8(987)-333-77-62
В моем блокноте
ФНС России напоминает, что в зависимости от срока владения недвижимым имуществом возникает обязанность представления декларации и уплаты НДФЛ при его реализации (Информация ФНС России от 26 февраля 2026 года). Указанный срок отсчитывается с момента регистрации права собственности на объект:
Кроме того, если несколько долей приобретены в разное время, то срок владения исчисляется с даты приобретения первой из них. При образовании жилого помещения за счет объединения нескольких срок нахождения в собственности полученного в результате имущества исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений.
ФНС обращает внимание на нормы, действующие с 1 января 2025 года. Так, в случае продажи квартиры с выделенной долей ребенка, приобретенной на средства материнского капитала, срок владения последней исчисляется с даты приобретения квартиры родителями.
При продаже земельных участков под ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, размещения личных гаражей, дач и огородов и образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка, – срок владения новым участком считается не с момента его создания, а с того времени, когда гражданин стал владельцем первого участка. Это положение применяется, если при разделе получилось не более двух новых участков.
"При этом совокупный размер произведенных между одними и теми же лицами в течение месяца расчетов наличными деньгами по таким сделкам не должен превышать пятидесяти миллионов рублей", - сказано в проекте. Иными словами, если кто-то совершает серию мелких (с точки зрения инициаторов проекта) сделок, то все равно придется расплатиться в безналичной форме, раз в итоге набежит круглая сумма.
Совет по кодификации, возглавляемый Павлом Крашенинниковым, раскритиковал предложение.
"Проекты не могли быть и не были поддержаны Советом: они необоснованно ограничивают права граждан на свободное использование наличных, противоречат принципам добросовестности и свободы договора, вводят неопределенность, - подчеркнул в беседе с "РГ" Павел Крашенинников. - А сами правила законопроектов можно легко обойти, например, выделив доли в объекте недвижимости и совершив несколько сделок в рамках обозначенных сумм. Контроль за "отмыванием", а не создание барьеров для честных сделок - задача публичного права". Также представители Совета отметили риски для добросовестных граждан: принуждение к заключению договоров с банками, затраты на банковские услуги и т.п.
Еще один важный проект, который был рассмотрен в ходе заседания Совета по кодификации, касается сроков исковой давности при приватизации. Поправки в Гражданский кодекс уточняют, с какого момента начинает течь десятилетний срок, позволяющий подавать соответствующие иски. После того как время истечет, никто уже не сможет забрать имущество у владельца, купившего его на законных основаниях.
Как указано в пояснительной записке к проекту, предлагаемые его разработчиками нововведения позволят устранить неопределенность в вопросе применения сроков исковой давности по искам публично-правовых образований об истребовании незаконно приватизированного имущества.
Эксперты отмечают, что в настоящее время в практике российских судов действительно можно обнаружить заметное число судебных актов об истребовании незаконно приватизированного имущества у его приобретателей по истечении длительных сроков (нередко более чем двадцати лет) с момента его приватизации. Поэтому и предлагается уточнить некоторые правовые нюансы, чтобы юридическое время не растягивалось до бесконечности.
"Предлагаемые изменения в статью 217 ГК РФ позволят скорректировать подходы судебной практики, установить справедливый баланс публичных и частных интересов, обеспечить защиту интересов добросовестного приобретателя имущества, стабильность гражданского оборота и предсказуемость применения норм о давности, что соответствует интересам государства и общества", - подчеркнул Павел Крашенинников.
Вопрос уплаты налога при продаже недвижимости остается одним из самых актуальных для граждан, решивших улучшить жилищные условия. Многие продавцы сталкиваются с ситуацией, когда квартира находится в собственности меньше установленного срока, и не знают, нужно ли отчитываться перед государством и сколько придется заплатить. Какие правила действуют в 2026 году и есть ли способы законного уменьшения налога, рассказал в комментарии "РГ" заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш (фракция ЛДПР).
"Главное, что нужно знать: если вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, вы обязаны подать налоговую декларацию и заплатить налог на доходы физических лиц, - заявил он. - Сроки владения в 2026 году остаются прежними. Общее правило - это пять лет".
Но есть случаи, когда достаточно владеть квартирой три года, чтобы налог не платить.
По словам депутата, трехлетний срок применяется, если недвижимость получена по наследству, в подарок от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жилье.
"Причем при продаже единственного жилья не учитывается та квартира, которая куплена в течение 90 дней до сделки, - уточнил еще один нюанс Панеш. - Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Если вы не уложились в эти сроки, тогда нужно разбираться с налогом".
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная ставка НДФЛ. При продаже недвижимости налог рассчитывается так: если ваш облагаемый доход составляет до 2,4 миллиона рублей в год, ставка равна 13 процентов. Если же сумма превышает 2,4 миллиона, то с превышения налог считается уже по ставке 15 процентов.
"Важно понимать, что налог берется не со всей цены продажи, а только с разницы между ценой продажи и ценой покупки, либо с суммы, уменьшенной на налоговый вычет", - заявил Панеш.
