8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Закон упраздняет муниципальный жилищный контроль, осуществляемый уполномоченными органами местного самоуправления, с одновременной передачей указанных функций уполномоченным исполнительным органам субъектов РФ в рамках осуществления ими государственного жилищного надзора (Федеральный закон от 20 февраля 2026 г. № 23-ФЗ).
Кроме того, с учетом вносимых изменений, в Жилищном кодексе РФ закреплено, что предметом государственного жилищного надзора будет являться соблюдение юридическими лицами, ИП и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в отношении жилищного фонда независимо от его формы собственности (то есть в том числе и муниципального жилищного фонда).
Новое правовое регулирование в контрольно-надзорной сфере в целом направлено на исключение дублирования объекта и предмета контроля (надзора) между осуществляющими его органами различных уровней публичной власти. Дело в том, что в настоящее время, в одном доме, где есть хотя бы одна муниципальная квартира, осуществляется и государственный жилищный надзор, и муниципальный жилищный контроль с идентичным предметом оценки.
Предложенное законодателем решение позволит:
Поправки вступают в силу с 1 сентября 2026 года.
Недвижимость необходимо проверить перед приобретением на предмет переходов права собственности, а также на возможное банкротство продавца и на соответствие рыночной стоимости. Об этом рассказали на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В частности, для выявления проблемных факторов нужно запросить у продавца выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы помогут покупателю выяснить важные обстоятельства, а именно:
При этом в ведомстве отметили, что приобретатель должен производить все проверки самостоятельно и брать на себя ответственность за покупку. "Важно понимать – Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны", – подчеркнули авторы сообщения.
Вместе с тем специалисты рассказали, что в делах по оспариванию сделок с недвижимостью всегда имеет место быстрая передача квартиры. Речь идет о частных переходах права собственности (приобретение подобного права регулируется гл. 14 ГК РФ). "Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав – здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости", – объяснили в Росреестре.
Помимо прочего, перед покупкой надо убедиться в том, что продавец является надежным собственником. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН, наличие открытых исполнительных производств, коммерческой деятельности или судебных дел.
Также в ведомстве призвали провести тщательный анализ перед составлением договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ). До заключения такого соглашения необходимо проверить стоимость объекта недвижимости на соответствие рыночной цене (сделку могут признать ничтожной при заниженной сумме в ДКП). Кроме того, в договоре должны быть подробно прописаны все условия сделки.
Напомним, что деятельность Росреестра, в том числе, регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В частности, Законом № 218-ФЗ установлены состав и правила ведения ЕГРН, а также его геодезические и картографические основы.
Дискуссии вокруг того, каким образом сегодня необходимо проверять законность сделок с недвижимостью и защищать продавцов и покупателей от недобросовестных действий третьих лиц, не утихают (этой темы Бизнес ФМ в очередной раз касалась буквально две недели назад). И ее же обсудили на своем совместном семинаре сотрудники столичного Росреестра и Госинспекции по недвижимости Москвы*.
Как напоминают в Росреестре, заявитель, представляя документы на государственную регистрацию, подтверждает, что указанные в заявлении сведения и приложенные документы достоверны и соответствуют требованиям законодательства РФ. Также заявитель подтверждает, что ему известно о возможности привлечения к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов или документов, содержащих недостоверные сведения.
«Документы на регистрацию в наше управление поступают от заявителей в том числе через центры госуслуг, в электронном виде, что исключает личное общение госрегистратора прав со сторонами сделки. При этом его задача заключается в правовой экспертизе уже заключенного договора на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства и наличия оснований для приостановления», — подчеркивает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения столичного Росреестра Юлия Комарова.
В частности, проверяется принадлежность имущества правообладателю, наличие полномочий у представителей, если сделка совершена по доверенности, наличие в ЕГРН сведений об ограничениях права и обременениях объекта недвижимости (ипотека, аренда, рента, арест по решению суда и запрещение судебных приставов), право- и дееспособность сторон сделки. Важная часть проверки — соблюдение существенных условий сделки: например, в случае договора купли-продажи к обязательным пунктам относятся предмет договора, цена и порядок передачи объекта.
Что стоит отметить особо: во-первых, Росреестр не уполномочен совершать проверку психического здоровья сторон сделки. Признание гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным осуществляется только в судебном порядке. Суд направляет в Росреестр копию вступившего в силу решения в срок не более трех рабочих дней, и эта информация вносится в Единый государственный реестр недвижимости (также в срок не более трех рабочих дней). И в ходе экспертизы госрегистратор проверяет наличие соответствующей информации в ЕГРН для принятия решения по каждой конкретной сделке.
Во-вторых, регистратор не проводит криминалистическую, почерковедческую экспертизу, не проверяет волю участников сделки и не подменяет собой правоохранительные органы и суд. «При поступлении в Росреестр письма (в том числе от правоохранительных органов) в порядке, установленном п. 6 ч. 1 ст. 26 закона о недвижимости о том, что документы в отношении объекта недвижимого имущества или правообладателя являются подложными или недостоверными, данная информация вносится в ЕГРН. Соответственно, при поступлении документов на государственную регистрацию и наличии у органа регистрации прав подобных сведений учетно-регистрационные действия приостанавливаются и направляется соответствующий запрос», — поясняют в Росреестре.
