8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Росреестр зафиксировал тревожную динамику: только за 2024 год недействительными признаны более трех тысяч сделок с участием пожилых продавцов. В судах первой инстанции сейчас находится свыше 10 тысяч аналогичных дел. Эксперты говорят о росте числа таких решений на 15–20% за два года. Подробнее о проблеме — в материале «Известий».
За сухими данными судебной статистики — сотни историй людей, которые проверили все документы продавца, взяли ипотеку и все равно оказались без жилья и денег. Между тем собственники спорного жилья, действующие якобы под влиянием телефонных мошенников, выходят сухими из воды. Из-за зыбкости сделок ситуация на вторичном рынке недвижимости приобрела черты системного кризиса.
В декабре 2025 года Верховный суд поставил точку в громком «деле Долиной». Квартира осталась за покупательницей Полиной Лурье. Казалось, высшая судебная инстанция ясно дала понять, что добросовестный покупатель не может отвечать за мотивацию продавца. Напомним, до этого суды трех инстанций вставали на сторону звездной продавщицы, а вслед за ней и на сторону пенсионерок, действовавших аналогично Долиной. По сути, Фемида руководствовалась своего рода «социальной справедливостью» — дескать, пенсионеров жалко, а безликих покупателей — не очень, сами виноваты, говорит юрист, общественный деятель Екатерина Краснова.
— Это был важнейший сигнал для всей системы. Но проблема не решена. Мошенники уже перестроились: теперь они давят на психическое состояние продавца, используют ст. 177 ГК. Суды на местах продолжают принимать противоречивые решения.
После декабрьского постановления Верховного суда недобросовестные продавцы оперативно сменили тактику. Если раньше сделки оспаривали через ст. 178 ГК (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), то теперь в ход пошла ст. 177 — неспособность понимать значение своих действий из-за стресса, приема лекарств или давления мошенников.
— Суды зачастую принимают внесудебные справки психологов вместо назначения комплексной судебно-психиатрической экспертизы, — пояснил Максим Пешков, адвокат, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений. — Это прямо противоречит позиции Верховного суда. Возникает процессуальный тупик: полиция ссылается на необходимость судебного решения, суд — на недоказанность умысла без оперативно-розыскных мероприятий. Прокуратура перенаправляет обращения в полицию, полиция — в суд, суд — обратно в прокуратуру. Пока длится этот межведомственный документооборот, семьи с малолетними детьми вынуждены жить в хостелах.
Нино Цитлидзе, потерявшая квартиру, купленную в ипотеку, сегодня возглавляет инициативную группу пострадавших — ранее «Известия» подробно освещали ситуацию с ее сделкой. В нее входят тысячи граждан по всей стране.
— Мы — добросовестные покупатели. Мы собрали все документы. Мы отдали последние деньги, взяли кредиты. Мы ничего не нарушали, — заявила она. — Сегодня мы, жертвы мошенников, по непонятной причине должны отвечать за мотивы продавца! За его эмоциональное состояние! Человек пришел в нотариальную контору, подписал договор, взял деньги — а отвечать за это почему-то будем мы. И знаете, что самое страшное? Кто-то эту схему уже использует как надежный способ сохранения денег и недвижимости. Нужно немного подождать, потянуть время в судах, сказать «ой, я был не в себе» — и все.
По словам Цитлидзе, в судах разных уровней сейчас лежат тысячи аналогичных дел, и люди просто ждут решений. «Это спланированная преступная схема, — убеждена она. — Нас обманули. Нас выкинули на улицу через суды».
Главный парадокс, который отмечают практически все эксперты — фиктивность возврата денег при аннулировании сделки. По закону, если договор признан недействительным, должна сработать двусторонняя реституция: продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги. На практике продавец к этому моменту уже банкрот, деньги потрачены или выведены.
— Суд возвращает квартиру продавцу, обязывая вернуть деньги, но продавец к этому моменту — банкрот. Формальная реституция дискредитирует правосудие, — констатировал Матвей Гончаров, исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений.
Пример Нино Цитлидзе — иллюстрация этой коллизии: покупатель остается и без жилья, и без денег, продолжая выплачивать ипотечный кредит.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин напомнил «Известиям» о законопроекте депутата Алексея Чепы, который предлагает обязать истца по делам о реституции внести на депозит суда сумму, подлежащую возврату покупателю. Нет денег на депозите — нет иска. Инициатива уже вносилась, но получила отрицательное заключение. Профессиональное сообщество просит вернуться к ней.
Адвокат Игорь Баранов, соавтор законопроекта о защите прав добросовестных приобретателей, доложил о поправках в ст. 179 ГК РФ. Предлагается закрепить норму: если покупатель не знал и не мог знать об обмане продавца третьими лицами, сделка не может быть признана недействительной.
