Современные участники рынка — как продавцы, так и покупатели — проявляют повышенное внимание к соблюдению норм этики и принципов взаимоуважения. Это создает благоприятные условия для взаимодействия сторон и способствует успешному заключению сделок. Поэтому любая из перечисленных реплик может привести к потере даже самого лояльного покупателя.

Содержание

Никакого торга
Кому надо, тот и так купит
Смотрите быстрее, у меня нет времени
Я никуда не спешу
Квартира продается уже полгода
У меня есть другие покупатели
Мне все равно, продастся или нет
Вас не должно интересовать, почему я продаю квартиру
«Никакого торга»

Жесткий отказ от обсуждения цены резко сужает круг потенциальных покупателей. Даже символическая скидка часто становится психологическим якорем, который ускоряет принятие решения о покупке. Гораздо эффективнее использовать нейтральные формулировки: обозначить, что цена сформирована с учетом рынка, но обсуждение возможно при серьезных намерениях и быстрой сделке. Это сохраняет контроль над переговорами и не закрывает дверь для покупателя, считает руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Фразы типа «Цена окончательная и никакого торга» сами по себе способны вызвать негативную реакцию. Подобная позиция чаще всего свидетельствует о нежелании продавца вести диалог, что снижает шансы на заключение выгодной сделки. Следует помнить, что практически каждый сегмент рынка предполагает наличие возможности обсудить цену и условия продажи, добавляет директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Есть покупатели, которым в процессе сделки крайне важно ощущение торга и дело здесь даже не в цене, поэтому даже небольшая уступка — это более разумный вариант, чем мгновенный отказ. Лучше простого «Никакого торга» будет и аргументированное объяснение причины, почему торга нет: «Я проанализировал предложение, и сейчас цена моей квартиры одна из самых конкурентных в этой локации», объясняет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

«Кому надо, тот и так купит»
Эта фраза звучит как демонстративное равнодушие к сделке. Покупатель считывает ее как сигнал: продавец не настроен на диалог, не готов обсуждать условия и не заинтересован в результате. Такая фраза может досрочно завершить любые переговоры по сделке, тем более что вариантов на рынке готовых квартир сейчас много, дефицита не наблюдается.

«В условиях конкурентного рынка такие формулировки быстро отталкивают даже мотивированных клиентов. Вместо этого лучше показать готовность к взаимодействию. Например, сказать, что собственник открыт к конструктивным предложениям или готов оперативно устранить выявленные недостатки. Это формирует ощущение партнерской сделки, а не противостояния продавца и покупателя», — говорит Елена Мищенко.

«Такая фраза воспринимается скорее как эмоциональная реакция продавца, а не конструктивное предложение к обсуждению условий сделки. Важно понимать реальные потребности и ожидания покупателя, ведь зачастую желание получить скидку является вполне обоснованной частью переговоров», — советует Юлия Дымова.
«Смотрите быстрее, у меня нет времени»
Эти слова покупатель также воспринимает как отсутствие заинтересованности в продаже. «Возникает ощущение, что сделка продавцу не важна, а значит, не стоит тратить на нее собственные ресурсы и эмоции. Даже если времени действительно мало, лучше корректно обозначить рамки просмотра и показать уважение к покупателю. Спокойный и доброжелательный тон всегда работает лучше давления», — считает Елена Мищенко.

«Такое ведение переговоров демонстрирует банальное неуважение. Скорее всего, после такого потенциальный покупатель больше не переступит порог этой квартиры — зависеть будет только от того, насколько сильно ему нужна именно эта квартира, однако на современном рынке дефицита предложения нет», — предупреждает Юлия Дымова.

Здесь нужно помнить, что человек совершает крупную покупку, набраться терпения и не обижать потенциального покупателя. Ведь такая фраза просто оттолкнет его и сорвет возможную сделку, добавляет Сергей Зайцев.
«Я никуда не спешу»
Такое заявление со стороны собственника звучит абсурдно, учитывая, что размещение объявления о продаже уже подразумевает намерение выйти на сделку и завершить ее. Подобные высказывания могут быть восприняты как отсутствие серьезного подхода к процессу, говорит Юлия Дымова.