Закон предлагает два способа снизить налоговую нагрузку, сообщил парламентарий.
Первый - это фиксированный имущественный вычет в размере одного миллиона рублей. "То есть вы можете уменьшить свой доход от продажи на миллион и заплатить налог с остатка", - разъяснил депутат.
Второй способ - уменьшить доход на сумму фактических расходов, которые были потрачены на покупку этой квартиры. По словам Панеша, это выгоднее, если квартира была куплена за крупную сумму.
"Например, купили за 5 миллионов, продали за 5,5 миллиона - налог платите только с 500 тысяч рублей", - уточнил он.
Но расходы, констатировал парламентарий, нужно подтвердить документально: договор купли-продажи, расписки, банковские выписки.
Есть важный нюанс, о котором многие забывают, добавил депутат. "Налоговая инспекция смотрит не только на цену в договоре, но и на кадастровую стоимость квартиры, - разъяснил он. - Если вы продали квартиру дешевле, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости, налог посчитают не с суммы сделки, а с этих самых 70 процентов кадастра. Но с 2025 года регионам дали право повышать этот коэффициент вплоть до единицы".
Например, в Москве пока оставили коэффициент 0,7, а вот в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Республике Татарстан, Новосибирской, Воронежской, Тюменской областях и еще ряде регионов с 2026 года применяется коэффициент 1. "Это значит, что если вы живете в таком регионе, ваш доход для налога приравняют к полной кадастровой стоимости, даже если реальная цена продажи была ниже, - рассказал Панеш. - Причем значение имеет именно место жительства продавца, а не место нахождения квартиры. Если вы прописаны в регионе с коэффициентом 1, а продаете квартиру в другом регионе, для вас все равно применят повышенный коэффициент".
Также с 2026 года, по словам Панеша, появились новые уточнения. Например, семьи с двумя и более детьми могут вообще не платить налог при продаже любой недвижимости независимо от срока владения, если соблюдены условия: дети до 18 лет или до 24 лет, если учатся очно, и в том же году или не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жилье большей площади или большей кадастровой стоимости.
Также с 2026 года в льготу включили детей с инвалидностью без ограничения по возрасту, а если второй ребенок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года, право на освобождение тоже сохраняется.
Еще одно важное изменение: с 2026 года период владения должен быть непрерывным. "Если вы продали квартиру, а потом снова ее купили и опять продаете, старый срок владения не засчитывается, отсчет начинается заново", - сказал депутат.
Кроме того, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налог придется заплатить даже при длительном владении.
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. "Если вы продали квартиру в 2025 году, отчитаться обязаны до 30 апреля 2026 года. А сам налог необходимо уплатить до 15 июля 2026 года, - отметил парламентарий. - Лучше не затягивать с этим, потому что за просрочку начисляют штрафы и пени. Если же вы владели квартирой дольше минимального срока, то не нужно подавать никаких деклараций и налог платить не требуется".
В марте 2026 года вступает в силу множество законов и других нормативных актов, которые изменят жизнь многих россиян. Они касаются оплаты коммунальных услуг, правил работы управляющих компаний, газового обслуживания, объектов культурного наследия и земельных участков.
Рассказываем, как будут работать законодательные нововведения.
Оплата ЖКУ
С 1 марта заработает закон, согласно которому изменяются сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
«Плата за жилое помещение и коммунальные услуги будет вноситься ежемесячно до 15-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, вместо 10-го числа месяца, а платежные документы будут предоставляться не позднее 5-го числа месяца вместо 1-го числа месяца. При этом срок нельзя будет изменить договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива», — рассказала старший юрист «Юкам» Татьяна Лазарева.
В связи с этим большинство граждан смогут избежать просрочки платежей за коммунальные услуги, так как очень часто заработная плата выдается после 10-го числа, отметила Лазарева. По ее мнению, это также является благоприятным фактором для людей, получающих субсидию на оплату коммунальных услуг: у них появляется больше времени, чтобы произвести оплату в срок и не лишиться субсидии.
Электронные паспорта домов в ГИС ЖКХ
С 1 марта вступает в силу закон, который возобновляет государственный учет жилищного фонда. Согласно нововведению, жилые дома и помещения в многоэтажках теперь подлежат госучету.
«Документом введено понятие «государственный учет жилищного фонда» — работа по обработке, хранению и предоставлению сведений о жилищном фонде для его индивидуализации, оценки состояния, использования и сохранности. Учет будет вестись через ГИС ЖКХ. Для каждого объекта формируется электронный паспорт, в который включаются технические и эксплуатационные данные. Формы электронных паспортов утверждены приказом Минстроя России», — рассказал судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук. По его словам, в ГИС ЖКХ будут размещаться:
результаты обследования технического состояния многоэтажки;
данные эксплуатационного контроля и государственного мониторинга;
сведения о состоянии отдельных конструкций здания и инженерно-технических систем;
информация об изменении состояния дома в период его эксплуатации.
Ведение государственного учета должно решить проблему самовольных перепланировок и реконструкций в многоквартирных домах и сделать проживание более безопасным, резюмировал Илья Васильчук.