«Аналогичная правовая позиция уже содержалась в разъяснениях Верховного суда 2015 года, но на практике применяется непоследовательно», — отметил Баранов.
Подробная дискуссия по поводу решения проблемных сделок состоится в пресс-центре «Известий» 24 апреля 2026 года.
По оценкам экспертов, ситуация уже привела к кризису доверия на вторичном рынке жилья. Люди массово отказываются от сделок, опасаясь, что через год-другой объявится «заблуждавшийся» продавец и суд отберет квартиру.
— Это подрывает доверие к праву и государству, — резюмировал Сергей Саяпин. — У покупателя одна обязанность — заплатить. У продавца — комплекс обязанностей: достоверная информация, чистота объекта, отсутствие прав третьих лиц. На практике — всё наоборот. Прокуратура, полиция, суды, даже психиатрические клиники занимают сторону недобросовестного продавца. Добросовестный покупатель остается крайним.
Фонд поддержки пострадавших от преступлений предлагает радикальное решение: создать государственный компенсационный фонд за счет отчислений в размере 0,1% от каждой сделки, взносов участников рынка и штрафов. Это позволит возмещать ущерб любой добросовестной стороне, пострадавшей от мошенников.
Пока же более миллиона человек, смотревших прямую трансляцию из Верховного суда по «делу Долиной», продолжают задавать один и тот же вопрос: работает ли правосудие для обычного честного человека? Ответ на него, похоже, будут искать депутаты нового созыва. Если, конечно, рынок недвижимости дождется их решений.
Любому человеку свойственно стремление к комфорту, и в условиях современных городских квартир некоторые решаются на перепланировку, чтобы сделать своё жильё удобнее и логичнее для ежедневных бытовых сценариев. Идеальная планировка для каждого своя: кому-то нужна более просторная кухня, а для кого-то приоритет отдаётся жилым пространствам. Если для одних кладовка и лоджия — просто лишние помещения, то для других — важная часть быта и место хранения сезонных вещей.
Однако не все изменения можно реализовать. Чтобы не ошибиться и воплотить в жизнь свой проект, можно ознакомиться с инструкцией по согласованию перепланировки и списком разрешённых изменений.
Аналитики Домклик изучили тысячи описаний реконструкции внутреннего пространства в российских квартирах на вторичном рынке, которые приобретались в ипотеку с начала 2025 года, и составили рейтинг наиболее частых изменений.
Вполне ожидаемо самыми часто реализуемыми работами по перепланировкам квартир стали изменения существующих перегородок. Демонтаж этих конструкций встречается в 34,4 % случаев, а возведение новых — в 20,7 %. При этом большинство таких изменений допустимы при условии оформления и если не затрагиваются несущие конструкции. Часто изменения связаны с дверными проёмами внутри квартиры — перенос или изменение встречается в 25,2 % перепланировок, где на полную закладку приходится 6,3 %.
Также среди часто встречающихся решений по перепланировке: демонтаж встроенного шкафа или кладовой (12,3 % случаев), перенос кухни (14,4 %), совмещение санузла (4,7 %), объединение коридора с комнатой (4,6 %). Почти в 3,5 % случаев речь идёт о переносе так называемых мокрых точек. Такие операции запрещены, если они оказываются над жилой комнатой. Замыкают рейтинг наиболее популярных типов перепланировок демонтаж подоконного блока (1,9 %) и демонтаж оконно-дверного блока (2 %).
Подоконный блок — это часть стены под окном или балконной дверью. Его демонтаж проводится для объединения лоджии с комнатой или создания окон «в пол». Это может затрагивать несущие конструкции и требует строгого согласования либо запрещено. Оконно-дверной блок — это рамы окна и двери. Легализовать или восстановить такую перепланировку значительно проще.
Но бывают и более редкие случаи: перенос стояков водоснабжения и канализации, вентиляционных коробов, создание кладовых и постирочных из жилых помещений, установка индивидуальных отопительных систем, замена газовых плит на электрические, устройство дополнительного санузла и т. п.
Отдельно стоит упомянуть вынос газового оборудования на балконы или лоджии. Такие случаи встречаются в 1,4 % перепланировок, хотя подобные операции запрещены действующими нормами. Главные риски здесь не только в невозможности узаконивания, но и прямая опасность. Газовое оборудование нестабильно работает при отрицательных температурах, нуждается в вытяжной и приточной системах воздуха.
Большинство перепланировок — это одна операция (54,6 %). Однако в ряде случаев в одной квартире проведено несколько этапов переустройства. Две процедуры встречаются в 22,3 % квартир, три — в 11,1 %, а в 12 % случаев проведено четыре и более действий.
Хотя большинство (93,7 %) переустройств, выявленных за последний год, могут быть узаконены, 6,3 % нельзя легализовать. Существенная часть — это перенос на балкон или лоджию газового оборудования или радиаторов отопления. На них приходится 48,6 % случаев от общего числа неподлежащих легализации реконструкций. Перенос кухни в жилую комнату возможен только при соблюдении ряда условий.