Для покупателя это может прозвучать как отсутствие реального намерения продавать. В таких условиях он с меньшей вероятностью будет вкладывать усилия в переговоры и подготовку к сделке, добавляет Елена Мищенко. По словам эксперта, гораздо лучше обозначить конкретный, но спокойный горизонт сделки. Например, сказать, что хотелось бы закрыть вопрос в течение нескольких недель или в разумные сроки, удобные обеим сторонам.

«Квартира продается уже полгода»
Подобная фраза автоматически рождает у покупателя подозрения. «Возникают вопросы о скрытых проблемах, завышенной цене или сложностях с документами, даже если объективных причин для этого нет. Если срок экспозиции большой, корректнее говорить о том, что рынок требует времени или что собственник ждал подходящего покупателя. Это не вызывает тревожных ассоциаций», — советует Елена Мищенко.
«У меня есть другие покупатели»
Такая попытка давления почти всегда воспринимается как манипуляция, особенно если она ничем не подтверждена. Это вызывает недоверие и может привести к тому, что покупатель просто выйдет из диалога. «Если интерес действительно высокий, его стоит показывать корректно: через агента, письменные предложения или групповые просмотры. Прозрачность в таких ситуациях работает лучше слов», — предупреждает Елена Мищенко.

«Многие воспринимают такую фразу как манипуляцию, а этого никто не любит. Если уж реально спрос большой, то есть смысл назначать встречи с покупателями примерно в одно время, чтобы они ощущали конкуренцию не на словах, а на деле», — говорит Сергей Зайцев.

А вот Юлия Дымова предупреждает, что и подобная практика также способна создать негативное впечатление. «Если имеются альтернативные заинтересованные лица, правильнее сконцентрироваться на взаимодействии с ними, нежели привлекать новых участников путем показа жилья нескольким претендентам одновременно», — добавляет эксперт.
«Мне все равно, продастся или нет»
Эта формулировка фактически обесценивает сделку. Покупатель понимает, что перед ним немотивированный продавец, и не видит смысла вкладываться в переговоры или ускорять процесс. «Вместо этого лучше транслировать спокойную заинтересованность и готовность к диалогу. Даже нейтральная фраза о том, что собственник открыт к предложениям, значительно повышает шансы на успешную продажу», — считает Елена Мищенко.

«Вас не должно интересовать, почему я продаю квартиру»
Отказ отвечать на этот вопрос часто воспринимается как сигнал о том, что продавец что-то скрывает. Для покупателя мотивация собственника — важная часть принятия решения. «Лучше дать честный и простой ответ, не вдаваясь в лишние подробности. Фразы вроде «переезд ближе к родственникам» или «нужны средства для другой покупки» снимают напряжение», — считает Елена Мищенко.

«После судебного разбирательства вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной покупатели все чаще стали интересоваться причиной продажи. И в этом случае отвечать в формате «Вас не должно это интересовать» или «Я не буду отвечать о причинах продажи» — значит создать подозрения на то, что собственник продает квартиру под влиянием мошенников. Есть вполне реальные причины — улучшение жилищных условий, дорогие предстоящие покупки, переезд в другой город», — советует Сергей Зайцев.

Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:

— Если цель реально состоит в том, чтобы продать квартиру, то в выборе фраз при общении с потенциальными покупателями надо быть крайне осторожными, даже неудачные шутки могут стать причиной того, что сделка просто не состоится. А в условиях ограниченного спроса на вторичном рынке, который есть сейчас из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, это может привести к существенному росту сроков реализации квартиры.

Саратовская компания ООО СЗ «Скрипка Девелопмент», получившая награду «Золотой Трезини» за свой ЖК «Премьера» в Энгельсе, запускает новый девелоперский проект.

ЖК «Русский вальс», также расположенный в Энгельсе, на улице Маяковского, продолжает заложенный первым проектом принцип: собственный дизайн, лаконичные формы и цветовое решение фасада в древесных тонах. Впечатление легкости обеспечат светлые тона стен и лоджии с панорамным остеклением. 

