8967-809-53-28
В моем блокноте
Визуальный баланс в архитектуре и дизайне интерьеров заметен даже непрофессионалам. Он считывается интуитивно: по расположению зданий, рисунку фасадов, планировочным решениям внутри квартиры. Однако гармонию проекта можно не только почувствовать, но и проанализировать, опираясь на популярные теории организации пространства. Одно из наиболее известных учений в этой области — фэншуй. Знатоки древней китайской практики анализируют здания и их окружение и эти выводы нередко используют в строительстве и выборе дизайна квартир.
Разбираемся, какую роль древняя китайская теория играет на столичном рынке недвижимости сегодня, почему она востребована среди покупателей в высокобюджетном сегменте и как понять, спроектирован ли дом по принципам фэншуй.
Фэншуй и рынок недвижимости
Древнекитайское учение об организации и освоении пространства фэншуй пришло в Россию в начале 1990-х годов. На фоне многих потрясений конца XX века теория, в основе которой лежат принципы гармонии и энергетического равновесия, быстро обрела популярность.
Адепты фэншуй считают, что пространство, которое окружает человека, влияет на его благополучие. Если оно организовано согласно правилам, позитивные энергетические потоки помогают процветать и быть счастливым. В противном случае, когда энергия движется неправильно, человек может испытывать недостаток средств и эмоциональных ресурсов. Применим такой подход как для жилых, так и для рабочих пространств.
Бронислав Виногродский, философ, китаист, исследователь китайской культуры
«Фэншуй — древнее искусство, которое определяет качество и свойство человеческой судьбы в данном пространстве. Человек заселяется куда-то, и это место влияет на его судьбу в разные периоды времени. Это касается и квартиры, и дома, и района, и города. Фэншуй строится на определенных законах, которые знали в древнем и продолжают использовать в современном Китае. Там это обычная практика — приглашать на крупные объекты специалиста по фэншуй и следовать его рекомендациям. Известны даже случаи, когда в Гонконге конкурирующие компании строили свои здания так, чтобы не позволять соперникам процветать».
Середина 2020-х в России ознаменовалась ростом интереса к учениям, которые предлагают последователям свой путь к счастью и благополучию. Их популярность отразилась на рынке недвижимости, замечают брокеры. В частности, Дмитрий Халин, управляющий партнер компании «Intermark Городская Недвижимость», отметил, что специалисты по фэншуй играют все более заметную роль в успехе сделок.
По словам брокера, особенно роль специалистов по фэншуй заметна в высокобюджетном сегменте недвижимости. «Для многих клиентов фэншуй важен. Покупка любой недвижимости, особенно дорогой, — это набор компромиссов. Клиенту очень тяжело угодить, подобрать объект со множеством важных параметров. В итоге выбор сужается до трех-двух вариантов, и здесь как раз подключается специалист по фэншуй», — добавил Дмитрий Халин.
Вода, ветер и баланс пяти движений
Фундаментальной основой учения фэншуй считаются ветер и вода. Они упоминаются в самом названии: «фэн» переводится с китайского как «ветер», «шуй» — как «вода». Именно от воды и ветра, согласно теории, зависит, как будет двигаться и накапливаться жизненная энергия ци. Поэтому в основе анализа любого дома или отдельной квартиры специалисты по фэншуй в первую очередь оценивают силу и направление ветра, а также наличие текущей воды — от реки за окнами до декоративного водопада на столе.
Последователи учения связывают ветер с перемещением энергии ци. Предпочтительными считаются дома без сильных сквозняков, так как резкое движение ветра не дает энергии остаться в пространстве. Вода в фэншуй отвечает за накопление энергии и ассоциируется с финансовым благополучием. Стоячая или, наоборот, стремительно утекающая вода, по мнению специалистов по фэншуй, «вымывает» из дома успех и деньги. При этом чистая и медленно текущая вода удерживает энергию ци и привлекает богатство.
Еще один аспект, который оценивают знатоки фэншуй, — минтан. Это понятие переводится с китайского как «светлый зал». Обычно это большая открытая площадка у дома, которая выступает сакральным центром территории, символизирует гармонию и порядок. Такие пространства бывают внешними и внутренними. В случае с жилыми зданиями внешним минтаном считается площадка перед входом в дом, а внутренним — место в центре дома.
