8967-809-53-28
В моем блокноте
Продажа дачи с незарегистрированным домом рискованна, Росреестр может приостановить сделку. Покупатель получает самострой с риском сноса. Оптимальный вариант на данный момент — это легализовать дом по дачной амнистии.
Об этом в беседе с RT предупредила Любовь Симкина, эксперт Народного фронта.
«Для этого нужно проверить межевание участка, получить адрес дома, заказать техплан у кадастрового инженера, подать документы в МФЦ и уплатить госпошлину. Дом должен быть не выше 20 м, не более трёх этажей, площадью до 500 кв. м. Также он должен располагаться в границах участка и вне охранных зон. Срок регистрации обычно составляет 5—12 рабочих дней», — объяснила эксперт.
Если дом не соответствует нормам, можно либо снести его (с обязательным снятием с учёта), либо продать участок со скидкой, честно предупредив покупателя о рисках, отметила собеседница RT.
Начать стоит с консультации кадастрового инженера, посоветовала она.
Ранее россиянам напомнили, что гаражную амнистию продлили до 1 сентября 2031 года.
Регистрация по месту жительства даёт право жить в квартире, но не делает человека её владельцем. Юрист разъяснила, кто может прописать жильца и как его выписать.
Собственник вправе зарегистрировать в своей квартире другого человека. Исключение — несовершеннолетние дети: их прописывают независимо от согласия остальных жильцов. Если квартира находится в долевой собственности, для регистрации постороннего потребуется согласие всех совладельцев.
Прописанный может пользоваться помещением, но не вправе им распоряжаться. Продать, сдать в аренду или иным образом изменить статус жилья он не может. Права на саму квартиру у него не появляются — только если он наследник или участвовал в приватизации муниципального жилья.
Выписать человека можно двумя способами. Первый — добровольное согласие самого прописанного. Второй — через суд, если договориться не удалось. В иске собственнику придётся доказать, что регистрация нарушает его права.
Юрист Диана Шорахян из московского адвокатского бюро «БВМП» в беседе с "РБК-Недвижимость" подчёркивает: прописка не равна собственности. Она лишь подтверждает право проживания. Поэтому собственнику важно понимать эту разницу до того, как он пустит кого-то на свою жилплощадь.
Вступили в силу новые условия главного драйвера на рынке строительства жилья — семейной ипотеки. С 1 октября она перестала быть массовой, поскольку для большинства потенциальных клиентов (семей с одним и двумя детьми. — Прим. ред.) повысится процентная ставка и для всех без исключения увеличатся размеры ежемесячных платежей (это произойдет за счет сокращения льготного периода кредитования с 30 до 15 лет. — Прим. ред.).
Готовы ли застройщики к очередному падению спроса на новостройки? Вырастет ли на этом фоне привлекательность вторички и ИЖС? Эти вопросы корреспонденты 72.RU задали крупным девелоперам и представителям агентств недвижимости. Публикуем их неутешительные прогнозы и на конкретном примере показываем, как с 1 октября изменились ежемесячные платежи.
Генеральный директор девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин не разделяет оптимистичные прогнозы экспертов и своих коллег, которые уверены, что рынок недвижимости адаптируется и подстроится под изменившиеся реалии.
— Под новую семейку подпадает мало квартир и еще меньше семей. И с точки зрения состава семей, и с точки зрения дохода. Просто представьте, какой будет платеж при 10% в регионе. Помножьте это на повышенные требования к заемщику, так как срок-то всего 15 лет, а значит, платеж будет в два раза выше того, который есть при текущей стандартной 30-летней ипотеке, — пишет в своем Telegram-канале Илья Пискулин.
Семейная ипотека — это 50% продаж лежащего на лопатках рынка.
Илья Пискулин уверен, что новые условия приняты для того, чтобы сократить количество выдаваемых сейчас льготных кредитов. А это обстоятельство в очередной раз больно ударит по рынку недвижимости, который и без того переживает не лучшие свои времена.
— Семейная ипотека сейчас — это 50% продаж и так лежащего на лопатках рынка. Рынка, на котором в несколько раз не хватает спроса, чтобы соответствовать предложению. На сколько сократятся эти 50%? Ну давайте с ходу — в два раза! Хотя я думаю, что падение будет больше, — считает Пискулин.
Представители другого крупного застройщика уверены, что рынок новостроек потеряет минимум 20%, поскольку больнее всего новые условия льготной ипотеки ударяют по самой массовой категории потенциальных клиентов — семьям с одним ребенком в возрасте до семи лет.
