8967-809-53-28
В моем блокноте
Существует несколько открытых источников, способных заранее выявить проблемы с продавцом, но многие покупатели узнают о них слишком поздно. Что нужно проверить до подписания договора, чтобы не стать жертвой чужих долгов?
В комментарии RuNews24.ru управляющий партнер юридической фирмы «Формула Согласия» Дмитрий Челноков отметил, что покупка квартиры — это всегда стресс, связанный с большими деньгами и юридическими тонкостями. Один из самых коварных рисков — не только банкротство продавца, но и наличие у него текущих или недавно завершённых судебных споров, которые могут затронуть вашу будущую собственность. Если продавец уже находится в процедуре банкротства или судебного спора, в перспективе следующих трёх лет ваша покупка может быть оспорена.
Чтобы этого избежать, необходимо, по словам эксперта, провести тщательную проверку контрагента ещё до подписания договора. Главный ресурс для проверки на банкротство — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если в отношении продавца уже введена процедура реализации имущества, финансовый управляющий обязан публиковать сообщения о продаже квартиры. Если же продавец скрывает факт банкротства и продаёт квартиру напрямую, это серьёзнейший красный флаг, и сделку необходимо отменить.
«Помимо этого реестра, необходимо проверить наличие арбитражных дел: если дело уже возбуждено, сделка находится в зоне повышенного риска. Также стоит проверить сведения в базе Федеральной службы судебных приставов о наличии исполнительных производств: крупные непогашенные задолженности могут стать причиной для инициирования банкротства после продажи квартиры».
Однако судебные споры — это не только банкротство. Проверять нужно и другие категории дел. Сам факт наличия судебного дела не является автоматическим запретом на покупку, но нужно понимать, какие именно дела должны насторожить. Суды общей юрисдикции не имеют единого сервиса, поэтому нужно найти сайт суда по месту регистрации продавца и поискать в архиве дел его фамилию.
«Особое внимание стоит уделить семейным спорам, особенно делам о разделе имущества супругов: если квартира приобреталась в браке, но оформлена только на продавца, бывший супруг может заявить права на долю. Арбитражные дела покажут не только банкротство, но и имущественные споры, если продавец является индивидуальным предпринимателем. Дела о взыскании крупных задолженностей — всегда сигнал о том, что человек неплатёжеспособен и может быть признан банкротом в ближайшее время. Исполнительные производства проверяются через банк данных на сайте ФССП, и это обязательный шаг: открытые производства означают, что приставы имеют право наложить арест на квартиру и потом продать её с торгов».
Имущественные споры, связанные с правами на недвижимость, наследственные споры, оспаривание предыдущих сделок — всё это создаёт риск того, что третьи лица заявят права на квартиру после покупки. Особенно опасен сценарий, когда квартира приобреталась с использованием материнского капитала: если детям не были выделены доли, сделка однозначно будет оспорена органами опеки и прокуратуры. Ипотечные споры также требуют внимания: если квартира в залоге, без согласия банка сделку не зарегистрируют.
Может ли сделка быть оспорена после покупки и как этого избежать? К сожалению, да. Если суд признает продавца банкротом, финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки, совершённые в течение определённого периода до принятия заявления о банкротстве. В этом случае квартиру могут истребовать в конкурсную массу. Однако риск можно существенно снизить.
«Ключевое значение имеют два фактора: рыночная цена квартиры и реальная передача денег продавцу. Если цена соответствует рыночной, это исключает аргумент о продаже по заниженной цене. Деньги должны быть фактически переданы и подтверждены документально; безналичный расчёт через банк считается наиболее надёжным доказательством. Важно сохранять все доказательства добросовестности: переписку, документы о проверке, справки. Если вы проявили должную осмотрительность, проверили продавца по открытым реестрам, а сделка была возмездной и по рыночной цене, шансы сохранить квартиру значительно возрастают. Тем не менее, если продавец уже опубликован в реестре банкротств, в отношении него есть крупные исполнительные производства или активные судебные споры, затрагивающие квартиру, лучше отказаться от сделки, какой бы привлекательной ни была цена».