Ещё одна категория без возможности легализации — изменение плана квартиры за счёт несущих конструкций (12,3 %). Кроме того, ограничения возникают при переносе мокрой точки в помещение, под которым расположены жилые комнаты соседей снизу (8 %), изменении входного дверного проёма (3,5 %), увеличении площади квартиры за счёт мест общего пользования (3 %) и демонтаже вентиляционного короба (0,8 %).
Если в среднем по рынку сам факт переустройства может влиять на стоимость квадратного метра, то детализация по конкретным видам работ показывает различия.
На стоимость квартиры сильнее влияют изменения, которые невозможно узаконить. Например, перенос газового оборудования или радиаторов отопления на балкон может снижать цену.
Менее выраженное влияние оказывают изменения, связанные с перегородками, объединением санузлов и изменением дверных проёмов. Небольшое влияние на стоимость оказывают работы, которые поддаются согласованию. В отдельных случаях перепланировка может повышать стоимость квартиры, если изменения выполнены в рамках согласованных решений.
Для анализа использовались данные о квартирах на вторичном рынке недвижимости с перепланировкой, в которых с начала 2025 года была проведена оценка стоимости и описание работ. Анализ проводился по частотности упоминаний разных типов переустройства в текстовых описаниях. Данные актуальны на середину апреля 2026 года.
Вторичный рынок жилья остается под давлением высокой ключевой ставки — спрос остается слабым, а рост цен в основном происходит за счет вымывания самых бюджетных квартир.
Спросили у экспертов, что будет с ценами на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале.
Какие факторы влияют на цены
К главным факторам, которые определяют сейчас динамику цен на вторичное жилье в Москве в массовом сегменте, эксперты относят постепенное снижение ипотечных ставок и сокращение объема доступного предложения. «Основной прирост цен в первом квартале, как и весь прошлый год, продолжает обеспечиваться вымыванием наиболее доступных предложений в недорогом сегменте. На фоне ограниченного бюджета покупателей быстрее всего с рынка уходят относительно бюджетные варианты (например, квартиры в панельных домах, расположенные на юге и востоке города), что влияет на общую статистику», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Часть экспозиции вторичного рынка находится на рынке аренды, на котором все еще растут ставки, добавила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По оценкам «Яндекс Недвижимости», число предлагаемых лотов за квартал сократилось на 16,7%. Это, в свою очередь, отражалось на поведении продавцов. В первом квартале доля продавцов, которые снижают цены, в объявлениях сократилась на 10,3 п.п., до 34%, а средний размер скидки не изменился и составил 0,2 п.п. Повышали цены в объявлениях в процессе поиска покупателей 13,2% (+2,6 п.п. за квартал) продавцов, а средний размер повышения составил 4,2% (+0,7 п.п.). «Такая динамика обусловлена снижением ключевой ставки, сокращением предложения и ростом активности покупателей», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. «При этом говорить о рыночном росте на вторичке не приходится: на фоне дорогой ипотеки и ограниченного спроса продавцы вынуждены умерить аппетиты», — отметил Олег Репченко.
Как изменились цены за первый квартал
Согласно мнениям экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», в первом квартале вторичное жилье в среднем подорожало от 2 до 6%.
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в первом квартале средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Старой Москвы в среднем увеличилась на 2,1%, до 291,8 тыс. руб. (без учета элитного жилья). «Это немного меньше официальной инфляции, которая составляет с начала года около 3%. В Новой Москве «квадрат» прибавил 1,6%, до 211,9 тыс. в среднем», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Аналитики «Яндекс Недвижимости» оценивают квартальное подорожание московской вторички в 6,6%, а среднюю цену 1 кв. м — в 433 тыс. руб.
Что будет с ценами на вторичку во втором квартале
Во втором квартале рынок вторичного жилья останется под давлением указанных выше факторов, но определяющим будет дальнейшее снижение ключевой ставки. «Одно из следствий снижения ключевой ставки — сокращение банковских ставок по ипотечным кредитам. Это делает ипотеку доступнее и стимулирует спрос. И хотя пока мы видим, что ипотечные ставки снижаются достаточно медленно, позитивных ожиданий от рынка у покупателей стало больше», — пояснил Евгений Белокуров.
Дополнительное влияние окажет перетекание спроса с рынка новостроек, которое уже происходит. «Высокие ставки на первичном рынке и ужесточение по условиям выдачи семейной ипотеки приводят к перетеканию спроса на вторичный рынок и росту цены», — пояснила Елена Чегодаева.
