без согласия будущих наследников, согласно ст. 1130 ГК РФ, отмечает Дарья Житомирская. Впрочем, этот инструмент имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать. Во-первых, завещание начинает действовать только после открытия наследства, то есть смерти наследодателя. Во-вторых, законодатель защищает права отдельных категорий наследников. Даже если квартира полностью завещана одному лицу, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг, родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя вправе претендовать на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания, напоминает госпожа Житомирская.
«Если такой наследник не указан в завещании, то его право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества — из той части имущества, которая завещана. Таким образом, данный наследник в любом случае будет наследовать часть имущества, принадлежащего наследодателю»,— говорит Виктор Машинский.
Завещания тоже можно оспорить через суд. Чаще всего истцы по таким делам ссылаются на неадекватность наследодателя в момент подписания бумаги из-за деменции или приема психотропных препаратов, поэтому подобные судебные процессы предполагают проведение медицинской экспертизы и длятся не менее года, отмечают в White Stone. При рассмотрении споров о завещаниях суды, как правило, исследуют способность наследодателя понимать значение своих действий на момент подписания документа, а также соблюдение установленной законом нотариальной формы, уточняют в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов». «Такие процессы достаточно сложные в плане доказывания, так как нотариусы добросовестно подходят к проверке вменяемости наследодателя. Как следствие, преобладают отказные решения»,— говорит Татьяна Микони.
Наряду с известными формами передачи недвижимости в российской юрисдикции есть и еще одна — это наследственный договор. Институт наследственного договора появился в 2019 году. Нормы, посвященные наследственному договору, содержатся в ст. 1140.1 ГК РФ, согласно которой документ представляет собой соглашение, в соответствии с которым определяется круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам указанного соглашения или пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию.
Наследодатель по такому договору может определять условия, только после выполнения которых наследник может вступить в свои права.
Опрошенные юристы подчеркивают отличия наследственного договора с договором пожизненной ренты. Оно заключается в свободе содержания: в случае наследственного договора стороны вправе установить любые обязательства наследника, в том числе личного неимущественного характера. Договор ренты, напротив, ограничивает круг обязанностей преемника исключительно заботой о наследодателе и обеспечением его жизнедеятельности до конца его дней, говорят в юридической фирме «Алимирзоев и Трофимов».
Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон: по их соглашению или на основании решения суда в связи переменами. Договор может содержать условия, от выполнения которых зависит переход права собственности. Это могут быть, например, обязанности наследника по уходу за наследодателем, обеспечению его медицинскими услугами и т. п. Если наследник не исполнит эти обязанности, это может стать основанием для неполучения имущества или для оспаривания договора. «Односторонний отказ возможен только для наследодателя. Он вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, но обязан возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с исполнением договора»,— уточняет Татьяна Микони.
Несмотря на действие такой нормы последние семь лет, спрос на такую услугу у собственников недвижимости носит единичный характер, говорят опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты. В устной беседе они связали данный факт с относительной новизной такого договора.
Также собеседники говорят об отсутствии гарантий защиты от претензий третьих сторон, поскольку наследственный договор может быть оспорен.
«В случае заключения наследственного договора наследодатель может в одностороннем порядке его расторгнуть, уведомив об этом стороны и, главное, возместив понесенные ими убытки — например, если по договору были назначены какие-то выплаты или наследники были обязаны осуществлять уход. А вот наследники могут расторгнуть договор по соглашению сторон или через суд. В этом плане наследственный договор защищает наследодателя в части того, что наследники получат наследство лишь в случае, если исполнят свои обязательства по договору, чего нет в формате завещания или договора дарения»,— резюмирует корпоративный юрист сети агентств «Этажи» Елена Ли.