Важный элемент оценки пространства по принципам фэншуй — проявление пяти элементов: воды, огня, металла, почвы и дерева. Каждый элемент символизирует что-то свое: вода — мудрость и интуицию, огонь — энергию и активность, металл — точность и решительность, почва — стабильность и порядок, дерево — рост и творчество. Специалисты по фэншуй убеждены, что в пространстве должны быть представлены все элементы, причем чем более сбалансированным будет их сочетание, тем лучше.
Дом в гармонии на примере «Монблан»
На столичном рынке недвижимости все чаще появляются проекты, в которых есть элементы, отвечающие основным принципам фэншуй. Например, элитный жилой комплекс «Монблан» на Шлюзовой набережной в Замоскворечье. По мнению Бронислава Виногродского, проанализировавшего проект с точки зрения законов фэншуй, в ЖК «Монблан» река является реальным элементом окружения и формирует свет, перспективу, движение и открытое пространство перед комплексом. Это дает объекту не просто видовые характеристики, а сильный внешний пространственный ресурс.
Наличие широкого открытого пространство перед фасадами «Монблан», а также возникающую благодаря реке дальнюю перспективу и свет без близкой застройки тоже можно отнести к преимуществам проекта.
В «Монблан» китаист выделил два минтана: внешний, который связан с открытостью набережной и воды, и внутренний — образованный двором-парком площадью почти 7 тыс. кв. м. По оценке Виногродского, такая двухступенчатая структура потенциально сильнее обычного городского двора с точки зрения энергии.
Бронислав Виногродский, китаевед
«Главное отличие «Монблан» состоит не просто в наличии приватного двора. Комплекс объединяет два собирающих пространства: внешний минтан, сформированный набережной и водой, и внутренний минтан в виде большого закрытого парка. Это создает редкую последовательность: открытая вода и городской горизонт — архитектурный фронт — защищенная зеленая долина — жилое пространство. Житель одновременно получает открытость большого города и чувство внутренней защищенности».
Большой двор-парк «Монблан» — внутренний минтан — станет центром притяжения жителей: местом, где можно отдохнуть в уединении, погулять по тропинкам в окружении зелени, заняться спортом на свежем воздухе и пообщаться с соседями. Всесезонный сад украсят лиственницы, сосны, ели и можжевельники, а также кустарники и деревья с белыми цветами: анемоны, нарциссы, гортензии, яблони. Сочетание зеленого и белого станет отсылкой к альпийской природе.
Закрытый двор зонирован под разные виды активностей. Места для занятий спортом и детские площадки расположены вдали от зон для тихого отдыха. Для общения в парке есть амфитеатр, для работы на улице — уютный павильон, для прогулок — арочная галерея, увитая плющом, розами и виноградом.
По оценке Бронислава Виногродского, наиболее благоприятными элементами двора-парка в «Монблан» станут криволинейные маршруты вместо жесткой транзитной сетки, многоуровневое озеленение и большое количество вечнозеленых растений, разделение активных, прогулочных, спортивных и спокойных функций, а также закрытость двора от автомобильного движения. «Такой двор не просто обеспечивает безопасность. Он замедляет движение, создает разные сценарии пребывания и позволяет пространству меняться по мере прогулки», — резюмировал китаист.
Бронислав Виногродский подчеркнул, что по сравнению с обычной высотной застройкой «Монблан» выделяется богатым балансом элементов. «В проекте соединяются: Вода реки, Металл и Вода стеклянной башни, Почва низких корпусов, Дерево внутреннего парка, Огонь освещения и общественной активности. Это делает композицию более насыщенной и сбалансированной, чем у многих однородных высотных комплексов», — разъяснил Виногродский.
Элитный комплекс «Монблан» состоит из шести корпусов: высотной башни и пяти среднеэтажных зданий от семи до 12 этажей. Разноэтажность проекта Виногродский также назвал одним из благоприятных характеристик проекта с точки зрения фэншуй: «27-этажная башня, более низкие секции, внутренний парк и открытая вода образуют последовательную иерархию высот. Комплекс не воспринимается как единая тяжелая стена. Башня создает ориентир и образ горы, низкие корпуса заземляют композицию, парк формирует долину, а река раскрывает пространство перед проектом».
