8967-809-53-28
В моем блокноте
Депутаты фракции КПРФ в Госдуме во главе с первым зампредом ЦК партии Юрием Афониным внесут в палату парламента проект закона, которым предлагается снизить нотариальные тарифы при оформлении сделок с недвижимостью между близкими родственниками. Соответствующий документ есть в распоряжении ТАСС.
Изменения предлагается внести в статью 22 основ законодательства РФ о нотариате и часть вторую Налогового кодекса РФ. Проектом закона предлагается установить для близких родственников плату за удостоверение сделки с недвижимостью нотариусом в размере 3 тыс. рублей и 0,1% от суммы сделки (вместо действующих 0,2%), если сумма сделки менее 10 млн рублей. Также родственники должны будут заплатить 15 тыс. рублей и 0,1% при сумме сделки свыше 10 млн рублей (сейчас стоимость нотариального удостоверение составляет 23 тыс. рублей + 0,1%), за сумму сделки свыше 15 млн рублей им придется заплатить 15 тыс. рублей и 0,1% суммы сделки (но не более 50 тыс. рублей).
"Процесс оформления наследства или сделок с недвижимостью между близкими родственниками нередко превращается в серьезную финансовую нагрузку для всей семьи. Особенно чувствительно это для семей с невысокими доходами. Люди годами трудятся, чтобы заработать то, что хотят передать своим родным. И их близкие точно не должны сталкиваться с существенными расходами только для того, чтобы юридически оформить наследство", - пояснил ТАСС Афонин.
Также, по словам депутата, КПРФ предлагает полностью отменить госпошлину за выдачу свидетельств о праве на наследство по закону и по завещанию для детей, включая усыновленных, для супругов, родителей, полнородных братьев и сестер - снизить ее до 0,2%, установив максимальный размер в 50 тыс. рублей.
Сделка с недвижимостью на вторичном рынке — это стресс-тест на доверие. Покупатель боится перевести деньги и не получить квартиру, продавец — отдать ключи и не увидеть оплаты.
Двадцать лет назад распространенным способом расчетов были наличные в банковской ячейке. В эпоху цифровых сервисов появились более совершенные решения — в частности, аккредитивы.
Вместе с практикующими риелторами разбираемся, в чем преимущества аккредитивов, как они работают и почему стали удобным и популярным способом расчетов при сделках на вторичном рынке недвижимости.
В чем заключаются риски вторички для покупателя
Квартиры на вторичном рынке привлекают многих покупателей — такие лоты зачастую дешевле сопоставимых вариантов в новостройках, находятся в районах со сложившейся инфраструктурой, а многие объекты продаются с готовым ремонтом, что позволяет переехать сразу после приобретения квартиры.
Однако покупателей часто останавливают юридические риски и страх столкнуться с недобросовестным продавцом или мошеннической схемой. Опасения имеют под собой основания: по оценке основателя и директора агентства недвижимости «ЛэндЛ» Алексея Клышина, порядка 30% выставленных на вторичном рынке объектов недвижимости вовсе не должны быть в продаже — например, из-за серьезных скрытых обременений или нерешенных споров о наследстве. Еще 30% квартир требуют дополнительной проверки всех документов.
Алексей Клышин, директор агентства недвижимости «ЛэндЛ»:
«Законодательство защищает только продавца, покупатель же никак не защищен. Если собственник продал квартиру, получил деньги, но по какой-то причине не подписывает акт, заставить его выехать из квартиры будет крайне сложно. Ситуация усугубляется тем, что сейчас персональные данные в выписках из ЕГРН закрыты для третьих лиц. Покупатель физически не может самостоятельно проверить текущего владельца, не говоря уже о тех, кому недвижимость принадлежала ранее. Мошенники видят эту дыру в законе и всячески ею пользуются».
Риски для покупателя зачастую лежат в прошлом недвижимости и ее владельцев. Классические примеры — внезапное появление неучтенных наследников или людей с правом пожизненного проживания. Как правило, это родственники, отказавшиеся от приватизации. Не менее распространенная проблема — риски совместно нажитого имущества и отсутствие нотариального согласия супругов.
«Один из недавних случаев: мужчина решил продать земельный участок, который приобрел задолго до женитьбы на своей третьей супруге. Он представил об этом документ, однако при проверке выяснилось, что участок он купил, пока был женат в первый раз. Со второй женой он построил на участке гараж и баню, а в третьем браке возвел дом. В итоге, чтобы впоследствии у нового собственника не возникло проблем, нам потребовалось три согласия от всех трех жен», — объяснил на примере из своей практики Алексей Клышин.
