8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик заявил, что обвал рынка недвижимости в России из-за ужесточения условий семейной ипотеки маловероятен.
По его словам, ранее действовавшие условия, позволявшие получать несколько ипотечных кредитов на одного человека, не оказывали значительного влияния. Доля повторных ипотек составляла 5-10% от общего объема, поэтому резкого падения цен на недвижимость ожидать не стоит.
Холопик также отметил, что с 1 февраля в России вступили в силу новые, более строгие правила оформления ипотеки. Теперь кредиты будут выдаваться с учетом взаимной ответственности обоих супругов, и на одну семью будет разрешено оформить лишь один ипотечный кредит на недвижимость, сообщает ТАСС.
Он добавил, что говорить о том, что ужесточение условий приведет к обвалу рынка, не стоит. Статистики по этому поводу нет, но, вероятно, доля повторных ипотек составляла 5-10%.
Напомним, что бизнесмен Михаил Спектор прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости. Москва стала абсолютным лидером по темпам роста цен на жилье в новостройках.
Завещание позволяет не только определить одного или нескольких наследников, но и выбрать запасных, а также указать условия вступления в завещание. Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали «РБК Недвижимости» о неочевидных возможностях завещания, которые помогут учесть разные жизненные ситуации и снизить споры между наследниками.
Запасной наследник
По закону завещание можно составить в пользу любого человека или юридического лица. Но на практике может случиться так, что компания прекратила свое существование, а назначенный наследник ушел из жизни раньше завещателя или откажется от наследства. «Имущество, предназначенное таким людям, считается незавещанным. Оно будет распределено по общим правилам между родственниками завещателя. При этом наследники выбывшего претендента, например его дети, прав на это имущество не получают», — пояснили в пресс-службе ФНП.
Чтобы избежать подобных ситуаций, нотариусы рекомендуют использовать специальный инструмент — подназначение наследника. Он позволяет назначить запасного преемника, если основной не сможет или не захочет принять наследство. Число запасных наследников в завещании не ограничено. «Можно выстроить целую цепочку преемственности. Это избавляет от неопределенности и гарантирует, что имущество попадет именно к тем, кого выбрал завещатель», — отметили эксперты.
В качестве примера они привели ситуацию, когда пожилая женщина хотела оставить квартиру племяннику, запасным наследником вписала другого своего племянника. Женщина это сделала, чтобы наследство не получил сын, с которым она давно не общалась из-за его алкогольной зависимости. В другом случае женщина хотела передать фамильные ценности своей старшей дочери. А подназначенным наследником стала уже внучка завещательницы, привели истории из практики нотариусы.
Сыну — квартиру, дочери — дом
Чтобы избежать споров между наследниками, нотариусы советуют не использовать в завещании общие формулировки (например, все имущество передается детям в равных долях), а прописать подробно, кому из наследников что полагается. Например, сыну предназначается квартира и автомобиль, а дочери — дом с земельным участком.
Однако важно, чтобы часть имущества не осталась «за скобками», отметили юристы. Например, это могут быть вклады в иностранном банке, брокерские счета или криптокошельки. Эту информацию эксперты советуют завещателю раскрыть заранее. Они также рекомендуют предупреждать наследников о долгах.
Завещательное возложение
В завещании можно не только указать наследников, но и обязать их выполнить определенные действия — завещательное возложение. Например, предоставить право пожизненного проживания в унаследованной квартире родственнику-инвалиду или заботиться о домашнем животном, которое осталось в этой квартире. По словам экспертов, один из частых видов завещательного возложения — распоряжение о собственных похоронах. «За соблюдением этих условий может проследить душеприказчик — исполнитель завещания, которого назначают с его согласия», — указали в ФНП.
В то же время свобода завещания небезгранична, отмечают эксперты. Например, в документе нельзя указать условия, которые нарушают права наследника или которые невозможно выполнить и проконтролировать. В качестве примера нотариусы привели случай из практики, когда мужчина в завещании указал, что оставит все свое имущество дочери, если она не будет курить и получит высшее образование. Нотариус объяснил завещателю, что такие условия в документ внести невозможно.
Видеофиксация и справка от психиатра
Для дополнительной защиты действия завещания эксперты предлагают завещателю получить заключение судебного эксперта-психиатра, чтобы никто точно не мог сослаться на его недееспособность. Помимо этого, сам процесс удостоверения завещания можно снять на видео. «Это особенно актуально, если у человека сложные отношения в семье и он предполагает, что родственники всеми правдами и неправдами постараются дискредитировать его последнюю волю», — пояснили нотариусы.
Само видео может выполнять не только юридически защитную функцию, но и коммуникационную. Например, мужчина попросил нотариуса записать видеопривет с пояснениями для наследников — своих детей от разных браков. «Так он хотел предотвратить разногласия между ними. Подобное наставление юридической силы не имеет, но закону не противоречит и может быть оформлено как дополнительный элемент завещания», — пояснили эксперты.
