Жилищный разговор: покупателям квартир в рассрочку разрешат переходить на ипотеку
Покупателям квартир в рассрочку разрешат переходить на ипотеку и рефинансировать кредит без учета задолженности перед застройщиками. Девелоперов обяжут указывать в договорах полную стоимость жилья и размер переплаты. Такие положения содержит доработанный законопроект Минстроя и ЦБ. Сейчас рассрочка при покупке жилья практически не регулируется. По мнению экспертов, повышение прозрачности условий сделок может осложнить продажи, однако рассрочка останется востребованным инструментом на рынке недвижимости на фоне высоких ипотечных ставок.
Почему рассрочку хотят ввести в правовое поле
Россияне смогут переходить от рассрочки при покупке жилья к ипотеке без учета задолженности перед застройщиками. Кроме того, девелоперов обяжут раскрывать разницу между стоимостью недвижимости при покупке в рассрочку и при единовременной оплате. В договоре также необходимо будет указывать количество, размер и сроки внесения платежей. «Известия» ознакомились с новой версией законопроекта о регулировании продажи квартир в рассрочку и протоколом итогов обсуждения инициативы с представителями банков, бизнеса и регионов. Документ разработали Минстрой совместно с ЦБ и представили на общественное обсуждение в конце августа этого года.
Справка «Известий»
Рассрочка при покупке жилья — это способ оплаты, при котором покупатель вносит стоимость квартиры частями в течение заранее оговоренного срока. Главное отличие от ипотеки состоит в том, что договор заключается напрямую с застройщиком или продавцом, а не с банком. При этом срок полной оплаты обычно короче, чем при ипотеке — от года до нескольких лет. Зачастую окончательный платеж приурочен к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
«Законопроект доработан, им предусматривается обязанность застройщика перед заключением договора участия в долевом строительстве с рассрочкой предоставить покупателю информацию о разнице между ценой такого договора и ценой договора, предусматривающего внесение платежей на иных условиях», — говорится в итоговом документе по рассмотрению поправок к инициативе.
Кроме того, возможность перехода на ипотеку без двойного учета задолженности планируется закрепить в нормативных правовых актах, в частности в указании ЦБ РФ. Законопроект также предусматривает процедуру взаимодействия уполномоченного банка с застройщиком и органом регистрации прав, что, согласно документу, должно усилить защиту покупателей недвижимости.
Среди непринятых предложений — отказ от исключительно электронной формы договора купли-продажи недвижимости. По мнению авторов инициативы, такое требование ограничивает доступ к рассрочке для граждан, у которых нет электронной подписи. Также не поддержали предложение отменить ограничение срока рассрочки тремя годами с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Кроме того, отклонено предложение освободить застройщиков от обязанности передавать сведения о рассрочке в бюро кредитных историй (БКИ). Согласно законопроекту, эту информацию должен направлять банк — эскроу-агент.
— Действительно, ключевые предложения банковского сообщества не учтены в новой редакции законопроекта. При этом ЦБ поддержал предложение Ассоциации банков России о предоставлении банкам права устанавливать долю и параметры рассрочки, в том числе на уровне менее 25% площади проекта, а также об исключении необходимости получать согласие застройщика на переход ипотечных прав к банку при возникновении оснований для досрочного возврата проектного кредита, — пояснили «Известиям» в пресс-службе ассоциации.
Там также отметили, что была признана необходимость разработки стандарта предоставления рассрочки при участии Минстроя, хотя само министерство отклонило это предложение.
В пресс-службе Банка России сообщили «Известиям», что регулятор активно участвует в работе над законопроектом.
— Без надлежащего законодательного регулирования широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей гражданами жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование, — пояснили в пресс-службе ЦБ.В пресс-службе кабмина «Известиям» сообщили, что законопроект пока не поступал на отзыв. В Минэкономразвития уточнили, что документ еще проходит процедуру оценки регулирующего воздействия. В Минстрое на момент подготовки материала на запрос редакции не ответили.
