8967-809-53-28
В моем блокноте
Оспорить сделку можно по иску одного из участников или третьего лица, чьи права были нарушены. В некоторых случаях соответствующие требования могут предъявить прокуратура, органы опеки и попечительства и другие ведомства, передает "РБК Недвижимость".
Такие судебные споры могут длиться в среднем от года до нескольких лет.
"Если сделка признается недействительной, по общему правилу применяется норма о том, что продавец получает обратно недвижимость, а покупатель - деньги", - уточнили эксперты.
По данным исследования "Аналитика. Бизнес. Право", на которое ссылается ФНП, в 2020-2025 годах в России было оспорено около 30 тысяч типовых сделок с недвижимостью. На договоры дарения пришлось 46% таких случаев, а на договоры купли-продажи - 32%. При этом после введения в 2025 году обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами число оспариваний таких сделок снизилось более чем на 37%.
Одно из распространенных оснований для признания сделки недействительной - ее мнимый или притворный характер. Такие сделки регулируются статьей 170 Гражданского кодекса и относятся к ничтожным, то есть считаются недействительными с момента заключения.
Мнимая сделка заключается лишь формально: стороны не собираются создавать предусмотренные договором юридические последствия.
"Например, когда, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшей супруги, человек продает квартиру родственнику, однако фактически никому ее не передает", - пояснили нотариусы.
Притворная сделка - это соглашение, заключаемое с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Пример такой сделки - продажа вместо залога. Если суд признает такую сделку недействительной, стороны должны вернуть полученное (продавец получает обратно недвижимость, покупатель - деньги).
Другая причина оспаривания сделки - введение в существенное заблуждение участника сделки (статья 178 Гражданского кодекса). Здесь речь уже идет об ошибочном представлении о важных составляющих сделки: природе сделки, ее предмете и т.д.
"Например, когда продавец заявляет, будто не понимал, что подписывает договор купли-продажи. Думал, что это договор залога или завещание и при жизни он права собственности на квартиру не лишится", - сказали в ФНП.
Еще одна группа оснований связана со сделками, совершенными под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелых обстоятельств. Эти случаи регулирует статья 179 Гражданского кодекса.
Сюда же специалисты относят дела с так называемыми ведомыми продавцами, когда дееспособный владелец недвижимости действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников.
"Кейсы с ведомыми продавцами - это отдельная подгруппа дел по основаниям ст. 178 и 179 ГК РФ. В данном случае люди оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием неустановленных третьих лиц, действовавших по мошенническим схемам", - отметили в ФНП.
Отдельную и сложную категорию составляют споры по статье 177 Гражданского кодекса. Она касается случаев, когда человек формально является дееспособным, но в момент заключения сделки не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Одной из причин называется болезнь или прием лекарств.
При этом нотариусы предупредили, что в этом случае не всегда добросовестный покупатель сможет вернуть обратно свои деньги.
Большая часть судебных споров также возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также по причине превышения полномочий или злоупотребления ими при совершении сделки по доверенности (статья 173.1, статья 174 Гражданского кодекса).
"К примеру, согласие супруги/супруга требуется при продаже или покупке совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних", - говорится в публикации.
Отдельная категория - оспаривание сделок с недвижимостью в рамках банкротства. Финансовый управляющий или кредиторы могут потребовать через суд признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены, заключенный должником перед банкротством.
"Нередко банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены. При этом покупатель не всегда действует с ним в сговоре, кто-то просто хочет воспользоваться ситуацией и сэкономить. Такой договор с высокой вероятностью оспорит финансовый управляющий", - заключили в ФНП.
Вступающий в силу перечень нарушений не устанавливает новых обязательных требований, а лишь описывает инструмент фиксации признаков нарушений с применением беспилотных авиационных систем. Об этом сообщили ТАСС в пресс-службе Росреестра.
Ранее газета "Известия" сообщала, что с 1 октября 2026 года Росреестр и Россельхознадзор получат право опираться на данные беспилотников и космических аппаратов при проведении контрольных мероприятий. Собственников, чьи наделы не соответствуют нормам, будут уведомлять через портал "Госуслуги".
"Вступающий в силу перечень нарушений не устанавливает новых обязательных требований, а лишь описывает инструмент фиксации признаков нарушений с применением беспилотных авиационных систем. Обязательные требования и ранее были предусмотрены законодательством", - отмечается в сообщении.
