Выдачи ипотеки в Приволжском федеральном округе (ПФО), как и в целом по стране, выросли, однако спрос на новостройки не восстановился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года. Об этом сообщили эксперты аналитического центра «Домклик», которые оценили данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Самаре.

Жилой фонд ПФО обновялется медленно
Регионы Приволжского ФО не очень активно застраиваются: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране, но в целом сохраняет тренд на рост. При этом средний год постройки вторичного жилья, приобретенного в ипотеку в 2025–2026 годах — 1989-й, тогда как в среднем по России это 1990-й, пояснили аналитики.


Доля жилья, построенного за последние 10 лет в общем объеме жилфонда на дату
(Фото: «Домклик»)
Спрос децентрализован
Спрос на жилье на территории Приволжского округа сильно децентрализован, отметили в «Домклик». Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, на территории Сибирского ФО «первичка» Новосибирска, Красноярска и Барнаула концентрирует 58% спроса, то в Приволжском округе на Уфу, Пермь и Ижевск приходится лишь 31,6% (Уфа — 14,5%, Пермь — 9,7%, Ижевск — 7,4%).

Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Набережных Челнов (4,2%), Новочебоксарска (2,1%) и Тольятти (1,4%), уточнили аналитики.

География вторичного жилья, ожидаемо, шире, но также сравнительно слабо централизована. На тройку лидеров приходится 18,6% (для сравнения в СибФО — около трети) — это Уфа (6,5%), Казань (6,2%) и Самара (5,9%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Тольятти (3,4%), Набережных Челнах (3,0%) и Стерлитамаке (1,9%).


Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку первичное и вторичное жильё (2025-2026 годы)
(Фото: «Домклик»)
Такую высокую диверсификацию аналитики объясняют не только большим количеством субъектов Приволжского ФО (14 регионов), но и высокими ценами на недвижимость в Республике Татарстан и Нижегородской области, которые входят в пятерку российских регионов по этому показателю. Именно поэтому ни Казань, ни Нижний Новгород не вошли в топ-3 по продажам первичного жилья в ипотеку. В «Домклик» подчеркнули, что в условиях высоких цен многие потребители выбирают вторичное жилье, в том числе, вне «столиц» федеральных округов. Это обстоятельство, в свою очередь, провоцирует опережающий рост цен на готовые квартиры.

Доход граждан, выбирающих квартиру в новостройке, выше в среднем на 27%. При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жилье по Приволжскому ФО в 2025–2026 годах составил 41% от среднего чека на квартиру в новостройке, пояснили аналитики.

Объемы выдачи ипотеки на вторичное жилье и новостройки
В «Домклик» подчеркнули, что выдачи ипотеки в Приволжском ФО, как и в целом по России, снижались в период высоких рыночных ставок, но по мере снижения ключевой ставки ЦБ они росли на протяжении всего 2025 года с выходом на пик в декабре. После ожидаемого снижения в январе–феврале 2026 года выдачи вновь вернулись к росту. Некоторое снижение в мае 2026 года носит, скорее всего, сезонный характер.


Количество выдач ипотечных кредитов в России и Приволжском ФО по рыночным программам, нормализовано на июнь 2024 года, штук.
(Фото: «Домклик»)
При этом выдачи ипотеки на новостройки не отыграли падения после ажиотажа конца 2025 — января 2026 года, который случился в преддверии изменения параметров семейной ипотеки. В результате выдачи февраля–мая остались на уроне аналогичного периода годичной давности, а май 2026 года — на уровне февраля. При этом ситуация в Приволжском ФО практически не отличается от средней по стране. Это касается и распроданности строящегося жилья, которая находится на исторически самых низких уровнях. При этом застройщики ПФО пока не снижают объем новых запусков, что может привести к затоваренности.


Количество выдач ипотечных кредитов на новостройки в России и Приволжском ФО, нормализовано на июнь 2024 год, штук.
(Фото: «Домклик»)
Как менялись цены
По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, темп роста цен на первичное жилье в Приволжском ФО сильно отличается от региона к региону. В пяти регионах (Оренбургская, Самарская и Нижегородская области, Республики Марий Эл и Удмуртия) они выросли с мая 2025 по май 2026 года выше среднероссийских значений. При этом в Республике Мордовия цены снизились, а в таких крупных регионах как Прикамье, Татарстан, Башкортостан выросли за год менее, чем на 6%, говорится в исследовании.


Фото: «Домклик»
В сегменте готового жилья рост цен сильно обогнал среднероссийский показатель. Лишь в Республике Башкортостан, Саратовской и Пензенской областях этот показатель оказался ниже, говорится в исследовании.


