Более 5 месяцев назад, 16 декабря 2025 года, Верховный суд вынес вердикт по делу Ларисы Долиной, которая продала свою квартиру в Хамовниках, а затем заявила, что действовала под влиянием мошенников. В решении было указано, что право собственности сохраняется за Полиной Лурье, которая является добросовестным покупателем.

После этого председатель Верховного суда Игорь Краснов поручил обобщить практику по разбирательствам с ведомыми продавцами с учётом вынесенного вердикта по делу Долиной. Однако по итогу в результате судебных споров нередко принимаются обратные решения, в результате чего добросовестные покупатели остаются и без денег, и без жилья.

Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что все дела с участием ведомых продавцов объединяет только то, что после продажи квартиры прежние собственники требуют признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что совершили её под влиянием третьих лиц — мошенников.

«Фактические обстоятельства таких дел не являются полностью идентичными, что и объясняет неоднородность судебной практики. Специалисты не ждали, что теперь все схожие споры будут разрешаться в пользу покупателей — так и происходит. Юристы отмечают, что истцы с учётом рассмотрения дела Долиной модифицируют свою позицию, и, в отличие от певицы, настаивают на проведении комплексной психолого-психиатрической экспертизы в рамках гражданского дела», — рассказал специалист.

По его словам, если специалисты установят, что в результате давления со стороны мошенников продавец в полной мере не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, покупатель лишается возможности защищать свою позицию, ссылаясь на то, что ему было неизвестно о давлении третьих лиц или что заблуждение продавца относительно сделки было нераспознаваемо. При этом добросовестность покупателя в такой ситуации не имеет значения.

«Известны случаи, когда экспертизы в рамках уголовного и гражданских дел проводила одна и та же экспертная организация, но делала противоположные выводы. В связи с этим острота проблемы сейчас должна смещаться от обеспечения однообразия судебной практики в сторону совершенствования методики проведения освидетельствования сторон сделки — чтобы отклоняющиеся от нормы состояния можно было выявить до заключения договора купли-продажи, а не на стадии его оспаривания», — продолжил Николай Зырянов.

На его взгляд, всем стала очевидна необходимость создания механизма, с помощью которого добросовестные покупатели могли бы не опасаться того, что последующие экспертизы могут легко опровергнуть первоначальные выводы специалистов об отсутствии каких-либо отклонений в поведении продавца, которые исключают возможность заключения договора купли-продажи.

Юрист по спорам о недвижимости Игорь Дергунов сообщил, что суды продолжают рассматривать большое количество дел по заявлениям продавцов жилой недвижимости о признании сделок недействительными. Также он уточнил, что после дела Долиной суды стали внимательнее исследовать и оценивать обстоятельства, являющиеся основанием заявляемых требований.

«Если продавец не докажет то, что его состояние не позволяло понимать значение своих действий или руководить ими, с большей долей вероятности суд сохранит сделку и откажет в иске. В таком случае у продавца сохраняется возможность предъявления требований к мошенникам о возмещении вреда, если сделка заключалась в связи с обманом третьими лицами, получившими денежные средства от продавца уже после заключения сделки с добросовестным покупателем», — пояснил эксперт.

Если же истец докажет, что в момент совершения он не понимал, что именно делает, а иные обстоятельства, исключающие возможность признания сделки недействительной, отсутствуют, суд может признать договор недействительным.

В качестве примера такого судебного спора Игорь Дергунов привёл дело Евсейчик, по которому в ходе разбирательств было представлено медицинское заключение, подтверждающее, что состояние истца не позволяло понимать последствия заключения договора, хотя истец и понимала, какую именно сделку заключала.

«Однако дополнительно был применён повышенный стандарт добросовестности к покупателю, приобретавшему квартиру по заниженной стоимости — хотя в судебных актах не указана разница между рыночной и ценой заключения сделки. Отдельно суд указал на необходимость возврата денежных средств продавцом покупателю в размере цены договора», — рассказал спикер.

По мнению Игоря Дергунова, в таких делах покупателю можно рекомендовать просить суд определить порядок исполнения двойной реституции — чтобы сначала продавец вернул ему денежные средства, полученные им по сделке, а потом покупатель вернул жильё.

«Это будет соответствовать целям закона и соблюдения баланса интересов сторон», — резюмировал юрист.

В марте рост цен на первичную недвижимость замедлился до 0,7%, на вторичку — до 0,6%. Об этом рассказали эксперты «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера».

«Наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен и цены в ближайшие месяцы будут расти умеренными темпами или даже стагнировать. За месяц цена „квадрата“ в новостройках увеличилась до 187,8 тыс. рублей, в готовом жилье — до 123,6 тыс. рублей», — отметили аналитики.

Годовой рост составил 9,2% и 9,3% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. При этом, на фоне снижения рыночных ставок, «свежая» вторичка успешно конкурирует с первичным жильем, подчеркнули эксперты.

По данным «Домклик», медианная стоимость 1 кв. м жилья, построенного за 10 лет до продажи на вторичном рынке чуть снизилась — с 183,9 тыс. рублей до 180,1 тыс. Тем не менее, данный сегмент продолжает расти быстрее новостроек, в итоге разрыв цен составил 4,1%. Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 113,2 тыс. рублей за 1 кв. м. За год она прибавила 19,6%, а за месяц — 1,25%.

На первичном рынке разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) вырос до 14,9%, превысив средние значения 2025 года. В среднесрочной перспективе специалисты пока не видят, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам марта в новостройках страны остаются нераспроданными 82,1 млн кв. м жилья против 80,6 млн кв. м в феврале. Показатель постепенно возвращается к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года. При продолжении этой тенденции и в условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья, застройщикам остается надеяться только на новый период ажиотажного спроса, считают аналитики.

Правительство РФ поддержало законопроект, который предлагает внести изменения в порядок определения возмещения, предоставляемого собственникам жилых помещений при реализации проектов комплексного развития территории (КРТ). Об этом «Известиям» рассказал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

Законопроектом предлагается установить другой срок определения компенсации — не ранее чем за 60 дней до дня направления собственнику договора о переходе права собственности, объяснил Груздев.

«Предлагаемый подход направлен на повышение защиты прав и законных интересов собственников жилых помещений. Он устраняет различия в вопросе допустимого срока давности использования отчета об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости в зависимости от назначения объекта, его технического состояния и целей изъятия», — отметил юрист.

Он добавил, что предусмотренный законопроектом шестидесятидневный срок корреспондирует положениям Земельного кодекса РФ, что позволяет сформировать единые и унифицированные требования к сроку давности использования отчета об оценке.