В России могут ввести обязательное нотариальное удостоверение для всех сделок купли-продажи недвижимости между гражданами. Соответствующий законопроект, подготовленный депутатами Мособлдумы, в ближайшее время будет внесен на рассмотрение в Госдуму (ГД). Об этом 24 июня «Известиям» сообщил председатель регионального парламента, член партии «Единая Россия» Игорь Брынцалов.

По его словам, инициатива направлена на защиту собственников жилья, снижение рисков мошенничества и сокращение количества судебных разбирательств. Участие нотариуса в оформлении документов гарантирует более тщательную проверку информации и состояния сторон.

«Нотариус имеет больше возможностей получить и проверить информацию, оценить документы, состояние сторон. В случае нотариального сопровождения вероятность потерять имущество и признать сделку недействительной ничтожно мала», — отметил Брынцалов.

Авторы инициативы подчеркивают экономическую выгоду нововведения. По данным Мособлдумы, федеральный тариф за услуги нотариуса не превышает 20 тыс. рублей, в то время как услуги риелторов обходятся в 3–5% от суммы сделки. Расходы на адвокатов в случае судебных споров могут превышать стоимость нотариального удостоверения на 198%. Например, при покупке квартиры за 150 млн рублей за услуги нотариуса придется заплатить максимум 31 тыс. рублей, включая все проверки и направление документов на регистрацию.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, на рынке недвижимости растет число нарушений прав собственников. По данным МВД, около 5–7% сделок проходят с нарушениями закона, а по неофициальной статистике эти показатели значительно выше. В 2024 году только в Москве из-за действий мошенников 93 человека лишились единственного жилья.

«Когда стороны сделки не удостоверяют ее у нотариуса, они тратятся на разного рода посреднические услуги, которые зачастую оказываются дороже обращения к нотариусу и при этом фактически не дают участникам сделок правовых гарантий», — говорится в документе.

Член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский обратил внимание на возможные риски, такие как увеличение сроков оформления и дополнительные расходы граждан. Депутат указал, что нотариус не всегда может определить, действует ли человек под давлением.

«Поэтому одновременно с введением такой меры необходимо ограничить совокупную стоимость нотариальных услуг, предусмотреть льготы для социально уязвимых граждан и установить единый стандарт проверки юридической чистоты недвижимости», — подчеркнул Якубовский.

Эксперты рынка отмечают, что нотариусы несут полную имущественную ответственность за удостоверенные ими документы. Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева добавила, что договоры с участием нотариусов оспариваются в судах значительно реже.

«У нотариуса есть огромный стимул соблюдать требования закона, так как он лично несет имущественную ответственность», — подчеркнула она.

Основным итогом введения новых правил, по мнению экспертов, станет повышение правовой грамотности участников сделок на всех этапах. Вместе с тем вырастут и финансовые, и временные издержки.

Адвокат, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений Максим Пешков 24 апреля заявил, что действующие нормы законодательства не всегда защищают добросовестных покупателей жилья и требуют доработки. По словам специалиста, на практике ответственность нередко перекладывается на покупателя, даже если он предпринял все возможные меры проверки сделки. Речь идет о случаях, когда проверяются документы, медицинские справки, а также привлекаются банки, ипотечные механизмы и нотариусы.

Как было раньше?

Ранее при рождении ребенка заемщик должен был подтвердить падение доходов более чем на 20 процентов и тот факт, что ежемесячный взнос съедает свыше 40 процентов семейного бюджета. Максимальный срок такой отсрочки ограничивался шестью месяцами.

Что нового в законе?

Теперь рождение или усыновление второго (и любого следующего) ребенка становится самостоятельным и достаточным поводом для ипотечных каникул. Требование к уровню дохода полностью отменяется. Главное изменение — продолжительность льготного периода увеличивается до 1,5 лет. Отсчет ведется либо до момента, пока ребенку не исполнится 18 месяцев, либо в течение полутора лет с даты усыновления. Воспользоваться этим правом разрешено лишь единожды за весь срок действия кредита.

Какие условия предоставления ипотечных каникул?