Фото: «Домклик»
Аналитики «Домклик» сообщили, что мае 2026 года общий объем ипотечных выдач составил 230,5 млрд руб., причем половина этого объема пришлась на новостройки.

ВЦИОМ в партнерстве с фондом «Росконгресс» при экспертной поддержке «Дом.РФ» и Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей» подготовил экспертно-аналитический доклад «Жилье будущего или будущее жилья», посвященный будущему жилого рынка с горизонтом в десять лет, то есть до 2036 года. Авторы исследования считают, что такой период достаточен для проявления сложившихся трендов, но не настолько отдален, чтобы утратить связь с текущей ситуацией.

«Жилье относится к числу фундаментальных элементов, определяющих повседневную жизнь и долгосрочные жизненные стратегии человека. От характера и местоположения жилья часто зависит выбор места работы, образовательная траектория детей, досуговые практики и, что особенно важно, репродуктивное поведение. Жилищный вопрос всегда характеризовался высокой социальной значимостью и остротой. В текущей ситуации, на фоне высокой ключевой ставки и сворачивания массовых льготных ипотечных программ, проблема доступности жилья становится как никогда актуальной» — так аналитики объясняют интерес к теме.

Цель исследования — определить ключевые направления изменения жилищной сферы, выделить основные сценарии развития и предложить рекомендации для участников рынка и регуляторов. Анализ опирается на данные официальной статистики (Росстат, «Дом. РФ»), всероссийский онлайн-опрос ВЦИОМ, проведенный в нынешнем мае, а также на серию экспертных интервью, состоявшихся в апреле — мае 2026 года. В числе экспертов — руководители институтов развития, органов государственной власти, представители архбюро, крупнейших девелоперских и технологических компаний, независимые аналитики, футурологи, историки архитектуры и дизайнеры. «Такой междисциплинарный подход позволил рассмотреть жилищную проблематику с разных сторон — экономической, социальной, инновационно-технологической, градостроительной и демографической», — поясняют во ВЦИОМ.

Вот некоторые из основных выводов многостраничного исследования. Прежде всего, России необходима новая жилищная политика. Действующая модель в виде сочетания льготной ипотеки и рыночного предложения исчерпала свой ресурс. Старая система только ускоряет рост цен, но не решает комплексную задачу доступности жилья, обходит стороной важнейшие сферы старого фонда, ИЖС и арендного рынка. Новая программа должна связать жилье с инфраструктурой, демографией и пространственным развитием страны.

К слову, сегодня, как свидетельствует опрос ВЦИОМ, для большинства россиян идеальным является жилье площадью 76-110 квадратных метров, в котором три-четыре комнаты с большой кухней и балконом или лоджией, если речь идет о городской квартире, и с собственным земельным участком и теплым санузлом, если имеется в виду частный дом. Однако на конец 2024 года средняя обеспеченность жильем в России составляла 29,4 квадратного метра на человека, а в Москве, например, еще меньше — 22,2 квадрата (один из самых низких показателей по стране).

Для достижения идеала этого, как правило, мало — о том, что площади жилья хватает всем проживающим членам семьи, говорят лишь 55% респондентов ВЦИОМ, а об избытке метражей упоминают только 4%. Среди проживающих в многоквартирных домах такие оценки высказывались реже — 50% и 3% соответственно; среди жителей индивидуальных домов о достаточности площади жилья заявили 67% респондентов и еще 8% об избытке. О стесненности жилья заявили 30%, об острой нехватке — 11% опрошенных. Чаще о том и другом говорили жители двух столиц (38% и 15%) и проживающие в квартирах (35% и 12%).

Следующий вывод: за последние пять лет жилье подорожало в среднем вдвое, тогда как реальные доходы населения прибавили менее 20%. «Растущий разрыв между ценами и доходами — закономерный результат действующей модели. Льготная ипотека подстегнула спрос, но не обеспечила сопоставимого расширения предложения. Любой сценарий, отличный от инерционного, предполагает смещение фокуса со стимулирования спроса на работу с предложением», — считают аналитики.

И опять же, к слову: ставка в 9-10%, первоначальный взнос в размере 20-25% от общей стоимости покупки, ежемесячный платеж, не превышающий 50 тысяч рублей, — так представляют себе параметры идеальной ипотеки участники исследования ВЦИОМ. Понятно, насколько далека от этого идеала сегодняшняя реальность, и недавнее снижение «ключа» до 14,25% ничего, по сути, не изменило.

Еще один вывод (впрочем, из числа очевидных): недвижимость напрямую влияет на демографические сценарии россиян. Наличие собственного жилья у семьи — ключевой фактор для решения завести детей: с этим утверждением согласны 72% респондентов. Соответственно, неподходящие жилищные условия — одна из важных причин, по которой расширение семьи откладывается (об этом в целом заявили 87% опрошенных). От появления второго, третьего и последующих детей семьи тоже часто отказываются из-за того, что нет подходящих жилищных условий (43%).

