8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В сентябре 2024 года в России вступили в силу важные изменения в Законе «О несостоятельности (банкротстве)», которые дали заемщикам по ипотеке новый инструмент для защиты своего жилья в случае банкротства. Как отмечает эксперт, если раньше ипотечная квартира почти гарантированно продавалась с торгов, то сейчас у должников есть реальный шанс сохранить жильё.
В комментарии RuNews24.ru член Ассоциации юристов России Марьяна Битуева пояснила, что до сентября 2024 года ипотечное жилье практически никак не защищалось в рамках банкротства. Квартира могла быть продана по требованию банка, даже с учётом незначительности просрочки по кредиту. В этом случае единственной возможностью сохранить жильё был план реструктуризации, а также мирового соглашения со всеми кредиторами. Однако пркатика показала, что такой вариант был практически нереальным.
«Теперь в законе появилась статья 213.10-1, которая позволяет заключить локальное мировое соглашение только с банком-залогодержателем. Это значит, что для сохранения квартиры не нужно согласие других кредиторов — только договорённость с банком», — отметила эксперт.
По её словам, спасти ипотечную квартиру при банкротстве можно в случае мирового соглашения с банком. Если банк согласится, то квартира будет сохранена, а должник продолжит платить по ипотеке на прежних условиях. При этом процентная ставка повышена не будет, график платежей также сохранится.
Кроме того, защитить жильё можно в случае полного погашения ипотеки третьим лицом.
«Родственник или другой человек может полностью выплатить остаток долга по ипотеке. После этого квартира исключается из конкурсной массы и не продаётся. Однако для этого необходимо также обеспечить погашение требований кредиторов первой и второй очереди (алименты, возмещение вреда, зарплаты)».
Марьяна Битуева объяснила, что для заключения мирового соглашения необходимо соблюдения ряда условий: квартира должна быть единственным жильём для должника и его семьи; должник должен фактически проживать в этой квартире; требуется согласие банка-залогодержателя (это ключевое условие); при наличии просрочки по ипотеке в соглашении должны быть прописаны условия её погашения; необходимо обеспечить выплаты кредиторам первой и второй очереди, если других активов для этого недостаточно.
Тем не менее банк может быть не заинтересован в мировом соглашении, особенно если ипотека оформлена под низкий процент, а текущие рыночные ставки значительно выше. По словам эксперта, в этом случае банку выгоднее продать квартиру с торгов.
«В настоящее время судебная практика по новым нормам пока ещё только формируется, однако для добросовестных заёмщиков тенденцию можно назвать положительной».
27% потенциальных покупателей жилья в ипотеку в России готовы оформить кредит несмотря на заградительный уровень рыночных ставок. Главной причиной этого решения стало желание зафиксировать цену недвижимости, так как в будущем она ещё больше подорожает (58% голосов). Такие результаты получила в ходе онлайн-опроса компания Frank RG.
Эксперты также выяснили, что 31% будущих заёмщиков планируют быстро закрыть ипотеку, 23% намерены её рефинансировать. У 17% появилась срочная необходимость в покупке жилья, а для 2% размер ставки не важен. Но большая часть участников опроса (73%) не готовы к сделке на текущих рыночных условиях, так как у многих просто нет финансовой возможности выплачивать ежемесячные платежи.
8 410 ₽
Ежемесячный платёж
Расчёт носит информационный характер
и не является публичной офертой
По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка в топ-20 ипотечных банков России сейчас составляет 20,49% годовых на покупку новостройки и готовой недвижимости. Самая низкая ставка в Т-Банке — 16,9%, самая высокая в Совкомбанке — 21,99%. Напомним, на этой неделе улучшили условия по своим стандартным программам три банка, среди них две организации входят в топ-20.
Изменения в программе сельской ипотеки, процент по которой с 2020 года был одним из самых доступных, резко сократили число тех, кто может рассчитывать на льготный кредит. Теперь ставка сделана на работников агропромышленного комплекса, сельских предпринимателей, соцсферу и участников СВО. Вместе с экспертами MSK1.RU разбирается, что именно изменилось, и есть ли у обычных семей шанс сейчас купить жилье по сельской ипотеке.
Государственная программа из пакета «Комплексное развитие сельских территорий» должна помочь людям переехать в деревню. На нее выделяют деньги из федерального бюджета, чтобы сделать сельскую ипотеку по-настоящему доступной. Внешне программа выглядит очень привлекательно: ставка от 0,1–3% на срок до 25 лет, сумма кредита — до 6 миллионов рублей.
На практике программа работает с существенными ограничениями: сельскую ипотеку можно оформить только для покупки жилья в деревнях, небольших сельских агломерациях и приграничных территориях.
«Важно понимать: маленький город — это не сельская территория. Ну и, разумеется, Москва, Московская область, Санкт-Петербург и другие крупные центры не подходят, — подчеркивает генеральный директор и управляющий партнер IDI Project Дмитрий Владимиров. — Кроме того, заемщик должен попасть в „окно лимитов“ банка — средства выделяются „пачками“, и доступ к программе может внезапно открываться и закрываться».
Сельская ипотека подходит для строительства жилья — с подрядчиком или своими силами. По ней также можно купить земельный участок под будущий дом в деревне.
«При выборе объекта важно учитывать требования: жилье должно быть признано пригодным для постоянного проживания и иметь подключенные либо технически доступные базовые коммуникации: электричество, воду, отопление и другие необходимые системы», — объяснила MSK1.RU финансовый эксперт Татьяна Волкова.