В первые шесть месяцев каникул заемщик освобождается от любых выплат — ни основной долг, ни проценты не платятся. Начиная с седьмого месяца проценты на остаток основного долга продолжают копиться по стандартной ставке, но их уплата переносится на момент завершения льготного периода. Штрафы и пени за просрочку не начисляются, банк лишается права требовать досрочного погашения или обращать взыскание на залог. При этом заемщик получает полуторагодовой перерыв: он может сосредоточиться на уходе за детьми, не отвлекаясь на ежемесячные перечисления банку. Накопленные проценты гасятся уже после того, как каникулы заканчиваются.

Территорию с приговоренными под снос панельными домами в Энгельсе взялось осваивать ООО «ПДПстрой», принадлежащее семье экс-главы района Дмитрия Плеханова.   

15 июня областной минстрой опубликовал распоряжение о подготовке проекта межевания территории ул. Маршала Василевского, в границах пяти земельных участков -  земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:020930:92, 64:50:020930:96, 64:50:020930:93, 64:50:020930:99, 64:50:020930:91.

Документацию будет готовить ООО «Специализированный застройщик »ПДПстрой«, утверждены также задания на разработку документации по планировке территории и на выполнение инженерных изысканий. 

Отделу градостроительного регулирования развития территорий управления градорегулирования и архитектуры минстроя поручено в течение месяца собрать «предложения физических и юридических лиц о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории». 

Указанные земельные участки - это квартал на ул Маршала Василевского. Предназначены они под многоэтажную и среднеэтажную застройку и собственно заняты пятиэтажками - домами №№ 33,35,37 и 41, год постройки - 1975-й. Дом №39 - восьмиэтажный, свежей постройки - возведен в 2020 году. 

БВ писал, что его строительство в 2020 году инициировал областной комитет капстроительства, цена вопроса составляла 62,1 млн рублей. Дом предназначался «для определенных категорий граждан», строило его АО «Саратовоблжилстрой» Леонида Писного. 

Ранее эта улица носила название Консервный переулок, однако в январе 1978 года по инициативе стройорганизаций управления строительства «Саратовводстрой» она была переименована в ул. Маршала Василевского.

На сайте «Волгафото» со ссылкой на преамбулу решения отмечается, что «необходимость переименования вызвана застройкой переулка многоэтажными домами». При этом самого консервного завода давно уже не существовало, а переулок в связи с развернувшимся строительством фактически стал улицей.

Дом № 39 представлял собой построенную в 1975 году шестиподъездную хрущевку. Он был признан аварийным и снесен в 2017 году. В списке аварийных по этой улице числятся еще дома № 42, 44, 48 1973-75 гг. постройки. При этом в плане на снос значатся пятиэтажные хрущевки №№ 35, 36, 37, 41. Их должны были снести еще в 2018 году, но Энгельс не попал в федеральную программу переселения из аварийного жилья на 2019-2026 годы. В итоге в 2019 году экс-глава района Александр Стрелюхин принял решение расселять за счет муниципалитета. Дом №35 должны были снести в 2021 году, остальные - годом позже, но судя по картам 2024 года дома все еще стоят. 

Интересно, что проект планировки территории, включающей ул. Василевского, готовится аж с 2015 года - да за это взялось ООО «ТСУ Энгельсстрой», тогда принадлежавшее Анне Сеноженской. В 2016 году к нему присоединилось ООО «Строй-Сервис-2». В 2018 году «ТСУ Энгельсстрой» вообще вылетел из проекта, а затем попал в банкротство.

Причем, если сначала застройку планировалось проводить в границах  ул. Студенческая – ул. Маршала Василевского А.М. – берег р. Волга – территория ГАПОУ СО «Энгельсский колледж профессиональных технологий», то в 2018 года назад эта территория сократилась почти в два раза, а граница была сдвинута с ул. Василевского на 1-й Геологический проезд. Теперь «ПДПстрой» готовит планировку всего лишь одного квартала. 

В рамках развития Саратовской агломерации улица Маршала Василевского включена в программу Комплексного развития транспортной инфраструктуры, что предполагает оптимизацию дорожных сетей и маршрутов. Мастер-план КРТ охватывает квартал, ограниченный улицами М. Василевского, Российской, 5-м Студенческим проездом и ул. Студенческой. 

