8967-809-53-28
В моем блокноте
Ключевую ставку в России еще чуть-чуть снизили — на 0,25 пункта, теперь она составляет 14% годовых. Впрочем, на ипотечные ставки это понижение вряд ли повлияет, они по-прежнему остаются высокими.
При этом аналитики говорят, что рынок недвижимости парадоксальным образом начал оживать. Что сейчас происходит в этой сфере на самом деле и о чём говорит новое решение Центробанка, в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.
Эксперт
Спрос на квартиры на самом деле начал расти, я могу это подтвердить по нашей собственной практике. Люди снова активно смотрят квартиры, вносят авансы, покупают, причем не только новостройки, но и вторичку. Мне кажется, на этот разворот спроса повлияли сразу три фактора.
Экономику шатает будь здоров как, и, что будет дальше, толком никто не знает. Да, так происходит уже не первый год. Но раньше все эти риски хотя бы компенсировались высокими ставками по вкладам, а сейчас ставки не такие интересные.
Причем периодически в инфополе вбрасывают идею о заморозке вкладов, недавно об этом даже заявил один известный политик. Да, его тут же опровергли все, кому положено, включая главу ЦБ. Но, как говорится, осадочек остался: часть вкладчиков на всякий случай предпочли деньги забрать.
Как бы то ни было, держать деньги в банке стало не так выгодно.
Другие инструменты для инвестирования есть, но ими мало кто умеет пользоваться, тут придется разбираться отдельно, а самым надежным и понятным вариантом у нас в России остается недвижимость.
На прошлой неделе к нам пришли сразу три таких клиента: у всех подошел к концу срок долгосрочного вклада, и стало непонятно, куда теперь перекладывать деньги. Решили — в квартиры. Точнее, двое выбрали квартиры, а один — дом с участком.
И это, в общем, оправданное решение. Говорю так не потому, что я специалист по недвижимости — я сама вкладываюсь в недвижимость, и у многих моих клиентов тоже не по одной квартире. Да, сейчас это не самый доходный актив, но если задача не заработать быстро, а именно сохранить деньги с перспективой роста на несколько лет вперед, то это по-прежнему один из лучших вариантов.
Тут всё непросто. Если смотреть статистику, вторичное жилье за эти полгода даже подорожало на несколько процентов, но средняя температура по больнице редко помогает понять, что происходит в конкретной сделке.
Дело в том, что вторичный рынок сегодня очень неоднородный. В основном среднюю цену вверх тянут квартиры в современных домах — «вчерашние новостройки», построенные за последние 15–20 лет. Со старым фондом история совсем другая. Хрущевки и брежневки или стоят на месте, или дешевеют. Я на практике вижу, что квартиры на вторичке, которые еще полгода назад мы покупали или продавали, условно, за 5 миллионов рублей, сейчас стоят 4,8 миллиона. Даже цены в рекламе слегка просели, я уж не говорю о суммах реальных сделок.
При этом рынок сейчас откровенно парадоксален, он идет немного вразрез с базовой экономической логикой. Предложение ограниченно: приличных квартир по вменяемой рыночной цене на рынке немного, и их разбирают как горячие пирожки. Остается либо дорогое (квартиры в премиальных ЖК), либо квартиры по откровенно завышенной цене. Такие тоже есть всегда: когда продавцу продавать не горит, он спокойно может «повисеть» в рекламе несколько месяцев, а то и больше.
Так вот: предложение ограниченно, спрос высокий, а цены на ряд объектов при этом даже снижаются.
Я думаю, дело в том, что покупательная способность у людей сейчас в принципе невысокая. Даже когда речь идет о покупке квартиры, если это обычное жилье, не элитное, то они экономят как могут. Условные 200 тысяч рублей, которые удается выторговать с квартиры, сейчас сумма вполне значимая.
Сколько будет сохраняться такая ситуация, сказать сложно, но вечно она продолжаться не будет, и те, кому нужно, ею пользуются.
