8967-809-53-28
В моем блокноте
С 1 октября условия льготной программы для семей с одним и двумя детьми изменились, и новостройки стали менее доступными из-за роста ставок. Казалось бы, идеальный момент для покупателей развернуться в сторону готового жилья, но массового перетока спроса не случится. Об этом рассказал зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
По оценке депутата, лишь 20–25% тех, кто раньше целился в новостройки, могут переключить внимание на «вторичку» с обычной рыночной ипотекой. Однако выбор конкретной семьи будет зависеть от десятка факторов: от состояния дома и необходимости ремонта до размера первоначального взноса.
Цифры подтверждают, что «вторичка» не стала панацеей. В сентябре разрыв в цене квадратного метра составлял почти треть: 194,6 тыс. рублей в новостройках против 131,7 тыс. рублей в готовом жилье. Но это преимущество обманчиво. Как только речь заходит о домах возрастом до 10 лет, «квадрат» там стоит уже 195,7 тыс. рублей — дороже, чем в новых проектах. То есть дешевизна готового жилья во многом держится на старом жилом фонде, в который семьи не всегда готовы вкладываться.
По мнению Аксененко, решать проблему нужно не перебрасыванием спроса с первичного рынка на вторичный, а системно, передает ТАСС. Чтобы семьи не метались между сегментами, необходимо снижать стоимость кредитов, сохранять работающие льготные программы и следить, чтобы любая господдержка не провоцировала новый скачок цен на квадратный метр.
Государственная дума приняла в первом чтении законопроект, который определяет, как рассчитывать налог на доход при обмене недвижимостью между физическими лицами. Соответствующий документ опубликован на сайте Системы обеспечения законодательной деятельности, он поможет устранять правовую неопределённость, возникавшую при обмене.
Согласно предлагаемым правилам, налогооблагаемый доход будут определять с учётом разницы в кадастровой стоимости объектов. Если участник обмена получает недвижимость дороже той, которую передаёт, ему может потребоваться заплатить налог с возникшей разницы. При расчёте также учтут денежную доплату, если она предусмотрена договором.
Например, человек меняет двухкомнатную квартиру с кадастровой стоимостью 5 миллионов рублей на однокомнатную стоимостью 3 миллиона рублей и доплачивает за неё 1 миллион рублей. В таком случае разница составит 1 миллион рублей: из стоимости полученного жилья вычтут стоимость переданного объекта и сумму доплаты. Именно эта величина будет учитываться при определении налоговой базы.
Законопроект подготовили после постановления Конституционного суда России от 5 января 2026 года. Ранее отсутствие единого механизма расчёта налога при обмене недвижимости затрудняло определение обязательств участников сделки. Новые положения призваны закрепить понятные правила с учётом кадастровой стоимости жилья и фактических денежных расчетов.
При этом законопроект пока прошёл только первое чтение. Для вступления изменений в силу необходимо завершить дальнейшее рассмотрение и принятие документа.
Изменения в правилах налогообложения недвижимости — не единственный фактор, влияющий на решения россиян при покупке и улучшении жилищных условий. На рынке жилья постепенно оживает и сегмент индивидуального строительства: после продолжительного спада интерес к собственным домам вновь растёт. С апреля по сентябрь 2026 года Сбер выдал ипотечных кредитов на ИЖС на 135,5 миллиарда рублей — это на 54,8% больше, чем за тот же период прошлого года. Тогда объём выдач составил 87,5 миллиарда рублей.
Россияне стали массово жаловаться на последствия поправок в Водный кодекс, которые вступили в силу 4 августа этого года. Как и ожидали эксперты, огромное количество участков по всей стране превратилось, по сути, в бесполезные пустыри из-за того, что оказались в зонах подтоплений и затоплений. Подробности — в материале E1.RU.
Зона затопления — это территория, подверженная негативному воздействию вод (паводкам, половодьям) и не защищенная инженерными сооружениями. Такие земли относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Раньше на таких участках можно было строить — если, например, поднять уровень поверхности или поставить дом на сваи, теперь же запрещено любое капитальное строительство, кроме сооружений инженерной защиты.
По словам директора компании «Кадастр-Про» Павла Чернова, случаи встречаются разные: кто-то недавно купил участок, а теперь узнал, что строить на нем нельзя, кто-то купил землю давно и уже даже построил на ней дом, но из-за новых правил не может получить уведомление о завершении строительства и зарегистрировать недвижимость.
«Недавно я был на жилищном конгрессе, а потом на съезде кадастровых инженеров, и нет ни одного дня и ни одной секции, где бы не обсуждалась эта проблема. Представители со всей России говорят, что с законом поторопились, и его однозначно нужно будет упрощать», — отмечает эксперт.
