8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В закон о видах разрешённого использования земли внесли изменения. С 1 марта в Земельном кодексе появилась глава «Виды разрешённого использования земельных участков». Установлен единый порядок определения и изменения видов разрешённого использования участков. Что изменится для собственников земельных участков, объяснили в Росреестре.
Вид разрешённого использования определяет целевое назначение участка, от него зависит, что можно построить на участке и какую деятельность можно вести.
Установлен список документов, определяющий виды разрешённого использования земельных участков. В их числе градостроительный регламент, положение об особо охраняемой природной территории, лесохозяйственный регламент. Также в законодательстве указаны случаи, когда использование земли допускается вне зависимости от установленного вида разрешённого использования.
Благодаря новым нормам порядок выбора вида разрешённого использования будет понятным и прозрачным. В законодательстве чётко определено, кто и при каких условиях может выбрать вид разрешённого использования участка. В Земельном кодексе закреплено, в каких случаях разрешённое использование участка устанавливается не регламентом использования земель, а лицензией на недропользование или документацией по планировке территории.
Виды разрешённого использования земельных участков, которые действовали до 1 марта 2026 года, остаются актуальными, подчеркнули в Росреестре. Общий подход к определению видов разрешённого использования земли сохраняется, они делятся на основные, вспомогательные и условно разрешённые. Собственники смогут выбирать основные и вспомогательные виды использования без дополнительных согласований. Для выбора основного вида разрешённого использования земли нужно подать заявление в орган регистрации прав.
В отдельных случаях можно менять вид разрешённого использования образуемых участков. Это возможно при разделе участка, изначальный вид разрешённого использования которого не соответствует градостроительному регламенту.
Запрет на изменение вида разрешённого использования отдельных садовых и огородных участков в границах садоводства или огородничества расширили на все садовые и огородные участки независимо от того, когда они были образованы, до или после вступления поправок в силу.
Изменить назначение садовых участков можно, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья или если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд, пояснили в Росреестре.
Владельцам государственных и муниципальных участков, переданных им в аренду или безвозмездное пользование, будет запрещено менять вид разрешённого использования. Исключение сделано только для участков, использующихся для комплексного развития территории.
У владельцев участков из состава земель сельхозназначения, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям, появилась возможность изменить вид разрешённого использования. Это можно сделать на основании решения регионального органа власти. Раньше изменить вид разрешённого использования таких участков было невозможно. Новая норма будет действовать до принятия федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозугодий, уточнили в Росреестре.
На что обратить внимание при покупке жилья, чтобы снизить риски при покупке недвижимости, рассказали в столичном управлении Росреестра. В ведомстве назвали индикаторы потенциально проблемной сделки и способах защиты.
Росреестр регистрирует уже оформленные сделки и проверяет законность документов, согласованных и подписанных сторонами, отметил начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артём Коротаев. Он подчеркнул, что личная ответственность важна на любом этапе сделки.
При покупке недвижимости рекомендуется соблюдать ряд правил. Нужно запросить у продавца актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Это позволит проверить несколько ключевых моментов:
соответствие квартиры описанию в госреестре;
является ли правообладатель и человек, отчуждающий имущество, одним лицом;
нет ли ограничений или обременений в отношении объекта недвижимости.
Частые переходы права собственности — это показатель возможных проблем, отмечает Артём Коротаев. По его словам, в делах по оспариванию сделок часто есть быстрый «переброс» квартиры. Следует запросить выписку из ЕГРН о переходе прав и изучить число сделок за последние 2-3 года. Если было заключено более двух сделок, нужно изучить правоустанавливающие документы и выяснить причины продажи недвижимости.
Перед заключением сделки важно убедиться в надёжности продавца. Государственные сервисы позволяют проверить ИНН продавца, наличие исполнительных производств и судебных дел. Банкротство продавца является фактором риска, так как большинство оспариваемых сделок относятся к имуществу банкротов. Информацию о банкротстве и наличии долгов можно узнать с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
При оформлении договора купли-продажи следует проверить, соответствует ли стоимость квартиры рыночной цене. Если цена сильно занижена, в будущем сделку могут признать ничтожной.
Эксперт напомнил, что запись в ЕГРН о невозможности госрегистрации права без личного участия собственника помогает обезопасить имущество. Собственник недвижимости может обратиться с таким заявлением в Росреестр. Если в ЕГРН есть специальная отметка, документы, поданные без личного присутствия собственника, вернут без рассмотрения.
В 2037 году территория бывшего аэропорта Саратов-Центральный превратится в новый современный район, в котором будут жить почти 30 тысяч человек. Там будут жилые кварталы, садики и школы, новые дороги, парковки и многое другое. Концепцию развития 160 га пространства еще в 2021 году предложила команда двух архитектурных бюро: Citymakers (Россия) и KARRES EN BRANDS (Нидерланды). Сейчас в проект вовлечены три застройщика, федеральное учреждение, правительственная организация и сама региональная администрация.
