8967-809-53-28
В моем блокноте
По итогам перового полугодия 2026 года, спрос на вторичном рынке жилья Москвы оживился, показав небольшой рост, в то время как на рынке новостроек наблюдалось резкое падение продаж — на треть.
Что будет со спросом на вторичное жилье и ценами во второй половине года — «РБК Недвижимость» рассказывает вместе с экспертами.
Спрос продолжит расти
В середине лета спрос на вторичном рынке столицы продолжает расти, несмотря на традиционно низкий отпускной сезон. Положительная динамика сохранится и во второй половине года, считают опрошенные «РБК Недвижимостью».
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», с апреля 2026 года объем сделок на вторичном рынке год к году стабильно растет, максимально он вырос в июне — почти на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года. «В июле мы не замечаем охлаждения спроса. Более того, можно сказать, что он будет выше, чем год назад в среднем на 10–11%», — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Аналогичное явление наблюдают и другие. «Мы действительно фиксируем активизацию спроса и в июле. Рынок не остывает, несмотря на летний сезон», — говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. При этом часть сделок, которые формально проходят как вторичка (по договорам купли-продажи), на самом деле касается объектов застройщиков, уже в сданных ЖК, уточнила эксперт.
Во втором полугодии спрос на вторичное жилье Москвы будет нарастать, но умеренными темпами, полагают эксперты. «Спрос на вторичном рынке продолжит расти, но без особых скачков, ожидаемый прирост во втором полугодии — 5–10%», — поделилась прогнозом руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Резких изменений (например, на 20–30%) не предвидит и Юлия Дымова. «Но уверенный, умеренный рост сохранится — в пределах 10–15%», — прогнозирует она.
Что поддерживает спрос на вторичке
Продолжению роста спроса на вторичное жилье будут способствовать несколько факторов:
Во-первых, продолжится перетекание спроса на вторичку с рынка новостроек, в том числе за счет ожидаемых ограничений по семейной ипотеке, а также за счет более выгодных цен на готовое жилье. «Ценовая разница продолжает сохраняться в пользу вторичного рынка. На сегодняшний день она составляет (без учета элитного сегмента) 19,6% на рынке старой Москвы», — отметила Елена Чегодаева.
Во-вторых, застройщики в Москве практически свернули строительство доступного массового жилья, сместившись в премиальные ниши. «Поэтому покупатели с ограниченным бюджетом всё чаще вынуждены обращаться к готовым квартирам», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В-третьих, инвестиционная привлекательность новостроек сошла на нет: на этапе котлована цены нередко превышают стоимость готового жилья, и перепродажа такой недвижимости не приносит прибыли, отметил Олег Репченко. «Поэтому мы и наблюдаем переток спроса из новостроек во вторичку, который будет продолжаться и дальше», — добавил эксперт.
В-четвертых, на спрос на вторичном рынке влияние будет оказывать дальнейшее прогнозируемое снижение ключевой ставки и как следствие — постепенное сокращение ставок по ипотеке и депозитам. «Высокие ставки по вкладам стимулировали накопления, но многие инвесторы и частные лица сейчас выводят деньги с депозитов, предпочитая вкладываться в «бетон» — реальные объекты недвижимости, чтобы сохранить капитал», — пояснила Юлия Дымова.
В-пятых, сформированный за период дорогой ипотеки отложенный спрос, который постепенно реализуется. «Его нельзя обесценивать: люди, которые планировали сделки ранее, но выжидали, теперь выходят на рынок», — сказала представитель Est-a-Tet.
Рост цен сохранится
Ожидаемый спрос и дефицит предложения на вторичном рынке будут поддерживать рост цен. В первом полугодии 2026 года московский рынок готового жилья устойчиво дорожал — по оценкам IRN.RU, в среднем на полпроцента-процент в месяц, что примерно соответствовало официальной инфляции. Во второй половине года похожий рост цен на вторичке сохранится, считает Олег Репченко.
«При этом основной прирост цен по-прежнему связан с недорогими сегментами и вымыванием с рынка наиболее доступных квартир — прежде всего квартир небольшой площади на традиционно более доступном востоке города и в старомосковских районах за МКАД. И этот тренд, вероятно, сохранится», — уточнил эксперт.