Как оценивает инициативу бизнес
Само появление регулирования рассрочки логично и своевременно, так как ее доля на рынке уже слишком велика, чтобы оставаться вне правового контура. Банк России оценивает объем обязательств граждан по сделкам приобретения строящегося жилья в рассрочку примерно в 1,5–1,6 трлн рублей, заявила «Известиям» заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ГК «Таврида Девелопмент» Елена Кабешева.
— Регулятор также прямо указывает на риски непрозрачных условий, крупных остаточных платежей и чрезмерных штрафных санкций. Поэтому раскрытие полной информации по сделке — абсолютно правильное направление. Однако важно уточнить: задача регулирования — сделать рассрочку прозрачной, а не похожей на ипотеку, — пояснила представитель бизнеса.
По ее словам, эти инструменты решают разные задачи и подходят для разных финансовых сценариев покупателей. Поэтому делать такой переход обязательным было бы ошибкой, подчеркнула Елена Кабешева. Она отметила, что многие покупатели выбирают рассрочку именно потому, что не хотят брать банковский кредит.
— Многие банки и раньше регламентировали процент рассрочки, а девелоперы открыто показывали стоимость недвижимости без рассрочки и с рассрочкой, не ограничивая переход к ипотеке, — пояснила «Известиям» директор по маркетингу и продажам Legenda Ксения Садкова.
По ее словам, любое ограничение так или иначе приводит к сокращению или перераспределению спроса, что неминуемо отразится на цене. Сейчас на рынке условия рассрочек более сбалансированные: ушли форматы с минимальным первым взносом или длительными отсрочками платежей, поскольку они повышали риск расторжения договоров, добавила она.
«Известия» направили запросы крупнейшим девелоперам с просьбой дать свою оценку законопроекту.
Регулирование рассрочки при покупке новостроек необходимо, особенно после ужесточения условий льготных ипотечных программ, заявил «Известиям» управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
— Сегодня рассрочка обеспечивает до 20% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) на рынке Москвы, а в высоких ценовых сегментах, где ипотека недоступна, до 70–80%. Закон важен, чтобы покупатель четко понимал, сколько стоит квартира при единовременной оплате и какую наценку он платит при использовании рассрочки. Сейчас такой ясности нет, — заявил представитель бизнеса.
Он также отметил, что указание начальной стоимости квартиры будет справедливым по отношению к покупателям. По словам Дмитрия Халина, многие из них ошибочно полагают, что рассрочка на два–три года ничего не стоит, хотя на практике это не так.
— Время — деньги. Поэтому сегодня в платежи по рассрочке застройщики и банки «зашивают» стоимость денег во времени. А в нынешних условиях она очень высокая, — полагает бизнесмен.
Появление обязательства указывать полную стоимость рассрочек в договоре не окажет отрицательного влияния на их востребованность, считает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, наиболее серьезное изменение будет заключаться во включении этого инструмента продаж в кредитную историю по аналогии с ипотекой. Таким образом, девелоперы должны будут учитывать скоринговый рейтинг потенциальных покупателей, которым предоставляют заем на покупку квартиры.
— К тому же обязательным станет подтверждение официального уровня доходов, соответствующего размеру платежей по рассрочке. Несомненно, это приведет к значительному уменьшению спроса на данный маркетинговый инструмент. Зато ощутимо вырастут прозрачность и надежность рынка рассрочек, — отметил представитель бизнеса.
Основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев полагает, что девелоперам будет сложнее продать квартиру в рассрочку, если покупатели смогут отслеживать ее реальную стоимость. При этом, по его мнению, такой механизм всё равно будет востребован на рынке.
— Ипотека и рассрочка — два принципиально разных инструмента покупки жилья для разных аудиторий. Первым пользуются те, кто не в состоянии купить квартиру за короткий период. Вторым — те, кто обладает либо полным объемом необходимых средств, либо частичным; они понимают источники своих доходов и не готовы переплачивать по процентам в ипотеке, — рассуждает эксперт.
