8(987)-333-77-62
В моем блокноте
По 6 тыс. ипотечных кредитов, взятых на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с привлечением подряда, есть риски незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков и, как следствие, угроза возникновения проблем с погашением кредитов. Об этом «РБК Недвижимости» рассказали в пресс-службе Банка России.
Речь идет о тех людях, которые брали на строительство дома ипотечные кредиты, часто льготные. «По данным на конец первого квартала 2026 года в ипотечном портфеле кредитов на ИЖС находилось почти 280 тыс. кредитных договоров. Нарушение сроков строительства наблюдается по 17,4 тыс. кредитов, из которых около 6 тыс. — это кредиты, выданные на ИЖС с привлечением подрядчика», — рассказали в пресс-службе ЦБ. «Именно эти 6 тыс. кредитов несут основные риски незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков и, как следствие, возникновения проблем с погашением кредитов», — пояснил регулятор.
В июне 2025 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что около 5 тыс. льготных заемщиков возводили дом с помощью подрядчика, но готовое жилье так и не получили — подрядчик обанкротился или исчез.
В Госдуме считают, что проблема пострадавших граждан от недобросовестных подрядчиков в сегменте ИЖС гораздо масштабнее. Число таких россиян по состоянию на июнь 2026 года там оценивают в 20 тыс. человек. «На сегодняшний день корректнее говорить не о точной цифре, а о масштабе проблемы. Единого федерального реестра пострадавших граждан в сфере ИЖС пока нет, поэтому официальная статистика остается неполной. По моим оценкам, речь может идти о более чем 20 тысячах пострадавших. Но очевидно, что реальный масштаб можно будет установить только после системной работы в регионах», — рассказал «РБК Недвижимости» член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Летом 2025 года Якубовский оценивал потенциальное число пострадавших в те же 20 тыс. За год цифра осталась примерно на том же уровне, так как по части кредитов проблемы закрываются, но появляются новые. Тем не менее депутат отмечает, что поток обращений от граждан, которые столкнулись с проблемами по достройке домов, сокращается. По его словам, это может быть связано с сокращением числа недобросовестных подрядчиков на рынке, ужесточением требований банков к подрядчикам, а также ростом осведомленности граждан — при выборе компании для строительства россияне становятся осмотрительнее.
Однако, чтобы точно оценить масштабы проблемы, каждый регион должен провести у себя соответствующую работу и сформировать региональный реестр граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС, считает Якубовский. «Это необходимо для того, чтобы государство увидело реальную картину: сколько людей пострадало, в каких схемах, какие суммы кредитов и ипотечных обязательств на них сегодня висят, какие подрядчики не исполнили обязательства, какие банки участвовали в этих сделках. Только после этого можно предметно обсуждать, за счет каких источников и в каком объеме проблема может быть решена», — пояснил депутат.
В прошлом году в Минстрое оценивали число пострадавших от недобросовестных подрядчиков в 10,8 тыс. человек. «РБК Недвижимость» также направляла запрос в министерство по поводу актуализации данных.
Какие меры поддержки есть для пострадавших заемщиков
В марте 2026 года Банк России рекомендовал банкам помогать заемщикам, у которых подрядчик не завершил строительство. Среди мер регулятор называл реструктуризацию, сохранение низкой процентной ставки, перенос срока погашения, а также рекомендовал не применять неустойки и даже в особых ситуациях частично или полностью прощать долг. При этом необходимо было учитывать экономическое положение заемщика, его социальный статус, наличие у него иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. То есть помощь должна быть максимально адресной.
«Анализ показывает, что банки довольно активно шли навстречу пострадавшим заемщикам — из 20 тыс. проблемных кредитов за 2025 год в график платежей вернулось порядка 15 тыс. Это хорошие темпы. И по жалобам, поступающим в Банк России, видно, что ситуация улучшается», — пояснили редакции в пресс-службе ЦБ.
Кроме того, в марте этого года Банк России выпустил дополнительное информационное письмо. В нем регулятор четко дал банкам понять: нужно быть проактивными, самим связываться с проблемными заемщиками и предлагать им необходимые меры поддержки, в том числе повторно, рассказали в пресс-службе регулятора. «А в случае с социально уязвимыми группами граждан: пенсионерами, участниками специальной военной операции, многодетными семьями и так далее — быть готовыми полностью или частично прощать долг, если они не способны обслуживать кредитные обязательства», — указали в ЦБ.