Они и раньше этим занимались, но сейчас начались настоящие танцы с бубном — нераспроданного жилья в новостройках накопилось много, а покупателей стало заметно меньше. Под семейную ипотеку подходят не все, а с февраля еще и ввели ограничение: ее теперь дают на одного ребенка один раз. Раньше льготные 6% могли взять отдельно папа и отдельно мама, а теперь — только кто-то один. В итоге аудитория покупателей новостроек ощутимо поредела.
Поэтому застройщики начали изобретать самые разные акции и программы. Я сейчас даже не про рассрочку и не про траншевую ипотеку — это есть уже практически у всех.
Скажу кстати: при участии в этих программах надо всегда очень внимательно считать. Мы недавно как раз просчитывали для клиента траншевую ипотеку и поразились, насколько дороже в итоге получилась бы квартира — на 3,5 миллиона рублей! Это явный перебор. Да, не у всех застройщиков жилье дорожает при такой схеме покупки настолько дико, но внимательным быть точно стоит.
Но я сейчас о другом: каждая компания предлагает свои варианты, чтобы сделка состоялась. Например:
по базовым правилам семейная ипотека действует на сумму до 6 миллионов рублей под 6%, а застройщик по договоренности с банком увеличивает лимит, например, до 8 миллионов;
для всех покупателей предлагают субсидированную ставку 12–13% на весь срок кредита либо ставку около 7–8% на первые годы ипотеки, а дальше — уже рыночная;
многие застройщики предлагают так называемые акционные квартиры — скидки на отдельные лоты могут достигать 20–30%. Правда, такие предложения единичны и касаются не самых популярных планировок, но тем не менее;
некоторые продают квартиры с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, но тут надо смотреть, насколько дороже в итоге станет объект;
кто-то дает денежные бонусы за быстрый выход на сделку или подарки, например кухню или финишную отделку;
многие предлагают скидки для участников СВО и других категорий покупателей.
Банки сейчас тоже участвуют в гонке за клиентами. По той же семейной ипотеке в разных кредитных организациях можно найти сразу несколько вариантов, и один из них может оказаться намного выгоднее другого, в зависимости от конкретного ЖК. В общем, каждый застройщик адаптирует условия под текущую ситуацию.
Потому что продавать надо, а массово снижать цены застройщики не станут, по крайней мере, предпосылок к этому пока нет.
Поэтому цены остаются прежними или даже растут, но, по сути, девелоперы ищут способы сделать покупку доступнее именно за счет дополнительных опций.
Нет. Бежать вообще почти никогда не надо, а уж если речь про недвижимость, тем более. К этому вопросу нужно подходить с холодной, трезвой головой.
Другое дело, что руку на пульсе рынка нужно держать всегда, потому что порой самый удобный момент для покупки или продажи оказывается совсем небольшим окном. Не спешить, а внимательно смотреть. И спокойно действовать, если время пришло.
Закон о государственной регистрации недвижимости дополнен положениями, в соответствии с которыми в целях защиты важных государственных, особо важных, особо режимных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектов, включая объекты топливно-энергетического комплекса и объекты транспортной инфраструктуры, может быть прекращено воспроизведение отображенных на публичной кадастровой карте сведений о зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства и связанных с данными объектами иных сведений, содержащихся в ЕГРН, в том числе в отношении земельных участков, на которых расположены указанные объекты (за исключением сведений о местоположении границ этих земельных участков), или сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, установленных в отношении данных объектов (за исключением сведений о границах указанных зон и об установленных ограничениях в них) (Федеральный закон от 26 июля 2026 г. № 263-ФЗ).
Прекращение воспроизведения отображенных на публичной кадастровой карте (далее – ПКК) или возобновление воспроизведения таких сведений на ПКК будет осуществляться на основании представляемого в Росреестр заявления:
Предусмотрено, что в случае, если заявление направлено правообладателем объекта недвижимости, для рассмотрения вопроса о прекращении воспроизведения / возобновлении отображения сведений на ПКК, в Росреестре будет создаваться специальная оценочная комиссия; ведомство будет принимать решение по результатам заседания данной комиссии.
