В 2026 году российский рынок первичной недвижимости столкнулся с масштабным кризисом исполнения обязательств: почти 60% введенного жилья было передано дольщикам с нарушением сроков. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев связывает этот провал с последствиями отмены массовой льготной ипотеки и структурными изменениями в отрасли.

По мнению эксперта, корень проблемы кроется в резком падении спроса после завершения программы господдержки.

Ранее льготная ипотека искусственно подогревала интерес к новостройкам, создавая перекос цен: квадратный метр в строящемся доме стал стоить примерно на 30% дороже аналогичного готового жилья того же застройщика. Это привело к тому, что перестал работать ключевой маркетинговый инструмент девелоперов — обещание постоянного роста стоимости («покупайте сегодня, завтра будет дороже»). Инвестиционная привлекательность новостроек исчезла, и покупатели перестали вкладывать деньги на ранних этапах строительства.

Дополнительное давление оказывает система проектного финансирования через эскроу-счета. Покупатели не готовы замораживать средства на несколько лет ради объекта, который не обещает прибыли и требует долгого ожидания, предпочитая сразу переехать во вторичное жилье.

Как следствие, финансовое положение многих застройщиков ухудшилось из-за нехватки оборотных средств от продаж на старте проектов.

 

«Ушел спрос с рынка новостроек, а дальше уже вся пирамидка, что называется, посыпалась», — заключил Апрелев в беседе с Радио КП, прогнозируя сохранение этой тенденции в ближайшем будущем.

Ранее мы сообщали. что покупка квартиры в ипотеку в 2026 году обойдется дороже аренды.

Форум недвижимости «Движение» двое суток попадает в заголовки СМИ. Начиная от инициатив ввести уголовную ответственность для блогеров, которые в своих видео цепляются к мелочам при приемке жилья в новостройках, и заканчивая странной историей с извинениями замминистра строительства и ЖКХ за выступление одного из топ-менеджеров госкомпании «Дом.РФ». Или уже бывшего топ-менеджера.

После того как по соцсетям разошлось видео, на котором глава аналитического центра госкомпании «Дом.РФ» Михаил Гольдберг со сцены очень медленно отвечает на вопросы модератора и с большим трудом подбирает формулировки, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин назвал Гольдберга бывшим сотрудником «Дом.РФ» и извинился за его поведение на форуме. Впрочем, без подробностей, и в самой компании статус Гольдберга после этого не комментировали.

Досталось от замминистра и застройщикам. «Стройте для всех, как для себя» — до такого тезиса можно сократить его посыл к строительным компаниям, которые продолжают жаловаться на потребительский экстремизм и постоянно просят смягчить требования к собственной работе:

«Ничего не будет упрощаться, и никаких балансов в этом вопросе не будет», — заключил Стасишин.

По словам руководителя отдела «Недвижимость» радиостанции Бизнес ФМ Валерии Мозгановой, конкретики по этим ужесточениям не последовало, но застройщикам дали очень четкий сигнал:

Валерия Мозгановаобозреватель Business FM«Больше никто не собирается нянчиться с ними, как с малыми детьми, и бесконечно предлагать костыли то одни, то другие — государственные, банковские или какие-то еще. Они никак не хотят признать, что их пытаются перевести в полноценный рыночный режим работы. Рыночный, а не льготный. А рыночный режим предполагает выполнение всех своих обещаний — сдавать квартиры нужно без недоделок. И покупатели, платящие, между прочим, немалые деньги, вправе требовать устранять эти недоделки. Вы же не покупаете автомобиль с недоделками с предположением, что вы потом сами все доработаете напильником. Вы не покупаете полувыпеченный пирожок. Ровно такая же история теперь будет главенствовать на рынке недвижимости. К этому надо привыкнуть — наши застройщики уже очень давно не работали в таких условиях».

Впрочем, как ранее уже говорили эксперты в эфире Бизнес ФМ, вопрос потребительского терроризма в этой отрасли действительно стоит очень остро. Многие юристы и блогеры построили отдельный бизнес на том, чтобы придираться даже к самым мелким недочетам и выбивать из строителей несоразмерные компенсации. Баланс тут найти сложно, но мяч на стороне строительных компаний, считает партнер компании Develika Петр Барсуков: «Наверное, все-таки застройщикам надо стараться более четко фиксировать свои обещания и их исполнять, тогда наличие потребительского терроризма будет минимальным».

Мысль, которая не поражает новизной, но может и должна служить фундаментом нормальных отношений не только в строительстве.

Минстрой России утвердил правила оформления актов приемки услуг / работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (по форме, утвержденной еще в 2015 году приказом ведомства № 761/пр) (Приказ Минстроя России от 22 мая 2026 г. № 318/пр, зарегестрирован в Минюсте России 1 июня 2026 года).

УК (или иной исполнитель услуг, работ) оформляет Акт в двух экземплярах – один для себя, второй –для председателя совета МКД (или членов совета, если у них есть соответствующие полномочия). Оформить акт нужно либо в те сроки, которые установлены договором управления МКД (или иными договорами в случае МКД на НУ), либо не позже 30 дней после окончания самих работ / услуг.

