8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Речь идет о новеллах, предусмотренных Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2026 года (Информация Росреестра от 02 марта 2026 г.).
Данный закон, подчеркивается в сообщении ведомства, устраняет многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.
Ключевые новеллы:
Изменения для граждан
Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Также сохраняется общий подход к определению видов разрешенного использования (основные, вспомогательные и условно разрешенные).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладатели могут выбирать самостоятельно – без дополнительных разрешений и согласования. В частности, для выбора основного вида разрешенного использования подается заявление в орган регистрации прав (определены сроки каждой процедуры).
В отдельных случаях допускается менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков (например, при разделе земельного участка, исходный вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту).
Изменения для бизнеса
Для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, установлен запрет на изменение вида разрешенного использования , предусмотренного договором аренды или договором безвозмездного пользования земельным участком. Исключение – если земельный участок используется для комплексного развития территории.
Если участок из состава земель сельхозназначения отнесен к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно изменить на основании решения органа власти субъекта РФ. Раньше изменить вид разрешенного использования таких участков было невозможно. Теперь такой порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.
Также предусмотрена возможность, когда заинтересованное лицо вправе инициировать проведение аукциона в границах населенного пункта (ранее такого не было). При этом орган власти должен выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который просит инициатор аукциона.
Если земельный участок в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель такого участка может выбирать только тот вид разрешенного использования, который предусматривает размещение такого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не допускается. Исключения из этого правила установлены Градостроительным кодексом (изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя).
Изменения для садоводов
Уточнен установленный Федеральным законом № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых и огородных земельных участков в границах территории садоводства или огородничества. В частности, теперь запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ.
Назначение садовых участков можно будет поменять в случае, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья либо если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд.
С наступлением весны владельцы участков начинают ремонтировать старые ограждения и ставить новые, поэтому вопрос высоты и конструкции заборов снова вызывает споры между соседями. Какие претензии россияне предъявляют друг к другу по этому поводу и как на это "смотрит" законодательство, разъяснил в комментарии "РГ" председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
"Вокруг этой темы регулярно появляются слухи о якобы полном запрете глухих заборов между участками, однако такого общего запрета на федеральном уровне нет, - рассказал о популярном поводе для споров депутат. - Новых федеральных норм, которые бы прямо запрещали такие конструкции между частными участками, к настоящему моменту не принято".
По его словам, для садовых товариществ действует свод строительных правил СП 53.13330.2019. В нем указано, что между соседними участками рекомендуется устанавливать сетчатые или иные светопроницаемые ограждения высотой от 1,2 до 1,8 метра. "Эти значения используются судами как ориентир при разборе споров между соседями, - уточнил Гаврилов. - При этом установка глухой конструкции между участками допускается, если соседи дали письменное согласие и если правление товарищества не возражает против такого решения".
При этом, добавил он, со стороны улицы, дороги или общего проезда глухие заборы допускаются без подобных согласований, поскольку они отделяют участок от общественного пространства.
Снос забора возможен только через суд. "Для этого сосед должен доказать конкретное нарушение его прав, - сообщил парламентарий. - На практике речь обычно идет о трех ситуациях".
Первая ситуация связана с выходом забора за границы участка. "Если ограждение установлено на чужой земле даже на несколько сантиметров, суд может обязать перенести конструкцию", - заметил Гаврилов.
Вторая ситуация касается затенения участка. Как уточнил депутат, иногда суд назначает строительную экспертизу, которая определяет уровень инсоляции и проверяет, насколько ограждение перекрывает солнечный свет.
Третья ситуация связана с созданием препятствий для нормального использования земли: например, когда забор перекрывает вентиляцию участка или делает невозможным доступ к строениям.
"Поэтому перед установкой нового забора имеет смысл проверить границы участка по кадастровому плану и убедиться, что ограждение будет стоять точно по линии межевания, - советует глава профильного комитета. - Если планируется глухая конструкция между соседними участками, лучше заранее оформить письменное согласие соседа".
Такая договоренность, по его оценке, помогает избежать споров даже при смене владельца соседнего участка.
Нужно ли сносить старые заборы? Сами по себе они не подлежат срочному и обязательному демонтажу, отметил депутат. Реальная обязанность снести или перенести ограждение, согласно его объяснению, возникает только после решения суда, когда доказано нарушение прав другого собственника.
"Сегодня значительная часть конфликтов вокруг ограждений возникает из-за разницы между рекомендациями строительных правил и практикой их применения, - резюмировал Гаврилов. - В результате многие споры решаются уже в судебном порядке, где учитываются конкретные обстоятельства расположения участка, высота ограждения и его влияние на соседнюю территорию".
