8(987)-333-77-62
В моем блокноте
С 1 июля в России ужесточат правила получения семейной ипотеки. Об этом заявил заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин еще в начале июня. Но официально о новых условиях никто пока не сообщил. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» в Сочи лишь заявил, что банки уже готовятся, а изменения «будут направлены на стимулирование рождаемости».
При этом ряд экспертов из строительной и банковской отраслей уже вторую неделю говорят, какие именно изменения ждут россиян.
К чему готовиться тем, кто хочет приобрести квартиру по льготной программе, и как изменения повлияют на рынок недвижимости — рассказывает 93.RU.
Еще раз подчеркнем, что с новыми условиями государство официально познакомит граждан 1 июля. А пока источники «Коммерсанта» и «Известий» сообщают, что:
В регионах, включая Краснодарский край:
для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 6 миллионов рублей, при этом ставка поднимется до 10%;
для семей с двумя детьми — лимит увеличат до 8 миллионов рублей, а ставку опустят до 8%;
для семей с тремя детьми — лимит до 10 миллионов рублей, а ставка будет 6%;
для семей с четырьмя детьми — лимит 10 миллионов, ставка 4%;
для семей с пятью и более детьми — лимит 10 миллионов, ставка 2%.
В Москве и Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях:
для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 12 миллионов рублей, но ставка при этом вырастет до 12%;
для семей с двумя детьми лимит поднимут до 15 миллионов рублей при ставке 10%;
для семей с тремя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 8%;
для семей с четырьмя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 6%;
для семей с пятью и более детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 4%.
Если семья взяла семейную ипотеку, когда у них был один ребенок, то при рождении последующих детей условия кредита будут пересматривать и уменьшать ставку. Кроме того, если покупатели сразу заплатят 50% от стоимости жилья, то будет действовать ставка 6%.
Но это еще не всё. Власти рассматривают вариант, при котором льготные условия будут действовать всего 15 лет, а не как сейчас — до 30. В таком случае по истечении срока годовой процент будет рассчитан по формуле: ключевая ставка ЦБ + 2 пункта.
Например, если бы это правило действовало уже сейчас, то семья после 15 лет платежей со ставкой 6% начала бы платить под 16,5% годовых. Разница существенная, учитывая суммы платежей.
По итогам 2025 года по стране девелоперы не успели продать 5,6 миллиона квадратных метров — это 37% от общего объема жилья со сроком сдачи в том же году, приводило данные издание «Движение.ру». Антирейтинг возглавил Краснодар — доля нераспроданного жилья составила 61%, на втором месте Красноярск — 48%, на третьем Самара — 47%. Такой ситуации на рынке еще не было.
На форуме недвижимости в Сочи в июне 2026 года девелоперы отмечали: дела идут печально. До 40% застройщиков не смогут выйти в прибыль к концу года. Как сказал президент девелопера DOGMA Денис Морозов: «Время тяжелое, его нужно просто пережить». И в этом аспекте особое внимание приковано к семейной ипотеке — это один из главных факторов развития рынка, ведь в большинстве городов «семейка» доступна только в новостройках.
— Если мы говорим о том, что для семьи с одним ребенком ставка вырастет с 6% до 10–12%, то очевидно — хуже ничего не может быть, чем ставка, увеличившаяся в 2 раза. Сейчас 50% сделок проходит по льготным ипотечным программам. А это не только семейная ипотека, но после изменений мы потеряем как минимум половину сделок от этих 50%, то есть уйдет четверть сделок, но это средняя температура по больнице, на ком-то это скажется сильнее, — ответил на вопрос 93.RU Илья Пискулин, основатель девелоперской компании «Творчество».
Как замечает Алексей Дьяконов, ведущий брокер компании «Лето недвижимость», застройщики перейдут к гибким инструментам продаж.
— Девелоперам по всей России придется агрессивно внедрять альтернативные инструменты: длительные беспроцентные рассрочки, траншевую ипотеку, комбинированные продукты и масштабные субсидии от самих застройщиков. Основной удар примут на себя региональные игроки в сегменте массмаркета, — говорит в беседе с 93.RU Дьяконов.
Но если смотреть в будущее, то, как говорит руководитель отдела маркетинга строительной компании «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Арпи Микаелян, доля покупок квартир по рыночной ипотеке будет расти, это уже видно по данным девелопера за последние месяцы.
— В сегменте комфорт-класса Краснодара доля семейной ипотеки по-прежнему доминирует — за последние полгода она достигала 80% от общего числа сделок. Однако гораздо показательнее — динамика в пользу рыночных программ. По нашим данным, в прошлом году на них приходилось не более 5% покупок, тогда как во втором квартале 2026 года этот показатель вырос до 20–30%. Именно эту динамику мы считаем главным вектором развития строительного рынка на ближайшие годы, — рассказала 93.RU Арпи Микаелян.
