8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, сократилась с 88% в 2024 году до 68% в I квартале 2026 года. Об этом сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные Центробанка.
«Объём не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остаётся значительным», — подчеркнули в пресс-службе регулятора.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что на динамику показателя повлиял целый комплекс факторов. Ключевым из них стало ужесточение условий льготных ипотечных программ, из-за которого сократилась доступность жилищных кредитов для многих потенциальных заёмщиков. По словам эксперта, это напрямую отразилось на спросе на новостройки — а значит, и на объёме средств, поступающих на эскроу-счета.
«Параллельно застройщики всё активнее предлагают покупателям альтернативные схемы оплаты — в частности, рассрочку. Такой подход позволяет привлечь клиентов, которые не готовы сразу внести крупную сумму или оформить ипотеку на текущих условиях. Однако сделки с рассрочкой не формируют значительных остатков на эскроу- счетах: деньги поступают к застройщику поэтапно, а не единовременно», — отметил Валерий Тумин.
Ещё одним фактором, на его взгляд, стала высокая стоимость рыночной ипотеки: дорогие кредитные ставки ограничили доступ к жилищному финансированию, что снизило приток средств на эскроу-счета.
По мнению Валерия Тумина, снижение покрытия ДДУ средствами на эскроу-счетах несёт определённые риски. Например, застройщики могут столкнуться с повышенной финансовой нагрузкой: при меньшем объёме средств на счетах им сложнее финансировать проекты, особенно если они полагаются на проектное кредитование.
«Это, в свою очередь, может повлиять на темпы ввода жилья в эксплуатацию и его доступность на рынке. Кроме того, хотя система эскроу изначально создана для защиты дольщиков, само по себе сокращение доли покрытых счетов может косвенно сигнализировать о потенциальных сложностях с завершением отдельных проектов», — объяснил специалист.
При этом, согласно его оценке, есть определённые факторы, которые не позволяют однозначно назвать ситуацию критической.
«Во первых, сама модель эскроу-счетов существенно снижает риски появления обманутых дольщиков: деньги покупателей остаются заблокированными до сдачи объекта, что даёт определённую гарантию сохранности средств. Во вторых, застройщики не лишены других источников финансирования — они могут привлекать корпоративные кредиты или использовать собственные ресурсы, хотя это и повышает их долговую нагрузку. В третьих, ЦБ внимательно отслеживает ситуацию и регулярно публикует аналитику, что позволяет оперативно реагировать на изменения на рынке», — заключил Валерий Тумин.
Генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина рассказала, что безопасным считается уровень покрытия 65% и выше, а оптимальным, при котором застройщик спокойно может обслуживать все расходы, считается покрытие от 75%.
«Таким образом, текущий уровень — всё ещё безопасный, но приближается к отметке, когда могут заметно вырасти риски. Это требует повышенного внимания со стороны регулятора», — прокомментировала эксперт.
По её мнению, главным фактором снижения показателя покрытия ДДУ является рост популярности рассрочек, который наблюдался в первой половине прошлого года.
«При использовании этой схемы продажи на счёт эскроу средства поступают поэтапно, следовательно, наполняемость страдает. Также на уровень покрытия влияет снижение спроса: счета наполняются медленнее, чем было запланировано, график не выполняется и это влияет на общие результаты», — поделилась Наталья Шаталина.
Последствием снижения показателя, по её оценке, является рост давления на застройщиков: от уровня покрытия зависит ставка по проектному финансированию — чем ниже наполнение эскроу-счетов, тем дороже кредиты.
«По данным ЦБ, уровень покрытия проектного финансирования сейчас приемлемый, за последний квартал он изменился незначительно, сейчас 24% всех кредитов имеет покрытие счетами эскроу выше 100%, покрытие на 70% и выше имеет 21% всех кредитов. Менее 30% покрытия средствами на счетах эскроу отмечено в 24% кредитов», — резюмировала Наталья Шаталина.
Потенциал роста цен на вторичное жилье в России практически иссяк. По итогам мая стоимость квадрата готовых квартир выросла в среднем на 0,2 процента, пишет ТАСС со ссылкой на «Мир квартир».
Сейчас средняя стоимость метра «вторички» по всем российским городам составляет 131,7 тысячи рублей. В мае рост цен зафиксировали в 44 городах из 70 исследуемых, а снижение — в 23 городах. Еще в трех стоимость не изменилась.
