8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Для комфортного проживания семей с двумя и более детьми годятся лишь больше квартиры — хотя бы от 60 кв. м. Однако в новостройках мегаполисов выбор таких вариантов, попадающих без дополнительных вложений под ныне действующие условия семейной ипотеки, не велик — менее 2,7 тыс. квартир на все 16 миллионников.
Если будет принят рассматриваемый сейчас Минфином вариант расширения программы семейной ипотеки, выбор резко увеличится — более чем до 34,1 тыс. больших квартир, подсчитала «РБК-Недвижимость». Ситуация улучшится абсолютно во всех мегаполисах, однако в одном из них несмотря на прирост подходящих вариантов, придется довольствовать менее чем десятью квартирами на всех местных жителей.
Что могут изменить
По ныне действующим условиям семейной ипотеки лимиты жилищных кредитов не зависят от габаритов приобретаемого жилья и количества детей в семье. Согласно одному из вариантов Минфина, в случае покупки квартир от 60 кв. м семьями с двумя детьми эти лимиты могут увеличить в полтора раза:
с нынешних 12 млн руб. до 18 млн руб. — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
c нынешних 6 млн руб. до 9 млн руб. — в остальных регионах России.
С учетом обязательного первоначального взноса 20%, который является одним из условий получения семейной ипотеки, это означает, что предельная стоимость квартир от 60 кв. м, доступных для льготной покупки без дополнительных затрат семьям с двумя детьми, возрастет:
с 14,4 млн руб. (12 млн руб в ипотеку + 2,4 млн руб. первый взнос) до 21,6 млн руб. (18 млн в ипотеку + 3,6 млн руб. первый взнос) — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
с 7,2 млн руб. (6 млн руб. в ипотеку + 1,2 млн руб. — первоначальный взнос) до 10,8 млн руб. (9 млн руб. в ипотеку + 1,8 млн руб. — первый взнос) — в остальных регионах России.
Проблема с большими квартирами в мегаполисах
На конец марта 2026 года в новостройках всех 16 мегаполисов России на продажу выставлено менее 2,7 тыс. квартир от 60 кв. м, подходящих под семейную ипотеку без дополнительных вложений. Или 0,9% всего предложения первичного жилья в миллионниках.
При этом в каждом четвертом российском мегаполисе квартир от 60 кв. м в подходящей под семейную ипотеку ценовой категории либо нет совсем, либо их можно пересчитать по пальцам одной руки. Такая ситуация, например, в Казани и Нижнем Новгороде (городах, занимающих второе и четвертое места по дороговизне жилья в новостройках мегаполисов), а также в Екатеринбурге и Красноярске, следует из данных аналитиков. Еще в трех мегаполисах (Перми, Омске и Челябинске) таких квартир не более 30 на каждый город, а в одном (Уфе) — менее 70.
Более 100 подходящих квартир — лишь в половине мегаполисов. При этом:
За 700 квартир нужной ценовой категории немного переступает лишь один город — Санкт-Петербург. Здесь на квартиры от 60 кв. м приходится 2,2% всего предложения в новостройках.
На втором месте по количеству подходящих вариантов — Самара с показателем 490 лотов. Она же является мегаполисом с самой большой долей квартир от 60 кв. м, попадающих под нынешние условия семейной ипотеки — 6,4% от всего предложения в местных новостройках.
Третья — Москва с 482 квартирами. Однако в силу того, что новостроек в столице больше, чем в любом другом мегаполисе, это количество составляет лишь 1% от всего предложения в новостройках.
Как считали
Для подсчетов использованы данные о количестве квартир от 60 кв. м нужных ценовых категорий, которые предоставили аналитики системы мониторинга новостроек bnMAP.pro. Учтено предложение во всех новостройках мегаполисов, представленное в продаже на конец марта 2026 года.
