Пожизненная рента снова попадает в поле зрения покупателей на фоне дорогой ипотеки и высоких цен на жилье. Такая схема на первый взгляд выглядит как способ приобрести квартиру с дисконтом, но на деле не дает быстрого доступа к жилью и не позволяет заранее рассчитать итоговую стоимость покупки. Для пожилого собственника она тоже рискованна, поскольку уход и выплаты зависят от добросовестности плательщика. Как устроены такие сделки, разбирался «Ъ-Недвижимость».

Высокие ставки по ипотеке и непростая экономическая ситуация возвращают интерес к нестандартным способам приобретения недвижимости, говорит директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко. За последние пять лет квартиры, по ее оценке, подорожали в 2,5 раза. В Москве медианная цена студий на вторичном рынке уже достигла 7 млн руб., однокомнатных квартир — минимум 12–14 млн руб. Цены на первичном рынке еще выше. По оценкам Росстата, строящееся жилье в Центральной России дороже готового на 90%. При таких вводных часть покупателей начинает рассматривать альтернативные сделки. Например, при которых пожилому собственнику предлагают помощь и уход до конца жизни в обмен на квартиру по цене ниже рыночной.

Интерес к таким сделкам поддерживает и положение самих пожилых собственников, отмечает госпожа Опрышко.

По данным переписи населения 2020–2021 годов, из всех частных домохозяйств, где проживает один человек, 11,8 млн, или более 40%, приходятся на людей старше трудоспособного возраста.

Многие из них нуждаются в помощи, но не всегда могут рассчитывать на поддержку родственников или знакомых, а снижение доходов и рост стоимости ухода подталкивают их к поиску альтернативных решений.

При этом такие сделки остаются узкой и специфической нишей, указывает Светлана Опрышко. По ее словам, лоты, обремененные рентой, появляются на рынке, но в абсолютных цифрах это штучные сделки, составляющие малую долю от общего объема предложения. Чаще всего такие сделки встречаются в крупнейших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье и аренду максимальные.

В открытой экспозиции такие предложения практически не встречаются, подтверждает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Пожилые люди крайне редко размещают информацию о своей недвижимости в открытых источниках и предлагают заключить договор ренты публично. Как правило, такие договоры заключаются с родственниками или соседями либо пожилые собственники обращаются к городским программам, включая столичную «Моссоцгарантию».

Нетипичная сделка

Сама схема ближе не к классической покупке квартиры, а к долгосрочному обязательству по содержанию человека, объясняет старший юрисконсульт «Миэль» офиса «На Николоямской» Анастасия Захарова. В ней нет обычной логики купли-продажи, при которой продавец получил деньги и съехал. Человек передает квартиру в обмен на содержание, уход, ежемесячные выплаты и право продолжать жить в ней до конца жизни.

На такие договоры, как правило, идут одинокие пожилые люди, которым некому помочь или родственники которых не участвуют в их жизни, поясняет госпожа Захарова. Нередко речь идет о людях с тяжелыми заболеваниями, инвалидностью или серьезными возрастными изменениями. При этом люди преклонного возраста часто боятся обмана и не готовы искать контрагента через интернет, а объявления чаще размещают потенциальные «няни», а не сами владельцы квартир.

Рента в таких случаях остается закрытой и конфиденциальной историей, считает Анастасия Захарова.

Такие договоры обычно заключаются не с людьми «с улицы», а между знакомыми, родственниками, соседями или помощниками. Вероятность встретить подобные объявления на площадках крайне мала, поэтому полноценной рыночной аналитики по этому направлению фактически нет.

По договору получатель ренты передает плательщику имущество в собственность в обмен на денежные выплаты или содержание, уточняют в «Инком-Недвижимости». Это может быть квартира, загородный дом или земельный участок. Пожизненная рента выплачивается ежемесячно в размере не менее прожиточного минимума, установленного в регионе проживания получателя, а пожизненное содержание с иждивением предполагает питание, уход, жилье, помощь и денежные выплаты на уровне не менее двух прожиточных минимумов.