На доступность рыночных ипотечных программ во многом влияет ключевая ставка Центробанка. Еще год назад она была на уровне 21%, сейчас — 14,25%. К концу года эксперты прогнозируют снижение до 12,75–13%.
Увидеть заветные 9–12% по рыночной ипотеке россияне смогут не раньше первого квартала 2028 года, об этом ранее рассказала сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлия Рыкунова.
В банках вы не найдете сейчас ипотеку под 14%, несмотря на ключевую ставку, в среднем значение около 18–20%.
— Обычные банковские продукты остаются заградительными. Даже обновленная, более строгая «семейка» сохраняет колоссальный разрыв в пользу заемщика, оставаясь ключевым драйвером рынка, — считает брокер Алексей Дьяконов.
С грустной улыбкой девелоперы и покупатели вспоминают время, когда в России действовала льготная ипотека для всех. Она же, если быть честными, запустила рекордный рост цен, из-за чего однушка в новостройке оказалась в разы дороже, чем на вторичном рынке. Сейчас, как рассказали 93.RU аналитики «Авито Недвижимости», этот разрыв сокращается, такая тенденция прослеживается в 12 городах-миллионниках.
Например, в Краснодаре стоимость квадратного метра в новостройках сейчас составляет 156,5 тысячи рублей, а на вторичном рынке — 133,9 тысячи рублей. Разрыв цен сократился до 13,4% (год назад было 16%).
Аналитика по ценам на первичном и вторичном рынках за последний год
Но эксперты сходятся во мнении, что существенного снижения цен после изменения семейной ипотеки на первичном рынке ждать не стоит. А вот на вторичном, наоборот, будет постепенный рост, в зависимости от снижения ставки по кредитам.
— Обрушения цен на первичном рынке РФ не будет. Механизм проектного финансирования (эскроу-счета) жестко контролируется банками, которые просто не позволят девелоперам продавать жилье ниже согласованной себестоимости. Вместо прямого снижения цен застройщики пойдут по пути скрытого дисконтирования и временной заморозки вывода новых очередей проектов, — говорит брокер Алексей Дьяконов.
Эскроу-счет — это специальный безопасный банковский счет для сделок. При покупке квартиры в новостройке покупатель вносит деньги не застройщику, а замораживает их в банке. Продавец забирает средства только после того, как достроит дом и передаст ключи.
Не стоит ждать и новых массовых льготных программ. Как отмечает брокер Алексей Дьяконов, «эра "дешевых денег для всех" в России завершена».
Изменение ставки в зависимости от числа детей и сокращение срока льготных условий приведут к снижению объемов выдачи жилья комфорт- и эконом-класса. Но это не приведет к «буму» на вторичном рынке, во всяком случае пока рыночные ставки еще высокие, а сейчас для людей в первую очередь важна не общая сумма кредита, а доступность ежемесячного платежа.
— Когда базовая ипотечная ставка будет примерно 13–14%, а семейная ипотека будет 10–12%, то да, для семей с одним ребенком в этой ситуации логичнее обращать внимание на вторичный рынок, потому что там квартиры будут всё еще дешевле, — рассказывает 93.RU Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» и эксперт по инвестициям в недвижимость юга России.
Что касается квартиры как инвестиции, то с грядущими изменениями об этом можно забыть. Но не всем.
— Мы 100% увидим субсидирование ипотечных ставок застройщиками для семей с двумя, тремя детьми и более. Я думаю, что на них будет делаться упор. В качестве гипотезы застройщики могут субсидировать ипотеку для семей с четырьмя детьми с 4% до 2%. И если эта семья возьмет однушку или студию, это будут достаточно дешевые деньги, — считает Евгений Ткачев.
Несколько советов дал брокер Алексей Дьяконов:
Использовать рассрочки с последующим переходом в ипотеку.
Разумно выбирать девелоперов, предлагающих гибкие графики платежей на этапе строительства. Это позволяет аккумулировать дополнительные средства на вкладах под высокий процент и минимизировать сумму, которую в итоге придется брать у банка.
Оформлять траншевую или комбинированную ипотеку. Выдача кредита частями (траншами) позволяет не переплачивать проценты за «воздух», пока дом строится. Комбинированная ипотека (сочетание льготной и рыночной ставки) выручит, если лимита по госпрограмме не хватает на покупку качественной семейной квартиры.
Сокращать тело кредита в первые 5 лет. Вне зависимости от выбранного региона и программы ключевое правило финансовой математики заключается в максимальном досрочном погашении именно на старте обслуживания долга. Это позволяет кардинально снизить общий объем уплачиваемых банку процентов, так как аннуитетные платежи в первые годы состоят преимущественно из них.
