Покупатель и продавец при отражении в договоре купли-продажи заниженной стоимости жилья и передаче большей суммы рискуют понести не только финансовые убытки, но и гражданско-правовые, налоговые риски, вплоть до уголовного дела. Об этом рассказали ТАСС опрошенные юристы.

"Первый риск при занижении суммы сделок в целях ухода от налогов - это налоговое правонарушение, которое может перетечь в уголовную плоскость и наступление уголовной ответственности в рамках ст. 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов физических лиц), второй риск - это признание сделки недействительной и взыскание неосновательного обогащения", - сообщила в беседе с ТАСС адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, председатель Союза молодых адвокатов РФ Екатерина Худова.

По словам адвоката, для продавца основные риски связаны с налоговым правонарушением. Если срок владения недвижимостью меньше минимального (три-пять лет), продавец обязан задекларировать доход от продажи недвижимости и уплатить налог, в противном случае штрафы могут составить 20-40% от недоимки (ст. 122 НК РФ "Уклонение от уплаты налогов физлиц"), а при неуплате свыше 2,7 млн руб. возникает уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Для покупателя главный риск состоит в финансовых потерях при будущей продаже. При перепродаже раньше минимального срока он сможет подтвердить расходы только суммой, указанной в договоре, и не сможет уменьшить налоговую базу на реально уплаченные деньги.

"Особую опасность занижение цены представляет для конечного покупателя, который приобретает квартиру на вторичном рынке. Если предыдущая сделка в цепочке была признана недействительной, суд может аннулировать все последующие переходы права собственности, включая последний", - говорит ТАСС старший налоговый консультант IPN Partner Мария Василенко. Еще один серьезный риск для покупателя, по словам Худовой, - признание сделки недействительной. "Суд может квалифицировать действия покупателя как недобросовестные из-за участия в схеме занижения, что грозит потерей квартиры и судами по возврату средств (возврат возможен только в размере, указанном в договоре). В целом обе стороны несут риски налоговых претензий и оспаривания сделки, однако последствия для покупателя часто более разрушительны с точки зрения потери имущества", - отмечает адвокат.

Иные риски

Среди иных рисков - арест имущества, гражданские иски, репутационные потери, добавляет в разговоре с ТАСС управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит. "Не стоит занижать суммы сделок, потому что налоговые органы и правоохранительные органы активно выявляют такие схемы и доказать отсутствие умысла на уклонение/хищение крайне сложно. Последствия могут включать реальное лишение свободы и взыскание ущерба в полном объеме", - предупреждает он.

Ранее сообщалось, что основатель агентства элитной недвижимости Олег Торбосов, участвовавшего в сделке с квартирой певицы Ларисы Долиной, остался без недвижимости в Дубае из-за махинаций прежних владельцев.

Что это
Как получить
Для собственности
Для продажи
Частые вопросы
Главное
Что такое садовая книжка

Садовая книжка — это документ, который подтверждает, что ее обладатель является членом садового товарищества, СНТ. К числу правоустанавливающих она не относится и нужна главным образом для внутреннего контроля деятельности общества. Например, в ней делают отметки о регулярных членских взносах, оказанных услугах (подключение воды, света) или долгах. Но так было не всегда.

Практика выдачи садовых книжек сложилась в советское время. Тогда она была, по сути, единственным документом, который подтверждал право пользования земельным участком (но не владение им). Информация в книжке была исчерпывающей — в ней прописывали не только ФИО и номер участка, но и сведения о месте работы, показания приборов учета и другую информацию об участии членов в товариществах [1].

Сейчас главный документ, который должен быть на руках у собственника земли, — это выписка из ЕГРН. А вот садовая книжка скорее вторична. Хотя при сделке купли-продажи она может дополнительно подтверждать, что продавец действительно имеет отношение к этому участку. Но основными все равно будут другие документы о праве собственности.

Что касается формы и содержания садовых книжек, то действующий закон «О садоводстве» никак не регламентирует их. В каком виде вести этот документ, вправе решать сами члены СНТ [2]. Более того, некоторые товарищества отказываются от бумажных книжек, переводя все в электронную форму.

Как оформить садовую книжку
Садовую книжку оформляет председатель СНТ. Он выдает ее членам общества, которые официально вступили в него. Пошагово это выглядит так [3]:

Собственник участка пишет заявление на имя председателя с просьбой о приеме в члены СНТ. К нему обязательно прикладывают документы, подтверждающие право владения землей.
В течение 30 дней правление общества рассматривает это обращение.
Днем вступления в СНТ считается дата, в которую правление приняло такое решение.
После этого в течение трех месяцев новому члену СНТ обязаны выдать садовую книжку. Это делает председатель.
В ней будут указаны ФИО владельца, номер участка и другая информация, например о взносах.
Можно ли оформить собственность по садовой книжке
Нет, оформить в собственность дачный участок только по садовой книжке не выйдет [4]. Сама по себе она никогда не давала права владения землей, а только подтверждала членство в СТ и СНТ. Для оформления собственности придется предоставить следующие документы [4]:

договор купли-продажи, мены или дарения;
свидетельство о праве собственности, выданное до 31 января 1998 года (ранее возникшее право);
свидетельство о праве на наследство;
документ о предоставлении гражданину земельного участка.
Можно ли продать дачу или участок по садовой книжке
Нет, продажа или покупка участка по садовой книжке не будет законной [4]. Книжка не входит в число правоустанавливающих документов, а значит, Росреестр зарегистрировать переход земли от одного гражданина к другому не сможет. Вот еще несколько причин, по которым продать или купить землю только по садовой книжке невозможно:

