8(987)-333-77-62
В моем блокноте
«При обычной задолженности по ЖКУ квартиру не изымут и не продадут с торгов. Максимум — взыщут долг, наложат арест на счета, начнут удерживать средства из доходов», — заявила эксперт в беседе с NEWS.ru.
По словам специалиста, в этом случае действует защита, закреплённая в пункте 1 статьи 446 ГПК.
Исключения возможны, в том числе при банкротстве физического лица и признании жилья избыточным, добавила юрист.
Ранее психолог-психотерапевт Дмитрий Евстигнеев в беседе с сайтом «Москва 24» прокомментировал интерес россиян к покупке старинных деревенских домов.
Российские застройщики научились обманывать россиян, купивших жилье через эскроу-счета. О том, что приобретать недвижимость таким способом теперь небезопасно, сообщил Telegram-канал Shot.
По информации источника, мошенники стали вытягивать деньги из банков без проведения реальных работ. Так, в Московской области за 2025 год аферисты присвоили более полумиллиарда рублей с помощью поддельных документов. В результате около 100 семей остались без домов и с огромными кредитами — в лучшем случае им лишь залили фундамент. Подавляющее большинство пострадавших в регионе обвиняют в мошенничестве с жильем компании «Галмакс» и «Ермакдом», которые числятся в реестре аккредитованных застройщиков ИЖС в ряде банков. Помимо этого, в похожей ситуации оказались 14 семей в Кировской области, которых суммарно обманули на 24 миллиона рублей.
Эскроу-счета в РФ внедрили в 2019 году. Инструмент должен был решить проблемы дольщиков и помочь избавиться от черных риелторов. Механизм работает так, что банк одобряет ипотеку на строительство частного дома, предлагая выбрать застройщика из своего списка. Деньги помещаются на эскроу-счет и выдаются строителям поэтапно — после предоставления документов о выполнении предыдущей части работ, подписанных заказчиком. Однако некоторые недобросовестные застройщики подделывают подписи заказчиков, планомерно получают средства с эскроу-счетов банка и исчезают, не выполнив обязательства по строительству.
Компания «Инстрой» в Башкирии, отмечает Shot, пошла еще дальше: сотрудники организации вымогали у семей дополнительные деньги вне займов под предлогами необходимости «укрепления земли» и того, что субподряд отказывается работать за столь небольшие суммы. В общей сложности злоумышленники похитили у дольщиков 42 миллиона рублей. Уточняется, что пострадавшие подготовили коллективное заявление.
Ранее россиянам назвали гарантированный способ обезопасить себя от мошенников при покупке недвижимости на «вторичке».
Муниципальный жилищный контроль перестанут проводить с сентября (Федеральный закон от 20 февраля 2026 г. № 23-ФЗ). Соответствующие поправки внесены в Жилищный кодекс РФ и ряд федеральных законов.
Надзор в отношении муниципального жилфонда будут осуществлять органы государственного жилищного надзора (ГЖН).
Решение было принято по многим причинам. В частности, в некоторых муниципалитетах не хватало ресурсов, чтобы комплектовать и на должном уровне поддерживать свои органы жилищного контроля. При этом КоАП РФ и не дает муниципальным жилищным инспекторам больших полномочий. С другой стороны, органы ГЖН, как правило, несут основную нагрузку по осуществлению контроля в данной сфере, и наличие муниципального жилконтроля эту нагрузку не уменьшило. Наконец, сферы контроля – лицензионного за УК в МКД, жилищного регионального и жилищного муниципального, – не очень четко разграничены, что порождало вопросы и неудобства.
Предполагается, что после упразднения муниципального жилищного контроля расширятся штаты органов ГЖН. Туда могут войти и бывшие муниципальные жилищные инспекторы.
Сегодня в аренду сдаётся почти каждая третья ипотечная квартира, говорят эксперты. При этом банки включают в договоры пункты о согласовании такой аренды и сохраняют за собой право осматривать квартиру в дальнейшем. «АиФ» разбирался, законно ли это.
Супруги из Новосибирска покупают квартиру на вторичном рынке за 5 миллионов рублей. Сумма первоначального взноса – 30% (или 1,5 миллиона рублей), ставка по кредиту – 20%, срок кредитования – 20 лет. Ежемесячный платёж – 60 тысяч рублей. Впрочем, семья сделала в квартире недорогой ремонт и теперь хочет сдавать жильё в аренду за 30 тысяч рублей в месяц, чтобы отбивать половину ежемесячного платежа по ипотеке.
«Некоторое время назад это было в порядке вещей, своего рода бизнес, – вспоминает финтехнолог, бывший исполнительный директор крупного российского банка кандидат экономических наук Денис Гончаров. – Идея простая: мне есть где жить, но хотелось бы иметь источник пассивного дохода в будущем. Расходы по ипотеке если и не отбиваются полностью, то существенно компенсируются платой жильцов. Особенно это актуально было в тот момент, когда появилась льготная ипотека».
В банке, впрочем, супругов предупредили: сдавать квартиру можно только с письменного согласия банка, такой пункт даже прописан в договоре. И об ужесточении правил здесь речь не идёт, вопрос этот не новый – квартира остаётся в залоге до полного погашения кредита, и банк всегда имел законное право контролировать её состояние, указывает директор рынков России и СНГ агентства недвижимости Валерий Тумин.