Затем - не позднее 5 дней со дня оформления акта – оба экземпляра вручаются или направляются председателю или членам совета МКД. Важно направить экземпляры таким способом, чтобы можно было подтвердить их получение, например: почтой, электронной почтой, в ЛК на сайте УК.

Получатель в течение 10 дней либо подписывает один экземпляр и возвращает его УК (исполнителю), либо представляют письменный обоснованный отказ от подписания акта, с аргументированными возражениями. Если в этот срок никакого ответа от председателя и членов совета МКД не поступило – акт считается подписанным.

Покупка квартиры - самая дорогая сделка в жизни большинства семей, поэтому ее следует тщательно проверять. Подход к проверке зависит от того, что вы покупаете: новостройку у застройщика или квартиру на вторичном рынке (в том числе у перекупщиков) - во втором случае рисков больше, поэтому проверка должна быть более тщательной, рассказал ТАСС член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин (фракция "Единая Россия").

Квартира в новостройке

При покупке квартиры напрямую у застройщика главное правило - только договор долевого участия (ДДУ), пояснил депутат. "ДДУ с эскроу-счетом - единственная законная и безопасная схема. Никаких предварительных договоров, инвестиционных соглашений, векселей или ЖСК. Если застройщик говорит "ДДУ потом" или "эскроу нам не нужен" - это стопроцентный сигнал опасности, лучше прекратить переговоры", - пояснил Чаплин.

Парламентарий советует зайти на сайт Росреестра и посмотреть, внесена ли ваша новостройка в Единый реестр проблемных объектов. "Если да - лучше поискать другой вариант. Также полезно изучить информацию о застройщике - сколько проектов он уже сдал, не было ли задержек, есть ли судебные споры. Отзывы в интернете - не панацея, но общую картину составить помогают. Важный нюанс: в новостройке вы не сможете осмотреть конкретную квартиру до ввода дома в эксплуатацию, но сможете посмотреть типовой эталон, изучить планировку и спецификации", - отметил он.

Жилье на вторичном рынке (включая квартиры у перекупщиков)

Здесь проверка должна быть гораздо глубже, потому что рисков больше, говорит Чаплин. "Начните с выписки из ЕГРН через МФЦ, "Госуслуги" или сайт Росреестра. Это базовый документ, который показывает текущего собственника, характеристики квартиры, наличие арестов, запретов или ипотеки. Важное предупреждение: существуют поддельные выписки. Получайте документ только через официальные каналы и проверяйте QR-код", - отметил он. Одной выписки мало, нужна еще расширенная - о переходе прав на объект, указал Чаплин. "Она покажет всю историю квартиры: сколько раз она меняла собственников, как быстро происходили перепродажи. Если квартиру продают несколько раз за год-два - это повод насторожиться, возможно, перед вами перекупщик, который что-то скрывает", - предположил депутат.

Отдельно следует проверить продавца. "Запросите свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в его дееспособности. Иначе родственники могут оспорить сделку, заявив, что продавец "не понимал значение своих действий". Проверьте, не находится ли продавец в процедуре банкротства и нет ли у него долгов у приставов - информация открыта на сайтах арбитражных судов и ФССП", - подчеркнул он. Также важен семейный статус продавца - если квартира покупалась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. "Без него сделка может быть признана недействительной. Если продавец одинок, убедитесь, что он не состоит в браке на момент покупки квартиры", - говорит депутат.

Также стоит выяснить, кто зарегистрирован в квартире, предупреждает Чаплин. "Запросите выписку из домовой книги. Все зарегистрированные должны быть выписаны до сделки или дать нотариальное обязательство выписаться после. Если прописан несовершеннолетний, то нужно разрешение органов опеки: без него сделка невозможна, а опека может отозвать разрешение, если права ребенка ущемлены", - пояснил он. Если вы видите, что квартиру продает не собственник, а человек по доверенности, - это повышенный риск, считает парламентарий. "Перекупщики часто используют схему "продажа до вступления в наследство", "продажа по генеральной доверенности" и т. п. Такие сделки регулярно оспариваются. Лучше иметь дело напрямую с собственником", - советует Чаплин.

Нельзя соглашаться на занижение цены в договоре: если квартира стоит, например, 18 млн рублей, а в договоре указано 11 млн, при оспаривании сделки гарантированно можно будет вернуть только 11 млн, предупреждает депутат. "Вся сумма должна быть в договоре, расчеты - только безналичные, без "серых" расписок и наличных после регистрации. Проверьте квартиру на незаконную перепланировку. Сравните план БТИ с фактическим состоянием. Если есть расхождения - это проблемы при регистрации сделки и при последующей продаже. Узнайте о долгах по коммуналке - хотя они формально не переходят к новому собственнику, коммунальщики могут наложить запрет на регистрацию перехода права", - заключил Чаплин.