Изменения вступят в силу 25 октября 2026 года.
У собственников домов есть исключительное право на выкуп муниципальных и государственных земельных участков, на которых эта недвижимость построена. Это следует из сообщения Верховного суда (ВС).
Суть конфликта
В Краснодарском крае владелец одноэтажного дома, построенного на арендованном у муниципалитета земельном участке, обратился за выкупом этой земли в собственность. Однако в муниципалитете ему отказали, ссылаясь на то, что строение не обладает признаками жилого объекта. Тогда собственник объекта обратился в суд.
Суд первой инстанции собственнику отказал, согласившись с выводами муниципалитета.
Однако суд второй инстанции (апелляционный) отметил, что вывод о нежилом характере дома был сделан без осмотра самого объекта — дом вместе с земельным участком, на котором возведено строение, окружены забором. На этом основании решение муниципалитета он признал незаконным.
В то же время суд третьей инстанции (кассационный) решение апелляции отменил, согласившись с выводами первой инстанции.
Собственник, не удовлетворенный таким решением, обратился с жалобой в Верховный суд.
Что пояснил Верховный суд
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда пояснила: российское законодательство гарантирует исключительное право на приобретение в собственность земельных участков гражданами, являющимися владельцами расположенных на них зданий. Это связано с одним из фундаментальных принципов Земельного кодекса: единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
При этом, как уточнили в ВС, «земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нем расположены здания и сооружения, принадлежащие гражданину или юридическому лицу, не может быть предметом аукциона».
Решение кассационного суда было отменено. А решение апелляции, признавшей незаконность действий муниципалитета по запрету на выкуп земельного участка собственником дома, оставлено в силе.
В Москве и Подмосковье местное законодательство позволяет выкупить с большой скидкой землю под частным жилым домом, построенным на арендованном у региона земельном участке. Это касается участков под ИЖС, ЛПХ, а также под садоводство. В Москве собственники таких домов может выкупить земельные участки за 40% от их кадастровой стоимости, а в Подмосковье — за 60%.
Покупатели часто обращают внимание на цену, планировку и район, но редко интересуются схемой финансирования проекта. Между тем именно проектное финансирование помогает оценить устойчивость строительства и возможные риски.
Банк, предоставляющий проектное финансирование, анализирует финансовую модель застройщика, сроки строительства и прогноз продаж. Одобрение кредита говорит о том, что проект прошёл проверку, однако важно учитывать условия кредитования. Если модель слишком зависит от темпов продаж, риски могут увеличиваться.
При использовании эскроу-счетов ставка по кредиту может зависеть от объёма средств, поступающих от покупателей. При снижении продаж застройщику становится сложнее обслуживать кредит, что иногда влияет на сроки реализации проекта.
Банк контролирует расходование средств, выполнение этапов строительства и соблюдение бюджета. Это снижает вероятность нецелевого использования денег, но при серьёзных нарушениях банк может изменить условия финансирования.
Важно обратить внимание и на банк-кредитор. Его репутация и финансовая устойчивость также имеют значение для реализации проекта.
Что такое проектное финансирование?
Это схема, при которой строительство кредитует банк, а деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах.
Защищены ли деньги покупателя?
До ввода дома в эксплуатацию средства находятся на эскроу-счёте.
Где узнать банк-кредитор?
В проектной декларации или у застройщика.
Может ли стройка задержаться?
Да, если возникают серьёзные финансовые или организационные проблемы.
Стоит ли изучать условия финансирования?
Да. Это помогает оценить риски ещё до подписания договора.
• проектную декларацию;
• банк, предоставивший финансирование;
• использование эскроу-счетов;
• сроки строительства;
• наличие аккредитации крупных банков.
Проектное финансирование значительно повысило безопасность покупки квартир в новостройках, однако само по себе не исключает необходимости анализа проекта. Покупателю стоит изучить документы, сравнить несколько жилых комплексов и обратить внимание не только на стоимость квартиры, но и на финансовую устойчивость строительства.