Чем рискует продавец
Принято считать, что главные риски в сделках купли-продажи недвижимости несет покупатель, однако продавец тоже находится в уязвимом положении. Его главный страх — ситуация, когда право собственности в Росреестре уже перешло к новому владельцу, а деньги на счет не поступили.
Чтобы минимизировать вероятность подобного сценария, продавцы нередко пользуются расчетами через банковскую ячейку. По мнению практикующего риелтора, члена Гильдии риелторов Москвы Владимира Шмелева, инструмент далек от совершенства.
Владимир Шмелев, член Гильдии риелторов Москвы:
«Расчеты через банковскую ячейку — это рудимент рынка недвижимости. Раньше около 90% расчетов производилось именно таким способом: покупатель закладывал в банковский сейф деньги в качестве оплаты за объект недвижимости, продавец получал их при предоставлении условий доступа — как правило, это выписка ЕГРН, где правообладателем указан покупатель. Сегодня специалисты используют такой инструмент крайне редко, так как при расчете через банковскую ячейку утрачивается один из главных критериев добросовестности — отсутствие наличных. При безналичном расчете есть безоговорочное и безусловное подтверждение получения продавцом денежных средств в виде банковского документа. В случае с ячейкой факт получения продавцом средств реально оспорить в суде — это риск для покупателя. Помимо этого, проблемой могут стать фальшивые купюры: после того как деньги попали в ячейку, все риски по их подлинности переходят на продавца».
Еще одним востребованным инструментом расчетов эксперт назвал депозит нотариуса. Его преимущество заключается в том, что посредником в передаче средств становится лицензированный нотариальной палатой специалист. Однако и в таком способе есть свои минусы, считает риелтор.
«При переводе крупных сумм на депозит нотариуса у покупателя могут возникнуть неожиданные сложности. Я все чаще вижу, что банки блокируют такие операции как подозрительные, из-за чего деньги по несколько дней висят в воздухе и не приходят на счет нотариуса», — указал Владимир Шмелев.
Почему риелторы рекомендуют аккредитив
Идеальный сценарий сделки — тот, при котором все стороны чувствуют себя в безопасности. Достичь его с помощью обещаний и «честного слова» удается крайне редко. По мнению Алексея Клышина, сделки на доверии в сфере недвижимости невозможны: необходима обстоятельная проверка документов и гарантии. Проверенным посредником в этой ситуации выступает банк и формат аккредитива, который становится страховочным тросом для обеих сторон договора.
Аккредитив — это безналичный способ расчетов, при котором банк временно замораживает деньги покупателя и открывает продавцу доступ к ним только после того, как тот выполнит все условия договора. Это своеобразный аналог эскроу-счетов для вторичного рынка, где сторонами становятся не физлицо и компания-застройщик, а два физических лица — покупатель и продавец.
«Форма расчетов через аккредитив — это самый совершенный способ расчетов при сделках с недвижимостью на сегодняшний день. Это наиболее современный, удобный и безопасный вид расчетов как для покупателя, так и для продавца. А аккредитив Сбера выступает флагманом и задает высокую планку по уровню качества услуги», — подчеркнул Владимир Шмелев.
К ключевым преимуществам аккредитива эксперт отнес отсутствие сторонних структур в качестве посредников при переводе средств, а также возможность открыть аккредитив на заранее определенный срок. «Нередки случаи, когда заключена сделка, договор купли-продажи отправлен на регистрацию в Росреестр и в этот момент на имущество накладывают арест судебные приставы из-за какого-либо невыплаченного долга. Росреестр приостанавливает регистрацию до момента, пока должник не погасит все свои обязательства и запрет не будет снят. Если покупатель открыл аккредитив на 30 дней, на 31-й день вся сумма ему вернется без необходимости писать дополнительные заявления. Это очень ценный нюанс — иметь возможность быстро решить вопрос, если что-то пошло не так», — привел пример Владимир Шмелев.
В случае с аккредитивом Сбера доступна редкая опция: трансферация аккредитива. Так называют возможность перевести определенную часть или всю сумму от продажи недвижимости на счет другого лица. Инструмент удобен для тех, кому необходимо оплатить услуги риелтора или совершить перевод по альтернативной сделке, в которой продавец реализует свою квартиру и одновременно покупает другую. Показательный пример: собственник продает квартиру за ₽30 млн и должен выплатить риелтору комиссию в размере 3% от суммы, то есть ₽900 тыс. Прямо во время сделки он пишет заявление о том, что уполномочивает банк перевести ₽900 тыс. на счет агентства. В момент исполнения аккредитива продавец получает ₽29,1 млн, риелтор — ₽900 тыс.