Служба назвала их виды и разъяснила, как ими можно воспользоваться. Соответствующая публикация размещена на официальном сайте ведомства.
В частности, указанные налоговые инструменты делятся на виды и подвиды в зависимости от целей. Так, НК РФ предусмотрены следующие вычеты:
При этом есть три способа получения вычетов:
Переход индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на эскроу-счета привел к острому дефициту квалифицированных подрядчиков. Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Такие данные по запросу «РБК Недвижимости» предоставили в аналитическом центре института жилищного развития «Дом.РФ».
Переход на эскроу-счета в подряде
С 1 марта 2025 года вступил в силу ФЗ-186, который распространил механизм счетов эскроу на договоры строительного подряда в сфере ИЖС. Принцип работы счетов эскроу подразумевает, что деньги заказчика будут заморожены в банке до завершения стройки дома. Поэтому подрядчик ведет строительство не на деньги покупателя, а на свои собственные или заемные средства.
Такой механизм может применяться для любой частной стройки, а в обязательном порядке — в тех случаях, когда покупатель берет на такое строительство льготную ипотеку.
В институте жилищного развития отмечают, что частное домостроение сохраняет высокую долю в структуре ввода жилья: по итогам пяти месяцев 2026 года его доля составил 64%. Значительная часть этого объема по-прежнему приходится на хозяйственный способ, когда люди строят своими силами или с привлечением частных бригад без официальных договоров, указывают в «Дом.РФ».
«В то же время активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — отметил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
По его словам, проблема усугубляется тем, что небольшим компаниям сложно получить проектное финансирование: у них часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Евгений Квасенков.
Чтобы решить эту проблему, «Дом.РФ» запустил программу поддержки — кредитование подрядчиков с поручительством. Суть программы в том, что институт жилищного развития выступает гарантом возврата денежных средств подрядчика банку. Согласно прогнозам «Дом.РФ», это должно помочь привлечь на рынок до 500–700 новых подрядчиков.
Выдачи ипотеки в ИЖС растут
По данным «Дом.РФ», за январь—май 2026 года на ИЖС и готовые дома банки выдали 42 тыс. кредитов на 226 млрд руб. Это в 1,7 раза больше, чем годом ранее, и по количеству, и по объему. В сегменте строительства рост особенно заметен: выдачи в годовом выражении примерно удвоились.
Дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг
Дефицит квалифицированных подрядчиков, в том числе тех, которые могут работать по схеме эскроу-счетов, «РБК Недвижимости» подтвердили в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Безусловно, [существует] дефицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костяка сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — указала сопредседатель правления АДД Вера Вавилова.
О нехватке подрядчиков заявили также в строительной компании Starkwood. «Тренд на рынке загородного строительства — дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг. Прогнозируется уход с рынка 20–40% игроков из-за появления эскроу-счетов. Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — сказал учредитель компании Starkwood Вячеслав Астафьев. Спрос на загородном рынке смещается в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуемым результатом, добавила руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтажное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова. «Это готовые дома, ремонты, реновация, перестройка уже имеющихся объектов. Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила Татьяна Суворова.
Законопроект об эскроу для всей ипотеки и обманутые «ИЖСники»
В конец июня 2026 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает обязательное введение эскроу-счетов для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подряда. Сейчас эскроу-счета обязательны для льготных ипотечных программ (они составляют основную долю выдачи — около 97%) на строительство частных домов по договорам подряда.
Сделать эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в ИЖС с подрядом ранее предлагали в Банке России, «Дом.РФ». С похожей идеей выступал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Обязательное введение данного механизма поможет защитить заказчиков частных домов. По оценкам Госдумы, в России по состоянию на лето 2026-го насчитывается до 20 тыс. человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте индивидуального жилищного строительства. Эти люди остались без построенных домов и с ипотекой, которую продолжают платить.
Президент России Владимир Путин подписал закон, который снимает ограничения на использование объектов микрогенерации (солнечных батарей, ветрогенераторов) в многоквартирных домах.
Согласно изменениям в законодательстве, правительство получает полномочия по определению предельных значений объема выдачи электрической энергии в сеть объектами микрогенерации. До принятия этого закона выдача электроэнергии в сеть была ограничена 15 кВт. Теперь это ограничение снимается для многоквартирных домов, которые получают статус генерирующих электроэнергию субъектов.
Также не будет действовать запрет на передачу электроэнергии от объектов микрогенерации через общедомовое электрооборудование.
С 1 января 2025 года в России для всех владельцев квартир, частных домов, дач и приравненных к населению категорий пользователей действуют дифференцированные тарифы на электроэнергию. Подобный подход в обязательном порядке распространяется на всю страну, ранее его имели право применять власти отдельных регионов по собственному усмотрению. Теперь размер платежей, которые вносят россияне за электричество, зависит от объема потребляемой энергии.