По его оценке, более четкие общие нормы могли бы уменьшить количество таких конфликтов и сделать ситуацию для владельцев земли более определенной.
В России могут урегулировать посредническую деятельность на рынке недвижимости. Роспотребнадзор подготовил проект постановления, который предлагает признать услуги риелторов бытовыми и возложить на агентов ответственность за надежность сделок. Документ проходит процедуру оценки регулирующего воздействия, а новые правила могут вступить в силу уже с 1 сентября. Об этом 4 марта сообщил портал «Деловой Петербург».
Сейчас в российском законодательстве само понятие «риелтор» отсутствует. Профессия упоминается лишь в документах Росфинмониторинга: согласно «антиотмывочному» законодательству агентства недвижимости и индивидуальные предприниматели обязаны сообщать в ведомство о сделках купли-продажи недвижимости на сумму свыше 5 млн рублей, если они участвуют в расчетах или сопровождают сделку.
Согласно проекту, посреднические услуги на рынке недвижимости предлагается отнести к бытовым потребностям граждан. Компании и индивидуальные предприниматели, оказывающие такие услуги, должны будут предоставлять клиенту полную информацию об объекте недвижимости, обеспечивать конфиденциальность и действовать исключительно в интересах заказчика.
При этом документ не содержит требований к квалификации специалистов. Более того, при оценке числа участников рынка авторы проекта фактически приравняли к риелторской деятельности управление жилыми домами, которым занимаются ТСЖ, ЖЭК и другие управляющие организации.
В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации признают, что сделки на вторичном рынке недвижимости связаны с повышенными рисками.
«Мы до невозможности зарегулировали работу застройщиков, тогда как деятельность риелторов, к сожалению, не настолько подвержена вниманию государства», — заявлял заместитель министра Никита Стасишин.
Участники рынка, однако, оценивают инициативу критически. Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер считает, что предлагаемые нормы лишь кратко фиксируют практики, которые сложились на рынке еще в начале 1990-х годов.
По словам члена правового комитета Российской гильдии риелторов Николая Зырянова, проект не решает ключевую проблему отрасли — отсутствие квалификационных требований к специалистам. Он отметил, что единственным ограничением станет запрет оказывать такие услуги самозанятым: работать на рынке смогут только юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Руководитель агентства «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также обратил внимание на спорность самой идеи отнесения риелторских услуг к бытовому обслуживанию наряду, например, с ремонтом обуви или пошивом одежды.
Юристы указывают, что документ закрепляет лишь базовые принципы регулирования. Генеральный директор юридической компании «Юрсфера» Сергей Фомин отметил, что проект фактически впервые признает риелторскую деятельность на уровне подзаконного акта, однако не вводит обязательных требований к образованию, стажу или страхованию профессиональной ответственности.
Особые споры вызывает норма о том, что риелтор должен обеспечивать подготовку и проверку документов для сделки. Такая формулировка может означать, что посредник будет обязан компенсировать убытки, если сделка впоследствии будет оспорена из-за ошибок в документах.
При этом эксперты отмечают, что у риелторов нет полномочий для полноценной юридической проверки документов — они могут пользоваться только открытой информацией. Полномочиями по подтверждению законности сделки обладают нотариусы, Росреестр и судебная система.
По данным сервиса RusProfile, в России действует около 14,6 тыс. агентств недвижимости и 38,1 тыс. частных риелторов в статусе индивидуальных предпринимателей. В Санкт-Петербурге зарегистрированы примерно 1,3 тыс. агентств и 3,8 тыс. таких специалистов.
11 января сооснователь и руководитель компании «МодульДом Юг» Олег Седов рассказал, что за последние несколько лет покупатели жилья при заключении сделок стали чаще переходить на повышенные тона и показывать придирчивость и требовательность. По его словам, покупатели уже изначально приходят с настроем на возможность «выбить» для себя как можно большую выгоду. Одной из причин такого поведения может быть стресс из-за роста цен и скачков ставок по ипотеке. На это также влияет просмотр новостных лент, чатов риелторов и прогнозов по недвижимости, что «заряжает» покупателей на соответствующее поведение.
"Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги через "Госуслуги" не отразится на уровне собираемости. Платежная дисциплина зависит, прежде всего, от размера пени за просрочку и иных ограничений в отношении злостных неплательщиков, например, в виде ограничений выезда за рубеж и ареста имущества", – заявил Склянчук.