Что изменится, если условия программы скорректируют
Если максимальный размер льготного кредита, который семьи с двумя и более детьми смогут взять на покупку квартиры от 60 кв. м, увеличат в 1,5 раза, выбор подходящего под программу большого жилья в мегаполисах расширится в 12 раз — с нынешних 2,7 тыс. квартир до более чем 34,1 тыс. квартир. А доля таких квартир в общем объеме предложения первичного жилья вырастет в 13 раз — с нынешних 0,9% до 12%.
Ситуация улучшится абсолютно во всех мегаполисах, однако изменения будут разными.
Самая высокая доля таких квартир окажется в трех мегаполисах:
в Омске — почти до четверти предложения в новостройках, а в абсолютных показателях увеличение составит 18,8 раза. Правда, в этом миллионнике в продаже представлено мало новостроек, из-за чего объем подходящего под возможные новые условия квартир будет менее 490 лотов. Еще меньше квартир нужной ценовой категории и габаритов будет лишь в Нижнем Новгороде и Казани;
в Краснодаре доля квартир, которые смогут подойти под новые условия, составит 20,6% от всего предложения в новостройках. Этот город может стать рекордсменом по количеству таких квартир среди всех миллионников. В нужный ценовой диапазон смогут войти почти 9,6 тыс. лотов от 60 кв. м — в 53,6 раза больше, чем сейчас;
в Самаре показатель составит 19,6% всего предложения. При этом само количество таких квартир здесь увеличится лишь в 3,1 раза (до примерно 1,5 тыс. лотов), что является минимальным абсолютным ростом среди всех миллионников. Причина в том, что доля подходящих под семейную ипотеку квартир среди всего объема предложения здесь и сейчас самая большая из всех мегаполисов.
Еще в девяти мегаполисах доля квартир от 60 кв. м, которые смогут попасть под планируемое расширение семейной ипотеки, окажется в диапазоне 11–18% от всего предложения в новостройках. Это может произойти в Воронеже, Красноярске, Волгограде, Ростове-на-Дону, Челябинске, Перми, Уфе, Новосибирске и Екатеринбурге.
Где ситуация останется сложной
Квартиры, которые могут подойти под будущие расширенные условия семейной ипотеки, появятся и в тех городах, где сейчас они отсутствуют. Правда, их доля и их количество все-равно будут невелики. Например:
в Казани в нужный ценовой диапазон попадет лишь девять квартир (или 0,1% от всего предложения в новостройках);
а Нижнем Новгороде — менее 250 квартир (4% предложения).
В Москве и Санкт-Петербурге, даже несмотря на особые условия по размеру кредита по семейной ипотеке, доля походящих квартир в нужной ценовой категории будет меньше, чем по всем миллионникам в среднем:
в Москве она может составить 4,7% от всего первичного предложения или почти 2,3 тыс. квартир (рост в 4,7 раза по сравнению с нынешним количеством);
в Санкт-Петербурге — 7,9% от всех квартир в новостройках. Количество таких квартир может достичь почти 2,6 тыс. лотов, что в 3,6 раза больше, чем сейчас.
Другие варианты изменения семейной ипотеки
Увеличение лимитов кредитов по семейной ипотеке в случае покупки квартир от 60 кв. м семьями с двумя и более детьми — не единственно возможный вариант изменения этой льготной программы. Как пояснил вице-премьер Марат Хуснуллин, правительство сейчас рассматривает еще несколько предложений. Среди них:
повышение лимита для всех кредитов (вне зависимости от габаритов квартир) с 6 млн руб. до 8 млн руб. для большинства регионов;
а также — введение дифференцированного подхода к условиям программы: чем больше детей, тем ниже ставка по семейной ипотеке.
"Налоговый кодекс освобождает граждан от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и подачи декларации, если недвижимость находилась в собственности более минимального предельного срока. В общем случае этот срок составляет пять лет", - сказал он в беседе с "Газетой.Ru".
Однако есть несколько исключений, когда достаточно и трех лет владения квартирой. Речь идет о приватизированном жилье, квартирах, полученных в наследство или по договору дарения от близкого родственника, жилье, которое было передано по договору ренты с пожизненным содержанием, а также о единственном жилье собственника.