В «Инкоме» прогнозируют сдержанное подорожание жилья — в пределах 5–7% во второй половине года. «Существенного ускорения темпов роста цен ожидать не стоит, если макроэкономическая ситуация останется без изменений. Ставки по ипотеке по-прежнему высокие, покупатели еще привыкают к новым ценам, и не все потенциальные инвесторы пока вышли из депозитов», — пояснила представитель компании. В Est-a-Tet прогнозируют «плавный рост цен на вторичку без взрывного ускорения». «В целом мы ожидаем, что пик роста цен придется на октябрь, но в каком он будет диапазоне, сказать сложно», — сказала Юлия Дымова.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», в свою очередь, допускают более активное подорожание жилья. По их прогнозам, в июле—августе средний прирост цен может составить 3,5–5% и сохраниться на таком же уровне до конца года. По их данным, сейчас средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке без учета элитного сегмента составляет 560 тыс. руб. «Во втором полугодии продолжится прирост цен на базе выхода свежей вторички, которая уже была приобретена по более высоким ценам времен льготной ипотеки. Это будет, помимо всего, также способствовать росту цен», — уточнила Елена Чегодаева. Что касается ценовой разницы с новостройками, то во втором полугодии она сохранится в пользу вторички, добавила эксперт.
Дефицит предложения
Ограничителем спроса и катализатором роста цен на вторичном рынке Москвы во втором полугодии останется дефицит предложения. По оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам первого полугодия на вторичном рынке старой Москвы в продаже было 20,6 тыс. лотов, что на 43,9% меньше, чем год назад. Каждый месяц объем предложения сокращался в среднем на 6,5%. «Далее тенденция активного вымывания экспозиции продолжится», — отметила главный аналитик компании, уточнив, что пополнение экспозиции возможно за счет выхода на рынок инвестиционных квартир, купленных в новостройках.
В «Инком» согласны, что во втором полугодии предложение на вторичном рынке Москвы останется дефицитным. «Существенного расширения экспозиции не ожидается, напротив, наиболее вероятный сценарий — ее дальнейшее плавное сокращение или стагнация на низком уровне», — отметила Наталья Борзенкова. По ее словам, в целом рынок вторичного жилья в Москве все сильнее будет разделяться на ликвидный и не очень. «Количество залоговых объектов с просроченными платежами продолжит увеличиваться», — заключила риелтор.
В августе со 100 тысяч до 250 тысяч рублей вырос в Смоленской области размер единовременной выплаты для студенток при постановке на учет по беременности. Эта мера соцподдержки была введена в апреле. Пока срок ее действия - до конца 2026 года.
Выплата предоставляется молодым женщинам, которые обучаются по очной или очно-заочной форме в любых образовательных учреждениях на территории региона - от школ и колледжей до вузов. При этом не учитываются программы краткосрочной переподготовки и повышения квалификации. Выплата оформляется при условии, что на момент обращения в медицинскую организацию срок беременности составляет не менее 12 недель.
Обязательные условия - гражданство РФ, постоянная регистрация в Смоленской области по месту жительства или пребывания продолжительностью не менее девяти месяцев.
Получить деньги можно только до момента рождения ребенка, в противном случае в выплате будет отказано. Так что претендентки должны вовремя успеть подать заявление и другие необходимые бумаги. Сделать это можно в многофункциональном центре "Мои документы" или в Центре реализации государственных гарантий социальной защиты.
В Псковской области многодетным мамам и папам на каждого ребенка начали выплачивать по пять тысяч рублей на школьные и спортивные формы. Это больше, чем раньше.
"Анализ средних цен на рынке детской одежды показывает, что ранее установленного размера ежегодной выплаты в три тысячи 260 рублей недостаточно, - отметили в Заксобрании региона. - Повысив его в преддверии учебного года, мы сняли часть финансовой нагрузки с семей, чей среднедушевой доход не превышает величину регионального прожиточного минимума".
В парламенте региона подчеркнули: до 1 сентября остается совсем немного времени, принять решение необходимо было как можно быстрее, чтобы социальные органы смогли предоставить многодетным семьям помощь вовремя. Величина прожиточного минимума на душу населения в Псковской области в этом году составляет 18 750 рублей в месяц.
Все мамы и папы в возрасте до 35 лет в Кемеровской области теперь могут пользоваться пунктами проката для новорожденных. Ранее их услуги были доступны только многодетным и студенческим семьям, одиноким родителям и с детьми-инвалидами.