Однако причин для резких изменений как в части спроса, так и в части цен на вторичном рынке жилья Москвы во втором квартале эксперты не видят. «Цены будут топтаться на месте, сохранится динамика на уровне плюс-минус 1–2%. Фундаментальных причин для роста цен просто нет: ставки по ипотеке все еще находятся на уровне около 20% годовых, доходы оставляют желать лучшего, спрос слабый. Соответственно, у продавцов нет причин пересматривать цены», — пояснил Олег Репченко.
Предпосылок для существенных изменений на рынке жилья во втором квартале не видят и эксперты из «Яндекс Недвижимости». Там полагают, что возможны локальные повышения или снижения цен. Например, средний показатель по конкретной территории может вырасти при вымывании с рынка значительного числа доступных квартир или массовом выводе на него высокобюджетных лотов, а при обратных процессах показатель может снизиться. «Но такие точечные изменения на местах не окажут влияния на общую картину вторичного рынка Москвы. В целом предполагаем, что колебания цены будут незначительными в ближайшей перспективе», — отметил представитель компании.
Согласен с коллегами руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимости» Денис Васильев. По его словам, пока нет оснований ожидать, что второй квартал и этот год в целом будут отличаться от прошлого по активности и условиям на рынке вторички. «Потенциальный спрос год к году находится на нормальном уровне, но конверсия перехода в сделки мала. Предпосылок к изменению динамики цен нет», — сказал эксперт.
Елена Чегодаева, в свою очередь, настроена более оптимистично в части роста спроса и цен на вторичку на фоне перетока покупателей с рынка новостроек. «Во втором квартале продолжится рост цен на вторичном рынке в среднем на 3,5–4% в месяц. Пока не будут приняты изменения по условиям семейной ипотеки на первичном рынке, потребители будут ориентироваться на вторичный рынок», — считает она.
Что касается скидок, то эксперты ждут постепенного их сокращения. Этот тренд уже наблюдается по мере повышения спроса вследствие снижения ставок по ипотеке. По данным «Инком-Недвижимости», в первом квартале 64% (-12 п.п. за год) сделок на вторичке проходили с дисконтом. А средний дисконт за этот период сократился на 1,4 п.п. — с 5,4 до 4%.
Для активизации вторичного рынка ипотечные ставки должны опуститься до 10–12%, однако это перспектива следующего года, считают эксперты. «То есть если переход в зону комфортных для рынка значений и состоится, то не раньше следующего года. И ждать ощутимых изменений на вторичном рынке во втором квартале 2026 года не стоит», — подытожил Олег Репченко.
Отклонение стоимости жилья от рыночной не является достаточным основанием, чтобы признать сделку недействительной. Необходимо оценивать все обстоятельства, включая добросовестность покупателя, пишет РАПСИ со ссылкой на определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (ВС).
В чем суть дела
Поводом для определения стало признание недействительной сделки с квартирой в деле о банкротстве. Уточняется, что в августе 2023 года жительница Санкт-Петербурга продала свою квартиру за 5 млн руб., а спустя два месяца после сделки подала заявление о банкротстве. В декабре того же года суд признал ее несостоятельной. Финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве оспорил сделку с квартирой, посчитав ее подозрительной. Причиной стала заниженная стоимость квартиры. Согласно судебной экспертизе, ее рыночная цена превышала 9 млн руб., а кадастровая — 4,8 млн руб.
Покупательница увидела объявление о продаже квартиры на сервисе объявлений по начальной цене 6,3 млн руб. Но в ходе переговоров цена была снижена до 5 млн руб. при оплате наличными. Сделка была оформлена онлайн, а деньги были переданы через банковскую ячейку.
Три инстанции согласились с позицией управляющего и признали договор недействительным. В результате покупательница дошла до Верховного суда, который встал на ее сторону.
Что определил Верховный суд
Верховный суд в рамках этого дела установил, что отклонение цены от рыночной не может быть достаточным основанием для того, чтобы считать сделку недействительной.
По мнению высшей инстанции, необходимо оценивать всю совокупность обстоятельств совершения сделки, в том числе добросовестность покупателя. Так, по требованию покупательницы продавец предоставил документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам. Кроме того, по ее настоянию в договор было включено заверение об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала такое заверение, хотя оно не соответствовало действительности, указывает высшая инстанция.
Помимо этого, цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами. А значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная, отметил ВС.
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве», — говорится в определении ВС.
Таким образом, нижестоящие судебные инстанции неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и возложили на нее последствия таких злоупотреблений, признав сделку недействительной, заключил Верховный суд.
Недавно Верховный суд защитил жилищные права 76-летней жительницы Новгородской области, которую мошенники вынудили продать квартиру. Квартира оставлена за ее начальной собственницей, пострадавшей от телефонных мошенников. ВС пояснил, что суд может отказать в признании сделки недействительной, когда та совершена под заблуждением такой силы, которое невозможно распознать при обычной осмотрительности. Однако в данном случае это не так. Факт заблуждения продавца был доказан экспертизой.