Особенно полезной трансферация становится при альтернативных сделках: в Сбере можно выстраивать цепочки переводов внутри одного аккредитива, что разом снимает риски сразу и с продавцов, и с покупателей.
Можно ли открыть аккредитив без визита в банк
На протяжении последних лет открытие аккредитива ассоциировалось с обязательной поездкой в банк: казалось, что такой счет нельзя открыть самостоятельно. Сбер и здесь предложил прорывное решение: в мобильном приложении «СберБанк Онлайн» (18+) открыть аккредитив можно в любое время. Это наверняка оценят покупатели и продавцы, живущие в разных часовых поясах: к примеру, покупатель квартиры в Москве из Омска может провести все формальности в удобное для себя время — даже если в столице в это время все еще спят.
Формат также удобен для сделок с несколькими участниками: продавцам и покупателям не нужно подстраивать свои рабочие графики ради совместной встречи в офисе банка — весь процесс оформления происходит онлайн.
Достаточно зайти в раздел «Аккредитивы» и выбрать сделку с недвижимостью, заполнить данные о покупателе, продавце и квартире, проверить их и подписать — аккредитив откроется мгновенно. Из документов потребуется только договор купли-продажи, откуда покупатель сможет скопировать паспортные данные обеих сторон сделки и информацию о самой квартире.
«Это абсолютно несложно, в процессе заполнения данных все четко и понятно, — рассказывает Владимир Шмелев. — Меню в приложении само предлагает выбрать один из вариантов — например, что продается квартира, земельный участок, машино-место или нежилое помещение. При простых сделках покупатель может легко заполнить все самостоятельно. А если впоследствии потребуется изменить какие-то условия, например продлить срок аккредитива, это тоже легко сделать прямо в приложении».
Преимущества аккредитива в Сбере
Открыть аккредитив можно, не посещая офис банка. Он оформляется в приложении «СберБанк Онлайн» за три минуты в удобном месте и в любой момент, когда покупатель готов выйти на сделку.
Фиксированная комиссия — аккредитив открывается за ₽3400 вне зависимости от стоимости объекта.
Сервис подходит для покупки вторичного жилья у физлица, если квартира не находится в залоге и не участвует в альтернативной сделке.
По словам Владимира Шмелева, принципиальное отличие аккредитива Сбера заключается в функции автоматической проверки исполнения условий. По договоренности покупателя и продавца банк может самостоятельно запросить выписку из Росреестра, проверить факт перехода права на объект недвижимости и, удостоверившись в нем, исполнить аккредитив.
Это намного быстрее и удобнее, чем ездить за свежей выпиской из ЕГРН, а затем везти ее в банк, чтобы сотрудник дал добро на раскрытие аккредитива. В результате вся сделка пройдет в «домашнем» формате: покупатель откроет аккредитив в мобильном приложении, получит подтверждение и станет обладателем квартиры, минуя риски.
В городах с населением от 500 тысяч до одного миллиона человек проживают 8% жителей страны, а доля сделок в них достигает 12%. Еще 20% населения сосредоточено в населенных пунктах численностью от 100 до 500 тысяч человек - на эти города приходится 25% операций на рынке недвижимости.
Таким образом, в городах с населением свыше 100 тысяч человек живут около 53% россиян, но на них приходится уже 69% сделок с жильем. Локации с меньшей численностью населения (малые города и сельские территории) существенно слабее влияют на рынок: хоть там и проживают почти половина граждан страны, доля сделок не превышает трети. Более заметная активность в крупных населенных пунктах объясняется их высокой экономической динамикой и тем, что численность населения там растет быстрее среднероссийских показателей (в том числе за счет притока мигрантов).
Структура рынка жилой недвижимости в 2025 году практически не претерпела изменений. Наблюдается небольшое перераспределение долей: в городах-миллионниках показатель сократился на три процентных пункта, в городах от 100 до 500 тысяч жителей вырос на один пункт, а в малых городах и сельской местности - на два процентных пункта. Повышение активности в небольших населенных пунктах связано с ростом доходов их жителей в последние годы.
Всего к началу нынешнего года, по данным службы, в России насчитывалось 14,327 млн садоводов, которые возделывали 1,3 млн га земель. Среди лидеров по числу садоводов - Башкортостан и Татарстан, Красноярский, Краснодарский края, Подмосковье, Новосибирская, Ленинградская, Челябинская области и ряд других регионов. Около 75% садоводческих участков - в частной собственности. Остальные - в государственной или муниципальной (участки находятся в аренде, в пожизненном наследуемом владении и т. п.).