"Набор предметов предлагается довольно большой, и оказалось, что все очень востребовано, - сообщил губернатор Кузбасса Илья Середюк. - Пока ребенок растет, ему одних только прогулочных колясок нужно три. Поэтому было принято решение распространить эффективную меру поддержки еще и на молодые семьи, чтобы они чувствовали себя увереннее. Это станет для ребят подспорьем".
В регионе пункты, где можно взять во временное пользование детские коляски, кроватки, стульчики для кормления и другие предметы первой необходимости, начали открывать при учреждениях соцобслуживания в конце 2025 года. Сначала они заработали в Кемерове и Новокузнецке, а затем и в других муниципалитетах.
За это время услугами детских прокатов уже воспользовались более 800 семей с малышами в возрасте до двух лет. Они взяли напрокат свыше 2,5 тысячи предметов, включая пеленальные столики, ходунки, автолюльки и автокресла. Последние, к слову, на популярных маркетплейсах стоят уже от четырех тысяч рублей. Да и другие цены тоже не стоят на месте. А значит, новая поддержка семьям с детьми совсем не лишняя.
До шести соток сократили максимальный размер бесплатно выделяемых участков для многодетных семей в городских округах Ульяновской области. Новый лимит утвердили с 12 апреля. В августе в принятое решение внесли поправки.
Возник юридический тупик с сотнями участков, которые были распланированы по старым нормам (до 50 соток), но их не успели передать гражданам. Теперь эта правовая неопределенность устранена. Разрешено выдать многодетным семьям уже сформированные наделы, если проекты их планировки утвердили до критической даты - 12 апреля 2026 года.
Сотням ульяновских семей не придется заново проходить бюрократические круги, а муниципалитетам - тратить миллионы из бюджетов на переработку градостроительной документации. А на свободных площадях начнут нарезать уже по шесть соток, что позволит ускорить общую очередь.
На практике часто встречается ситуация, когда семья покупает участок "с выходом к воде", а потом выясняется, что выход есть, но частным он не является. "Собственник ставит забор до самой воды, делает калитку "только для своих", закрывает проход рыбакам, местным жителям, соседям, - рассказала "Российской газете" доцент Президентской академии, эксперт Ассоциации юристов России Екатерина Кудряшова. - Иногда это выглядит как наведение порядка, но юридически может быть нарушением права граждан на доступ к береговой полосе водного объекта общего пользования".
Так, возникают споры, когда собственники участков, расположенных на берегу реки или озера, оборудуют закрытые пляжи, пирсы или ограничивают проход к воде, полагая, что право собственности на земельный участок автоматически распространяется и на береговую полосу. Однако судебная практика исходит из того, что право собственности на земельный участок не отменяет публичные ограничения, установленные водным законодательством, пояснил генеральный директор Ashtons International Realty Андрей Посаков.
"В соответствии со ст. 6 Водного кодекса РФ граждане имеют право свободного доступа к водным объектам общего пользования и их береговой полосе, - отметил Посаков. - Поэтому собственник земельного участка, независимо от того, является ли он физическим или юридическим лицом, не вправе создавать препятствия для прохода граждан к береговой полосе или полностью перекрывать к ней доступ".
При этом, по словам Кудряшовой, собственник может благоустраивать свою землю в пределах закона, сделать удобный проход от дома к воде или поставить забор по границам своего участка. Главное - не перекрывать другим людям возможность передвижения и пребывания на берегу.
Как рассказала партнер юридической компании "Джей Си", юрист Елена Васильева, суды последовательно защищают публичный доступ к водоемам. "Например, прокуратура через суд изымает у граждан участки, в границы которых ошибочно включена береговая полоса реки Ока. А недавно Верховный Суд РФ подтвердил, что на требования об освобождении береговой полосы от забора не распространяется срок исковой давности, так как это защита публичных интересов", - пояснила она.
Самые частые проблемы связаны с ошибками в документах, когда в частную собственность попала береговая полоса - 20 метров от уреза воды для большинства водоемов, 5 метров для малых рек и ручьев. "Эта земля - территория общего пользования, и ее нельзя приватизировать, - подчеркнула Васильева. - Если ошибка обнаружится, вам придется провести новое межевание, чтобы исключить эту часть из участка. Такую землю в судебном порядке могут изъять".