Трехлетний срок действует и тогда, когда человек продает квартиру, которая была куплена после 1 января текущего года, но право собственности на нее возникло раньше.
Что касается семей с детьми, то в случае продажи старой квартиры и одновременной покупки новой они тоже могут освободиться от уплаты налога независимо от срока владения. Однако здесь нужно соблюсти несколько условий: в частности, новая квартира должна быть больше старой.
"Эта льгота действует с 2022 года. Обратите внимание: срок владения отсчитывается не с момента подписания договора купли-продажи, а с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Если продать квартиру раньше установленного срока, то придется не только заплатить налог 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей), но и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ", - добавил Чаплин.
"Вторичка" в последние годы постоянно проигрывала новостройкам - на первичный рынок распространялась общая льготная ипотека, на него же в основном заточены и ныне действующие льготные программы. В последние полтора-два года из-за высокой ключевой ставки ипотечные ставки по кредитам на покупку готового жилья стали совсем запредельными, подавляющее большинство покупок шло по "Семейной ипотеке". "Вторичка" конкурировала лишь ценами - готовое жилье было иногда значительно дешевле новостроек. Доходит до парадоксов: стоимость квартиры в новом доме резко снижается, как только жилье формально переходит на вторичный рынок (квартиру продает уже не застройщик, а частное лицо), так как ее уже нельзя приобрести с помощью недорогой льготной ипотеки.
Сейчас ситуация понемногу меняется. С осени 2025 года спрос на "вторичку" резко вырос, цены пошли вверх, и она перетягивает покупателя с первичного рынка, говорит член Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Денис Моргунов. Количество сделок в феврале 2026 года выросло на 26,3% год к году. В январе и феврале на вторичном рынке крупных городов было продано на 25% больше квартир, чем за тот же период 2025 года, подтверждают и аналитики "Циан".
Причин - несколько. Во-первых, рыночные ставки хотя и незначительно, но снижаются. Вторичный рынок в последние полгода двигается буквально под диктовку ЦБ, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский: регулятор немного снижает ключевую ставку - количество сделок чуть увеличивается, цены слегка идут вверх. Интерес к ипотеке на "вторичку" в первом квартале вырос более чем на 30% к предыдущему кварталу, отмечают эксперты финансового маркетплейса "Выберу.ру". Покупатели идут на вторичный рынок даже после незначительного снижения ипотечных ставок, боясь дальнейшего роста цен, говорит Моргунов.
Второй момент - изменение льготных ипотечных программ. С одной стороны, с февраля ужесточились условия самой популярной из них - "Семейной ипотеки" (теперь разрешается лишь один кредит на семью), что усложнило покупку новостроек. С другой стороны, в прошлом году по "Семейной", "Дальневосточной и арктической" ипотечным программам было разрешено, с рядом ограничений, покупать и "вторичку".
Ограничения с февраля по "Семейной ипотеке" обрушили спрос на новостройки на 17,9% и перенаправили покупателей на более дешевую "вторичку", говорит Моргунов. Доля вторичного жилья в общем объеме выдач по всем льготным ипотечным программам достигла 30%, говорит эксперт. Люди выбирают готовое жилье из-за цен (ниже новостроек на 20%), возможности заехать сразу и надежды на рефинансирование в будущем.
Дополнительный фактор - лимит кредитов по льготным программам (6 млн руб. по "Семейной ипотеке" в большинстве регионов). Выросшие за последние годы цены вынуждают покупателей оформлять на новую квартиру не сугубо льготную, а комбинированную ипотеку (часть кредита оплачивается по рыночной ставке), а это делает платежи более сопоставимыми с кредитом без господдержки (но которые при этом позволяют заехать в жилье гораздо быстрее).