Пик садоводства за последние десятилетия пришелся на 2023 год, тогда в стране насчитывалось 14,6 млн садовых участков. Однако уже второй год подряд число садоводов не очень значительно, но уменьшается. Их количество сократилось в 2024 году по сравнению с 2023-м на 53 тыс., а в 2025-м - еще на 61,7 тыс. Площадь садовых участков снизилась за 2025 год на 1,1 тыс. га.
Одна из причин - наведение порядка в учете земельных участков для ведения садоводства и огородничества, поясняет председатель Союза садоводов Екатеринбурга и Свердловской области, член межведомственной рабочей группы правительственной комиссии по развитию садоводства и огородничества Надежда Локтионова.
Активно проводятся комплексные кадастровые работы, уточняются границы участков. Многие участки до сих пор числились с неуточненными границами, и теперь, после межевания, часть из них могут объединять или корректировать, что влияет на итоговые цифры.
Иногда собственники отказываются от участков, отмечает руководитель ГИС-направления проекта "Мой гектар" Петр Дубоделов. Сейчас усиливается контроль за тем, используется ли земля по назначению, и владельцы, которым участок фактически не нужен, в ряде случаев предпочитают от него отказаться. Есть и экономическая составляющая: содержание участка и участие в СНТ (садовых некоммерческих товариществах) требуют постоянных расходов - растут взносы, дорожают обслуживание инфраструктуры и другие работы. Особенно чувствительно это для пенсионеров, доходы которых не всегда увеличиваются теми же темпами. Это также стимулирует владельцев отказаться от недвижимости. Поэтому в ближайшие годы возможно дальнейшее умеренное снижение числа садоводов, считает эксперт. Влияет и демография - значительная часть нынешних садоводов относится к старшим поколениям, и на смену им приходит меньше людей из более молодых возрастных групп. Поэтому чисто количественно воспроизводить прежнюю модель массового садоводства становится сложнее.
При этом, по мнению Локтионовой, объяснить сокращение числа садовых участков в стране снижением интереса к садоводству нельзя. Она отмечает, что, наоборот, в последние годы среди садоводов появляются люди от 35 лет. Они рассматривают земельный участок как полноценное пространство для загородной семейной жизни.
Можно предположить, что дачники активно переводят свои садовые домики в статус жилых и меняют назначение участков. С 2019 года можно официально перевести садовый (дачный) дом в жилой, говорит президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Это стало причиной перетока дачных домов, среди которых немало капитальных строений, в статус жилых, что повлияло на статистику. Кроме того, по его словам, влияет фактор смены поколений. Шесть соток, с которых семья кормится овощами всю зиму, ушли в прошлое. Поэтому если позволяют средства, то для отдыха за городом молодые семьи предпочитают покупать или строить дома, а не поддерживать родительские дачи.
Однако дело, по-видимому, не только в "перетоке" дачных домов в жилье. Параллельно снижается и количество участков под индивидуальное жилищное строительство - с пикового 10,898 млн участков в 2024 году до 10,851 млн к началу 2026 года. Но общая площадь земли под ИЖС за год выросла на 17,2 тыс. га, до 1,36 млн га (это отражает растущий спрос на участки, где можно сразу иметь жилой дом, сад и огород, поясняет Росреестр).
Вероятно, в данных службы отразилась тенденция к увеличению участков. Среди садоводов, говорит Локтионова, есть тенденция к укрупнению. Во многих СНТ есть участки по 3-4 сотки, но этого для современных семей с их потребностями в отдыхе и строительстве уже мало. Садоводы активно выкупают соседние участки и объединяют их в один кадастровый номер, а освободившиеся земли снимаются с учета как самостоятельные объекты.
За последний год средняя площадь садового участка не слишком существенно, но подросла - с 9,09 до 9,12 сотки.
Может ли в дальнейшем расти количество земель под садоводство? Рост возможен в первую очередь за счет перераспределения земель и появления новых форматов их использования, а не просто создания новых СНТ по старому образцу, считает Дубоделов. Государство отчасти уже стимулирует вовлечение земли в оборот через программы бесплатного предоставления участков, например "Дальневосточный гектар". Другой большой резерв - бывшие сельскохозяйственные земли, которые не используются и постепенно зарастают. Для их вовлечения нужны понятные механизмы изменения разрешенного использования и планировки территорий. На таких землях можно создавать уже другой формат садоводства - с участками не по шесть соток, а по гектару и более, где можно совместить жилой дом, сад, небольшое хозяйство и предпринимательскую деятельность, говорит Дубоделов.