С экономической точки зрения рента отличается от ипотеки неопределенностью итоговой стоимости, отмечают в «Инком-Недвижимости». При одном сценарии квартиру можно получить с дисконтом, при другом — плательщик ренты рискует переплатить. В отличие от ипотеки, где график платежей и сроки заранее согласованы, рента остается инвестицией с непредсказуемой доходностью.

Риски сторон

Главный риск для плательщика ренты связан с неопределенным сроком обязательств, указывает юрист адвокатского бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев. Договор пожизненной ренты привязан к продолжительности жизни получателя, поэтому заранее точно рассчитать общую сумму выплат невозможно. К тому же продолжительность жизни растет. С 2000 года показатель в России вырос с 65 до 74 лет. При этом гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности продолжать выплаты.

Еще один риск для покупателя связан с возможным оспариванием сделки, предупреждает господин Ковалев.

Наследники получателя ренты могут попытаться оспорить договор, если сочтут, что человек был недееспособен, находился в заблуждении, подвергался обману или принуждению. Если размер ренты значительно отличается от рыночной стоимости имущества, суд может признать сделку притворной.

Даже после регистрации права собственности квартира остается обремененной рентой, говорят в «Инком-Недвижимости». Распорядиться ею без согласия получателя ренты невозможно, а при просрочке выплат или претензиях к уходу получатель может требовать расторжения сделки. Плательщику важно сохранять документы, подтверждающие исполнение обязательств, включая чеки, квитанции и расписки.

Для пожилого собственника ключевой риск состоит в зависимости от добросовестности плательщика, отмечает Ярослав Ковалев. Недобросовестный плательщик может задерживать выплаты, экономить на продуктах и лекарствах, некачественно оказывать уход или ухудшать условия проживания. В отдельных случаях договор ренты может быть элементом мошеннической схемы, когда пожилого человека вынуждают подписать документы на невыгодных условиях.

Для получателя ренты рисками могут стать заниженная стоимость передачи квартиры, финансовые трудности у плательщика, психологическое давление, потеря контроля над жилым помещением и смерть самого плательщика, перечисляют в «Инком-Недвижимости». Для пожилого человека такой договор часто становится способом получить необходимый уход и обеспечить себе достойную старость, но при нарушении условий он может столкнуться с серьезными последствиями.

Внимание к деталям

Снизить риски можно только за счет максимально подробного договора, говорит Ярослав Ковалев. В нем нужно четко указать размер ренты или способ ее расчета, сроки и порядок уплаты, способ оплаты, условия индексации, обязанности по уходу, порядок возврата имущества, условия выкупа ренты, штрафы за задержку выплат и механизм контроля за исполнением обязательств. Если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, отдельно следует описать покупку продуктов и лекарств, уборку, помощь по дому и другие услуги.

На практике такие документы могут быть крайне детализированными, отмечает Александра Захарова. Она приводит в пример один из случаев, когда по договору содержания женщины с инвалидностью и прогрессирующим ДЦП обсуждались количество прогулок, частота медицинских осмотров, контроль состояния человека и возможность установки камер в квартире.

Конфликты чаще всего возникают из-за того, что получатель ренты считает уход или содержание ненадлежащими, и такие истории нередко доходят до суда.

Ренту нельзя воспринимать как простую возможность купить квартиру дешевле рынка, подчеркивает госпожа Захарова. Массовым рыночным инструментом такие сделки не становятся из-за закрытости, сложности договора и высокой зависимости от добросовестности сторон, резюмирует эксперт.

Центробанк в июле может сохранить ключевую ставку на текущем уровне в 14,25%. Об этом News.ru рассказал доцент Финансового университета при правительстве РФ Пётр Щербаченко.

«24 июля у Банка России, возможно, будут два решения. Первое — сохранение ключевой ставки ЦБ РФ на уровне 14,25%, второе — это снижение до 14%. Идёт небольшое замедление инфляции. Годовой показатель на 6 июля упал с 6,01% до 5,61%. Это объясняется тем фактом, что в 2025 году тарифы ЖКХ были проиндексированы с 1 июля, а в этом году их индексация перенесена на 1 октября», — рассказал специалист.

Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев ожидает, что Центробанк сохранит ключевую ставку на текущем уровне. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

«В пользу сохранения ставки неизменной выступает ускорение инфляции в июне-июле, в том числе из-за сложной ситуации с топливом. Также значимыми факторами выступают рост ценовых ожиданий бизнеса в июле и неопределённость в отношении бюджетной политики», — уточнил эксперт.