В то же время он допускает, что какая-то часть покупателей будет пользоваться переходом от рассрочки к ипотеке, который предлагается в законопроекте.
22.10.2026
Желаемое за недвижимое: разрыв цен в объявлениях и реальных сделках достиг 15%
На первичном и вторичном рынках квартиры в объявлениях стоят значительно дороже, чем при сделках, подсчитали «Известия» по данным СберИндекса. К сентябрю разрыв достиг 15,5% на новостройки и 12% на готовое жилье. Причем в 2026 году разница ускоренно увеличивается — по итогу заявленные цены не отражают реальной стоимости квартиры. Почему продавцы завышают стоимость так сильно и чего ждать покупателям — в материале «Известий».Насколько отличаются цены в объявлениях и сделках
В сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра в объявлениях о продаже новостроек составляла 224 тыс. рублей, а в заключенных сделках — 194 тыс., следует из подсчетов по данным СберИндекса. Разница достигла 15,5%. Причем за январь–сентябрь заявленные цены выросли на 11%, а фактические — на 5%. Годом ранее оба показателя прибавили 3–4%.
Такое увеличение разрыва указывает на проблемы со спросом на новое жилье, считает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. Цена в объявлении — лишь отправная точка для торга. Девелоперы дают индивидуальные скидки при полной оплате или крупном взносе, делают уступки по менее востребованным квартирам. При этом о некоторых дисконтах не сообщается публично.
На вторичном рынке расхождение меньше: в объявлениях квадратный метр стоил в среднем 148 тыс. рублей, а в сделках — 132 тыс., следует из данных СберИндекса. Разница достигла 12%, увеличившись с начала года на 3 тыс. рублей за метр. За тот же период 2025-го она, напротив, сокращалась.
При слабом спросе даже минимальная цена квартиры, указанная в рекламе, часто оказывается верхней границей ее реальной стоимости, отметила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.
По оценке рынка, каждая третья квартира в новостройке сейчас продается со скидками, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
— Спрос охладился, и всё больше сделок закрывается на индивидуальных условиях, а не по базовому прайсу, — отметила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Разницу между рекламной и конечной стоимостью увеличивают также ипотечные акции, пояснил директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. Чтобы предложить более низкую ставку, застройщик компенсирует кредитной организации часть процентов и включает расходы в цену. Если сделка проходит на обычных условиях, без субсидии, квартира обходится дешевле, чем в объявлении.
На вторичке причина иная: стоимость чаще устанавливает сам собственник, который может переоценить свое жилье или не учесть слабый спрос. Если квартиру нужно продать быстрее, он чаще готов уступить. Риелторы помогают покупателю торговаться.
Почему цены на жилье не снижаются
Застройщики сейчас ограничены в возможности полноценно снижать цены, рассказали в «Эксперт РА». Продажи приходится поддерживать другими способами.
Девелоперы возводят жилье за счет банковских кредитов, поэтому открыто уменьшать стоимость им мешает проектное финансирование, пояснила Наталья Мильчакова. Деньги покупателей при такой системе размещаются на специальных эскроу-счетах и хранятся там до сдачи дома, а застройщик получает ссуду под обеспечение этих средств.
Стоимость такого финансирования — один из ключевых факторов для цены нового жилья, пояснил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Ставка по кредиту зависит от темпов наполнения эскроу-счетов через продажи квартир в строящихся или уже готовых объектах. При слабых продажах себестоимость строительства может ощутимо вырасти.
Кажется, что снижение цен могло бы ускорить продажи и пополнение эскроу-счетов. Но для банка логика другая: чем выше стоимость, по которой его клиент-застройщик продает жилье, тем больше вероятность, что он будет без просрочек обслуживать кредит, объяснила Наталья Мильчакова.
Но при высоких ценах труднее продать жилье, поэтому застройщики и идут на скидки. Но так, чтобы эти акции не были слишком заметны банку, иначе он может повысить проценты, рассказала эксперт.