Инфраструктура «Монблан»
В каждом корпусе проекта оборудованы лобби с индивидуальными дизайн-инсталляциями, посвященными одному из образов горной природы: «Снежная вершина», «Скалистый край», «Горное озеро», «Туманный хвойный лес», «Речная долина» и «Альпийский луг». Лобби станут местом для встреч и отдыха резидентов. В центральном корпусе откроется клабхаус — общественное пространство с кабинетом и переговорной для работы, а также гостиной, которую можно использовать для мероприятий.
На первых этажах «Монблан» откроется торговая галерея с панорамным рестораном, кафе и пекарней, магазинами и бутиками, аптекой и салоном красоты. Резиденты смогут закрыть повседневные потребности, не покидая территории проекта.
Для детей в «Монблан» продумана целая экосистема, которую создавали архитекторы, дизайнеры и детские психологи. Здесь есть уличный павильон, где можно проводить мастер-классы, детский клуб для игр в любую погоду, отдельные игровые площадки на улице для самых юных жителей и детей постарше.
На рынке недвижимости наблюдается повышенная осторожность со стороны собственников. По данным столичного управления Росреестра, за первое полугодие 2026 года число заявлений о запрете на проведение сделок без личного участия в Москве достигло 363,8 тыс.— это почти в полтора раза больше год к году. По России в целом наблюдается аналогичная тенденция. Эксперты признают механизм простым и рабочим, но предупреждают: это не панацея от всех видов мошенничества, включая так называемую «схему Долиной».
В январе—июне 2026 года число заявлений о запрете на проведение сделок без личного участия в Москве выросло на 49% год к году, до 368 тыс., сообщило столичное управление Росреестра. По всей России картина выглядит не менее показательно, чем в столице.
По данным Росреестра, в январе—мае 2026 года ведомство зафиксировало свыше 2,5 млн заявлений о запрете регистрационных действий с недвижимостью без личного участия собственника.
Это более чем вдвое превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Региональным лидером стала Московская область (296 тыс. заявлений), второе место заняла Москва (271 тыс.), замыкает тройку Санкт-Петербург (141 тыс.). В топ-5 регионов по числу таких заявлений также вошли Краснодарский край и Татарстан.
Гендиректор агентства элитной недвижимости Ashtons International Realty Андрей Посаков подтверждает, что в последние годы собственники все чаще выходят на сделки с уже внесенной в ЕГРН отметкой о запрете. По его словам, если раньше к этой практике прибегали преимущественно владельцы высокобюджетных объектов или клиенты, которые уже сталкивались с мошенниками, то сегодня это становится стандартной мерой безопасности.
Всплеск активности собственников ряд участников рынка связывает с ростом правовой грамотности и рисками затяжных разбирательств. Как отмечает юрист Александр Стрекалов, анализ судебной практики показывает, что оспаривание уже совершенной мошеннической сделки — это многолетний, дорогостоящий и юридически сложный процесс, а суды перегружены исками о признании договоров недействительными. «Граждане осознали: предотвратить отчуждение имущества значительно проще и дешевле, чем возвращать его в суде, а бесплатная отметка в ЕГРН стала наиболее эффективной страховкой»,— уверен господин Стрекалов.
С этим согласен эксперт Ассоциации юристов России Тимур Фаизов. Он напоминает, что собственники сейчас предпочитают превентивно купировать риски. В свою очередь, Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал необходимость оценивать добросовестность участников гражданского оборота и соблюдать повышенную осмотрительность при совершении сделок с недвижимостью.
Рост популярности механизма одновременно свидетельствует о росте числа угроз. По словам председателя совета директоров корпорации недвижимости «Асториус» Екатерины Авдеевой, в 2025 году количество преступлений в сфере недвижимости выросло на 40%. В зоне повышенного риска — пожилые граждане и собственники, редко проверяющие статус объектов.
Управляющий партнер компании «Зинин, Штурбин и партнеры» Тим Зинин объясняет рост числа таких заявлений в первую очередь тем, что у мошенников за последние годы появился новый арсенал инструментов. «Генерация голоса по короткому образцу стала доступной любому, кто умеет пользоваться нейросетью. Видео с чужим лицом собирается за считаные минуты, а убедительный текст письма или переписки — по образцу той переписки, которую мошенник раздобыл заранее. Подделка выходит настолько достоверной, что жертве трудно опознать е, даже когда она внимательна и осторожна»,— предупреждает эксперт.