Единая форма отчетности управляющих компаний
С 1 марта заработает закон, согласно которому для управляющих организаций утверждается единая форма ежегодного отчета о деятельности, обязательного для размещения в ГИС ЖКХ. Форма отчета утверждена приказом Минстроя.
В отчете должна быть детализирована информация о выполненных работах, их стоимости, финансовых потоках и взысканных задолженностях, пояснил управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров. По его словам, это дает собственникам реальный инструмент для контроля расходования своих средств.
«Плановые проверки будут проводиться не каждый год, а раз в два года. Зато раз в год станет обязательным профилактический визит. В ходе инспекционного визита теперь также может совершаться инструментальное обследование, а в ходе выездной проверки могут быть истребованы документы. Изменения призваны сделать контроль за УК более гибким, профилактическим и адресным. Тем самым стимулировать качество работы и вовремя реагировать на проблемы жильцов. Ежегодный профилактический визит должен ускорить решение текущих проблем жильцов и улучшить качество оказываемых услуг со стороны управляющей компании», — уточнила Татьяна Лазарева.
Реформа газового обслуживания
В сфере газоснабжения заработает закон, согласно которому с 1 марта появляется возможность дистанционного заключения договоров, а цены на техническое обслуживание оборудования станут регулируемыми.
«Обслуживание, ремонт, замену газового оборудования, согласно нововведению, теперь могут проводить не только газоснабжающие организации, но и другие аккредитованные компании (по новым требованиям правительства). Введено госрегулирование цен на эти услуги. Плюс упрощен доступ специалистов в квартиры при систематических отказах — возможны отключения газа. Газовая безопасность — это святое, и здесь ужесточение оправдано. Но рынок обслуживания расширяется — конкуренция должна снизить цены. Главное. чтобы не допустили серых фирм. Для собственников с колонками/плитами — теперь сложнее отказывать в доступе, иначе рискуют отключением. Совет: проверяйте аккредитацию исполнителя и заключайте договор вовремя», — говорит юрист, руководитель ЮК «Достигация» Артем Баранов.
Новые правила использования земельных участков
С 1 марта вступает в силу закон, который закрепляет в Земельном кодексе новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков».
«Документом вводится единый порядок определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) с учетом градостроительных регламентов, лесохозяйственных регламентов и режимов особо охраняемых природных территорий. ВРИ участка теперь обязательно должен выбираться из федерального классификатора и соответствовать территориальным ограничениям. В ряде случаев смена ВРИ будет проходить в уведомительном порядке, без сложного согласования», — рассказал Евгений Жаров. Он уточнил, что среди новшеств закона:
вводится порядок изменения вида использования участков — кто и при каких условиях может это сделать;
устанавливаются случаи, когда использование возможно независимо от установленного вида, например для размещения некапитальных объектов и геодезических пунктов;
разрешенное использование для линейных объектов теперь может определяться документацией по планировке территории. Это упростит их строительство и подключение к сетям.
Благодаря новому закону появятся четкие критерии и классификации, это важно для тех, кто планирует строительство или изменение целевого назначения своей земли, рассказал Илья Васильчук. Он отметил, что необходимо будет соблюдать новые нормы, чтобы избежать административной ответственности.
Объекты культурного наследия
С 1 марта вступает в силу закон, согласно которому будет действовать упрощенный порядок для работ по содержанию объектов культурного наследия.
«Сейчас, чтобы просто подкрасить часть здания или починить крышу, нужно проходить долгий и сложный процесс согласований. Предложенные нормы помогут убрать эту бюрократическую проблему неотложных ремонтов, которые не затрагивают важные исторические элементы зданий. Согласно новому закону, нужно будет просто уведомить соответствующие органы о ремонте и через несколько дней приступить к работе», — уточнила Татьяна Лазарева.
Обязанность бороться с борщевиком
1 марта также вступает в силу закон, согласно которому собственники земельных участков всех категорий (а не только сельскохозяйственных, как было ранее) обязаны защищать свои территории от инвазивных (чужеродных) растений — борщевика Сосновского, американского клена и других.
Перечень опасных видов инвазивных растений устанавливается нормативными актами регионов. По словам Евгения Жарова, за невыполнение требований по ст. 8.7 КоАП РФ предусмотрены штрафы:
для граждан — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
должностных лиц — от 50 тыс. до 100 тыс. руб.;
юридических лиц — от 400 тыс. до 700 тыс. руб.
При систематическом неисполнении предписаний возможно принудительное изъятие земельного участка, пояснил Евгений Жаров.
Вывески и названия ЖК
В марте также заработает закон, согласно которому вывески, указатели и информационные таблички на зданиях в общественных местах обязательно должны быть размещены на русском языке.
«Согласно документу, разрешено дублирование надписей на языки народов России. Допускается сообщение информации на иностранном языке, однако она обязательно должна быть продублирована на русском. Изменения в законодательстве касаются и названий жилых комплексов и поселков. В рекламе они должны указываться только на кириллице, а вся информация на указателях и вывесках — на русском языке», — резюмировала Татьяна Лазарева.