Что изменится на рынке в будущем
С 1 октября условия семейной ипотеки стали зависеть от числа детей. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка для семей с одним ребенком выросла до 12%, с двумя — до 10%; в других регионах — до 10% и 8% соответственно. Максимальный срок действия льготной ставки сократился до 15 лет. Сохранить прежние 6% на весь срок кредита можно при первоначальном взносе более половины стоимости жилья.
Застройщики отвечают новыми акциями: субсидируют ставки, возвращая их к приемлемому для клиентов уровню, или предлагают рассрочку на половину стоимости жилья для доступа к ипотеке под 6%. Внешне это делает предложения более привлекательными, однако такие акции в итоге часто закладываются в стоимость жилья, уточнил Сергей Клисенко.
На фоне изменений застройщики в принципе активнее стимулируют спрос, отметила коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Они чаще предлагают рассрочки с оплатой квартиры частями. Также распространена траншевая ипотека — в таком случае кредит делится на несколько частей, которые выдаются заемщику в разные сроки, увеличивая его долговую нагрузку постепенно.
При этом покупателям важно внимательно выбирать застройщика: слишком большая скидка может свидетельствовать о том, что компания испытывает проблемы с финансированием и стремится распродать квартиры любой ценой, отметил коммерческий директор экосистемного девелопера «Группа ЛСР» в Москве Денис Бабаков. По его мнению, доступность субсидированной ипотеки и других специальных программ в будущем может снизиться из-за постоянного усиления контроля. Например, власти подготовили законопроект, регулирующий рассрочки на жилье.
Изменения условий семейной ипотеки тоже заметно повлияют на спрос, подчеркнула управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. По оценке банка, среднемесячные выдачи ипотеки могут сократиться на 20–25% после ужесточения условий госпрограммы. Особенно упадет число сделок с семьями, воспитывающими одного или двух детей, а это значительная часть клиентов.
При новых ставках 10–12% по госпрограмме для родителей с одним–двумя детьми выгода от покупки дорогой новостройки может оказаться не такой очевидной по сравнению с рыночным кредитом на более дешевое готовое жилье, считает экономист Андрей Бархота. Поэтому семьи, которые не подходят под другие льготные программы, могут активнее рассматривать вторичный рынок, а переток спроса с новостроек на готовое жилье может ускориться.
Продажи в таких условиях будут смещаться к небольшим и более доступным квартирам, отметили в ПСБ. При этом застройщики пока не готовы пойти на сопоставимое снижение цен на жилье, поскольку ограничены себестоимостью строительства.
Ситуация с продажами на рынке новостроек может ухудшиться уже к Новому году, если ЦБ не снизит ключевую ставку и рыночная ипотека не подешевеет, считает Наталья Мильчакова. Однако, по ее прогнозу, до конца года регулятор не смягчит свою политику — уже сейчас некоторые банки повышают проценты по жилищным кредитам.
Изменения семейной ипотеки могут еще больше увеличить разницу между заявленными и фактическими ценами, полагает Виталий Костюкевич. Причина — одновременно слабые продажи и рост затрат на субсидирование ставок и беспроцентную рассрочку, которые закладывают в стоимость жилья.
Когда жилье может подешеветь
В следующем году цены на новостройки, скорее всего, продолжат расти в пределах инфляции, прогнозирует Юлия Бочарникова из «Этажей».
Кроме того, может продолжиться тренд с завышением стоимости в объявлениях, считают эксперты. Это связано в том числе с изменением состава предложения, считает гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Сейчас сокращаются запуски новых проектов, и застройщики смещаются к жилью более высокого класса, добавил эксперт. Девелоперам приходится конкурировать с продавцами нового готового жилья и предлагать более дорогие уникальные проекты для платежеспособных покупателей.
До конца 2026 года средние цены в объявлениях о новостройках вряд ли снизятся, считает Наталья Мильчакова. В отдельных проектах и районах они могут даже немного вырасти, чтобы компенсировать инфляционные расходы. По ее словам, снижение цен может произойти лишь в середине 2027-го, если ЦБ снизит ключевую ставку; и у застройщиков, особенно в регионах, накопятся большие объемы нераспроданного жилья.