«Другое дело, что раньше эти положения реже применялись на практике, – добавляет он. – Сейчас ситуация изменилась: рынок ипотеки находится под давлением высоких ставок, доля просрочки за последний год выросла вдвое, а значительная часть заёмщиков изначально покупает жильё именно для сдачи. Банки стараются снизить риски по своему портфелю, потому и уточняют условия договоров».
Логику банков здесь вполне можно понять, считает Тумин, ведь арендаторы могут испортить имущество, вызвать пожар или затопить соседей, и всевозможными ограничениями кредитные организации пытаются защитить свой залог.
«По большому счёту, банк волнуют только две вещи, – добавляет Гончаров. – Первое – регулярность платежей. Второе – возможность быстро продать залог по цене, которая в сумме с первоначальным взносом покроет весь долг и набежавшие проценты, если заёмщик допускает длительные просрочки. А если квартира сдаётся посуточно? Это ведь каждый раз новые люди, уследить за которыми иногда не может даже хозяин. Стоимость залога различные чрезвычайные ситуации в квартире, между тем, снижают».
Вместе с тем Верховный суд ещё 10 лет назад указал, что произвольно ограничивать использование имущества банки не вправе, обращает внимание юрист Елена Могилевская. В итоге банки пытаются найти золотую середину, стараясь предварительно договориться с клиентом, а не прямо запрещать любую аренду. Кроме того, там понимают, что очень часто регулярность платежей обеспечивается как раз тем, что жильё сдаётся в аренду.
«Гораздо строже банки подходят к сдаче ипотечных квартир с господдержкой, аргументируя это тем, что кредит человеку одобрили для улучшения жилищных условий и проживания, – поясняет адвокат, кандидат юридических наук Александр Зорин. – Пытаться сдать квартиру по-тихому в этом случае точно не стоит, потому что в худшем случае такое может обернуться требованием досрочно погасить ипотеку».
О том, как банки (и, кстати, налоговая) вычисляют арендные квартиры, «АиФ» рассказал специалист по управлению рисками в российском банке Сергей. «В банке и ФНС, например, могут обратить внимание на то, что заёмщику на карту регулярно приходит одна и та же крупная сумма денег, и это вполне может вызвать вопросы, – сообщил он. – Кроме того, некоторые кредитные организации сверяют собственную базу объектов с информацией на сайтах с объявлениями о сдаче квартир. Наконец, сообщить ФНС о таких арендаторах банально могут соседи, участковые или управляющие компании – особенно если между жильцами есть конфликт или квартира сдаётся неофициально. А налоговая, чтобы проверить информацию, вполне может обратиться в банк».
Собственник ипотечной квартиры, кстати, вовсе не обязан говорить квартиранту о том, что жильё он приобрёл в кредит, добавляет Могилевская. Этот вопрос лучше с арендодателем обсудить отдельно.
«Перед тем как заключить договор, отдавать деньги и перевозить вещи, попросите у собственника выписку из ЕГРН, где указано, находится квартира в залоге у банка или нет, – советует она. – Впрочем, даже если собственник скрыл эту информацию, для нанимателя это не катастрофа. Просто так выселить человека, который живёт в квартире по договору, не могут. А смена собственника не может автоматически прекратить договор с нанимателем».
«По статистике, ипотечных кредитов в последнее время стали выдавать больше – в январе 2026 года банки одобрили займов почти на 430 миллиардов рублей, и это в 3,5 раза больше, чем в январе 2025 года, – говорит гендиректор федеральной риелторской компании Юрий Паршиков. – Однако 60–70% этих кредитов пришлось на семейную ипотеку, условия которой с 1 февраля ужесточили (теперь супруги могут получить только одну квартиру на семью и обязательно должны быть созаёмщиками). Многие просто запрыгнули в последний вагон, и уже в марте спрос на ипотеку может резко упасть. Предпосылки этого уже есть: банки фиксируют кратное снижение консультаций и броней в новостройках. Ипотечный рынок входит в стадию «заморозки» и в среднесрочной перспективе даже может продолжить сокращаться, если в льготных программах не появятся серьёзные изменения.
Всё это снижает доступность жилья, и больше других это чувствуют семьи с небольшими доходами и молодёжь. С их зарплатами кредит по нынешним ставкам просто не одобрят. А жить где-то надо, и поэтому растёт спрос на рынке аренды. Снимать квартиру, конечно, тяжеловато, но выплачивать ипотеку по заоблачным ставкам ещё тяжелее. Если сейчас ещё и начать активно «наводить порядок» с арендой квартир, то ситуация для многих семей окажется и вовсе аховой».
По данным Российской гильдии риелторов, лишь каждый пятый россиянин декларирует прибыль со сдачи квартир. Если в налоговой узнают, что собственник сдаёт жильё неофициально, ему придётся оплатить НДФЛ 13%, а также штрафы и пени. Тех, кто неумышленно уклонялся от уплаты, ждёт штраф 20% от суммы налогов, при наличии умысла он вырастает до 40%. Кроме того, на неуплаченную сумму могут ежедневно начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ (сегодня – 15,5%).