Согласно его оценке, риторика ЦБ после июльского заседания станет более осторожной, а сигнал может смениться на нейтральный. Кроме того, Михаил Васильев предположил, что Банк России ужесточит среднесрочный прогноз по ключевой ставке на 2026 и 2027 годы.

«Напомню, в апреле ЦБ прогнозировал среднюю ключевую ставку в этом году в диапазоне 14,0–14,5% и на следующий год — 8–10%. Ожидаем, что средняя ключевая ставка в этом году составит 14,7%, а в 2027 году — 13,4%. Банк России, вероятно, повысит прогноз по средней ставке в этом году до 14,2–14,7%, на следующий год — до 10–12%», — продолжил Михаил Васильев.

По его мнению, пауза в снижении ключевой ставки может продлиться до декабря, а в последнем месяце 2026 года показатель снизят на 25 базисных пунктов, до 14%.

«Считаю, что по итогам заседания 24 июля монетарная политика останется жёсткой. Это продолжит охлаждать потребительский и инвестиционный спрос, а также стимулировать склонность граждан и бизнеса к сбережениям, а не тратам. Более понятными параметры бюджетной политики на этот и предстоящие годы станут осенью», — заключил аналитик.

Ипотечный брокер Дмитрий Ракута также считает, что в июле ключевую ставку могут либо оставить на прежнем уровне, либо снизить на 25 базисных пунктов.

«Решения регулятора, принятые на последних заседаниях, были очень осторожными. Снижение ключевой ставки идёт очень небольшими темпами, и для рынка недвижимости эти изменения практически никаких плодов не дают», — резюмировал спикер.

В начале июля 2026 года Верховный суд (ВС) утвердил тематический обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Это далеко не первый масштабный документ по самостроям, принятый ВС за последние годы.

Вместе с опрошенными «РБК Недвижимостью» юристами рассказываем:

какие постройки теперь будут признаны самостроями и снесены в обязательном порядке, а какие — будут сохранены;
что это значит для обычных россиян, владеющих или планирующих покупку недвижимости, а что — для бизнесменов и застройщиков;
почему Верховный суд вновь рассмотрел вопрос о сносе самостроев.
Что такое самострои

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса самострои — это недвижимость, которую возвели на не предназначенных для этого земельных участках, или без разрешительной документации, или с нарушениями строительных норм и правил. В некоторых случаях эти объекты можно легализовать, то есть привести в соответствие с законодательством. В других же случаях можно только снести (с соблюдением срока давности для таких решений).

Какую недвижимость снесут
Построенную не на тех землях
Как следует из свежего обзора Верховного суда, однозначному сносу подлежат объекты, построенные на землях сельхозназначения, незаконно переведенных в земли населенных пунктов. Такие постройки всегда признаются самостроями и подлежащими демонтажу. «В зоне риска — новостройки за пределами границ населенных пунктов, утвержденных градостроительными планами», — объяснила руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.

Еще одна категория — таунхаусы, которые построены на сельхозземлях, предназначенных для ведения садоводства. Согласно позиции Верховного суда, возводить на таких участках блокированную застройку нельзя. В документе подчеркивается, что для застройки таунхаусами требуется специальное разрешение — для них не применяется упрощенный порядок строительства, предусмотренный для жилых и садовых домов, уточняют юристы.

Возведенную без разрешений
В зоне риска объекты, возведенные под видом пристроек к существующей недвижимости, но фактически являющиеся самостоятельными строениями, построенными без получения разрешений. «Например, производственная база или складской комплекс на муниципальной земле могут десятилетиями работать без претензий со стороны администрации. За это время рядом появляются дополнительные склады, ангары, навесы или пристройки, которые фактически используются как самостоятельные объекты», — поясняет управляющий партнер юридической и консалтинговой компании Consul Group Сергей Пивоварчик.

Если раньше такие ситуации часто оставались без внимания, то теперь прокурор может потребовать от муниципалитета принять меры, и муниципалитет будет вынужден инициировать судебный спор с собственником, уточняет эксперт.