22.10.2026
Генпрокуратуру просят проверить использование маткапитала для ИЖС
Российская гильдия риелторов попросила Генпрокуратуру проверить законность позиции Социального фонда России (СФР) по использованию материнского капитала при строительстве и реконструкции частных жилых домов, копия заявления имеется в распоряжении РИА Недвижимость.
В конце сентября СФР разослал письмо с разъяснениями о том, на земельных участках с каким видом разрешенного использования (ВРИ) можно строить дома с использованием материнского капитала. Речь идет о землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), блокированной жилой застройки и ведения садоводства для собственных нужд. По словам риелторов, СФР, ссылаясь на вступившие в силу прошлой осенью законодательные изменения, требует, чтобы в графе ВРИ было указано "ведение гражданами садоводства для собственных нужд" и "ведение гражданами огородничества для собственных нужд" вместо использовавшихся ранее "ведение садоводства" и "ведение огородничества", и при несовпадении значений в документах отказывает гражданам в использовании маткапитала.
Российская гильдия риелторов обратилась в Генпрокуратуру с заявлением о проверке соответствия федеральному законодательству разъяснений СФР и практику их применений в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.
Как говорится в нем, в письме СФР, в частности, указано на отсутствие у территориальных органов полномочий самостоятельно признавать различные формулировки ВРИ равнозначными.
«
"Такой подход требует проверки с учетом части 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ (статья устанавливает правила трактовки видов разрешенного использования земельных участков – ред.). Эта норма признает перечисленные в ней прежние садовые и дачные ВРИ равнозначными для применения как самого закона № 217-ФЗ, так и других федеральных законов и принятых в соответствии с ними нормативных актов. Соответствующие участки признаются садовыми земельными участками. Следовательно, для охваченных нормой случаев речь идет о применении установленной законом равнозначности, а не о ее самостоятельном признании отделением Социального фонда России", - подчеркивается в заявлении.
Поэтому, отмечается в нем, гильдия просит проверить именно отказы, основанные на прежнем наименовании садового или дачного участка, в отношении которого равнозначность установлена законом. Кроме того, объединение обратило внимание на риск расширительного применения письма при приобретении уже существующего жилого дома и погашении кредита на его приобретение.
22.10.2026
Какие налоги нужно заплатить дачнику до конца года: разъяснения юристов
Осень — не только традиционное время завершения дачного сезона, но и время уплаты налогов. Оплатить все налоги за дачу россияне должны до 1 декабря.
Два основные налога дачника Владелец дачи в России обязан заплатить два основных налога — имущественный и земельный. «Они рассчитываются от кадастровой стоимости, приходят в одном налоговом уведомлении и должны быть уплачены до 1 декабря года, следующего за отчетным (то есть до 1 декабря 2026 года — за 2025 год)», — рассказывает «РБК Недвижимости» старший налоговый консультант IPN Partners Мария Василенко.
Рассмотрим подробнее каждый из налогов.
1. Имущественный налог за дом, за баню и теплицу Имущественный налог дачник платит за все капитальные объекты, которые расположены на участке. К таким объектам относится не только дом, но и гараж, а также хозяйственные постройки — баня, теплица, сарай и пр.
При этом есть два важных условия:
такие строения должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН); также они должны быть капитальными (тот есть, иметь фундамент и быть прочно связанными с землей). Базовая ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости. При этом местные власти могут изменять ее в пределах от 0,1% до 0,3%. Для дорогих объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб., применяется повышенная ставка 2,5%.
«Например, капитальная баня на фундаменте, оформленная в ЕГРН, может облагаться налогом. А некапитальные постройки регистрировать не нужно — значит, и обязанность уплаты налога в отношении них отсутствует. Это, например, теплица без фундамента, бытовка, каркасный навес, сборный хозяйственный блок, уличный душ, туалет или баня-бочка», — пояснила Василенко.