В прошлом году Минфин России увеличил срок строительства жилого дома в рамках льготной ипотеки с 12 до 24 месяцев. Если заемщик не укладывался в указанный срок строительства, то ставка по ипотеке повышалась до рыночной. Данная мера позволяет заемщикам в более комфортные сроки достроить и ввести в эксплуатацию жилой дом, а также вернуться к льготной процентной ставке, если она ранее повышалась до рыночной из-за неготовности дома в течение 12 месяцев, пояснил регулятор.
Новые параметры семейной ипотеки будут подготовлены в ближайшие две недели, чтобы с 1 июля программа заработала на новых условиях. Об этом рассказал РБК заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин на Петербургском международном экономическом форуме.
По словам вице-премьера, власти вместе с Министерством финансов и Министерством строительства и ЖКХ пришли к единому мнению, что семейная ипотека должна быть более адресной — чем больше в семье детей, тем более льготная ипотека. То есть градация по количеству детей точно будет.
Также обсуждается увеличение суммы кредита, потому что если говорить о многодетных семьях, то за 6 млн рублей во многих регионах нельзя купить 4–5 комнатную квартиру. Сейчас ведутся соответствующие расчёты — в каком объёме увеличивать, по каким регионам, по каким принципам, так как это большая нагрузка на бюджет. В 2025 году на компенсацию ипотечной ставки была направлена значительная сумма.
Хуснуллин отметил, что сейчас идут поиски баланса: как не потерять суть семейной ипотеки и сделать её максимально привлекательной, при этом чтобы расходы бюджета резко не выросли. В правительстве также хотят стимулировать индивидуальное жилищное строительство, особенно для многодетных семей. «Мы считаем, что точка роста это ИЖС», — подчеркнул он.
Росреестр внес в правительство законопроект*, который предполагает изменение некоторых положений закона 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предложение регистрационного ведомства направлено на то, чтобы упростить оформление прав на общее имущество садового некоммерческого товарищества (СНТ).
Тут стоит напомнить, что к общему имуществу СНТ относится имущество, предназначенное для использования всеми правообладателями земельных участков на территории садоводства — то есть это вся земля в СНТ, за исключением садовых участков. На ней могут располагаться дороги, инженерные коммуникации (электрические сети, газо- и водопроводы и так далее), места для сбора бытовых отходов, спортивные площадки и иные объекты.
В настоящее время общее имущество передается в долевую собственность садоводов после проведения собрания членов СНТ, расчета доли и оформления в Росреестре права общей долевой собственности. Когда (и если) новый законопроект обретет статус закона, соответствующее право по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах будет возникать с момента постановки имущества на кадастровый учет в Росреестре.
Как подчеркивают в ведомстве, благодаря изменениям снизятся временные и финансовые затраты садоводов, будет упрощена процедура передачи общего имущества в пользование иным лицам и организациям. А это актуально, например, при проведении социальной газификации СНТ: по сведениям Росреестра, под эту программу сегодня подпадают 11 915 СНТ, находящихся в газифицированных населенных пунктах. Так вот, садоводам больше не нужно будет тратить время на проведение собраний и расчет долей для дальнейшего оформления прав в Росреестре.
Также законопроект облегчит регулирование в случаях изменения границ СНТ, включения в него новых участков или размещения объектов общего пользования. «Предусмотрена необходимость получения согласия собственников участков, которые СНТ планирует включить в свои границы, что позволит защитить их права, а также избежать в будущем оспаривания проектов межевания территории и решений общих собраний СНТ в отношении таких лиц (например, при возложении на них обязанности по содержанию общего имущества)», — подчеркивают в Росреестре.
Гарантию на новостройки, которая сейчас составляет 3 года, могут увеличить до 20 лет для конструктивных элементов и до 10 лет для инженерного оборудования. Инициатива направлена на выявление скрытых дефектов, которые проявляются уже после истечения действующих сроков. Однако для девелоперов и подрядчиков она означает рост финансовых рисков. Дополнительным ограничением остаются более короткие гарантии производителей оборудования, а также спорное разграничение ответственности между застройщиками и управляющими компаниями.
