8967-809-53-28
В моем блокноте
Концепция предусматривает трехуровневую модель квалификации риелторов, создание уполномоченного органа - регулятора деятельности и ассоциации риелторов, определяет условия лицензирования и требования к специалистам этой сферы, а также предоставление доступа аттестованным профессионалам к сведениям ЕГРН для правовой экспертизы и обеспечения безопасности сделки. По мнению членов Комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, это должно способствовать снижению числа мошенничеств и подлогов при сделках с недвижимостью, повышению доверия граждан к рынку риелторских услуг, обеспечению прозрачности процессов.
Также может быть сформирован Единый федеральный реестр профессиональных участников этого рынка - агентств и аттестованных специалистов. Это максимально эффективный способ регулирования - риелтор не сможет действовать на рынке недвижимости, не будучи включенным в реестр, считает замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Подтверждением статуса риелтора, по его словам, может служить, например, специализированный QR-код.
Через такой QR-код можно будет считать цифровой профиль специалиста, где видна полная информация о нем - квалификация, опыт, репутация. В целом Росреестр поддержал регулирование риелторской деятельности. Оно позволит установить ответственность профессиональных участников рынка за качество предоставляемых услуг, повысит прозрачность сделок с недвижимостью и защитит граждан, считает Бутовецкий. В данной сфере есть положительный опыт в Беларуси, и в целом международная практика подтверждает целесообразность такого решения. "Росреестр готов выступить регулятором этой деятельности, у нас уже есть конкретные предложения", - подчеркнул Бутовецкий.
Сейчас, по данным Исследовательского комитета ТПП, значительная часть рынка риелторских услуг находится в теневой зоне. Количество частных риелторов (ИП, физические и юридические лица) составляет 418 тыс., а число специалистов, оказывающих риелторские услуги, - порядка 550 тыс. человек. При этом больше всего "самостоятельных" риелторов, что указывает на низкий порог входа в профессию и создает риски неравномерного качества услуг, отметили в ТПП. С 2021 по 2024 год число оспариваний договоров о сделках с недвижимостью выросло на 68,7%.
О необходимости урегулировать риелторскую деятельность говорят уже несколько лет, в том числе в Минстрое. Уже был разработан законопроект, который, однако, пока не дошел до стадии внесения в Госдуму. Как отмечает один из его авторов, депутат восьмого созыва Светлана Разворотнева, в законодательстве нет даже определения "риелтор". Существует всего две модели регулирования риелторского рынка, рассказывает Разворотнева. Это может быть саморегулирование (СРО), но тут предполагаются взносы, которые будут покрывать убытки, а на нынешнем сложном рынке, когда упали продажи и вторичного жилья, и новостроек, это почти нереально для риелторского сообщества, считает она. При этом некоторые сервисы предлагают другую возможность покрытия убытков - через добровольное страхование сделок.
Второй вариант регулирования рынка - создание реестра. Он позволит посчитать риелторов, понять, кто работает на рынке, и ввести минимальные требования к профессиональной квалификации, сделать рынок прозрачнее. Закон о риелторской деятельности нужен обязательно, считает Разворотнева, поскольку это финансово емкий рынок и это сделки, которые кардинально влияют на жизнь людей. Как правило, происходит одна-две сделки с недвижимостью за жизнь, опыта в их совершении у покупателей нет, риски велики, и они в 80% случаев нанимают профессиональных посредников, которые должны быть проверенными, понятными и надежными. Таким проверенным риелторам можно было бы открывать доступ к базам данных МВД, ОМС, к сведениям Росреестра для проверки сторон сделки, это усилило бы их безопасность.