Сильнее всего квартиры подорожали в Томске (плюс 2,4 процента), Московской области (плюс 1,8 процента), Владивостоке (плюс 1,7 процента), Пензе (плюс 1,4 процента) и Астрахани (плюс 1,3 процента). Наиболее заметное снижение произошло в Кирове (минус 1,1 процента), Краснодаре (минус 1 процент), Чебоксарах (минус 0,9 процента), Грозном и Якутске (по минус 0,8 процента). В Москве цена квадрата осталась прежней — 426,8 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге стоимость выросла на 0,4 процента, до 258,1 тысячи рублей.
Эксперты отмечают, что сейчас рынок «встал по-настоящему». Покупатели снизили активность в ожидании более доступной ипотеки, ставки по которой могут снизиться к концу 2026 года. Также сказалось наступление летнего сезона, во время которого россияне традиционно откладывают серьезные покупки.
Ранее стало известно, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить в ипотеку однокомнатную квартиру в Москве. Подсчеты показали, что доход семьи должен составлять около 350 тысяч рублей.
Каждое десятое предложение о продаже недвижимости в России оказалось ложным. Количество фейков среди объявлений с жильем подсчитал генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев, его слова передает РИА Новости.
Специалисты проанализировали более 1,7 миллиона предложений о продаже квартир, которые находятся в открытом доступе. «На сегодня в крупных городах с оживленным рынком купли и продажи 10 процентов квартир не соответствует действительности и являются ложными предложениями или предложениями, где не все показатели являются реальностью — цена, состояние объекта», — рассказал Шавнев.
Больше всего недостоверных объявлений эксперты обнаружили в Краснодарском крае — там доля фейков достигала 15 процентов в преддверии летнего сезона. Типичным сценарием обмана Шавнев назвал ситуации, когда риелторы говорят, что объект уже продан или у него проблемы с документами, а потом пытаются переориентировать клиента на другие варианты.
Ранее стало известно, что многие молодые россияне отказываются от отпуска ради покупки квартиры.
Рынок недвижимости в России за последние годы заметно изменился — от цен и спроса до предпочтений покупателей. О том, что происходит сегодня с новостройками, вторичкой и загородным жильем, рассказала в интервью 76.RU основательница агентства недвижимости «Атмосфера» Татьяна Золичева.
Эксперт назвала три сегмента, где люди сейчас скупают квадратные метры: новостройки, старый фонд и загородные дома.
— Новостройки сейчас покупают в основном по семейной льготной ипотеке. Часто берут не для проживания, а на будущее или под аренду, чтобы арендный платеж покрывал ипотечный. При грамотном подходе (например, посуточной аренде) квартира может приносить доход плюс капитализацию. Пример: в 2020 году я брала новостройку за 2,3 млн, сейчас цены поднялись примерно на 80%.
Менталитет работает так: «Государство дает ипотеку под 6% — надо использовать».
Эксперт замечает, что россияне стали внимательнее относиться к тому, в каком состоянии продается квартира. Если раньше разбирали всё, то сейчас «голые стены» или бабушкино жилье уже не удастся продать так же дорого.
— Покупатели всё чаще не готовы вкладываться в ремонт, так как это дорого и трудозатратно, поэтому растет спрос на жилье с готовой отделкой и мебелью. При этом устаревшие интерьеры — гипсокартонные потолки, мебель в стиле 90-х — уже не пользуются спросом. В приоритете современные решения: минимализм, хай-тек, скандинавский стиль, природные материалы и спокойная цветовая гамма.
Тренд, который заметен среди молодых семей — желание жить в собственном доме, — сегодня усиливается.
— Также заметен устойчивый интерес к загородной недвижимости. Появление льготной ипотеки на строительство усилило этот тренд, и семьи с детьми стали активнее рассматривать такой формат жилья. Если раньше основными покупателями здесь были пенсионеры, то сейчас это преимущественно семьи со школьниками, для которых важны транспортная доступность, наличие школы и удобное автобусное сообщение.
В условиях урезанной программы льготной ипотеки купить квартиру в новостройке стало сложнее. Если в начале 2020-х можно было взять квартиру под 6% почти всем, то сегодня на ипотеку без скидок и льгот решаются немногие.
— Новостройки сегодня в значительной степени зависят от льготных программ — прежде всего семейной и IT-ипотеки. В условиях, когда рыночная ипотека для инвесторов фактически стала малодоступной, именно эти механизмы поддерживают спрос, — отмечает Татьяна Золичева.
При этом большинство новостроек сдаются без отделки, и покупатель, рассматривающий жилье по рыночной ставке, неизбежно сравнивает варианты: квартира в новом доме без ремонта или вторичное жилье с готовой отделкой, а иногда и большей площадью за те же деньги.