— Около 55% всех выдач кредитов по семейной ипотеке, по данным экспертов, сейчас приходится на семьи с одним ребенком, а для них ставка растет. Коррекция здесь, на наш взгляд, составит 20–30%. Застройщики в основном пойдут в субсидирование стандартной ставки, дисконты за наличный расчет, возрастет доля рассрочки. Восстановление спроса ожидаем в ноябре–декабре, — поделилась ожиданиями с 72.RU Юлия Файзулина, коммерческий директор девелоперской компании «Энко.Корпорация».
Виктор Корчагин, исполнительный директор компании-застройщика «Брусника», тоже прогнозирует значительное снижение спроса, и оно, по его мнению, станет критичным для определенного сегмента рынка.
— Девелоперы будут справляться с этой ситуацией за счет адресных программ субсидирования и спецпредложений. В «Бруснике» уже разработан целый пакет специальных предложений для потенциальных покупателей. Кроме того, у нас активно работает программа обмена имеющегося вторичного жилья на строящееся, что также позволит нивелировать возможное снижение спроса на новостройки, — рассказал об антикризисных планах 72.RU Виктор Корчагин.
Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин считает, что сложнее всего в новых условиях придется застройщикам, ориентированным на массовое возведение многоэтажных домов.
— Того массового спроса, который был на волне дешевой ипотеки, уже не будет. Рынок эволюционирует: сейчас недостаточно просто строить, нужно уже на этапе идеи и выбора земельного участка понимать, кто и за счет каких средств будет приобретать квартиры в этих домах. Поэтому строительство становится более целевым, массовая застройка, скорее всего, пока останется в прошлом, — поделился мнением с 72.RU Денис Жалнин.
Девелоперы надеются, что просевший спрос хотя бы частично поддержат семьи, которые будут улучшать свои жилищные условия. При первоначальном взносе в 50% или внесении аналогичной суммы в течение первого года пользования льготным кредитом, например, после продажи старой квартиры, ставка для всех категорий, которым доступна семейная ипотека, будет, как и раньше, 6% годовых.
Руководитель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что застройщиков ждут мрачные времена.
— Девелоперам точно станет сложнее. В сентябре они, по сути, получили два мощных экономических удара: понимание, что ключевая ставка резко снижаться не будет, а это вопрос себестоимости строительства, и изменения семейной ипотеки, что скажется на спросе и на наполнении эскроу-счетов. Выводить на рынок новые проекты станут меньше в этих условиях — это факт, — озвучил свои ожидания от грядущих изменений 72.RU Ильдар Хусаинов.
Объем выдачи семейной ипотеки может сократиться почти на четверть.
Часть девелоперов, по словам Ильдара Хусаинова, может решиться на изменение стратегии — увеличение сроков строительства и корректировку планировочных решений в пользу двух- и трехкомнатных квартир, которые могут стать более востребованными на рынке. А неминуемое сокращение запуска новых проектов сейчас опасно тем, что в 2028–2029 годах это может привести к сокращению объемов ввода и дефициту доступного предложения на первичном рынке жилья.
На вторичном рынке ситуация более оптимистичная, и при росте налоговых ставок по вкладам его может ждать новый приток покупателей в следующем году.
— Помимо этого, мы прогнозируем рост спроса в сегменте индивидуального жилищного строительства, где для всех категорий, кому доступна семейная ипотека, сохранена ставка 6%. В том числе из-за этого часть покупателей с первичного рынка квартир может переориентироваться на собственные дома, особенно речь идет о тех категориях, для которых ставка меняется существенно, — считает Ильдар Хусаинов.
По мнению Ксении Галушки, руководителя департамента ипотеки и страхования агентства «СОВА НЕДВИЖИМОСТЬ», рынок новостроек может снизиться примерно на 20–25%. Основные заемщики по семейной ипотеке — молодые семьи с одним-двумя детьми, для которых повышение ставки и сокращение срока субсидирования существенно влияют на доступность жилья.
— Часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где уже встречаются привлекательные ипотечные предложения. Условия кредитования сейчас зависят от банка, первоначального взноса, срока кредита и характеристик объекта, — отмечает Ксения Галушка.
А вот спрос на индивидуальное жилищное строительство, по мнению специалистов, вероятно, сохранится на прежнем уровне. Многие семьи сейчас по-прежнему заинтересованы в собственном доме, и здесь они могут выбирать проект с учетом своих финансовых возможностей.
Сами компании, работающие в сфере ИЖС, не ожидают резкого роста спроса на свои услуги, но отмечают, что в сравнении с квартирами в новостройках привлекательность домов, безусловно, еще возрастет.
