8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
Однако в случае, если квартира продается с целью последующей покупки жилья большей площади, снижение цены может быть критичным для продавца.
В этой ситуации можно пойти на другую хитрость: использовать метод "иллюзии выигрыша" для покупателя, говорит эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, топ-3 агент по версии TrendAgent Анна Зеленская.
"Можно оставить в подарок дорогую технику или оплатить первый год взносов на капитальный ремонт. Фактически вы не теряете в деньгах, но процесс переговоров начинает двигаться гораздо активнее", - советует она.
"Если цена жесткая, можно выигрывать за счет другого - например, быстрого выхода на сделку, готового пакета документов, гибкости по срокам съезда", - говорит Кырлан Марчел.
Он отмечает, что порой сэкономленные деньги и время работают почти так же эффективно, как скидка.
Филипп Шраге считает, что для оперативной реализации будет эффективно вложить 50-100 тысяч рублей в предпродажную подготовку квартиры.
"Вывезти лишнее, сделать косметический ремонт, профессионально помыть окна и заказать качественные фото. Объекты с хорошим визуальным контентом получают на 30-40% больше просмотров и продаются быстрее", - перечисляет он.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин рекомендует воспользоваться при продаже хоумстейджингом - методом декорирования жилья с целью улучшения его внешнего вида.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.
ак, взносы бывают членскими (регулярные платежи на текущие нужды) и целевыми (разовые сборы под конкретные задачи). Как правило, сумма для всех одинаковая, однако могут быть исключения - например, если участки имеют разную площадь.
Членские взносы тратятся на освещение, ремонт дорог, оплату коммунальных услуг, охрану, вывоз мусора, благоустройство территории общего пользования, оплату наемных работников и т.д.
"Размер взносов и сроки их уплаты прописывают в уставе, но собирать их чаще раза в месяц запрещено", - подчеркнули эксперты.
Целевые взносы собирают на строительство или ремонт крупных объектов, оформление документов на общее имущество, кадастровые и земельные работы и другие задачи, которые утверждаются на общем собрании.
Решение о взносах принимают в ходе общего собрания членов СНТ. Там утверждают сумму, сроки и назначение платежа, а также оформляют протокол с датой, местом собрания, количеством участников, повесткой дня, результатами голосования и принятыми решениями. Без этого требовать деньги председатель не может.
"Даже если выйти из СНТ, платить за пользование дорогами, светом и общим имуществом все равно нужно. За неуплату могут начислять пени, а задолженность взыскивать через суд", - предупредили в Telegram-канале.
При этом члены СНТ и собственники, которые не входят в товарищество, имеют право запросить отчет о расходах. Если будут обнаружены нарушения, их должны обсудить на общем собрании.
"Кроме того, в товариществе также формируют ревизионную комиссию, которая должна проверять финансовые документы СНТ. Если внутри товарищества с проблемной ситуацией разобраться не удалось, направляют жалобу в прокуратуру или налоговую инспекцию", - добавили эксперты.
«Я знаю, многие участники СВО это готовы делать, даже несмотря на то, что они, например, не происходят непосредственно оттуда, но они эту землю защищали и защищают. И у них есть моральное право остаться жить на этой земле», — цитирует его ТАСС.
Ранее статс-секретарь — заместитель министра обороны России, председатель фонда «Защитники Отечества» Анна Цивилёва рассказала о ключевых мерах поддержки ветеранов специальной военной операции.
Рынок недвижимости в России переживает трансформацию, где ипотека перестает быть для многих главным инструментом покупки жилья. По мнению Константина Апрелева, почетного члена Гильдии риэлторов России, ставки в районе 20% делают ипотеку недоступной и непредсказуемой для большинства граждан.
Эксперт отмечает, что снижение спроса началось при ставке 16%, которая является психологическим барьером. Пока ставки не опустятся ниже этого уровня, ожидать существенного роста рынка не стоит. Доля ипотечных сделок составляет всего около 20% от общего объема, что является минимумом за последние шесть лет.
В текущих условиях ипотека чаще используется для обмена жилья, когда клиенты продают старую недвижимость и берут небольшой кредит (15-40%), стремясь максимально быстро его погасить. Это позволяет избежать потерь, связанных с одновременной продажей и покупкой без привлечения заемных средств.
Одобрение ипотеки зависит от ряда факторов: первоначального взноса (не менее 20%), кредитной истории, уровня закредитованности и наличия стабильного дохода, подтвержденного НДФЛ. Важно также учитывать возможность использования налоговых вычетов (до 650 тыс. рублей) и материнского капитала, а также оценивать все сопутствующие расходы при рефинансировании.
В настоящее время эксперт считает, что аренда жилья (со ставкой 4-5% годовых) значительно выгоднее ипотеки (около 20%). Рекомендуется размещать средства на депозитах и выжидать снижения ипотечных ставок, которое может произойти осенью, заключил эксперт в интервью с Pravda.Ru.