Отметим, что по заказу АО «Завод металлоконструкций» в середине мая минстрой утвердил проект межевания территории  ул. Маршала Василевского, ул. Российской, 5-м Студенческим проездом и ул. Колотилова. Это территория прямо напротив той, что собирается распланировать «ПДПстрой».

БВ писал, что цель межевания - объединить в один три земельных участка с кадастровыми номерами 64:50:020804:73, 64:50:020804:74 64:50:020804:77.  Вид назначения всех трех - многоэтажная застройка, частично старые пятиэтажки здесь, кстати, уже снесены. Остались дома №№48 и 50 по ул. Маршала Василевского. 

Впрочем, «Завод металлоконструкций», кажется, интересуют не только эти участки - понемногу заявитель отщипнул еще от нескольких в этом же квартале - для организации проезда, организации коммуникаций. Напомним, что дальше по ул. Василевского в 2013 году большой дом построило ООО «Строительная компания »Новый век«. В 2023 году первый замглавы Энгельсской администрации Евгений Шпольский критиковал застройщика за экспансию в плане земельных участков и тот факт, что компания не заботится о нагрузке на коммуникации «Водоканала».

Напомним, что недавно Энгельс потряс коммунальный коллапс из-за аварии на самотечном коллекторе по улице Менделеева. Это, кстати, не так далеко от Маршала Василевского и квартала будущей застройки. А в том, что именно о ней и идет речь сомнений нет. Вопрос лишь в том, что сегодня принято застраивать на принципах комплексного освоения территории - с коммуникациями и соцобъектами. При этом право на КРТ разыгрывается на аукционе. В связи с этим вопросы о том, почему и зачем «Завод металлоконструкций» и «ПДП-Строй» готовят часть строительной документации без всякого конкурса, остается открытым. 

ЗМК — крупный вагоностроительный завод, который входит в пул компаний миллиардера Станислава Гамзалова. Основной проект, которым сейчас занято предприятие - строительство новых цехов на своей территории, где предприятие собирается производить днища железнодорожных вагонов. Ни в каких девелоперских проектах ранее предприятие замечено не было. Возможно, компания, чья выручка в 2025 году составила 26,2 млрд рублей, хочет диверсифицировать бизнес.

Справка БВ. ООО СЗ «ПДПстрой» основал Дмитрий Плеханов в 2007 году. В 2022 году, заступая на должность главы Энгельсского района, он передал бизнес матери - Лилии Плехановой, но после ухода в отставку в компанию уже не вернулся. У «ПДПстроя» в портфолио 179 контрактов на общую сумму 12,5 млрд рублей, самый щедрый заказчик - областной УКС - 27 контрактов на 7,5 млрд рублей. Выручка 2025 года - 1,8 млрд рублей.

Количество расторжений по договорам рассрочки на жильё в ближайшее время может резко вырасти, считают эксперты рынка недвижимости. Причина — в истечении льготного периода, в течение которого покупатели могли вносить комфортные для себя платежи. В среднем он составлял 2–2,5 года.

«В середине 2024 года доля покупок квартир в рассрочку составляла около 35%, а иногда и выше в зависимости от проекта. То есть практически каждая третья квартира была куплена в рассрочку. И сегодня риск разрывов таких договоров действительно существует: доля расторжений уже оценивается в 5%, и она продолжит расти», — отметила директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

Согласно её оценке, в зоне риска находятся те покупатели, кто «входил» в рассрочки на пределе возможностей в надежде на скорое снижение ипотечных ставок, которого так и не произошло.

«В июне 2024 года средняя ставка по ипотеке в 20 крупнейших ипотечных банках России была на уровне около 18–19%. И сегодня это всё ещё 19%. Ипотека доступнее не стала. Это одна из причин», — пояснила специалист.

Также Светлана Опрышко напомнила, что в прошлые годы покупатели нередко брали рассрочки с символическим первоначальным взносом в 5–10%, и сегодня такой суммы недостаточно, чтобы оформить ипотеку, поскольку банки требуют минимум 20%.