Эксперт напомнила: нарушение этого права по статье 8.12.1 КоАП РФ грозит административным штрафом от 3 000 рублей до 5 000 рублей для физических лиц и от 200 000 рублей до 300 000 рублей для юридических лиц и предписанием снести ограждение. "Например, в Карелии владельцы участка на берегу озера огородили его до уреза воды, и Верховный Суд поддержал прокуратуру, обязав обеспечить свободный доступ. Аналогичный случай в Вологодской области также разрешился демонтажем забора", - рассказала Васильева.
Можно ли огородить свою часть берега и сделать частный выход к воде, зависит от статуса водоема. "Если это частный пруд или обводненный карьер, полностью расположенный в границах частного участка, собственник имеет значительно больше возможностей ограничивать доступ посторонних, пользоваться берегом, благоустраивать территорию. Но и здесь он не освобождается от экологических, санитарных, строительных и иных требований", - отметила Кудряшова.
Поэтому еще до покупки рекомендуется определить, где проходят границы земельного участка, относится ли прилегающий водоем к объектам общего пользования, распространяется ли на участок режим береговой полосы и водоохранной зоны, порекомендовал Посаков. А также выяснить, не создает ли существующее ограждение нарушений, которые впоследствии могут стать основанием для судебного спора или требований со стороны надзорных органов.
"Если на участке расположен пруд или обводненный карьер, которые в соответствии с ч. 2 ст. 8 Водного кодекса РФ могут находиться в частной собственности, собственник вправе самостоятельно определять порядок использования такого водного объекта, соблюдая требования земельного, экологического и иного законодательства", - добавил Посаков.
В целом, природные водоемы и их береговые полосы не могут быть предметом купли-продажи. Однако, напомнила Васильева, возможна аренда земельного участка, если его границы не пересекают береговую полосу, но при этом доступ к воде должен оставаться свободным. Искусственный же пруд на участке признается собственностью и не регистрируется как отдельный водный объект в Госводреестре.
Агентство недвижимости «Этажи» будет запрашивать выписки из реестра повесток, чтобы проводить сделки. Изначально такие сообщения появились в телеграм-каналах отдельных риелторов. Позднее информацию подтвердили газете «Коммерсантъ» в «Этажах».
Агентство уточнило, что таким образом оно борется с рисками. Если военнообязанный не является в военкомат по повестке, то к нему могут применить ограничения по регистрации недвижимости. И такой случай в «Этажах» уже был, тогда Росреестр приостановил сделку, которую сопровождало агентство. Получить выписку в электронном виде можно на сайте реестра повесток Российской Федерации. Однако иностранные браузеры могут не пускать на этот сайт, заходить следует через «Яндекс Браузер». В бумажном виде выписку можно получить в военкомате.
Этот документ отдельные агентства запрашивают уже давно, рассказывает советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков:
— Росреестр сейчас приостанавливает регистрацию перехода права в случае, если есть уклонист. Для того чтобы избежать этого, мы запрашиваем сведения из реестра повесток. Уже полгода запрашиваем точно. Может, даже побольше. То, что некоторые сейчас начали это делать, молодцы — что могу сказать. Дошло до них наконец.
— На рынке многие ваши коллеги или конкуренты не занимаются этим до сих пор?
— Да, сегодня была сделка, контрагент удивилась, что нужна такая штука. Мы где-то за несколько дней до сделки, если есть люди, находящиеся в зоне особого риска, например молодежь, при внесении аванса просим показать, чтобы не мучиться на проверках. Если покупатель не находится в зоне видимого риска, мы просим за несколько дней до сделки. Не знаю, как коллеги из «Этажей», но мы берем и с продавца, и с покупателя, потому что Росреестру без разницы, кто уклонист — покупатель или продавец.
— Есть угроза только приостановки сделки? Она на автомате срабатывает?
— Да, вот Росреестр приостановку поставил — и точка. Соответственно, человек должен перестать быть уклонистом. Как только он перестанет быть уклонистом, сделка зарегистрируется. Но он же уклонист не просто так, наверное. У нас в «Релайте» ни одной приостановки не было. Это законодательство появилось давно уже. А потом мы услышали, что коллеги попали в неприятную ситуацию, причем с покупателем, и мы тут же начали делать системно. Мы с юристом в обсуждении — может быть, и с женщин тоже надо требовать. Медики бывают тоже военнообязанные. Есть у меня ощущение, что женщины уклонистами не будут. Пока только мужчины.
Сейчас выписку из реестра у продавцов или покупателей от 18 до 65 лет «Этажи» требуют во Владивостоке. Но в дальнейшем требование они распространят по всей России.
