8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В Москве перепродажа новостроек сократилось до минимальных значений. Одна из причин — снижение инвестиционной привлекательности новостроек. Чаще всего новостройки по переуступке продают инвесторы, которые купили недвижимость на старте проекта, чтобы потом выгоднее перепродать. Но из-за высоких стартовых цен и низкого спроса сделать это становится сложнее.
Вместе с экспертами выяснили, насколько сейчас выгодно покупать новостройку по переуступке и много ли такого предложения на рынке.
Дешевле на 10-25%
Для покупателя одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке по переуступке — более низкая цена, чем у застройщика. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в среднем эта разница сейчас варьируется от 10% до 25% в зависимости от конкретного проекта и класса. «Если смотреть в среднем по рынку, то переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10-20%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на квартиры в новостройках по переуступке цены ниже в среднем на 10-15%, чем на аналогичные от застройщика. «Кроме того, инвесторы дают дополнительные скидки при реализации квартир, которые могут доходить до 10%», — отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Похожие цифры приводят эксперты из «Метриум».
Квартиры, реализуемые по переуступке, сейчас в среднем на 10-12% дешевле, чем жилье аналогичного формата от девелоперов, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, инвесторам в условиях дорогой рыночной ипотеки выгодно перепродавать помещения в строящихся комплексах, только если покупка совершена за наличные (стопроцентная оплата), а девелопер регулярно корректирует цены вверх по мере повышения стадии готовности комплекса и исчерпания предложения. «В таком случае у дольщиков есть возможность устанавливать дисконт и все равно рассчитывать на значительную маржинальность», — пояснил он.
По данным «Яндекс Недвижимости», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы по всем классам в феврале 2026 год составила 538 тыс. руб., а медианная цена квадратного метра в квартирах в строящихся московских ЖК, которые предлагаются в порядке переуступки, 519 тыс. руб. Таким образом, в феврале медианная стоимость квадратного метра по переуступке была на 3,5% ниже, чем в предложениях от застройщиков.
Почему цена ниже?
Более низкую стоимость новостроек по переуступке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, инвесторам, в отличие от застройщиков, не нужно закладывать в цену издержки на субсидирование ставок, рассрочку и так далее, поясняет Олег Репченко. «Поэтому прайс застройщика сегодня часто выглядит перегретым по сравнению с реальными ценами на вторичном рынке», — отметил эксперт.
Во-вторых, у инвесторов нет других — кроме снижения цены — способов привлечения покупателей, в отличие от девелоперов, которые могут предложить субсидированную ипотечную ставку или рассрочку. Поэтому они конкурируют ценой лота. «По переуступке можно купить квартиру в ипотеку, но на них не распространяются льготные программы, поэтому процентная ставка будет рыночной, что не привлекает потенциальных ипотечных клиентов. Поэтому таким продавцам приходится демпинговать», — пояснил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Разница в цене в 20-25% достаточно, чтоб выбрать квартиру по уступке против квартиры у застройщика», — добавил он.
Помимо цены привлекательными для покупателей является возможность выбрать интересный вариант, которых у застройщика к окончанию строительства уже не осталось. «Даже несмотря на более низкую стоимость по переуступке это могут быть более интересные варианты квартир. Например, более ликвидные планировки, с видовыми характеристиками», — Елена Чегодаева.
Эксклюзивное предложение
Купить квартиру в столичных новостройках по переуступке сегодня не так просто — доля такого предложения минимальна, поскольку инвестиционная привлекательность таких вложений снизилась. По оценкам «Инком», сейчас в массовом сегменте новостроек около 7% квартир продаются по переуступке. Для сравнения, во время действия массовой льготной ипотеки их доля достигала 20%. «Тогда инвесторов стало больше за счет дешевых кредитов и еще большего подъема рынка в этот период», — пояснил Валерий Кочетков.
По данным «Яндекс Недвижимости», в феврале предложение квартир в новостройках Москвы по переуступке сократилось на 25,6% в годовом выражении и стало минимальным за последние три года (за исключением мая 2025 г.). В целом на квартиры по переуступке приходится 1% от всей экспозиции рынка новостроек Москвы. «Такая динамика может быть связана с постепенным вымыванием из экспозиции лотов по переуступке, потому что зачастую покупка такой квартиры предполагает переход к покупателю прав и обязанностей не только по договору долевого участия (ДДУ), но и по ипотечному договору, оформленному ранее, где ставка может быть существенно ниже действующих сегодня», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
При этом в этом году доля квартир по уступке в массовом сегменте может увеличиться вдвое — примерно до 15% — из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку, продолжил эксперт из «Инком». По его словам, сейчас доля расторжений по рассрочкам составляет 5-7%, формируют ее в основном те покупатели, кто надеялся перейти в ипотеку, но не смог из-за высоких ставок.
«Около 13-17% покупателей из такой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования. Здесь надо понимать, что в такой схеме прибыли нет, такие квартиры из категории «висяк», поскольку цена в лучшем случае будет как у застройщика, если покупка была совершена полтора-два года назад», — отметил Валерий Кочетков. «Если покупка была недавно, то стоимость квартиры по переуступке может быть выше прайсовой цены застройщика. Ведь при покупке в рассрочку цена лота становится выше на 15-20%», — указал он.
При этом переуступки с сохранением рассрочки практикует всего один девелопер в Москве («Эталон»), добавил Руслан Сырцов. По его словам, в большинстве проектов при перепродаже жилья в рамках цессии приходится досрочно погашать имеющуюся задолженность. Это значительно снижает ликвидность таких квартир. Как правило, экспонировать их начинают клиенты, которые вследствие непростых экономических обстоятельств не в состоянии продолжать отвечать по обязательствам перед застройщиков. «Зато потенциальные покупатели, пользуясь финансовыми сложностями, возникающими у дольщиков, действительно могут приобретать жилье по цене ниже рыночной», — подтытожил он.