Еще один вопрос, который Росреестру, видимо, задают настолько часто, что ведомство решило посвятить ему отдельный релиз, — как вернуть «забытые» документы на недвижимость*. Забытые — в смысле не те, которые «гражданин рассеянный» оставил где-нибудь в отцепленном вагоне, а те, которые заявитель не забрал в установленном порядке после оказания госуслуги и которые считаются невостребованными.
Можно только удивляться тому факту, что спрос на их получение в Москве вырос на 30% — с 4,2 тысячи в 2024 году до 5,5 тысячи в 2025 году. «Основными невостребованными документами в прошлом году были акты приема-передачи недвижимости, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство», — рассказывает замдиректора — главный технолог филиала ППК «Роскадастр» по Москве Виктор Горелышев.
Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Дарья Кудинова рисует следующую схему. Если с момента оказания услуги прошло более 45 календарных дней, за возвратом «забытого» документа следует обратиться в филиал ППК «Роскадастр» с соответствующим заявлением. Запросить нужные бумаги можно по экстерриториальному признаку, то есть вне зависимости от региона, где они хранятся. Стоит помнить, что при получении невостребованных документов необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий личность, а в случае обращения через представителя — нотариально удостоверенную доверенность, содержащую соответствующие полномочия.
Российские теплосети доработали до предела. Средний уровень износа в ряде городов достигает 80%, а ежегодно заменяется всего около 2,2% сетей (вдвое меньше, чем предусмотрено национальной стратегией развития ЖКХ до 2030 года).
Что это значит на практике? Лишь небольшая часть изношенных коммуникаций обновляется, тогда как большая часть продолжает работать в условиях по факту аварийных, как показала нынешняя зима. Итог — резкий рост числа аварий: до 80% серьезных коммунальных поломок происходят на тепловых сетях с критическим уровнем старения.
Из 170 тысяч теплосетей примерно половина требует полной замены, а вот реальный объем финансирования на это и близко не покрывает потребности отрасли. Для полного устранения проблемы, как говорили в Госдуме, необходимо около 9 триллионов рублей. А на всю (!) программу модернизации ЖКХ до 2030 года заложено лишь 4,5 триллиона. И это при постоянном росте тарифов ЖКХ! Подробности — в материале MSK1.RU.
Профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Кирилл Кулаков уверен, что даже оценка состояния теплосетей отличается в разы.
«Разные источники, говоря о проценте износа, называют цифры от 40 до 70%, притом что нормативный срок эксплуатации теплосетей зависит от материала трубопроводов и условий их использования, но в целом он колеблется от 20 до 45 лет. Но, безусловно, состояние теплосетей вызывает озабоченность у моих коллег. В прошлом отопительном сезоне произошло около 9 тысяч аварий, и из них почти половина (44%) пришлась именно на сферу теплоснабжения».
По словам Кулакова, наиболее критическое состояние теплоснабжения наблюдается в Новосибирской, Нижегородской, Свердловской и Иркутской областях.
«В девяностые годы профилактические работы на теплотрассах не велись в должном объеме… а тарифная политика последних двадцати пяти лет не позволяет в полном объеме профинансировать необходимые работы», — говорит эксперт.
По его словам, российская система ЖКХ оказалась в своеобразных «ножницах»: переложить траты на население невозможно, а без целевых инвестиций в инфраструктуру пострадает то же население. И однозначного решения, подчеркивает Кулаков, нет.
Причины не только технические, но и организационные: изношенные трубы используются десятилетиями, а вложения идут в основном в текущие ремонты и обслуживание, а не в капитальную замену. Председатель правления Союза жилищных организаций Константин Крохин в беседе с MSK1.RU говорит, что теплосети изнашиваются еще и по той причине, о которой говорить часто не принято, — коррупция и воровство.
— В отоплении у нас 30 процентов неэффективности, — говорит Крохин. — Сюда можно включить прямые потери, воровство и чистую коммерческую надбавку. Если всё это убрать, повысить эффективность управления, сократить воровство, то можно уменьшить расходы.
— А вы не сильно сгущаете краски? Может, речь идет всего лишь о неэффективном управлении?
— Нет, именно в теплоснабжении у нас очень много воровства. И это не просто неэффективность, а именно прямое воровство! Я лично только в Москве выявил воровские схемы на миллиарды, на десятки миллиардов.
Что они делают? Они дают возможность управляющим компаниям брать деньги с населения, например, за тепло и не перечислять «Газпрому» до ста месяцев. Хотя по закону через два месяца они обязаны перейти на прямые расчеты, чтобы сократить убытки.
— Объясните всё-таки для несведущего читателя. В чем тут незаконная схема?
— Возьмем электричество: если вы два месяца не платите, вам рубильник вырубают, правильно? А по теплу у нас, понимаете, есть право у коммунальных компаний переходить на прямые расчеты с населением, чтобы не накапливать долг этих мошеннических управляющих компаний. Но они долги накапливают.
У меня есть примеры. Только одна компания — миллиард двести. Что происходит дальше? Компания банкротится, ни рубля никому не возвращает — и всё. Я уже дошел до прокуратуры Москвы: прямо пишу с фактами, с документами, говорю: «Это не случайность, а схема. Вот, ребята, возбуждайте дела». Ведь если всё это зачистить, всех поставить на свои места, то за счет этих денег можно было вообще и тариф даже не повышать, и найти деньги на модернизацию!