— В такой ситуации многие делают выбор в пользу вторичного рынка. Дополнительно влияет и ценообразование: в новостройках стоимость во многом формируется за счет льготного спроса, тогда как на вторичном рынке цена напрямую зависит от баланса спроса и предложения. В результате адекватно оцененные объекты находят покупателя, а завышенные предложения могут задерживаться на рынке, — считает агент по недвижимости.
И все-таки, новостройка или вторичка? Во что лучше вкладываться?
— Здесь всё зависит от целей покупателя. Инвесторы сегодня чаще выбирают вторичный рынок: это дома возрастом 5–10 лет, которые по характеристикам уже близки к новостройкам, но при этом продаются с готовым ремонтом и мебелью. В нашей практике есть сделки, когда объект фактически полностью готов к заселению, — остается только докупить базовые вещи, и его уже можно сдавать в посуточную аренду, — рассказала Татьяна Золичева.
По словам эксперта, инвесторы действуют из двух вариантов стратегии: краткосрочная спекуляция, когда жилье покупают с целью последующей перепродажи, и долгосрочное владение ради стабильного арендного дохода. В зависимости от подхода требования к объектам существенно различаются.
— При этом говорить в целом о том, что именно пользуется спросом, довольно сложно: вторичный рынок крайне неоднороден. Это и новые дома, и здания десятилетней давности, и сталинки, и хрущевки, и объекты в историческом центре — и все они находятся в совершенно разных ценовых и потребительских категориях, — отмечает руководитель агентства недвижимости.
По словам эксперта, на рынке недвижимости растет расслоение между классами жилья.
— Старый жилой фонд всё заметнее проигрывает новостройкам по энергоэффективности: современные дома строятся с использованием более качественных материалов, стеклопакетов и систем отопления с учетом потребления. На практике это отражается и в расходах — например, при переезде из старого жилого фонда в новостройку коммунальные платежи могут заметно снизиться.
Люди стали реже выбирать хрущевки для покупки и аренды. В 2014–2015 годах однокомнатные квартиры в хрущевках и новостройках стоили почти одинаково. Сейчас разница в цене достигает почти двух раз. Хрущевки постепенно дешевеют как неэффективный жилой фонд.
Вопреки рассуждениям о том, что при дороговизне квартир люди выбирают аренду, рынок квартир под сдачу проседает.
— Нет, наоборот, сейчас заметен серьезный спад спроса на аренду. Частично это связано с сезонностью: апрель–май традиционно считаются низким сезоном, студенты уезжают, командировок становится меньше. Однако в 2026 году падение оказалось более заметным, чем в 2025-м, — замечает Татьяна Золичева.
По мнению эксперта, это может говорить о снижении доходов населения: молодые семьи возвращаются жить к родителям, кто-то переезжает на дачи. При этом рынок аренды считается опережающим индикатором продаж недвижимости.
— Более понятной ситуация станет в августе–сентябре, когда в город вернутся студенты и командированные сотрудники крупных компаний. Тогда по динамике можно будет оценить, насколько устойчив этот тренд, — заключает эксперт.
По мнению Татьяны Золичевой, в 2026-м рынок недвижимости успокоился, но стал сложнее.
— Если раньше цены активно росли и покупатели старались быстрее купить квартиру, то теперь рынок находится в состоянии равновесия: резкого роста или падения цен нет. При этом рынок сильно разделился. Хорошие квартиры с современным ремонтом, удачной планировкой и понятными документами по-прежнему продаются быстро и часто без скидок. А вот неликвидные объекты могут стоять в продаже месяцами — собственникам приходится снижать цену, чтобы найти покупателя, — поясняет эксперт.
Особенно заметна разница между 2024 и 2026 годами. Что во многом связано с изменением ключевой ставки Центрального Банка: к августу 2024 года она подскочила до 18%, а медленно снижаться начала только через год — с июня 2025 года. Параллельно летом 2024 года отменили массовую льготную ипотеку и ужесточили условия по семейной.
— Люди стали осторожнее: зарплаты растут медленно, многие опасаются брать ипотеку из-за высокой ключевой ставки и нестабильности. Изменились и сами застройщики. Если раньше рынок был ориентирован на быстрый рост и высокую прибыль, то сейчас главная задача для многих компаний — спокойно достроить объекты и сохранить спрос.
Тем не менее люди всё равно покупают квартиры — кто-то расширяет жилье для семьи, кто-то инвестирует деньги, а кто-то продает и покупает недвижимость из-за жизненных обстоятельств.