Новостей о проекте не было давно, и мы сделали запрос в правительство, чтобы понять, происходит ли там что-нибудь. В этом материале 164.RU напомнит, что это за проект, и расскажет, что нам ответили по поводу замороженной стройки.
Сотня гектаров оказалась вакантной для использования, когда в 2019 году правительство РФ закрыло аэропорт Саратов-Центральный. Проблема назревала давно: аэропорт оказался в черте города, из-за того что тот со временем разросся и поглотил территорию вокруг летного поля. Взлетно-посадочная полоса была слишком короткой, а удлинить ее не позволяла плотная городская застройка. Эксплуатировать такой объект в окружении жилых кварталов становилось небезопасно.
Сначала власти пытались решить вопрос переносом рейсов на военный аэродром в Энгельсе. Но от идеи быстро отказались: во-первых, там базируются стратегические бомбардировщики, и совмещать гражданские рейсы с секретным объектом оказалось сложно. Во-вторых, экологическая обстановка вокруг военной базы тоже вызывала вопросы.
Тогда решили строить новый аэропорт с нуля — за городом, в стороне от жилых районов. Весной 2008 года выбрали площадку в Сабуровке, в 20 километрах от старого аэровокзала. Строительство растянулось на годы, но 20 августа 2019 года новый аэропорт Гагарин принял первые рейсы. Старый Центральный на следующий день закрыли.
Освоение свободной земли практически в центре города началось с международного конкурса, где предлагали концепции развития территории. Его с июля 2020 года по март 2021 года проводила компания «Дом.РФ» и областное правительство. А лучшую концепцию определяли сами саратовцы. А уже в 2023 году губернатор Роман Бусаргин утвердил программу комплексного развития территории. По ее условиям застройка территории бывшего аэропорта закончится к 2037 году.
В программе участвуют правительство, областная фирма «Госжилстрой», девелоперы и федеральное учреждение «РосКапСтрой». Участники снесут взлетно-посадочные полосы, постройки на территории аэропорта. Вместо них построят несколько кварталов жилой и коммерческой недвижимости, школы и детские сады, поликлиники. Параллельно территорию будут благоустраивать, появятся детские площадки, деревья и газоны. Пока на стройплощадке затишье. Последние новости о реализации проекта были летом прошлого года, когда выбрали застройщиков.
В ответ на запрос 164.RU министр строительства и ЖКХ Саратовской области Михаил Бутылкин рассказал, что реализация проекта продолжается: застройщики получили в аренду землю, где будут возводить определенные для них жилые кварталы, административные здания и прочее. Все конкурсы, оформление документов со стройфирмами проходят через «Госжилстрой» — эта компания, учрежденная региональным Министерством строительства, выступает оператором проекта.
В комитете по реализации инвестиционных проектов в строительстве Саратовской области уточнили, что «РосКапСтрой» уже подвел к будущему району системы водоотведения. В этом году достроят водопровод.
Из-за строительства канализации в декабре прошлого года региональный следком возбудил уголовное дело о превышении должностных полномочий и мошенничестве. Следствие считает, что генерального подрядчика выбрали с нарушениями: заказчик создал преимущества, из-за чего конкуренции не было. К тому же «РосКапСтрой» должен был построить минимум 25% коммуникаций за свои деньги. Однако трубы прокладывал субподрядчик — проектировщик объекта. В результате бюджет области недосчитался 68 миллионов рублей. В региональном СУ СКР нам сообщили, что дело еще расследуется. Поэтому подробности пока не раскрываются: это может повредить следствию.
Тендеры на застройку территории бывшего аэропорта провели летом 2025 года. Всю землю разделили на три лота. Первый (самый крупный — 736 тысяч м2, 17 земельных участков) достался ООО «ФДС-Девелопмент». Компания связана с энгельсским предпринимателем Дмитрием Колосовым, занимавшимся строительством социальных объектов и реконструкцией трамвайной инфраструктуры. Застройщик возведет несколько домов общей площадью 499,7 тысячи м2. Требования по количеству домов пока не разглашаются. Также «ФДС-Девелопмент» построит пять детских садов минимум на 1120 мест, школу на 1800 мест, взрослую и детскую поликлиники, станцию скорой помощи, спортцентр, бассейн и парковки.
Второй лот (487,8 тысячи м2) получил ООО «СЗ „Межрегионстрой“». Компания ранее участвовала в строительстве социальных объектов, в том числе поликлиники в Энгельсе. В новом микрорайоне застройщику предстоит построить 259,3 тысячи м2 жилой недвижимости, школу на 1100 мест, детскую поликлинику, пожарное депо и парковки.
Самый маленький участок (232,3 тысячи м2) достался ООО «Дубль». Компания ассоциируется с группой застройщиков Гафановичей («Дубль Л», «ППС „Лесстр“», «Саратовский завод строительных материалов» и другие), известных по строительству жилых домов, школ и объектов городской инфраструктуры — предуниверсария, пляжа и новой набережной Саратова, реконструкции фонтана «Мелодия». На этом участке компания построит 126,3 тысячи м2 жилья, два детских садика, школу на 1100 мест и поликлинику.