Дополнительным фактором настороженности стал так называемый эффект Долиной, о котором напоминает юрист Сергей Поправка. Широкое освещение этой ситуации в СМИ усилило внимание общественности к защите прав собственности и повысило бдительность при сделках, особенно с участием лиц пенсионного возраста.
Запрет на сделки без личного участия, который вносится в ЕГРН на основании ст. 36 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кардинально меняет регламент работы регистраторов. Как только в базе появляется эта отметка, Росреестр обязан автоматически, даже без рассмотрения возвращать любые документы, поданные третьими лицами. Оформить самозапрет можно за несколько минут через портал «Госуслуги» с использованием приложения «Госключ», через личный кабинет на сайте Росреестра или лично в любом отделении МФЦ. Услуга полностью бесплатна, а отметка вносится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней. Запрет действует бессрочно до тех пор, пока собственник сам не решит его снять.
Механизм гарантированно блокирует наиболее распространенные схемы мошенничества. Как поясняет Александр Стрекалов, в первую очередь речь идет о сделках по поддельным или похищенным доверенностям, в том числе оформленным при участии так называемых черных нотариусов. «Злоумышленники изготавливают фальшивую нотариальную доверенность от имени собственника либо используют настоящую, но похищенную или полученную обманом для последующей реализации имущества. При наличии запрета Росреестр не проверяет подлинность представленных документов, а автоматически возвращает пакет заявителю еще на этапе приема».
Также, по словам господина Стрекалова, данный механизм полностью нивелирует риски, связанные с неправомерным использованием электронной подписи. Речь идет о ситуациях, когда преступники дистанционно выпускают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) на имя собственника по подложным документам или путем взлома личного аккаунта, после чего направляют договор купли-продажи в электронном виде.
Наличие соответствующей отметки в ЕГРН гарантированно блокирует любые попытки удаленного перехода права собственности, инициированные посредниками.
Помимо прямой блокировки, наличие записи выполняет превентивную функцию. В онлайн-выписке из ЕГРН теперь предусмотрен специальный раздел, где отображается этот запрет, отмечает руководитель офиса МИЭЛЬ на «Войковской» Светлана Киреева. Для мошенников это сигнал, что объект выведен из зоны их интересов, так как попытка сделки с такой недвижимостью заведомо обречена на провал, добавляет она.
Рассматриваемая мера в целом не создает серьезных сложностей для клиентов и брокеров: система призвана защитить собственников от недобросовестных схем, а не ограничивать их законные права, поясняет коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По словам партнера юридической фирмы «Гурьев и партнеры» Евгения Гурьева, запрет не мешает законному обороту недвижимости и не усложняет продажу квартиры через представителя. При необходимости его можно предварительно снять.
Однако у механизма есть подводные камни. Как отмечает президент «Адвокат Ворсунова & партнеры» Алла Ворсунова, поскольку запрет блокирует любые регистрационные действия без личного участия собственника, он способен создать препятствия при наследовании в случае его смерти.
Наследникам придется снимать запрет через суд либо дожидаться вступления в права, что влечет за собой дополнительные бюрократические процедуры, поясняет эксперт.
Аналогичная проблема возникает при разделе имущества по доверенности без личного присутствия.
Член Ассоциации гильдии риэлторов России Юннеса Смердова обращает внимание на еще один риск: нередко на этапе проверки выясняется, что в ЕГРН уже числится запрет, хотя ранее квартира считалась «чистой». Опасность в том, что запрет могут установить уже после получения выписки: пока документ актуален, препятствий нет, но спустя неделю продавец, опасаясь мошенников, блокирует сделку. Поэтому эксперт настаивает на запросе максимально свежей выписки из ЕГРН.
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов советует подходить к установке запрета осознанно. Особенно если собственник активно использует УКЭП, живет один и не планирует сделок. «Важно письменно уведомить наследников о наличии запрета и способе получения доступа к “Госуслугам”. В противном случае им придется обращаться в суд. Также не стоит забывать про актуализацию записи при смене паспорта. Из-за расхождений ФИО в базах данных возможны коллизии: Росреестр может ошибочно пропустить сделку с представителем, посчитав запрет неактуальным для прежних паспортных данных. Оптимальное решение — подать новое заявление с актуальными сведениями»,— уточняет он.