В ведомстве отметили, что возможность проведения контрольных (надзорных) мероприятий с помощью беспилотников была закреплена и ранее - постановлением правительства РФ №1081 от 30.06.2021. Теперь дополнительно уточнено, что если с помощью беспилотников выявлены отдельные признаки нарушений, то это является основанием для проведения контрольного (надзорного) мероприятия с участием правообладателя земельного участка. В таком случае правообладатели будут заранее уведомлены о проведении мероприятия.
"Гражданам не нужно проводить отдельную подготовку. Чтобы предотвратить выявление нарушений, необходимо соблюдать требования к использованию земельных участков", - подчеркнули в ведомстве.
Надзорные мероприятия с использованием беспилотных воздушных судов проводятся без взаимодействия с гражданами, подчеркнули в ведомстве. Федеральный закон не предусматривает их предварительное информирование о проведении таких мероприятий.
Спрос на новостройки может заметно просесть в конце года, прогнозируют опрошенные «Известиями» эксперты. В июле выдачи по программам господдержки уже рухнули на 41% по сравнению с 2025-м, и застройщики ожидают продолжения тенденции. Причины в том, что банки ужесточают требования к заемщикам, а цены на новостройки растут. При этом рыночные ставки всё еще очень высокие — 17,8%. В итоге к концу года спрос на первичке может упасть еще на 10–20%. Когда жилье станет доступнее — в материале «Известий».
До конца года рынок первичного жилья может потерять до 20% от нынешнего уровня, считают опрошенные «Известиями» участники рынка. В «Таврида Девелопмент» ожидают сокращения на 10–20%, причем в отдельных массовых проектах падение может оказаться сильнее, сообщила заместитель гендиректора по коммерческой деятельности компании Елена Кабешева.
Например, ситуация будет сложной в регионах с невысокими доходами, считает директор по продажам компании «Талан» Рустам Хамдамов. По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, в целом рынок может потерять еще до 15% спроса к концу года. А вот директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин называет такие оценки даже слишком оптимистичными. Реальное падение окажется вблизи 20% или даже выше, говорит эксперт.
Снижение спроса уже заметно. По данным Umbrella Consulting Group, продажи нового жилья в январе-июне снизились более чем на 30%, а в июле — еще на 7,6%.
Одна из основных причин — дорогие квартиры. Цены на новостройки продолжают расти — средняя цена 1 кв. м в таких квартирах во II квартале 2026-го почти достигла 222 тыс. рублей, следует из данных ЦБ. За год она увеличилась на 8%.
На этом фоне доступность жилья упала во многих крупных городах и регионах, писали ранее «Известия». Так, например, во II квартале 2026-го за 1 м в новостройке москвичу приходилось отдавать 2,52 средней зарплаты, хотя год назад было достаточно 2,32.
На доступность также влияют ставки по кредитам. По рыночной ипотеке они сейчас составляют около 18%, что делает ежемесячный платеж неподъемным для многих семей, отметила заместитель гендиректора по коммерческой деятельности ГК «Таврида Девелопмент» Елена Кабешева.
Ипотеку на первичке можно взять и по льготной ставке, например при оформлении семейной ипотеки. Однако в июле просели выдачи и по госпрограммам. По данным ЦБ, они снизились на 41% к предыдущему году — до 188,2 млрд рублей. Прежде всего причина в том, что спрос во многом уже реализовался после массового роста выдач в июне: многие ожидали ужесточения условий по семейной ипотеке и спешили оформить ее по старым ставкам. Согласно новым правилам, которые планировали ввести с 1 июля, ставка должна была варьироваться в зависимости от количества детей и достигать 12%. Но позже пересмотр условий сдвинули на 1 октября — и рынок пошел на спад.
Дополнительным ограничением становится политика банков. Кредитные организации начали внимательнее проверять доходы заемщиков и размер первоначального взноса, поэтому покупателям с небольшими накоплениями получить ссуду становится сложнее, пояснили эксперты. В результате часть спроса уходит в более дешевые форматы жилья или откладывается.
Одновременно покупатель стал более избирательным. Люди теперь ориентируются не только на размер ставки, но и сопоставляют первоначальный взнос, итоговую стоимость квартиры, ежемесячный платеж и срок строительства, отметил сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Пока кредит остается дорогим, резкого восстановления продаж не произойдет, уверен он.
Одним из основных инструментов, которым застройщики пытаются удержать покупателей, стала рассрочка — возможность оплачивать квартиру частями по согласованному графику, сообщил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Девелоперы также используют субсидирование ставки, когда часть процентов по ипотеке компенсирует застройщик, трейд-ин — обмен имеющегося жилья на новую квартиру с зачетом его стоимости в сделке, отсрочки платежей и траншевую ипотеку, при которой банк переводит деньги девелоперу несколькими частями по мере строительства или выполнения определенных условий.