«То есть человеку, чтобы перейти на ипотеку, нужно будет искать дополнительную недостающую сумму для первоначального взноса, а это немало. Плюс банки стали жёстче проверять заёмщиков и отклоняют практически каждую вторую заявку на ипотеку. Те, кто не смогут подтвердить официальный доход или имеют плохую кредитную историю, просто не получат ипотеку и будут вынуждены расторгать договор рассрочки», — заявила она.

На её взгляд, волна расторжений по договорам рассрочки в первую очередь накроет массовый сегмент — заёмщиков со спорной кредитной историей, а также закредитованных граждан, которые входили в рассрочку «на последние деньги» в надежде на скорое удешевление ипотеки.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин отметил, что, по последним данным, доля расторжений договоров рассрочки на жильё составляет от 3 до 15% от сделок.

«Покупатели столкнулись с невозможностью обслуживать платёжную нагрузку. Ключевая проблема — размер ежемесячного платежа. При стоимости квартиры 5 млн рублей и рассрочке на 2 года ежемесячный платёж составляет около 200 тыс. рублей в месяц. А для московского жилья стоимостью 10–15 млн рублей — от 400 тыс. рублей. Для большинства семей эти суммы неподъёмны», — сообщил спикер.

Он также согласился с тем, что многие покупатели изначально рассчитывали не на реальные выплаты, а на рефинансирование через ипотеку к моменту окончания рассрочки. Но этот план не сработал: ипотечные ставки так и не снизились до комфортных уровней, а банки отказывают в кредитах заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.

«Дополнительный структурный риск — информация о рассрочке не передаётся в бюро кредитных историй и не учитывается при расчёте долговой нагрузки заёмщика. Это означает, что реальный масштаб проблемы невидим ни для банков, ни для регулятора до момента, когда покупатель уже не может платить», — поделился Валерий Тумин.

Кроме того, он рассказал, что, согласно статистике, доля новостроек, возвращающихся на рынок из-за неспособности владельцев платить по рассрочке, составляет 4–7% от проданных объектов за последние 2 года, а в бизнес-классе, где рассрочка была особенно популярна, доля повторных продаж в отдельных проектах достигает 8–10%.

«Критический вопрос — масштаб потенциального выброса. Если ипотечные ставки не снизятся до комфортных значений, доля расторжений может вырасти до 20–30%. Именно этот сценарий сейчас разворачивается: ставки снижаются, но медленно, а льготные периоды по рассрочкам заканчиваются уже сейчас», — заключил Валерий Тумин.

Директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова подтвердила, что волна расторжений по договорам рассрочки нарастает.

«Покупки по ДДУ в рассрочку для многих оказались ловушкой. Граждане шли на такую сделку в расчёте перейти на ипотеку, надеясь, что ставки снизятся, но заметного снижения не произошло. Никому не гарантированы ни оформление кредита, ни низкая ставка, ни возврат средств, если в займе откажут. При всём этом покупатели, которые брали рассрочку с первоначальным взносом 5%, при переходе в ипотеку вынуждены довнести ещё 15%, поскольку банки требуют минимум 20%. И это отдельный подводный камень», — сказала специалист.

По её мнению, ситуация с рассрочками — это проблема, последствия которой рынок будет отрабатывать не один год.

«Риск смещён в сторону застройщиков, так как наиболее вероятный сценарий после расторжения — это повторные продажи по той же цене на падающем рынке и большим объёмом нераспроданных остатков на рынке. Для самих покупателей всё это грозит потерей внесённых средств в реальном выражении», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Председатель комитета Российской гильдии риелторов по взаимодействию с организациями смежных видов деятельности Наталия Колесникова считает, что ситуацию может выправить принятие закона о регулировании сделок с рассрочками на жильё в ближайшее время.

«Покупателю предлагают заключить договор с рассрочкой платежа и потом переходить на рыночную ипотеку. Стоимость квартиры при такой форме оплаты при этом нередко повышают, закладывая в неё неудобства или риски. Но в условиях текущей неопределённости в экономике это рискованно для обеих сторон. Застройщик не получает всей суммы и не может вложить деньги в оборот, а покупателю сложно выходить из такой сделки, так как цена завышена на пару лет вперёд», — подытожила эксперт.