Планировка предполагает несколько типов кварталов: среднеэтажную и многоэтажную застройку, малоэтажные дома с озеленением, полуоткрытые дворы, объединенные зелеными зонами. Предусматривается безбарьерная среда, вместо наземных парковок приоритет отдан подземным и надземным стоянкам. Автомобили должны оставаться за пределами дворов.
Новый район засадят различными деревьями и кустарниками, построят велодорожки, установят разноуровневое освещение. Также будут детские и спортивные площадки и пространство для выгула собак.
Застройка будет преимущественно среднеэтажной и многоэтажной: 12–14 этажей для жилых зданий и до 30 этажей для административных. На первых этажах домов, выходящих на улицы, разместят нежилые помещения. Входные группы должны включать лобби, колясочные, велосипедные и комнаты для ухода за детьми.
В районе запланировано строительство нескольких километров дорог, в том числе и четырехполосных магистралей, велодорожек и тротуаров. Всё это оснастят ливневкой, локальными очистными сооружениями и уличными фонарями. Строительство оценивается в 12 миллиардов рублей. Однако до самого строительства пока далеко, компания «Институт „Проектмостреконструкция“» до 31 декабря 2026 года готовит проект будущей дорожной сети. На этом фирма заработает 195,75 миллиона рублей.
расширение и продление улицы Симбирской (до шести полос, длина нового участка — 1725 м);
улица Александра Захарченко (2945 м, с тротуарами и велодорожками);
продление улицы Осипова (2 км, с совмещением с трамвайными путями);
продление улицы Жуковского (1,7 км, четыре полосы).
Строительство дорог поделят на три этапа. В первую очередь займутся дорогами по улицам Захарченко и Осипова, а также магистральной веткой ливневки. Вторым этапом займутся улицами Жуковского, Соколовогорской и Усть-Курдюмской. Третья очередь предполагает строительство основной проезжей части по Симбирской. Кстати, именно у дорог будут строить детские сады и школы. По словам главы областного Минстроя, так хотят «обеспечить легкий доступ к общественному транспорту».
Если вас что-то настолько не устраивает в своей квартире, что простым ремонтом уже не обойтись, исправить ситуацию может перепланировка: снести или сдвинуть стену, чтобы сделать какие-то комнаты больше.
Но в этом деле есть важный нюанс: все такие работы обязательно нужно согласовывать, а некоторые виды перепланировок вам не разрешат сделать никогда. Рассказываем, что можно, а что нельзя делать со своей недвижимостью, и чем грозят нарушения.
Перепланировка — это любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана, указанного в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже сдвиг дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка и ее нужно согласовывать.
Также столкнуться можно с переустройством квартиры — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И всё это тоже надо согласовывать.
Что реально согласовать:
расширение «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
увеличение коридора за счет санузла;
перенос ненесущих перегородок в комнатах;
расширение жилого пространства за счет коридора.
Какие работы согласовать сложнее всего или невозможно вовсе:
снос несущих конструкций;
демонтаж вентиляционного короба;
перенос батареи на лоджию или балкон;
увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;
перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;
объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.
В последний раз изменения в законодательство, касающееся перепланировок, вносили с 1 апреля 2024 года. С тех пор процесс стал сложнее.
«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.
Если вы задумали перепланировку или заметили, что предыдущий собственник провел подобные работы и ничего не согласовал, то нужно выполнить несколько шагов:
обязательно подготовить проект перепланировки перед стартом работ. Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, но они должны состоять в саморегулируемой организации. Специалист должен подготовить два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда к проекту могут добавить дополнительный раздел — о переустройстве. Он нужен, если при ремонте будут переноситься или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения;
теперь план перепланировки нужно согласовать. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть заявление и вынести решение. Если вы получили отказ, но не согласны с ним, его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;
если получили одобрение — можно начинать работы. Учтите, что согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. Если вы не укладываетесь в срок, согласование можно продлить. Для этого нужно подать письменное уведомление в жилинспекцию;
после завершения ремонта нужно снова обратиться туда, где вы получали разрешение на перепланировку. К вам отправят специальную комиссию, которая проверит, все ли изменения соответствуют проекту. Если замечаний не будет, вам выдадут акт приемочной комиссии. Этот документ подтвердит, что вы сделали всё по закону;
последний этап — внесение изменений в ЕГРН. Для этого нужно найти кадастрового инженера, который подготовит технический план перепланировки квартиры. С этим планом нужно прийти в МФЦ и написать заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Оттуда заявление передадут в Росреестр, там внесут поправки и выдадут выписку из реестра с обновленными сведениями.
Если вы решите пропустить все эти этапы и сделать несогласованную перепланировку, это вам аукнется. По Жилищному кодексу, физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.
Но дело не только в штрафе. После того, как его выпишут, всё равно придется пройти все указанные выше этапы и, если перепланировку не согласуют, квартиру нужно будет вернуть в исходное состояние. Игнорирование этого требования грозит потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.