С уже принятым решением о сносе
Демонтажу также подлежат те здания или части здания, по которым ранее уже было принято решение о сносе, но де-факто демонтажа не произошло. Даже если такой объект продать, новый собственник легализовать его не сможет несмотря на то, что закажет новую экспертизу о безопасности постройки. «Покупка не обнуляет судебный акт о сносе, а попытка преодолеть его через смену собственника расценивается как злоупотребление правом», — говорит Пивоварчик.

Снести могут не только самострои
Как следует из обзора ВС, в некоторых случаях обязательному сносу подлежат даже те постройки, которые самостроями признаны не будут. Речь, например, об объектах, которые возведены в охранной зоне трубопроводов. Если их владелец — добросовестный гражданин, который не знал о наложенных на этот земельный участок ограничениях, постройку не признают самовольной. Однако ее все равно снесут, говорит Плешанова.

Владельцу такого объекта по закону должна присуждаться компенсация за снос. Но на практике денег на нее обычно не было, уточняют в «Инфралексе». Теперь такой снос допускается только после выплаты собственнику компенсации, включающей рыночную стоимость объекта и расходы на демонтаж, говорят в Consul Group.

Срок давности для сноса
Даже если по закону объект признан самостроем, подлежащим сносу, демонтируют его не всегда. Все зависит от особенностей объекта — сроки давности бывают разные.

По сложившейся практике:

бессрочно можно предъявлять требования о сносе самовольных построек, угрожающих жизни и здоровью людей. То же самое касается ситуаций, когда освободить участок от построек требует собственник земли, если объекты там были возведены третьим лицом и без разрешения;
в течение трех лет — во всех остальных случаях. При этом срок давности отсчитывается от дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Новых пояснений по этом вопросу Верховный суд не дал, но они содержатся в документе, принятом в конце 2023 года, поясняют в «Инфралексе». «Точкой отсчета часто считается дата прокурорской проверки. Вероятно, так будет и сейчас», — говорит Плешанова.

Однако некоторые перемены все же есть. «В нынешнем документе ВС закрепил жесткое процессуальное правило. Строительство без разрешения создает презумпцию потенциальной опасности постройки, и опровергать ее должен сам собственник, а не орган, требующий сноса», — поясняет Пивоварчик.

Как менялось отношение к самостроям в России
Ст. 222, описывающая самовольные постройки, появилась в законодательстве еще 32 года назад, когда в России была принята первая часть Гражданского кодекса.

Но на протяжении трех последующих десятилетий судебная практика по делам о самостроях «ищет запятую во фразе «Сносить нельзя оставить», рассуждают в юридической компании «Инфралекс». Поначалу в приоритете была позиция «оставить». Это подтверждали и введенная 20 лет назад дачная амнистия, и подход к рассмотрению в судах дел о самостроях. Вплоть до 2014 года снос применялся как крайняя мера — в основном к постройкам, угрожавшим жизни и здоровью людей. В остальных случаях самострои стремились легализовать — привести их в соответствие с установленными законом требованиям, поясняют юристы.

В 2015 году ситуация качнулась в сторону «сносить»: ст. 222 изменили и сделали возможным снос без суда, по решению административных органов. «Грянула московская «Ночь длинных ковшей» — массовый снос ларьков в ночь на 9 февраля 2016 года. Главный удар, впрочем, пришелся на граждан, дома или дачи которых оказались в зоне отчуждения магистральных трубопроводов (часто гражданам неизвестных) — собственно, для таких объектов и был предназначен ускоренный снос без суда», — вспоминает Ольга Плешанова.

В 2018 году был выбран путь к балансу в подходе к вопросам сноса или сохранения самостроев. В частности, зону отчуждения, где недопустимо строительство, стали обозначаться в ЕГРН, а в ст. 222 внесли уточнение об освобождении добросовестных владельцев самостроев от ответственности, то есть от сноса, поясняют в «Инфралексе».

При этом на вопрос, изменит ли новый документ ВС найденное равновесие, однозначного ответа юристы на него дают. Одни видят в нем новое ужесточение позиции по самостроям, другие считают, что снос по-прежнему будет применяться как крайняя мера.