По данным ФНП, в 2025 году российские нотариусы удостоверили порядка 600 тыс. завещаний. Это соответствует показателю предыдущего года. Чаще всего в прошедшем году завещания оформляли жители Москвы — на долю столицы приходится 11% всех оформленных завещаний. В топ-3 таких региона вошли Московская область (7%) и Санкт-Петербург (5%).
В ноябре 2025 года в силу вступил закон, который обязывает нотариусов сообщать наследникам в рамках наследственного дела о долгах умерших. По наследству переходит не только имущество (недвижимость, машины, участки), но и долговые обязательства, по которым нужно отвечать наследникам. Например, это долги по коммунальным платежам, потребительским кредитам, ипотеке или микрозаймам, оформленным наследодателем. Исключения составляют личные обязательства умершего — например, административные штрафы. Они по наследству не переходят. Если долгов больше, чем наследуемого имущества, от последнего можно отказаться.
Содержание:
У собственников жилья распространено заблуждение: "Если в выписке ЕГРН стоит мое имя, я могу распоряжаться квартирой как угодно". Однако такой объект нельзя подарить "просто так". Когда речь заходит об ипотечной недвижимости, право собственности перестает быть абсолютным. Все дело в столкновении норм Гражданского кодекса РФ и положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С одной стороны, Гражданский кодекс стоит на страже интересов собственника жилья: согласно статье 209 ГK РФ ("Содержание права собственности"), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
"Пункт 2 этой статьи прямо указывает на то, что собственник имеет право совершать в отношении своего имущества любые действия по своему усмотрению, в том числе и отчуждать его - например, кому-то дарить, - рассказывает адвокат Адвокатской палаты города Москвы Галина Иванова. - Казалось бы, если квартира - ваша собственность, то почему банк диктует вам условия? Но тут возникает видимая правовая коллизия: абсолютное право собственника распоряжаться имуществом сталкивается с обеспечительным интересом банка (то есть он должен быть уверен в возврате кредита)".
Что означает обременение по ипотеке
Покупка жилья с использованием кредитных средств ставит банк в уязвимое положение в случае неплатежеспособности заемщика, поэтому в интересах финучреждения на такое имущество устанавливается залог. Это означает, что право собственника распоряжаться своей квартирой (продавать, дарить, менять) ограничено законом. Такое ограничение называется обременением.
"Законодатель установил принцип приоритета специальных норм закона над общими. Так что, даже несмотря на то, что статья 209 ГК РФ дает общие полномочия, другие статьи - 346 ГК РФ и 37 Закона "Об ипотеке" - вводят специальные ограничения для заложенного имущества. Такое жилье можно передать другому человеку лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусматривает кредитный договор", - поясняет Галина Иванова.
В 99% случаев тексты банковских ипотечных договоров содержат пункт, дублирующий нормы закона, с примерно следующей формулировкой:
Подписывая ипотечный договор с банком, покупатель реализует еще один фундаментальный принцип - свободу договора (согласно статье 421 ГК РФ) - и добровольно соглашается на то, что его право собственности будет "урезанным" до момента выплаты долга.
"Ошибочно думать, что ипотечная квартира - это собственность банка, пока не выплачен долг. Банк лишь берет недвижимость в залог на период, пока не будет оплачена кредитная задолженность", - уточняет адвокат Московской коллегии адвокатов "Прилепская и партнеры" Елена Чиркина.
Чтобы получить согласие, нужно обратиться в банк, которому вы выплачиваете ипотеку.
Прежде чем дать или не дать свое согласие на дарение квартиры, банк проводит проверку того, кому ее дарят. Его интересуют следующие пункты:
Банк вправе вынести отрицательный вердикт - например, если тот, кому хотят подарить ипотечную квартиру, не сможет доказать свою платежеспособность. Его будут проверять так же серьезно, как проверяли дарителя, бравшего в свое время ипотеку на квартиру.
Теоретически банк может принять одно из трех решений:
При наличии зарегистрированного банковского обременения зарегистрировать право собственности на квартиру без согласия банка невозможно. Если даже каким-то образом подобная сделка будет зарегистрирована, впоследствии она, как предупреждает Елена Чиркина, будет признана недействительной.
Согласно статье 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если владелец ипотечной квартиры попытается подарить ее, не получив согласия банка, тот вправе потребовать:
"Исключения возможны лишь тогда, когда в самом ипотечном договоре прямо прописано: "Заемщик вправе распоряжаться квартирой без согласия банка", что в российской банковской практике встречается крайне редко", - поясняет Галина Иванова.
Если банк дает согласие на регистрацию договора дарения квартиры, вместе с ней к новому владельцу, как правило, переходит и задолженность по ипотечному кредиту.
"При дарении квартиры меняется собственник, но сам по себе ипотечный долг никуда не исчезает, - поясняет Галина Иванова. - И здесь вступает в силу статья 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой перевести долг с должника на другого человека можно опять же только с согласия кредитора - то есть банка".
Если даритель не хочет передавать вместе с квартирой оставшуюся задолженность, он может действовать двумя способами, поясняет Елена Чиркина:
Пошаговый алгоритм:
При оформлении такой сделки понадобятся следующие документы:
Отличие от дарения другим людям тут только в налогообложении.