Несмотря на формальный рост показателей, семьям с детьми по-прежнему не хватает пространства: данные исследования гласят, что их жилищная обеспеченность в 1,3-1,8 раза ниже, чем в среднем по России. Если в семьях, состоящих из двоих взрослых без детей, обеспеченность находится на среднестатистическом уровне 32,8 квадратного метра на человека, то появление первого ребенка снижает его до 22,4 квадрата, а второго — до 18,4 квадрата. Только треть россиян способны выделить каждому ребенку отдельную комнату. Понятно, что такой расклад сдерживает рождаемость, обостряет социальную напряженность и вообще мало кого радует.

Старый жилой фонд — ключевой вызов наступающего десятилетия: еще один вывод исследования ВЦИОМ. Без системной модернизации качество жизни миллионов граждан будет снижаться. Фонд теряет энергоэффективность, растет его аварийность. Капитальный ремонт в нынешнем формате не отвечает масштабу задачи. Необходима федеральная программа реновации, распространяющаяся за пределы главных мегаполисов.

«В разговоре о жилье будущего легко увлечься новостройками, умными домами, автономными поселениями и архитектурными образами. Но основная часть будущего уже построена — миллионы россиян через десять лет будут жить в домах, которые существуют сегодня. Поэтому, кроме стройки, конкурентоспособный город будущего еще и умеет заботиться о том, что уже построено», — уверен участник исследования, футуролог, директор департамента социального прогнозирования и моделирования Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей», основатель и управляющий партнер Mindsmith Руслан Юсуфов. Стало быть, уже сегодня нужны долгосрочные стратегии, чтобы определить судьбу старых домов в России. «Что с ними делать: сносить и переселять жителей в новое жилье или заботиться, облагораживать и консервировать? Будущее требует четких сценариев», — считают аналитики ВЦИОМ.

Несколько слов об арендном жилье. По мнению экспертов, оно продолжит развиваться, но в ближайшие десять лет не превратится в основную форму проживания. «Для становления цивилизованного массового рынка аренды требуются три условия. Это закон о долгосрочных договорах, налоговые стимулы для арендодателей и появление институциональных игроков. До тех пор аренда останется преимущественно теневой и нестабильной» — такой вывод содержится в исследовании.

Вообще, развитие жилищного рынка до 2036 года в нем описывается тремя сценариями. Они не являются взаимоисключающими и способны дополнять друг друга, но каждый задает рынку свою приоритетную траекторию. Первый сценарий — инерционный: он реализуется сам собой и предполагает продолжение текущих тенденций при отсутствии активных мер государственной политики и регулирования. Иными словами, рынок продолжит работать по сложившейся модели: себестоимость строительства будет расти, девелоперы, ориентируясь на спрос, будут выводить на рынок большое число квартир малых метражей, в большинстве городов по-прежнему будет отсутствовать новое строительство и так далее.

Второй, государственно-корпоративный сценарий, говорит о смене парадигмы жилищной политики: от массовой льготной ипотеки и пассивного стимулирования спроса — к адресным мерам, развитию арендного рынка, реновации и корпоративному жилью. То есть этот вариант предполагает массовое распространение по стране программы реновации, активную роль крупных компаний и корпораций, готовых вкладываться в строительство жилья для своих сотрудников, и кардинальную смену роли девелоперов, которые из главных акторов жилого рынка превратятся в строительных подрядчиков.

Третий сценарий — дезурбанизация. «Речь идет о смещении спроса и предложения в сторону индивидуального жилищного строительства и малых городов. Предпосылкой к такому сценарию может служить стремление россиян к жизни в индивидуальном доме. Как показывает исследование ВЦИОМ, проведенное в мае 2026 года, в квартирах хотели бы жить лишь чуть более трети респондентов (34%), остальные — сторонники собственного дома (ИЖС). Среди проживающих в многоквартирном доме желающих переехать в свой дом — 51%, а вот наоборот, из индивидуального дома в квартиру, хотели бы переехать только 6% опрошенных россиян», — поясняют аналитики.

Впрочем, реализовать это сценарий получится только тогда, когда ипотечные, земельные и инфраструктурные инструменты, ранее заточенные под строительство многоквартирных домов, будут адаптированы под индивидуальную застройку: с понятными правилами управления общим имуществом в поселениях, с предсказуемой логикой подключения к сетям, с более развитым рынком подрядчиков, которые могут включаться в реализацию проектов с господдержкой и имеют четкие обязательства по качеству строительства. «В этой связи в будущем можно ожидать дальнейшего усиления регуляторной составляющей в ИЖС. Государство продолжит курс по выводу этой части рынка жилья из теневого сектора. Однако с высокой долей вероятности это приведет либо к ощутимому росту цен за квадратный метр для конечного покупателя, либо к временному замедлению темпов строительства в ИЖС, пока отрасль будет адаптироваться к новым правилам игры», — считают эксперты.