Ситуация, когда участок или дом попадают «под изъятие», почти всегда начинается с большого проекта. Дорога, развязка, метро или железная дорога, линия электропередачи, газо- и водопровод, школа, больница и другие объекты, — любой подобный проект может получить от властей статус «нужно стране».

В комментарии RuNews24.ru адвокат, руководитель практики земельного права и землепользования Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Крылов подчеркнул, что важно понимать главное: изъятие — это не наказание или прихоть, а редкая мера, которая возможна только по решению уполномоченного органа власти, а не по желанию подрядчика, застройщика или «инвестора».

По словам эксперта, дальше включается процедура, в рамках которой собственника обязаны уведомить письменно, пояснить, что именно будет изыматься, какое решение послужило основанием для таких действий. Затем, как правило, предлагается заключить соглашение об изъятии — по сути договор выкупа, в котором указываются сумма, сроки, порядок передачи и даты получения денег.

 

«Если вы не согласны, «выселить» одним письмом нельзя: принудительное изъятие возможно только через суд, где отдельно разбирают и законность процедуры, и размер компенсации», — пояснил адвокат.

Он также указал на то, что компенсация — это не только «стоимость земли».

 

«Обычно учитывается рыночная стоимость участка и зарегистрированных строений, а также ваши потери из-за изъятия: расходы на переезд, оформление документов, перенос коммуникаций, досрочное расторжение договоров, иногда — потери бизнеса, если он привязан к месту и это можно доказать».

Как отметил эксперт, частая ошибка собственников — подписать соглашение в спешке, надеясь «потом разберемся». На практике после подписания спорить поздно: поэтому лучше сначала разобраться в цифрах и условиях.

 

«Еще один важный момент: если дом или постройки не оформлены, их могут не включить в возмещение, поэтому стоит заранее проверить выписку ЕГРН и легализовать то, что возможно».

Александр Крылов пояснил, что ключевым документом является отчет об оценке, именно на него и опирается предложение властей. Он выглядит «официально», однако это не приговор: отчеты бывают слабые и занижающие стоимость.

 

«Собственнику стоит проверить хотя бы базовые вещи. Во-первых, правильность объекта: совпадает ли кадастровый номер, адрес, площадь, границы, категория земли и вид разрешенного использования. Во-вторых, учтено ли все, что реально есть на участке: дом, хозпостройки, гараж, баня, улучшения, подъезд, коммуникации. Если в отчете «забыли» часть строений или указали их как несуществующие, итоговая сумма почти всегда падает».

Дальше — дата и логика оценки. Цена должна быть рассчитана на конкретную дату, а аналоги в отчете должны быть из вашего района и близких по параметрам объектов, а не «что нашли подешевле» за десятки километров.

 

«Обратите внимание на сравнение: почему выбранные примеры действительно похожи, какие сделаны поправки и не выглядят ли они искусственно завышенными «в минус». Важно и то, какой вариант использования участка взят в основу. Иногда в отчете оценивают землю так, будто она пригодна только «под огород», хотя фактически участок можно использовать шире по правилам землепользования. Такие нюансы сильно влияют на цену, но в отчете их нередко подают так, что непрофессионалу сложно заметить. Если цифры вызывают сомнения, разумный шаг — заказать независимую оценку или хотя бы рецензию на отчет. Это дешевле, чем потерять сотни тысяч или миллионы. Параллельно стоит проверить само соглашение: чтобы выплата шла до передачи, чтобы были понятные сроки, и чтобы в документ не «спрятали» формулировки, из-за которых вы отказываетесь от требований по убыткам».

Адвокат напомнил, что граждане вправе вести переговоры не только о сумме, но и о сроках выезда, порядке переезда, компенсации расходов и других условиях, которые для семьи важны не меньше денег.

 

«Изъятие — стресс, но в нем есть простое правило: вы не обязаны соглашаться на первую предложенную сумму. Чем спокойнее и документальнее вы действуете — запрашиваете бумаги, проверяете оценку, фиксируете возражения письменно — тем выше шанс получить справедливое возмещение».