Какие объекты не снесут, а легализуют
Как впервые разъяснил Верховный суд, сносить нельзя так называемые вынужденные постройки. Например, подпорные стены, которые собственник самостоятельно возвел для сохранения основного здания (при оползнях и пр.), а органы власти в этой опасности бездействовали. «Такое строительство не должно автоматически рассматриваться как классический самострой. Суд указал, что необходимо оценивать реальные причины строительства и наличие угрозы имуществу», — говорит Пивоварчик.

Особая ситуация — с самостроями, «зависшими» в правовом вакууме. Речь о тех постройках, которые администрация хотела демонтировать, но в суде в сносе было отказано. В то же время застройщик не мог оформить право собственности на них из-за того, что эти объекты были возведены без разрешения на строительство. «Теперь Верховный суд указал, что отказ в сносе при отсутствии явной недобросовестности застройщика открывает путь к признанию права собственности. Причем эта позиция сформулирована в деле о многоквартирном доме, построенном без разрешения. Ранее подобные объекты сносились практически безоговорочно», — разъясняют в Consul Group.

Не сносу, а легализации подлежит и часть объектов, которые строятся очень долго, имеют некоторые недоделки, а также те, где за вводом в эксплуатацию обращаются после окончания договора аренды земельного участка. Эти признаки сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности застройщика. «Препятствием для легализации может быть только явное и намеренное недобросовестное поведение, которое повлекло вред третьим лицам или публичным интересам. Для бизнеса это важный сигнал, поскольку многие проекты сталкиваются с объективными задержками по причинам, не зависящим от инвестора», — говорит Пивоварчик.

Не снесут, но и не легализуют
До недавнего времени была широко распространена практика, когда на земельных участках под ИЖС по упрошенной процедуре возводили дом, а затем по суду через иски о самострое его переводили в гостиницу. Теперь такие ситуации исключены. «Верховный суд указал, что ст. 222 для смены назначения объекта не предназначена: это подмена процедуры перевода жилого помещения в нежилое. Сносить такие объекты не будут, но и легализовать их в коммерческом статусе через суд больше не получится», — говорят в Consul Group

Стабилизаций баланса или ужесточение?
По мнению юристов Consul Group, новый обзор Верховного суда вряд ли можно назвать революцией. В нем продолжает развиваться прежняя позиция, которая звучит уже третий раз за 12 лет: снос — это крайняя мера, говорит Пивоварчик. Но несмотря на все ранее данные ВС разъяснения, суды, по его словам, продолжают совершать одну и ту же ошибку. Они признают постройку самовольной и подлежащей сносу исключительно из-за отсутствия разрешения на строительство, игнорируя при этом заключения судебных экспертиз о безопасности объекта, говорит юрист. Поэтому Верховный суд решил в очередной раз указать на эту ситуацию.

Однако такую точку зрения разделяют не все — некоторые видят в обзоре признаки разворота отношения Верховного суда к этой теме. По мнению экспертов из «Инфралекса», этот документ понадобился во многом для того, чтобы дать дорогу сносу самовольных построек, возведенных на не предназначенных для строительства земельных участках. «Практика движется в сторону ужесточения правил, ограничивая возможности легализовать самострой», — говорит Ольга Плешанова.

При этом все эксперты сходятся на том, что ключевое новшество обзора связано не столько с самим вопросом сноса или сохранением самостроев, сколько с выявлением главного ответственного за появление и долгое существование объектов самовольного строительства. Это местные органы власти: выявление самовольных построек и принятие мер по освобождению публичных земель являются обязанностью муниципалитетов, а не их правом, подчеркнул Верховный суд.

«Это означает, что администрации будет значительно сложнее годами сохранять пассивную позицию в отношении спорных объектов», — говорит Пивоварчик. «Оспорить их бездействие может прокурор. В чем орган местного самоуправления ограничен, так это в праве снести без суда постройку, являющуюся частью многоквартирного дома», — добавляет Плешанова.

Для покупателей недвижимости (особенно коммерческой) вывод из обзора Верховного суда простой. «Проверка судебной истории объекта, включая завершенные споры, становится обязательной частью проверки перед покупкой. Иначе вместе со зданием можно приобрести и обязанность его снести», — резюмируют в Consul Group.