Сельская ипотека доступна не всем гражданам России, даже с подтвержденным доходом. Оформить такой кредит можно лишь один раз в жизни и без возможности рефинансирования. В первую очередь программа рассчитана на тех, кто занят в агропромышленной сфере или на селе:
работает по трудовому договору в агропромышленной сфере;
трудится в организациях Минсельхоза, Росрыболовства или Россельхознадзора;
работает в ветеринарной службе;
трудится соцработником в сельской местности;
ведет бизнес в сфере агропромышленного комплекса;
участвует в СВО или состоит в браке с участником СВО;
старше 21 года;
сможет полностью выплатить кредит до достижения возраста 65 лет.
Первоначальный взнос по сельской ипотеке составляет 20% стоимости недвижимости. При этом можно использовать материнский капитал — как частично, так и полностью.
«Программа формально не имеет срока окончания, на практике банки могут временно приостанавливать прием заявок — чаще всего из-за исчерпания выделенных лимитов, — сказала MSK1.RU Татьяна Волкова. — Требования к заемщикам стали строже: банки ожидают, что человек работает в сельской местности или связан с аграрным сектором либо социальной сферой. В отдельных случаях для сохранения льготной ставки требуется подтверждать такую занятость на протяжении нескольких лет после оформления кредита».
На первый взгляд, сельская ипотека выглядела почти идеальным инструментом для покупки своего жилья, а для кого-то и реальным шансом уехать из города в свой дом. Сегодня же программа выглядит как формальность: она есть, но воспользоваться ей могут единицы.
«После изменений условий сельской ипотеки клиенты, ориентировавшиеся на нее, стали отказываться от приобретения домов с участками десятками — и эта ипотека враз стала „нерабочей“, — комментирует MSK1.RU основатель экспертного клуба „Загородный Девелопмент“ Валерий Лукинов. — Программа развивает именно сельские территории, поэтому Москва, Питер и областные центры не участвуют в ней. Поэтому в официальных отчетах доля сельской ипотеки не присутствует».
Что будет с программой в 2026 году дальше — пока вопрос открытый. В нынешнем виде сельская ипотека мало кому интересна.
«Сельская ипотека продолжит существовать, но, вероятно, в режиме точечных окон — с жестким отбором объектов и заемщиков, а также с повышенными требованиями к первоначальному взносу, — считает генеральный директор и управляющий партнер IDI Project Дмитрий Владимиров. — Спрос на низкую ставку высок, а бюджетные лимиты ограничены».
Кстати, IT-ипотеку получить в 2026-м тоже непросто, но возможно — мы рассказывали, как это сделать. А еще мы посчитали, сколько месяцев можно прожить в российских регионах на стоимость месячной аренды в Москве, — вы удивитесь. Это особенно актуально, если учитывать, что в столице подорожали съемные «однушки» — посмотрите, что предлагают за немаленькие деньги.
Нестабильная занятость, то есть стаж менее 3–6 месяцев на текущем месте, — одна из ключевых причин для отклонения заявки на ипотеку. Об этом «Известиям» 17 февраля рассказал член комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Денис Моргунов.
«Это (нестабильная занятость. — Ред.) входит в топ-5 факторов риска наряду с плохой кредитной историей и высокой долговой нагрузкой. Для банка важна предсказуемость. Если клиент только устроился, то у него нет подтверждения, что он пройдет испытательный срок и доход будет стабильным в ближайшие годы», — сказал он.
Если заемщик недавно устроился на работу, для получения одобрения по кредиту он может использовать несколько способов. Например, привлечь созаемщика. Если у супруга или партнера большой стаж на текущем месте и высокий доход, банк охотнее учтет его платежеспособность. Также можно увеличить первоначальный взнос.
«Стандартный минимум сегодня — 20% . Если [заемщик] внесет 30% и более, он серьезно снизит риски банка, и к его ситуации отнесутся лояльнее. В-третьих, подтвердить доход полностью по справке 2-НДФЛ (или по форме банка. — Ред.) — это огромный плюс. Для банка это знак прозрачности. Некоторые банки могут принять выписки с зарплатного счета, даже если стаж небольшой», — отметил риелтор.
Большинство крупных банков требуют минимальный стаж на последнем месте работы от трех месяцев.
«Сфера деятельности и статус компании — это важный сигнал для банка при принятии решения о возможности кредитования потенциального заемщика. Низкорисковые сферы — это госслужащие, бюджетники (врачи, учителя), сотрудники крупных стабильных корпораций. Банки доверяют таким заемщикам больше, так как риск увольнения ниже», — рассказал Моргунов.
Сотрудники сферы автопродаж, ретейла, выездного туризма, а также работники иностранных компаний из «недружественных» стран, наоборот, считаются высокорисковыми заемщиками. Банки могут отказывать таким заявителям чаще, опасаясь, что компания свернет бизнес или сократит персонал.
«Самозанятым получить ипотеку сложнее всего — отказы получают более 80%, даже при высоком доходе, так как банки с опаской смотрят на нерегулярность поступлений. Индивидуальным предпринимателям (ИП. — Ред.) с историей деятельности более 12 месяцев банки доверяют больше», — подчеркнул Моргунов.
Директор Института экономики (ИЭ) РАН Михаил Головнин 3 февраля заявил, что регулирование процентных ставок по ипотеке может сделать кредитование более доступным для жителей России. Эксперт добавил, что политику по субсидированию ставок в отдельных группах регионов РФ можно проводить и на федеральном уровне. Также он отметил, что возможности бюджетов субъектов РФ ограничивают региональные льготные программы и не позволяют их субсидировать.