Некоторые инициативы, которые обсуждались в ТПП, не учитывают реальные потребности как риелторского сообщества, так и рынка посреднических услуг в целом, считает президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова. Озвученная цель законопроекта - борьба с мошенничеством - плохо соотносится с регулированием риелторской деятельности, считает она. С мошенничеством как экономическим преступлением в России борется МВД, для снижения случаев мошенничества на рынке недвижимости имеет значение правовая позиция Верховного суда и формирование на ее основе единообразной судебной и правоприменительной практики. Инициатива наделить риелторов функцией выявления сфальсифицированных документов также кажется сомнительной, считает Зырянова, - этим занимаются экспертные организации в рамках уголовных и гражданских дел. А обсуждавшаяся на заседании независимая оценка квалификации специалистов согласно Трудовому кодексу и Закону "О независимой оценке квалификации" применяется только в отношении работников по трудовому договору, тогда большинство риелторов работает самостоятельно.
Руководитель рабочей группы РАСО по взаимодействию с органами госвласти Павел Склянчук считает и вовсе излишним введение как саморегулирования, так и реестра риелторов. То, что риелторская деятельность в нашей стране якобы никак не регулируется - это миф, уверен он. Риелторы действуют на основании гражданско-правовых норм, у них широкий круг контрагентов - банки, застройщики, цифровые платформы. Объективных предпосылок для появления очередного реестра нет. Случаи мошенничества с недвижимостью - это работа полиции и судов, "черные риелторы" - это преступники, а не представители профессии. А создание преференций к получению госданных, по мнению Склянчука, противоречит свободе предпринимательской деятельности.
Если при оформлении сделок с жильём с участием несовершеннолетних документы будут подавать через «Госуслуги», процедура согласования таких сделок сократится вдвое. Об этом заявил РИА Недвижимость директор по развитию сервисов безопасных сделок риелторской компании «Этажи» Сергей Чужаков.
Ранее в Российской гильдии риелторов предложили подавать документы на согласование сделок с участием несовершеннолетних через «Госуслуги». Вице-президент РГР Владимир Каплинский считает, что эта опция будет востребованной из-за большого числа материнских капиталов, выданных за последние годы.
По оценке Сергея Чужакова, при таком подходе этап согласования сделок сократится вдвое. Сейчас на это уходит около одного месяца, при новой схеме согласование будет занимать примерно 2 недели. В целом сделка с жильём станет короче на 15-30%. Представитель «Этажей» добавил, что от этого больше всего выиграют регионы, где установлены редкие приёмные дни. В таких регионах этап согласования сделок может сократиться на месяц. Эксперт подчеркнул, что главное преимущество новой схемы — это не скорость проведения сделки, а её предсказуемость. Сделки с детскими долями проводятся цепочкой, одновременно продаётся старая квартира и приобретается новое жильё. Если органы опеки задерживает одно звено в этой цепочке, весь процесс останавливается. За это время продавец квартиры может передумать, у покупателя может истечь одобрение ипотеки, может истечь срок разрешения, выданного под конкретный объект, объяснил Чужаков. Если сделка срывается, семье приходится заново проходить всю процедуру согласования. При переходе на цифровой формат будет достаточно заменить документы по новому объекту.
Сергей Чужаков добавил, что эффект от нововведения будет выше, если одновременно будет принят федеральный регламент с одинаковыми сроками, единым перечнем документов, общим форматом ответа опеки. Согласно действующему законодательству, у опеки есть 15 дней на подготовку ответа. Отсчёт начинается с даты подачи полного списка документов. Каждый муниципалитет определяет перечень необходимых документов самостоятельно.
При рассмотрении документов будет меньше суеты и бумажной волокиты, отмечает Чужаков. Семьям не нужно будет записываться на приём, выяснять местные требования, в один день собирать обоих родителей в одном кабинете. Людям не придётся самостоятельно заказывать выписки из ЕГРН, готовить данные о регистрации и свидетельства о рождении. Вся эта информация уже есть у государства. Опека может самостоятельно запросить эти сведения. Помимо этого, в электронном формате невозможно подать заявление с недостающей справкой, поэтому повторных визитов и возвратов не будет. Готовое разрешение будет направлено в личный кабинет, его можно будет передать банку и нотариусу.