— Спрос на строительство загородных домов вряд ли заметно увеличится, но он есть и останется стабильным. В текущих реалиях многим клиентам не хватает лимита в 6 миллионов рублей, потому что в эту сумму необходимо уложить не только строительство, но и покупку земельного участка. По этой причине сейчас часто приходится использовать комбо-ипотеку (часть суммы берется по льготной ставке, а остальная — по рыночной. — Прим. ред.), — рассказала 72.RU Ксения Артеева, директор по продажам СК «КупиДом».
Для наглядности рассмотрим, как изменится размер ежемесячного платежа при покупке условной двушки за 8 миллионов рублей. Процентная ставка выросла, максимальный срок льготного кредитования сократился вдвое — ежемесячные платежи рискуют стать для большинства неподъемными.
— При первоначальном взносе в 2 миллиона рублей и кредите в 6 миллионов, взятом под 6% на 30 лет, ежемесячный платеж составит около 36 000 рублей (35 973 рубля. — Прим. ред.). С октября срок субсидирования ставки ограничен 15 годами, и для семей с одним ребенком до 7 лет ставка увеличена до 10%. В таком случае платеж по аналогичной ипотеке составит уже 64 476 рублей, что на 79% больше, чем при прежних условиях, — подсчитали специалисты федеральной компании «Этажи».
Заметно вырастет финансовая нагрузка и на семьи с двумя детьми. Льготную ипотеку они смогут взять под 8%, а выплатить ее — за те же 15 лет.
Из положительных изменений можно назвать только увеличение лимитов (за исключением семей с одним ребенком, которым по-прежнему доступны только 6 млн рублей. — Прим. ред.) до 8–10 миллионов и рекордно низкую ставку для многодетных — от 4 до 2% для семей с четырьмя и более детьми. Для родителей с тремя детьми в регионах оставили те же 6%, а лимит увеличили до 8 миллионов рублей. Срок льготного кредитования для всех этих категорий также сокращен до 15 лет.
Для покупки и строительства частных домов ставку оставили прежней — 6%, но максимальный срок льготного кредитования и здесь уменьшили до 15 лет. Размер ежемесячных платежей по этой причине заметно возрастет, а доступность самой выдачи кредитов снизится — многие потенциальные заемщики будут получать от банков отказы из-за недостаточного уровня своих доходов.
Основные способы, которые называет юрист:
Соглашение о выделении доли. Собственники договариваются и оформляют письменный документ. Соглашение — это простая письменная форма, и подаётся для оформления через МФЦ в Росреестр без нотариуса, если квартира оформлена в общую совместную собственность супругов и доли выделяются детям. Нотариальное заверение требуется, если квартира в общей долевой собственности, один из собственников несовершеннолетний, был оформлен развод и соглашение содержит элементы брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Договор дарения. Подходит, если вы единственный собственник. Дарение близким родственникам, детям, не облагается налогом. Это всегда нотариальная сделка.
Купля-продажа. Реже, но можно продать ребёнку долю. Однако это требует денег и часто не имеет смысла. Продажа доли — нотариальная сделка.
При маткапитале доли обычно равные для всех членов семьи. Нужно подготовить соглашение и документы: паспорта, свидетельства о рождении, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, соглашение об определении долей, свидетельство о браке или разводе. Подать документы в Росреестр через МФЦ. Госпошлина — 2000 рублей за объект, но при дарении доли может быть меньше, уточняет эксперт.
Если сделка нотариальная, обратиться к нотариусу. Это обязательно при дарении, продаже части доли, маткапитале или долевой собственности.
Пока ипотечный кредит не выплачен, квартира остаётся в залоге у банка. Выделить долю можно только с согласия банка. Обычно банки разрешают это после погашения ипотеки. При использовании маткапитала вы даёте нотариальное обязательство выделить доли после снятия обременения, поясняет Наталья Шаранина.
По словам эксперта, доля ребёнка — это его собственность. Родители не могут продать или подарить её без разрешения опеки. При дарении доли ребёнку налог не платится, так как он близкий родственник. Если не выделить долю при маткапитале, прокуратура может обязать сделать это через суд.
Подать документы можно через МФЦ, Росреестр или Госуслуги. Для онлайн-обращения нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. Есть выездное обслуживание: специалист приедет по адресу и примет документы. Для людей с инвалидностью, ветеранов и маломобильных граждан услуга бесплатная.
Заявление подают все собственники. До 14 лет за ребёнка документы заполняют и подписывают родители, с 14 лет — он сам с их согласия. Если сделка нотариальная, документы в Росреестр может направить нотариус.
Срок регистрации долей: семь рабочих дней при обращении в Росреестр и семь рабочих дней — через МФЦ.