Однако эти продукты не могут полностью заменить массовую ипотеку. Как правило, для оформления рассрочки покупателю приходится иметь больше собственных средств — первоначальный взнос по некоторым схемам рассрочки должен составлять 30–50% стоимости квартиры, отметил основатель и гендиректор компании «Финголд» Антон Никитин. Это делает подобный продукт доступным прежде всего для семей с накоплениями.
Прочие инструменты, которые зачастую используют комбинированно, действительно позволяют снизить первоначальную нагрузку на покупателя, но не устраняют проблему высокой стоимости кредита и квартир на первичном рынке, пояснил Денис Жалнин.
Помочь рынку может более адресная господдержка. Среди возможных механизмов Елена Кабешева называет помощь с первоначальным взносом, жилищные сертификаты и программы долгосрочных накоплений. По ее словам, такая модель позволит поддерживать покупателей, которым помощь действительно необходима, не подменяя льготной ипотекой весь рынок.
В ближайшие месяцы динамика спроса может оказаться неоднородной. Перед изменением условий семейной ипотеки покупатели способны активнее выходить на рынок, чтобы успеть оформить сделку на прежних условиях. Подобный всплеск уже наблюдался в июне, отметил аналитик Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев.
Однако, по оценке старшего аналитика «Риком-Траст» Валерии Поповой, после возможного сентябрьского всплеска спрос начнет корректироваться.
Причем удешевления жилья на этом фоне ждать не стоит. Компании скорее будут использовать скидки, рассрочки и другие специальные условия, чем резко снижать цены на квартиры, считает Антон Никитин. Сдерживать их будет и себестоимость строительства. Расходы на материалы, рабочую силу и проектное финансирование растут, поэтому возможности девелоперов для прямого удешевления квартир на первичном рынке ограничены, отметил Владимир Щекин.
Снижение спроса также может привести к сокращению числа новых запусков и усилить конкуренцию между проектами. В результате девелоперы будут стремиться прежде всего поддерживать продажи в уже запущенных объектах, полагает генеральный директор и управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.
Сроки восстановления рынка в конечном счете будут зависеть от стоимости банковской ипотеки. Более широкая аудитория покупателей сможет вернуться на рынок при ставках примерно 12–13%, допускает директор по продажам компании «Талан» Рустам Хамдамов. При дальнейшем снижении ключевой рыночная ипотека даже сможет занять место основного источника спроса, уверена директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
Пока же значительную часть спроса на новостройки всё еще будут определять льготные программы. Дальнейшая траектория во многом станет зависеть от новых правил семейной ипотеки, которые должны быть введены 1 октября. Если условия окажутся слишком жесткими, рынок, по мнению экспертов, ожидает значительный спад.
ФНС России на официальном сайте рассказала, как будет происходить межведомственное взаимодействие налоговых органов с органами публичной власти субъектов РФ и местного самоуправления в рамках Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 344-ФЗ "О внесении изменений в статью 4 Федерального закона "О публично-правовой компании „Роскадастр“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступит в силу с 1 января 2027 года.
Региональные и муниципальные органы власти, заключившие с ППК "Роскадастр" соглашения о работах по уточнению сведений об объектах недвижимости (площадях, границах и т. п.), смогут направлять запросы по ним в налоговые органы по субъектам РФ. Служба в ответ будет сообщать о начисленных и уплаченных налогах по объектам недвижимости по утвержденной форме.
Эта информация применяется для оплаты по соглашениям за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов. Размер оплаты составляет не более 50% от дополнительных доходов, образовавшихся в результате работ ППК "Роскадастр", в том числе налоговых платежей по каждому объекту недвижимости.
В запросе нужно указать:
Форма сведений утверждена приказом ФНС России от 3 сентября 2025 г. № ЕД-7-21/764@. Она включает данные об исчисленных и уплаченных налогах на недвижимость (авансовых платежах). При расчётах нужно учитывать, что некоторые объекты не облагаются налогом, например, земельные участки, находящиеся в публичной собственности и используемые только по договору ссуды или аренды, изъятые из оборота или из земель лесного фонда, находящиеся в составе общего имущества МКД, а также помещения в составе общего имущества МКД, принадлежащие физлицам.
В форме указывается сумма уплаченного налога (авансовых платежей) за соответствующий период по интересующему объекту недвижимости. Если за налоговый период нет информации о его внесении по коду ОКТМО, то строки 7.1 и 7.2 заполнять не нужно.