Процессы о незаконной регистрации иностранных граждан в "резиновых квартирах" на Среднем Урале идут чередой. Но поражают сами приговор: у преступно гостеприимных владельцев конфискуют недвижимость.
Прецедент был создан в конце прошлого года. В Нижнем Тагиле впервые в российской судебной практике было принято решение не просто о штрафе или тюремном сроке, а об изъятии в пользу государства садового домика, куда уралец за деньги прописывал нелегалов. Первой "клиенткой" стала гражданка Таджикистана, спустя три месяца по аналогичной схеме в число жильцов был включен еще и бывший соотечественник владельца.
Следствие без труда доказало, что регистрация была липовой. Жить в саду "новоселы" не планировали, да и не могли: дом настолько ветхий, что качался от ветра. Худую недвижимость владелец использовал лишь как юридический адрес для "нелегальной крыши". Обвинения подсудимый признал, раскаялся и даже не стал обжаловать приговор, несмотря на то, что помимо штрафа в 110 тысяч рублей решение предусматривало конфискацию дома. Ведь помимо хибары у него было нормальное жилье, которое не подлежало изъятию.
Не только половины дома, но и еще и всех грядок в огороде лишилась по решению Белоярского районного суда жительница села Косулино, что недалеко от Екатеринбурга. Кара пожилую даму настигла также в конце февраля за то, что год назад она за деньги зарегистрировала на своей земле семь мигрантов, зная прекрасно, что им нужна лишь фиктивная прописка для легализации в стране.
Как пояснили "РГ" юристы, статья 104.1 УК РФ, которая прописывает конфискацию имущества, в том числе за незаконную регистрацию мигрантов, существует с начала 2000-х. Но до сих пор она оставалась "спящей": столь жесткую меру наказания суды не применяли. Новый подход спровоцировали новые времена: террористические угрозы и принятые в конце 2024 года поправки в УК, предусматривающие изъятие имущества за преступления, связанные с безопасностью страны.
"Я не думаю, что стоит всех грести под одну гребенку. Если исходить из логики, что все квартиры, где совершаются противоправные действия, являются средством преступления, значит, подлежит конфискации и жилье, где совершены убийства или иные тяжкие деяния", - заявила "РГ" адвокат Зарина Адыева.
Юрист подала первую в стране апелляционную жалобу на решение суда о конфискации квартиры за нелегальную прописку. На днях стало известно, что Свердловский областной суд жалобу принял на рассмотрение. Подзащитный - житель небольшого города Алапаевск на севере Свердловской области Ильгар Гусейнов. Два года назад он зарегистрировал в своей двушке площадью менее 45 квадратов, девять человек, которые работали на пилораме в соседнем населенном пункте. В квартиру работяги заглядывали редко, только, чтобы помыться и положить вещи. Мастер пилорамы, который и попросил хозяина об этой услуге для своих работников, оплачивал коммуналку за жилье коллектива. Ильгар до сих пор утверждает, что ничего незаконного в нелегальном общежитии он не видел, к тому же фиктивные граждане не мешали ему, поскольку мужчина имел другое жилье, а это все равно сдавалось в аренду.
Когда квартира из обычного жилья превратилась в "орудие преступления" - непонятно. В ходе следствия она даже не фигурировала в качестве вещественных доказательств, на нее не было наложено обременение, как на ведущую улику. "Выстрелили" метры в конце февраля, когда суд признал Ильгара виновным в фиктивной регистрации иностранных граждан, наложил штраф в 200 тысяч рублей и постановил изъять в пользу государства "средство преступления" - квартиру стоимостью в два миллиона рублей.
Формальный повод для подачи апелляции - описка в приговоре, где указан другой пункт статьи 104 УК РФ, предусматривающий конфискацию не квартиры, а транспортных средств. Но Зарина Адыева рассчитывает на более глубинный подход суда в оценке ситуации. А Ильгар, по нашей информации, еще не собирает скарб для выезда и намерен оспаривать решение об изъятии до конца.
Евгений Захаров, кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового права Уральского государственного юридического университета:
"Стандартным наказанием по преступлениям о фиктивной постановке на учет иностранных граждан является штраф. Изъятие дома или земельного участка, задействованных в схеме нелегальной регистрации, можно считать нестандартной и суровой мерой наказания, пусть и обоснованной положениями части 1 статьи 104.1 УК РФ через толкование имущества как орудия совершения преступления. Поэтому стоит помнить, что желание быстрых и легких денег может привести к несоразмерным потенциальной выгоде последствиям."
В Вольске люди вынуждены жить в доме, непригодном для проживания. Об этом граждане сообщили в Информационный центр Следственного комитета РФ.
Жители Саратовской области рассказали, что их общежитие на Звездной, 3А построено в 1988 году. Сообщается, что износ кровли составляет 85%. Из-за протечек крыши квартиры постоянно затапливает, а в феврале 2024 года произошло короткое замыкание, которое привело к пожару.
Несмотря на это, дом не признан аварийным. Капитальный ремонт запланирован на 2035 год. «Обращения граждан в уполномоченные органы результатов не принесли, мер к устранению имеющихся нарушений не принимается», — добавили в Информационном центре федерального ведомства.
Глава Следственного комитета РФ Александр Бастрыкин поручил доложить ему о результатах проверки, начатой СУ СК РФ по Саратовской области.
Стоит отметить, что прямо напротив упомянутого общежития — на Звездной, 2А — был построен новый дом для переселенцев из аварийного жилья.