При принятии решения о совершении сделок с жильём с участием несовершеннолетних собственников человеческий фактор не должен исчезнуть, отметила старший юрисконсульт отделения «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Захарова. Раньше в сложной ситуации детали сделки можно было обсудить со специалистом органов опеки. При дистанционной подаче документов этой возможности не будет. Процедура станет более удобной, оформление сделок ускорится. По мнению эксперта, важно предусмотреть возможность индивидуального подхода при рассмотрении сложных случаев.
Предложение повысить прозрачность работы управляющих компаний поддержали в Минстрое. Ранее первый зампред комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев направил такую инициативу министру строительства и ЖКХ Иреку Файзуллину. Он предложил расширить список сведений о деятельности управляющих компаний в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно документу, предложено раскрывать сведения о доходах управляющих компаний, информацию о расходах по всем видам работ и услуг с указанием сумм выплат и подрядчиков. Также предложено публиковать данные о кадровых расходах управляющих компаний, в том числе об оплате труда, управленческих и административных затратах, численности персонала.
Файзуллин отметил, что в министерстве всегда конструктивно реагируют на предложения о совершенствовании жилищно-коммунальной сферы, в том числе реализации программ капремонта и деятельности управляющих компаний. Глава Минстроя добавил, что прозрачность является основой любого бизнеса и способствует повышению надёжности.
Согласно действующему законодательству, управляющие компании ежегодно отчитываются перед собственниками квартир. Также они обязаны размещать сведения о своей работе в ГИС ЖКХ. Дмитрий Гусев считает, что для полноценного контроля за расходованием средств жильцов этих данных недостаточно.
Жилищную поддержку семей нужно увеличивать с рождением каждого ребёнка, заявил в беседе с ТАСС директор Центрального экономико-математического института РАН Альберт Бахтизин. Он уточнил, что речь идёт о субсидиях на покупку дополнительной площади, выплатах, которые семьи могут направить на погашение ипотеки, льготной аренде, жилищных сертификатах, предоставление семьям государственного жилья.
При появлении в семье нового ребёнка у семьи должна быть возможность улучшить условия проживания, переехать в более просторную квартиру, считает Бахтизин. Он предлагает изменить подход к жилищной поддержке семей.
Опыт материнского капитала показал, что крупные адресные выплаты влияют на решения, которые касаются планирования семьи, подчеркнул эксперт. Расчёты ЦЭМИ РАН показывают, что программа материнского капитала уже обеспечила около 3 млн дополнительных рождений.
Покупательная способность выплаты со временем снизилась, отмечает Альберт Бахтизин. В 2007 году на маткапитал в 250 тыс. рублей можно было купить 5,3 «квадрата» нового жилья. К 2015 году на маткапитал можно было приобрести 8,8 «квадратов» жилплощади. В 2026 году максимальный размер сертификата достиг 963 тыс. рублей, но его покупательная способность заметно уменьшилась. Сейчас субсидия позволяет приобрести 4,3 «квадрата» жилья.
Эксперт считает, что маткапитал нужно сделать прогрессивным. По его мнению, ежегодной индексации субсидии недостаточно. Необходимо увеличивать поддержку в зависимости от количества детей. По мнению Альберта Бахтизина, сумма выплаты за второго ребёнка должна быть больше, чем за первенца, а субсидия при рождении третьего ребёнка должна превышать выплату за второго ребёнка. Этот же принцип эксперт предлагает применять к налоговым льготам, пособиям, ипотечным льготам.
В 2026 году доплата за второго ребёнка составляет 234 тыс. рублей, напомнил Бахтизин. Если семья получила маткапитал за первенца, на доплату она сможет купить всего 1,1 «квадрата» жилья. Эксперт считает, что материальный стимул, связанный с появлением второго ребёнка, сейчас ограничен. Эксперт считает оптимальной формулу поддержки, при которой при появлении каждого ребёнка семья может позволить себе дополнительную комнату.
Бахтизин также предлагает привязать размер жилищной поддержки к стоимости «квадрата» в регионе. Это позволит при повышении цен на жильё сохранить покупательную способность.