Для всех ведомств, министерств, муниципалитетов, собственников земельных участков и застройщиков эти поправки свалились как снег на голову. Пока мы все в одной бочке барахтаемся, и никто не понимает, как отсюда выплыть.
Теперь остается только ждать, пока появятся какие-то изменения. Практики оспаривания запрета на стройку и регистрацию недвижимости еще нет, но как минимум в Свердловской области, например, уже подано несколько исков по подобным ситуациям, так что появление прецедентов, возможно, сделает картину более понятной. Но и это требует времени.
О том, что повальный запрет на строительство критичен для отрасли, уже заявили и в федеральном Минстрое. В своем письме министр Ирек Файзуллин предложил делать поблажки для участков, работы на которых начались и даже были завершены до вступления изменений в силу.
«Необоснованные ограничения при возведении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости влекут за собой нарушение сроков исполнения обязательств перед гражданами — участниками строительства, существенные финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов», — сказано в письме министра.
В целом луч надежды есть, послаблений в том или ином виде ждать действительно стоит. Другой вопрос — когда и какими они будут.
«На форуме 100+ в Екатеринбурге был круглый стол как раз по этой теме, и там обсуждалось сокращение границ зон подтопления, чтобы они были в районе 20 метров. Сейчас у нас есть водные объекты, границы зон по которым могут уходить на километр от водоема. Публичные слушания по этому поводу уже прошли. В Свердловской области на эти цели понадобится 360 миллионов рублей, но бюджет будут выделять частями, и первые исправления начнутся ориентировочно только с середины 2027 года», — делится Павел Чернов.
Ниже — пример того, как с градостроительного плана одного и того же земельного участка исчезло пятно застройки — зоны, где разрешено возводить капитальные объекты. Чертежи были получены с разницей в несколько месяцев: первый — в мае 2026 года, второй — в сентябре. Участок находится почти в 400 метрах от реки.
На чертеже из ГПЗУ видно, что раньше зона допустимого размещения объекта была (выделена красным), а теперь ее нет
Эксперты ожидают, что конкретные идеи по новой практике появятся к концу года. Затягивать с этим нельзя, потому что в ловушке оказалось очень много как рядовых граждан, так и застройщиков и даже местных администраций.
«Запретили строить абсолютно все, речь не только про индивидуальное жилищное строительство. По большому счету, в этих зонах нельзя построить ни мосты, ни дороги, ни какие-то коммуникации для государственных и муниципальных нужд», — говорит эксперт.
Проблемы-то большие. Закон придумали, но не совсем продумали, как его правильно эксплуатировать и на что это может повлиять.
На скорое решение вопроса могут рассчитывать те, кто до 4 августа начал или уже завершил стройку на участке. Если вы только купили землю, а теперь в градостроительном плане вашего земельного участка исчезло пятно застройки — вероятно, придется ждать сокращения границ зон подтоплений, а этот процесс будет не быстрым.
«Все сейчас экстренно придумывают, как будут реализовывать новую практику. У меня есть предположение, что в первую очередь послабления будут касаться тех объектов, по которым можно доказать, что они были приобретены и строительство там началось до 4 августа 2026 года», — считает Павел Чернов.
Еще один способ решить проблему в индивидуальном порядке — подавать в суд в надежде создать прецедент, который поможет как вам лично, так и другим собственникам земли.
Более 24,5 тыс. ипотечных сделок на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости Москвы зарегистрировано в январе-сентябре 2026 года, что на 33% меньше в годовом сопоставлении. Об этом сообщила пресс-служба столичного управления Росреестра.
"В январе-сентябре 2026 года московским управлением оформлено 24 570 ДДУ (договоров долевого участия) с привлечением кредитных средств. В годовом выражении число ипотечных сделок в первичном сегменте за аналогичный период снизилось на треть (-33% к 36 759 ДДУ за девять месяцев 2025 года). Доля таких ДДУ при этом составила 42%, что сопоставимо с результатом января-сентября прошлого года с разницей в 1,5%", - отмечается в сообщении.
В сентябре 2026 года в Москве зарегистрировано 3,2 тыс. ипотечных сделок с новостройками, что на 47% больше августа - 2,18 тыс. ДДУ.
"После снижения в августе ипотека на первичном рынке показала рост почти на 50% или свыше 1 тыс. зарегистрированных ДДУ. Кроме того, на 3% за месяц также увеличился объем ипотечных сделок в общей структуре договоров долевого участия в строительстве в столичном регионе", - приводятся в сообщении слова заместителя руководителя управления Росреестра по столице Дарьи Кудиновой.
В III квартале 2026 года в Москве оформлено 8,1 тыс. сделок с ипотекой с новостройками, что на 10% больше результата II квартала - 7,4 тыс. ДДУ. При этом за июль-сентябрь доля первичных сделок с ипотекой составила 42% в общем числе ДДУ, что также больше объема апреля-июня на 3%.