Чтобы ставки по ипотеке опустились до 10%, ключевая ставка должна быть не более 8%. Исходя из базового сценария ЦБ, произойти это может не раньше 2028 года. Такой прогноз «РБК Недвижимости» дали в аналитическом центре «Дом.РФ».
Согласно прошлому прогнозу «Дом.РФ», ставки по рыночной ипотеке, исходя из траектории снижения ключевой, могли опуститься до 10% уже в 2027 году. Однако с учетом наблюдаемой динамики снижения ключевой ставки, от уровня которой напрямую зависят рыночные ставки, этот прогноз скорректирован.
10% — психологический рубеж
В «Дом.РФ» пояснили, что ипотека под 10% воспринимается покупателями жилья как психологический рубеж. Причем, согласно маркетинговым исследованиям, даже ставка 9,9% воспринимается заметно привлекательнее, чем под 10%. Хотя разница практически незаметна, добавили там.
«Для снижения ипотечных ставок примерно до 10% ключевая ставка должна опуститься к уровню не более 8%. Согласно действующему июльскому прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка составит 10,5–12,5% в 2027 году, 8–9% в 2028 году и 7,5–8,5% в 2029 году. Поэтому в базовом сценарии рыночную ипотеку под 10% следует ожидать не ранее 2028 года», — рассказали «РБК Недвижимости» в «Дом.РФ».
Аналитики «Эксперт РА» более сдержаны в своем прогнозе относительно ставки по ипотеке в 10%. «Ставки по рыночной ипотеке на уровне 10% можно ожидать при снижении ключевой ставки до 8% и ниже, что маловероятно в обозримом будущем с учетом текущей траектории ее движения. По нашим ожиданиям, это горизонт двух с половиной — трех лет», — рассказала «РБК Недвижимости» директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Однако, по ее словам, даже при снижении ключевой ставки ниже 8% проценты по ипотеке могут оставаться выше 10%. «Это возможно, если будут сохранены макропруденциальные лимиты и жесткие подходы банков к оценке потенциальных заемщиков», — уточнила аналитик.
Снижение рыночной ставки до 10% даст рынку значительно более сильный импульс, поскольку будет реализован отложенный спрос, считают в «Дом.РФ». «При одинаковой сумме и сроке кредита ежемесячный платеж по ипотеке на 20 лет уменьшится примерно на 40%. Это позволит вернуться на рынок части домохозяйств, которые сейчас не проходят по уровню доходов либо считают обслуживание кредита слишком дорогим», — пояснили в институте жилищного развития.
Там полагают, что основным бенефициаром от снижения ставок станет вторичный рынок. «Спрос на готовое жилье будет восстанавливаться быстрее, что приведет к ускорению роста цен», — добавили в «Дом.РФ».
Рост спроса на рыночную ипотеку на фоне снижения ставок уже наблюдается. Так, по оценкам «Дом.РФ», по итогам первого полугодия, на которое пришлось снижение ставок, выдача рыночной ипотеки выросла в два раза по количеству и почти в три раза в деньгах. Большая часть прироста пришлась на вторичный рынок — его доля в структуре выдачи по объему выросла с 39 до 54%. «Пока потенциал восстановления реализован лишь частично. С середины лета ставки замерли на уровне около 18,7%. При таком уровне ежемесячный платеж остается высоким, поэтому значительная часть потенциальных заемщиков продолжает откладывать покупку», — добавили в институте жилищного развития.
Что будет с ипотечными ставками до конца года
При этом до конца 2026 года снижение ставок по рыночной ипотеке не предвидится, считают опрошенные редакцией аналитики. «Ставки к концу 2026 года, по нашим ожиданиям, будут находиться примерно на текущем уровне. Существенных изменений ожидать не стоит, в том числе ввиду отсутствия предпосылок к ощутимому снижению ключевой ставки в краткосрочной перспективе и сохранения достаточно высокой стоимости ресурсной базы», — поделилась с «РБК Недвижимостью» своим прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Похожий прогноз дали аналитики «Эксперт РА». «До конца 2026 года средние ставки по ипотеке, вероятно, останутся примерно на текущем уровне (выше 18%)», — сказала Екатерина Щурихина. «Даже если регулятор возобновит снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях, строгие риск-политики банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут сдерживать снижение стоимости ипотеки», — уточнила эксперт.
23 октября состоится заседание совета директоров Банка России по денежно-кредитной политике, где также будут даны комментарии по среднесрочному прогнозу. Сейчас ключевая ставка составляет 14% годовых.
За последний год доля сорвавшихся сделок не выросла. Как показал опрос риелторов, проведенный экосистемой недвижимости M2 (участвовало более тысячи специалистов по всей стране), в 2026 году у риелтора в среднем срывается 12,4% сделок - столько же, сколько в 2025 году. У 75,5% опрошенных этот показатель не изменился, 12,6% отметили снижение, а 11,9% - рост.
Более половины респондентов (53,3%) отметили, что сталкиваются со срывами сделок с недвижимостью на этапе устных договоренностей - когда стороны еще не подписали документы и не внесли аванс. Среди причин, которые мешают на этом этапе, - например, решение продавца резко повысить цену.
При подготовке договора аванса и после его внесения сделке могут помешать сомнения покупателя в юридической чистоте недвижимости или в добросовестности продавца. Среди риелторов, которые чаще сталкиваются со срывами на первом из этих этапов, страх покупателя называют причиной 29,6%, на втором - 28,3%.
Еще один сценарий связан с финансированием покупки. Среди риелторов, у которых сделки чаще срываются в ожидании решения банка, 59,1% указывают на отказ банка в ипотеке, а 53% - на одобрение меньшей суммы кредита, чем требуется покупателю.
Поздние этапы сделки риелторы выделяют значительно реже. Стадию, когда документы уже находятся в Росреестре, отметили 1,7% опрошенных, а расчеты после регистрации - 1%.
Частота срывов сделок действительно не изменилась за год, но сами сделки стали сложнее, а подготовка к ним занимает больше времени, говорит руководитель агентства Dolgov PRO Дмитрий Долгов. Главная причина, по его мнению, - в ужесточении требований банков и изменении финансовых возможностей покупателей. Чаще всего проблемы возникают на этапе одобрения ипотеки, отмечает эксперт. Покупатель выбирает квартиру, договаривается с продавцом, иногда даже вносит аванс, а затем получает от банка сумму значительно меньше необходимой. Сейчас средний размер запрашиваемого кредита составляет 6,1 млн рублей, тогда как банки одобряют в среднем около 4,1 млн. Найти дополнительные два миллиона рублей за короткий срок удается далеко не каждому. В результате стороны отказываются от сделки.
На вторичном рынке трудности чаще появляются во время юридической проверки и подготовки документов. Например, выясняется, что у представителя продавца нет нужных полномочий, возникают вопросы к дееспособности собственника или банк требует его личного присутствия. Иногда подобные обстоятельства обнаруживаются буквально за несколько дней до подписания договора.
Еще одна проблема касается покупателей новостроек, которые оформляли рассрочку в расчете на последующее снижение ипотечных ставок. Когда приходит время погасить оставшуюся сумму, банк предлагает кредит под 18-19% годовых или вовсе отказывает. В отдельных проектах, по словам Долгова, доля таких отказов достигает 60%. Покупатель вынужден расторгать договор, а застройщик возвращает квартиру в продажу.
Стабильность доли сорвавшихся сделок связана с тем, что риелторы стали тщательнее проверять покупателей еще до внесения аванса, считает эксперт. Сначала выясняют доступный бюджет, оценивают шансы на ипотеку, проверяют документы и только потом переходят к оформлению. Часть потенциальных сделок прекращается уже на этапе переговоров и поэтому не попадает в "статистику" срывов.
Покупатели тоже стали осторожнее: дольше выбирают квартиры, активнее торгуются и внимательнее рассчитывают расходы. В результате подготовка сделки, которая раньше занимала неделю, сегодня иногда растягивается на месяц. При этом основная работа риелтора все чаще приходится именно на предварительный этап, когда необходимо проверить финансовые возможности покупателя и юридическую готовность объекта.
По мнению гендиректора агентства недвижимости "Невский Простор" Аллы Шинкевич, чаще всего проблемы возникают на этапе, когда покупатель и продавец договорились о цене и начинают готовиться к сделке. Помимо сложностей с ипотекой бывают и проблемы с документами. При проверке квартиры выясняется, что есть какие-то обременения, вопросы с собственниками или другие юридические сложности. Иногда такие вопросы удается решить, иногда покупатель предпочитает отказаться от квартиры.
Отдельная история, по ее словам, - встречные сделки. Допустим, семья продает двухкомнатную квартиру, чтобы купить трехкомнатную. Покупатель на их квартиру уже нашелся, все готовы выходить на сделку, но семья никак не может подобрать себе подходящий вариант. Либо находит квартиру, а денег на доплату не хватает. В итоге приходится откладывать продажу, а покупатель ждать не хочет и начинает искать другое жилье.
"Человеческий фактор тоже никто не отменял. Покупатель может передумать, найти квартиру дешевле или просто испугаться крупной покупки. Особенно когда речь идет об ипотеке на много лет. Самые неприятные срывы - когда люди уже рассчитывают на эти деньги, планируют переезд и договариваются о покупке следующей квартиры", - говорит риелтор.
В Сочи сделки в последний год не стали срываться чаще, но наблюдается серьезное снижение покупательской активности, говорит риелтор, автор ТГ-канала "Какой бюджет - такой сюжет" Кирилл Флутков. На первичном рынке, по его словам, количество сделок за год сократилось более чем вдвое. Покупатели стали осторожнее, дольше выбирают объекты, активнее торгуются и чаще откладывают покупку. Собственники по-прежнему ориентируются на высокие цены, которые сформировались в предыдущие годы. Покупатели же рассчитывают на скидки. Раньше многие покупали недвижимость в Сочи в расчете на дальнейший рост стоимости и доход от аренды. Сейчас люди гораздо тщательнее считают доходность. Если расчеты показывают слишком долгую окупаемость, покупатель отказывается от сделки или продолжает искать более выгодный вариант.
"В ближайшее время основная часть таких ситуаций по-прежнему будет возникать на этапе согласования цены, - считает Флутков. - Покупатели привыкли торговаться и ждать более интересных предложений, а многие продавцы пока не готовы снижать стоимость своих квартир".
Запреты и ограничения для арендаторов есть почти в каждом четвёртом объявлении о сдаче жилья в городах-миллионниках, сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на исследование факультета права Высшей школы экономики.
Представитель факультета рассказал агентству, что запреты есть в 23,5% объявлений. Самое распространённое ограничение касается проживания с домашними животными. Такой запрет есть в 17,9% объявлений. Около 1,3% арендодателей допускают проживание с питомцем с оговорками, к примеру, за дополнительную плату или с небольшим животным. Только в 3,5% объявлений есть прямое разрешение на проживание с питомцами.
Запрет на курение в квартире указан в 7% объявлений. Запрет на проживание с детьми есть в 3,5% объявлений об аренде жилья. При этом в 77% таких объявлений одновременно есть запрет на проживание с животными.
В 2,3% объявлений есть ограничения, связанные с семейным положением, в 1,6% — с числом жильцов. Среди арендодателей, ограничивающих количество жильцов, 64% требуют проживания не более двух нанимателей.
В 0,7% объявлений есть условия, касающиеся пола арендаторов, только в 0,1% указаны условия, касающиеся гражданства.
Среди крупных российских городов по доле объявлений с ограничениями лидирует Санкт-Петербург. Здесь запреты указаны в 32% объявлений. В числе лидеров Омск, где ограничения есть в 30% объявлений, а также Челябинск, где доля таких объявлений составляет 28%. В Москве доля объявлений с ограничениями составляет 25%.
В объявлениях о сдаче в аренду студий и однокомнатных квартир ограничения встречаются в 25% случаев. Для трёхкомнатных квартир доля таких объявлений ниже — 15%.