Есть и еще одна ситуация, когда налог не взимается. Если постройка капитальная, но ее площадь меньше 50 кв. м, платить имущественный налог за нее тоже не нужно. Но льгота действует только в отношении одной такой постройки на участке, предупреждает юрист. Кроме того, такой объект не должен использоваться в предпринимательских целях,
Кроме того, при расчете налога на имущество физлиц для всех граждан действуют налоговые вычеты — это площадь, за которую не нужно платить. Например, для дома этот вычет составляет 50 кв. м. Если площадь дачного дома составляет 150 кв. м, то нужно уплатить за 100 кв. м. Эти налоговые вычеты применяются автоматически, подавать дополнительные документы не нужно, уточняет эксперт.
Дополнительно о льготах по налогу на имущество можно прочитать в материале «РБК Недвижимости» «Кому положены льготы по имущественному налогу и как подать заявление». 2. Земельный налог Еще один обязательный платеж для дачника — земельный налог. Стандартная ставка для земель садоводства, огородничества, ИЖС и ЛПХ — до 0,3% от кадастровой стоимости. Но конкретный размер устанавливают местные власти. Поэтому даже в разных районах одного региона ставки могут отличаться.
«Например, обычный собственник дачи (без права на применение льгот) владеет участком 6 соток кадастровой стоимостью 2 млн руб., налоговая ставка 0,3%. Налог за полный год составит: 2 млн руб. × 0,3% = 6 тыс. руб. Если участок был в собственности только 8 месяцев из 12, применяется коэффициент владения 8/12, то есть 6 тыс. × 8/12 = 4 тыс. руб.», — привела пример Мария Василенко.
По земельному налогу также есть льготы. Например, пенсионеры, ветераны войны, инвалиды и многодетные семьи освобождены от налога на участок площадью до шесть соток. Если участок больше шесть соток, налог они платят только за превышающую площадь. Налог на скважину В некоторых случаях дачнику придется отдельно заплатить за скважину. Этот налог касается тех, кто пользуется водными объектами по лицензии. «Если собственник добывает воду исключительно для личных нужд с соблюдением установленных законом условий, в том числе при объеме добычи не более 100 куб. м в сутки, лицензия на добычу такой воды не требуется», — пояснил «РБК Недвижимости» налоговый консультант, управляющий партнер ЮК «Лигал Позитив» Александр Усов.
«На практике это выглядит так: если у вас на участке одна обычная скважина с бытовым насосом или колодцем, и вы используете воду для грядок и бани из верхнего водоносного слоя, который не питает централизованное питьевое водоснабжение, обязанности по уплате водного налога у вас нет», — добавила старший налоговый консультант IPN Partners.
Иная ситуация — общая скважина, которой пользуются все члены СНТ, отметил Александр Усов. В таком случае для ее эксплуатации может потребоваться лицензия и уплата так называемого водного налога.
«В 2026 году ставка налога на добычу воды для водоснабжения населения составляет 355 руб. за 1 тыс. куб. м. В дальнейшем ставка может изменяться. Водный налог уплачивает лицо, которое занимается добычей воды, ежеквартально. Расходы на его уплату могут учитываться в членских взносах СНТ», — пояснил налоговый консультант. Нужно ли платить налог за членство в СНТ По словам юристов, отдельного налога за членство в СНТ не существует. Однако предусмотрены членские и целевые взносы, установленные 217—ФЗ. Членские взносы, как правило, идут на содержание дорог, освещение, вывоз мусора и управление товариществом. Целевые взносы собирают на дополнительные мероприятия и развитие инфраструктуры.
«Например, на строительство новых колодцев для водоснабжения или других объектов общего пользования. При выходе из состава СНТ собственник не освобождается от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества товарищества», — пояснил Александр Усов.
Наш сайт использует cookie-файлы для обеспечения удобства пользователей, анализа посещаемости и улучшения работы сервиса. Продолжая использовать сайт, вы соглашаетесь с обработкой этих данных в соответствии с нашей Политикой конфиденциальности.