И последнее: политику развития жилищной сферы необходимо формировать комплексно и на государственном уровне. «Передавать эту задачу девелоперам, ориентированным на коммерческую выгоду, а не на общественные приоритеты, недопустимо: это сфера ответственности государства», — ставят точку авторы исследования.

Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке могут ограничить 15 годами. Такая информация содержится в проекте правил предоставления банкам компенсации недополученных доходов по жилищным кредитам для семей с детьми, с которым ознакомились «Известия».

Предполагается, что данная мера будет распространяться на льготные кредиты, взятые после 1 июля 2026 года.

Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что возможное ограничение не выглядит критично.

«Но на практике это приведёт к большему количеству отказов по ипотечным заявкам: сокращение срока кредитования увеличит аннуитетный платёж, а значит и требования к доходам потенциальных заёмщиков будут выше», — отметил специалист.

Основатель агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала предположил, что с помощью этого нововведения власти хотят убить двух зайцев: и ограничить будущие бюджетные расходы хотя бы горизонтом 15 лет, и стимулировать заёмщиков на досрочное погашение ипотеки.

«Сейчас средний срок выдаваемого ипотечного кредита составляет порядка 25 лет. Мы всегда рекомендуем заёмщикам по возможности начинать досрочно закрывать кредит через несколько лет, когда инфляция немного снизит их кредитную нагрузку в проценте от дохода. Делают это не все — но сейчас придётся, благодаря чему сократится переплата и для заёмщика, и для бюджета. В целом дело благое, но оценят ли такую заботу граждане, покажет только время», — прокомментировал эксперт.

Эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Риелторская академия» Андрей Сердюк считает, что идея ограничить льготную ставку по семейной ипотеке 15 годами связана прежде всего с желанием снизить нагрузку на бюджет.

«Сегодня государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, и при высоких процентных ставках такие программы обходятся очень дорого. Для покупателей это изменение повлечёт снижение доступности жилья. Многие семьи рассчитывают платёж исходя из льготной ставки на весь срок кредита. Если через 15 лет ставка станет рыночной, ежемесячный платёж может существенно вырасти, что увеличивает финансовые риски заёмщиков», — рассказал спикер.

Также он добавил, что, если обсуждаемое изменение будет принято, это приведёт к снижению спроса на новостройки, особенно в регионах с высокой стоимостью жилья.

«Однако с точки зрения государства такая мера позволит сделать программу более адресной и сократить объём бюджетных расходов на субсидирование ипотеки», — заключил Андрей Сердюк.

Ведущий эксперт по инвестициям, автор проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв уточнил, что решение ограничить срок действия льготной ставки по семейной ипотеке уравновешивается сохранением ставки в 6% по кредитам с первоначальным взносом более 50% — такая мера также содержится в проекте правил предоставления банкам компенсации недополученных доходов по жилищным кредитам для семей с детьми.

«То есть в данном случае достигается некий консенсус. Возможно, власти подключили Росстат и увидели, что закредитованность населения очень большая, но при этом средний срок погашения семейной ипотеки значительно меньше 30 лет. Поэтому, скорее всего, и было выбрано значение в 15 лет», — предположил он.

Также Евгений Ткачёв спрогнозировал, что в результате изменений условий семейной ипотеки семьи с одним ребёнком станут чаще обращать внимание на вторичную недвижимость.

Документ вносит поправки в Жилищный кодекс РФ и закон о туристской деятельности. В частности, он предусматривает введение специальных правил пользования нежилыми помещениями в МКД, установление требований по защите прав жильцов при их использовании, а также наделение регионов правом вводить дополнительные требования к размещению такого бизнеса в жилых зданиях. Кроме того, предлагается ввести механизм надзора за использованием нежилых помещений.

«Несмотря на ужесточение законодательства, у нас по-прежнему много бизнеса, который в результате своей работы конфликтует с собственниками жилья, игнорируя их интересы. Нам поступает масса таких обращений. Прежде всего, речь идет о хостелах, которые зачастую используют для проживания трудовых мигрантов», — пояснила «Известиям» один из авторов инициативы, зампред комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Поэтому, по ее словам, Минстрою необходимо разработать специальные правила по использованию нежилых помещений, а также наделить собственников квартир и регионы правом ограничивать работу такого бизнеса.

Подробнее читайте в эксклюзивном материале «Известий»: