Правильный документ
Обычно она оформляется специальным документом – актом приёма-передачи, рассказывает старший юрисконсульт юридического центра отделения "На Николоямской" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Захарова. Договор купли-продажи тоже может являться передаточным актом – если это прописано в нем, однако на практике такое бывает крайне редко, добавляет руководитель офиса "Тургеневский" агентства "Инком-Недвижимость" Мария Варьяс
- Конкретная дата передачи квартиры;
"Это наиболее безопасный для покупателя вариант, поскольку с момента регистрации он становится собственником, а задержавшийся в квартире продавец превращается в лицо, незаконно занимающее чужое имущество", – объясняет юрист.
- Описание состояния квартиры с перечнем передаваемого имущества и выявленных недостатков (за исключением скрытых дефектов), определение лиц, ответственных за устранение недостатков, и сроки устранения.
- Отсутствие задолженностей;
- Условие о неустойке за каждый день просрочки передачи.
Такая неустойка, по словам руководителя практики разрешения споров с государственными органами "Де-юре" Рашида Гитинова, может быть установлена, например, в размере определенного процента от стоимости квартиры за каждый день просрочки ее передачи от продавца покупателю. Прописан в целом может быть любой процент – к примеру, может быть указана неустойка в размере 0,5-1% стоимости квартиры, которая определена сторонами в договоре.
Если все затягивается
В случае, когда продавец начинает тянуть с передачей квартиры покупателю, стоит держать себя в руках и начать с письменного уведомления, советует Захарова. Надо направить заказное письмо с уведомлением или телеграмму с предложением согласовать дату передачи квартиры и ключей. В дальнейшем такое уведомление можно будет использовать как доказательство в суде.
"Конечно, существуют и более жёсткие способы, вплоть до вскрытия квартиры при наличии документов на собственность, но это конфликтный и нервный сценарий, до которого лучше не доводить", – предупреждает Захарова.
Такие действия могут быть чреваты для нового собственника, говорит Лукина. На практике бывали случаи, когда покупатель взламывал замки и заходил в помещение, но в итоге был доставлен в отдел полиции, где на него составили протокол о мелком хулиганстве.
"Для суда следует зафиксировать с помощью видео- или фото- съемки отсутствие доступа в жилое помещение: невозможность использования ключей, наличие личных вещей продавца в квартире. Можно также предъявить суду и переписку в мессенджерах", – рекомендует Лукина.
Выселение с принуждением
"Покупатель должен получить исполнительный лист с информацией о том, что продавец подлежит выселению, и обратиться к судебным приставам. Судебные приставы-исполнители освободят помещение от имущества продавца и обеспечат возможность покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой", – рассказывает Лукина.