В Госдуме подготовили законопроект об увеличении гарантийных сроков на новостройки. Документ предусматривает продление гарантии на конструктивные элементы здания до 20 лет, на технологическое и инженерное оборудование — до 10 лет, на отделку — до 5 лет.
Сейчас минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства, включая конструктивные элементы и инженерное оборудование, составляет три года, напоминает партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. Для договоров, заключенных до 1 сентября 2024 года, сохраняется прежний пятилетний срок гарантии на объект, уточняет он.
Под гарантию подпадают несущие конструкции, фасады, кровля, перекрытия, а также системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и электроснабжения, перечисляет замдиректора по девелопменту девелоперской компании «Север» Михаил Мельников.
Речь идет о дефектах, возникших по вине застройщика или подрядчиков, добавляет он.
Девелопер фактически отвечает за каркас здания и нормальное функционирование дома, отмечает технический директор «Хайтэк Девелопмента» Михаил Добров. В современных проектах чаще возникают не претензии к конструктиву, а вопросы настройки инженерного оборудования, включая вентиляцию, отопление, автоматику и водоснабжение, подчеркивает он.
Претензии к конструктивным элементам и инженерному оборудованию возникают у дольщиков реже, чем споры по качеству отделки, рассказывает господин Кузнеченков. Основной массив гарантийных обращений связан с окнами, прежде всего с необходимостью их регулировки, отмечает коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. По его словам, именно этот дефект чаще всего становится причиной жалоб собственников.
Но это не исключает отдельных споров по более серьезным дефектам, включая трещины в стенах и фасадах, нарушение геометрии помещений, протечки, а также сбои в работе инженерных систем и вентиляции, отмечает юрист АБ «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев.
Трехлетнего гарантийного срока не всегда достаточно для выявления всех дефектов, отмечает Михаил Добров. По его словам, позже могут проявляться микротрещины в несущих конструкциях, проблемы с гидроизоляцией, скрытые протечки и сбои в работе инженерного оборудования. Часть недостатков, особенно связанных с усадкой грунта, сезонными нагрузками и коррозией, может выявляться уже после истечения гарантийного срока, соглашается Ярослав Ковалев.
Но застройщики с этим не согласны. Действующие сроки сформированы с учетом реальных циклов эксплуатации, возражает директор по строительству «Балчуг Девелопмент» Андрей Юданов. По его словам, пик обращений приходится на первые два года после сдачи дома, а позднее речь чаще идет уже об износе и качестве эксплуатации, а не о строительных дефектах.
Оптимальная модель гарантий должна учитывать различия между конструктивными элементами и инженерным оборудованием, считает Михаил Добров. По его словам, для конструктива, определяющего безопасность и целостность здания, более длительный срок может быть оправдан, тогда как для инженерного оборудования важен отдельный подход с учетом ресурса техники и гарантий производителей.
Продление гарантий может усилить защиту собственников, но одновременно приведет к росту финансовой нагрузки на девелоперов и подрядчиков, считает Михаил Мельников. По его мнению, это может привести к увеличению стоимости жилья и пересмотру подходов к проектированию и строительству.
Увеличение сроков гарантии осложняется разной природой конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Часть инженерного оборудования имеет собственные гарантийные сроки производителей от одного до двух лет, поэтому увеличение обязательств застройщика может создать дополнительную нагрузку на рынок, предупреждает Дмитрий Софронов.
Разграничение ответственности между участниками процесса остается одним из ключевых вопросов, отмечает Михаил Мельников. Перед собственником в пределах гарантийного срока отвечает застройщик, который затем может предъявлять требования подрядчикам и поставщикам оборудования, тогда как управляющая компания (УК) отвечает за эксплуатацию и текущее содержание дома. По местам общего пользования УК часто взаимодействует с застройщиком от имени жителей и контролирует устранение дефектов, добавляет господин Софронов. При этом часть повреждений в таких зонах возникает уже в процессе эксплуатации и формально не относится к гарантийным случаям.