Все сделки с недвижимостью обязательно подкрепляют договором-купли продажи или, например, договором дарения или наследования. Это главные правоустанавливающие документы, на основании которых меняется владелец. Случаи, когда просто переписывают ФИО в садовой книжке, к ним не относятся.
Садовая книжка сама по себе не раскрывает то, как ее обладатель стал владельцем земли. Например, у человека может быть на руках книжка, но земля при этом законно не оформлена, на нее может быть наложен арест и другие ограничения действий.
Для перехода права собственности обязательна регистрация в Росреестре и внесение соответствующих изменений в ЕГРН. Без этого юридически участок будет числиться за прежним владельцем. Выполнить эту процедуру только с книжкой на руках невозможно.
Вопросы о садовой книжке
Вот еще несколько вопросов о садовой книжке:

Можно ли зарегистрировать дом в СНТ по садовой книжке?
Для регистрации дома в СНТ садовая книжка не требуется. Для того чтобы узаконить постройку, требуется техплан и правоустанавливающие документы на землю, на которой она находится. Если на руках только садовая книжка, сперва придется восстановить и получить сведения о праве на участок [5].

Что будет, если потерять садовую книжку?
Ничего катастрофического не произойдет. Если книжка утеряна, нужно обратиться к своему председателю с просьбой выдать дубликат или новую. Единственная сложность, которая может возникнуть, связана с восстановлением данных о том, когда и в каком объеме были сделаны членские взносы. Но сейчас многие товарищества ведут документооборот электронно, а историю переводов можно восстановить по банковским выпискам.

Может ли садовая книжка служить подтверждением права на участок в суде, если других документов нет?
Садовая книжка не подтверждает право собственности. Но если никаких документов на руках больше нет, с ней можно обратиться к председателю и в органы местного управления, чтобы восстановить архивные данные [6].

Что делать, если в садовой книжке есть долги по взносам предыдущего владельца?
Долги за прежним собственником — это его личная обязанность перед СНТ. Новый владелец отвечать по ним не обязан. Это значит, что если в садовой книжке есть задолженность, то новые члены СНТ не должны ее закрывать. Товарищество вправе взыскивать эту сумму напрямую со старого владельца, например через суд. Исключение составляют случаи, когда участок переходит по наследству. Вместе с правом на землю новому собственнику достаются и все обязанности прежнего наследодателя [7].

Главное о садовой книжке
Садовая (членская) книжка — это внутренний документ СНТ, подтверждающий членство и уплату взносов.
Ее владелец вправе принимать участие в собраниях общества, голосованиях и любой другой деятельности общества.
Выдает садовую книжку председатель СНТ после того, как собственники участка пишут заявление о приеме в общество.
Форма и содержание садовой книжки никак не регламентированы, каждое СНТ вправе решать самостоятельно, в каком виде ее вести и что в ней указывать.
Юридически садовая книжка не считается правоустанавливающим документом и собственность на землю она не подтверждает.
Покупка или продажа участка только по садовой книжке незаконна. Росреестр такую сделку не зарегистрирует.
Если кроме садовой книжки на руках больше нет никаких документов, то можно обратиться в архив, к правлению СНТ и другие органы власти для восстановления записей и сведений о земле.

По его словам, доверенность на распоряжение недвижимым имуществом обязательно должна быть нотариальной.

«При удостоверении такого документа нотариус общается с доверителем, оценивает его состояние и способность принимать решения. В случае сомнений может провести дополнительные проверки», — отметил он.

Однако сделка по доверенности может пройти спустя время, каким будет состояние доверителя на тот момент — предсказать невозможно, продолжил специалист.

«Проблемы могут быть и с поверенным. Он может находиться под давлением третьих лиц, быть не в себе или заблуждаться, поэтому, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, покупателям стоит беспокоиться о текущей дееспособности и первого, и второго», — отметил он.

По словам собеседника, во время удостоверения сделки нотариус проверяет, не было ли судебных решений о признании недееспособности как собственника, так и его представителя и понимает ли поверенный суть, условия и правовые последствия сделки.

«У сделок с жильём по доверенности есть и другие риски. Так, поверенный может просто ошибиться. Например, продать квартиру не по той стоимости или не тому покупателю. Или может осознанно злоупотребить своими полномочиями и обмануть доверителя», — рассказал он.

Нельзя исключать и опасность использования поддельных доверенностей, предупредил нотариус.

«Кроме того, срок доверенности на момент совершения сделки может истечь. Документ может отозвать сам доверитель. Также он может быть признан банкротом уже после того, как доверенность была оформлена. Нюансов много», — заметил он.

Оформлять все сделки с недвижимостью предпочтительнее напрямую, избегая участия посредников, посоветовал Иванов.

«Если продавец и покупатель находятся в разных городах и им неудобно встречаться лично, может подойти дистанционный формат, когда каждый обращается к ближайшему для себя нотариусу», — подытожил он.

Ранее вице-президент Международной ассоциации медиаторов «Сила диалога» Дмитрий Хрулёв рассказал, что страхование груза поможет при утрате пересылаемой посылки.