Между тем роста предложения на вторичном рынке пока не отмечается, говорят эксперты. За март объем лотов в экспозиции по разным регионам вырос на 5-15%, говорит Чернокульский, но это может быть лишь сезонным повышением активности. Объем предложения в первом квартале продолжил снижаться, хотя уже не такими быстрыми темпами, как в конце 2025 года, отмечают в "Циан". Суммарно по 40 крупным городам выбор стал меньше на 12% (наибольшее снижение, на 20-25%, - в Тюмени, Рязани и Красноярске). По сравнению с мартом 2025 года выбор сейчас ниже на 22%.
В начало 2026 года рынок вошел с минимальным объемом предложения за последние четыре года, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Часть квартир год-полтора назад ушла в аренду, часть объектов была снята с продажи в ожидании более высокой цены. Покупатель сталкивается с дефицитом ликвидных вариантов, особенно в сегменте "новой вторички". "Сейчас рынок работает в логике точечных сделок: покупатель ищет конкретный формат и готов быстро принимать решение, если квартира соответствует ожиданиям. Продавец держит цену и не спешит с уступками, если объект ликвидный. Выигрывают те, кто выходит на рынок с готовым решением - деньгами или одобренной ипотекой - и не тянет с выбором, потому что пауза в несколько недель часто означает, что нужный вариант уже ушел", - говорит Шинкевич.
Рост спроса при снижении предложения естественным образом вызывает увеличение цен. Цена "квадрата" на "вторичке" выросла за год в среднем по стране до 150 тыс. руб. (+8,9% за год), в Москве - до 404 тыс. руб. (+14%), в Санкт-Петербурге - до 272 тыс. руб. (+17%), рассказывает Моргунов. Цены поднимаются в первую очередь за счет вымывания самых недорогих вариантов, считает Чернокульский. В среднем цены с начала года выросли на 3-4%, но динамика очень неоднородна. В одних городах из предложения ушли однокомнатные квартиры на окраинах, из-за чего зафиксирован резкий рост цен на 10%. Где-то обилия таких предложений никогда и не было, там рост умеренный.
За первый квартал цены предложения на "вторичке" увеличились даже больше, чем в новостройках, отмечают в "Циан": на 3,5% против 2,8%. В ближайшие месяцы "вторичка" продолжит дорожать - на 0,5-1%, считают эксперты. Ускорение роста цен прогнозируется во втором полугодии.
Во втором квартале дополнительный импульс вторичному рынку даст снижение ипотечных ставок крупными банками с 1 апреля, отмечает исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак.
Использование портала госуслуг для голосования - это удобно: оно помогает снизить расходы на подготовку и проведение общих собраний, так как почтовые отправления для этого не нужны, и не надо платить за аренду клубов или залов для общего собрания. Особенно это касается крупных СНТ, считают в союзе.
Депутат Госдумы (фракция "Единая Россия"), председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин подчеркнул, что вопрос внесения изменений в закон о садоводстве, касающийся применения портала госуслуг для голосования, назрел давно.
"Сегодня действующие нормы позволяют использовать электронный формат голосования только в заочной форме. Это серьезно ограничивает возможности садоводов, особенно в крупных товариществах, где собрать кворум очно бывает крайне сложно. Необходимо разрешить применение портала госуслуг при очном и очно-заочном голосовании с использованием дистанционного электронного голосования", - поясняет депутат.
Это даст сразу несколько важных преимуществ. Первое - снижение расходов. СНТ больше не придется тратить деньги на почтовые отправления, аренду залов или клубов для проведения собраний. Второе - прозрачность и честность подсчета голосов. Электронная система минимизирует риск фальсификаций и споров по поводу результатов. Третье - удобство для самих садоводов. Люди смогут участвовать в управлении товариществом, не выходя из дома, что особенно актуально для пожилых дачников и тех, кто живет далеко от участка круглый год.
"Цифровизация уже давно вошла в нашу жизнь, и садоводческие товарищества не должны оставаться в стороне. Это шаг к современному, экономичному и прозрачному управлению. Будем держать этот вопрос на контроле и совместно с профильным комитетом и Союзом садоводов России добиваться внесения необходимых изменений", - подчеркнул Чаплин.