По статье 217 Налогового кодекса РФ, за недвижимость, полученную в подарок, платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) не нужно, если даритель и одаряемый - близкие родственники. Если близкого родства нет - за подарок в виде квартиры придется заплатить 13 % (или 15 % для нерезидентов) от ее стоимости.
С точки зрения налогового права к близким родственникам относятся:
"Супруги по Семейному кодексу формально не являются родственниками, но в целях налогообложения приравниваются к близким родственникам, - поясняет адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов "Швырева и партнеры" Надежда Швырева, - и это принципиально важно при дарении недвижимости и расчете НДФЛ".
Подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, тоже можно. Но для этого опять же должны быть соблюдены два жестких условия:
"Банки, как правило, не заинтересованы в долевом дарении ипотечной квартиры, поскольку такие сделки усложняют юридическое сопровождение кредита и документооборот, - предупреждает Надежда Швырева. - Для банка это не создает дополнительных экономических преимуществ, при этом требует более сложного контроля за залогом и изменением состава собственников".
В дарении в целом принципиально новых рисков по сравнению с другими вариантами отчуждения заложенной недвижимости для банка нет. Ключевые риски для кредитного учреждения, как поясняет Надежда Швырева, связаны не с формой сделки, а именно с самим фактом изменения собственника без полного погашения обязательств.
"Дарение - это лишь один из возможных инструментов, а не универсальное решение, - поясняет адвокат. - При выборе правильного способа передачи недвижимости ключевой вопрос всегда один: какой цели вы хотите достичь? Например, минимизировать налоги, защитить имущество, исключить оспаривание, сохранить контроль, учесть риски банкротства, развода, наследственных споров. И только после ответа на этот вопрос подбирается конкретный вид сделки, на основании которой и произойдет переход права собственности". ⠀
Проще и безопаснее подарить ипотечную квартиру после полного погашения ипотеки, когда можно будет снять обременение.
Почему именно этот вариант самый надежный?
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Нет. Хотя владелец квартиры вправе совершать любые сделки со своей недвижимостью, банк в данном случае - залогодержатель. Он должен быть уверен, что вся сумма будет выплачена, поэтому до полного погашения ипотеки на квартиру накладывается "обременение". Об ограничениях на заложенное имущество говорится в статьях 346 ГК РФ и 37 Закона "Об ипотеке".
Можно ли подарить квартиру в ипотеке близкому родственнику?
Можно (но опять же с согласия банка). Вся процедура дарения будет такой же, как и в случае с посторонним человеком. Более того, родственник, которому дарится квартира, по закону освобожден от уплаты налога на доходы физлиц (НЛФЛ).
Переходит ли ипотека к новому собственнику?
Да, долг банку в любом случае придется выплачивать до конца, так что при получении в подарок ипотечной квартиры эта обязанность перейдет к новому владельцу. Оформление перевода ипотеки на другого человека, как и само дарение, происходит при обязательном согласии финучреждения, у которого недвижимость в залоге. Бывает, что даритель сохраняет ипотеку за собой, но это очень редкие случаи и банки соглашаются на них неохотно. Идеальным вариантом для того, кому дарят квартиру, будет выплата дарителем ипотеки досрочно и оформление сделки уже после снятия обременения.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Да. Для этого опять же нужно согласие банка, а также нотариальное заверение. Важно учитывать, что финучреждения не очень любят вариант с дарением долей и идут на него неохотно, потому что для залогодержателя это риск.
Если владелец ипотечной квартиры захотел подарить ее своему родственнику или любому другому человеку, по закону он вправе это сделать. Однако если ипотека еще не выплачена, юридически провести такую сделку сложнее. Во-первых, тот, кому дарят недвижимость, должен понимать, что выплачивать оставшуюся часть долга, скорее всего, придется ему. Во-вторых, нужно будет получить согласие от залогодержателя (банка), а решение он вынесет только после проверки одаряемого. Гораздо проще и безопаснее дарить квартиру уже после полного погашения ипотеки.
Строительные сберегательные кассы могут стать альтернативой ипотеке, которая обойдется россиянам в 2,5 раза дешевле. Об этом заявил председатель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов в беседе с ТАСС.
Депутат подчеркнул, что в текущих условиях ипотека остается недоступной для большинства граждан, а для тех, кто все же ее оформил, она становится «долговой кабалой».
«Я напомню, что ипотека — это американская модель приобретения недвижимости через ее залог. Есть европейская модель стройсберкасс, и мы давным-давно настаиваем их сделать», — отметил Миронов. Он добавил, что решить жилищный вопрос в России также поможет система наемных домов.
Стройберкассы — это кредитные организации, которые копят средства граждан на приобретение жилья. Человек заключает контракт о сбережениях и регулярно вносит средства, к которым начисляется государственная премия. После накопления около 30-50 процентов целевой суммы гражданин получает право на целевой жилищный наем по фиксированной заниженной ставке до трех процентов годовых.
Ранее основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев назвал ставку по ипотеке, которая будет выгодна для россиян. По его словам, кредиты на жилье будут комфортными при ставке ниже 16 процентов.