Говоря о перспективах правовых технологий, директор департамента вторичной недвижимости EstaTet Юлия Дымова подчеркивает, что их развитие будет тесно связано с информационными технологиями и кибербезопасностью. «Уже сейчас доступна опция проведения удаленных сделок напрямую через Росреестр — без участия МФЦ и банков. Но переход на дистанционный формат требует от участников рынка повышенной осмотрительности: особое внимание необходимо уделять защите персональных данных, включая биометрические»,— резюмирует она.
При определении стоимости недвижимости люди часто руководствуются эмоциями, рассказала ТАСС президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. Если люди долго жили в квартире и вложили в неё много сил, они нередко завышают стоимость жилья. Чтобы убедить продавца снизить цену, риелтор в качестве аргумента может привести реальную статистику сделок из Росреестра.
Цену следует снизить, если к лоту нет интереса на протяжении двух-трёх недель, говорит Зырянова. Это означает, что со стоимостью или с объектом что-то не так. Президент РГР добавила, что дело всегда в стоимости недвижимости. По словам эксперта, продать можно любой лот, однако многие хотят продать объект по завышенной цене.
По словам Зыряновой, многие продавцы недвижимости тяжело расстаются с иллюзиями. Готовность к компромиссу часто зависит от целей продавца. Если человек хочет продать жильё, чтобы приобрести другую недвижимость или переехать в другой регион, чаще всего он готов прислушаться к специалистам. Нередко продавцы хотят изучить рынок, выяснить, можно ли продать жильё по максимальной стоимости. Это приводит к тому, что сделка затягивается.
По словам эксперта, при удачном стечении обстоятельств квартиру можно продать за три-четыре недели.
Риелторы обратились в Центробанк с просьбой проверить механизм проектного финансирования индивидуального жилищного строительства с применением счетов эскроу, сообщает РИА Недвижимость. Такое обращение направила в Банк России ассоциация «Гильдия профессиональных риелторов».
Предложено зафиксировать единый принцип для таких операций, которым будут руководствоваться банки. Если банк одобрил условия проектного финансирования, а подрядчик уже заключил договоры с заёмщиками, ухудшение условий возможно только в ряде случаев. Риелторы предлагают заранее определить объективные основания, при которых допустимо ухудшение условий договора. В их числе существенное изменение финансового состояния подрядчика, изменение параметров проекта, предоставление недостоверной информации.
Помимо этого, предложено обязать банки заранее раскрывать подрядчику полную стоимость финансирования. Предлагается установить перечень документов и фиксировать дату их представления автоматически, чтобы лучше контролировать раскрытие эскроу-счетов.
Президент ассоциации Екатерина Шенгель подчёркивает, что речь не идёт об ограничении возможностей банков по управлению кредитными рисками. Риелторы считают, что правила финансирования должны быть понятны подрядчику до того, как он подпишет договор и возьмёт на себя обязательство по строительству дома. Екатерина Шенгель напомнила, что Центробанк в дальнейшем намерен расширить использование эскроу-счетов в ИЖС. Для этого необходимо исключить практики, которые усиливают зависимость подрядчиков от банков и могут привести к удорожанию строительства.
Сейчас подрядчики при строительстве частных домов по семейной ипотеке с использованием эскроу-счетов нередко сталкиваются изменением условий финансирования после заключения договора, отмечают участники рынка. Если случаи, когда банки согласовывают проектное финансирование по ставке 1−3% годовых, но позже предлагают заключить оформить договор с новой ставкой, которая достигает 8% годовых. Для подрядчиков важна неизменная ставка проектного финансирования, говорит Шенгель. Если было согласовано финансирование под 1−3% годовых, подрядчик рассчитывает экономику проекта с учётом этой ставки и подписывает договор по фиксированной цене. При увеличении ставки до 8% годовых подрядчик не может добавить разницу к цене дома. При маржинальности проектов на уровне 10−15% изменение условий может стать критичным.
По мнению Екатерины Шенгель, эскроу-счета — это полезный инструмент, который нужен рынку. Однако нельзя строить защиту заказчика, делая подрядчика полностью зависимым от конкретного финансирующего банка, подчёркивает эксперт.
