Количество расторжений по договорам рассрочки на жильё в ближайшее время может резко вырасти, считают эксперты рынка недвижимости. Причина — в истечении льготного периода, в течение которого покупатели могли вносить комфортные для себя платежи. В среднем он составлял 2–2,5 года.

«В середине 2024 года доля покупок квартир в рассрочку составляла около 35%, а иногда и выше в зависимости от проекта. То есть практически каждая третья квартира была куплена в рассрочку. И сегодня риск разрывов таких договоров действительно существует: доля расторжений уже оценивается в 5%, и она продолжит расти», — отметила директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

Согласно её оценке, в зоне риска находятся те покупатели, кто «входил» в рассрочки на пределе возможностей в надежде на скорое снижение ипотечных ставок, которого так и не произошло.

«В июне 2024 года средняя ставка по ипотеке в 20 крупнейших ипотечных банках России была на уровне около 18–19%. И сегодня это всё ещё 19%. Ипотека доступнее не стала. Это одна из причин», — пояснила специалист.

Также Светлана Опрышко напомнила, что в прошлые годы покупатели нередко брали рассрочки с символическим первоначальным взносом в 5–10%, и сегодня такой суммы недостаточно, чтобы оформить ипотеку, поскольку банки требуют минимум 20%.

«То есть человеку, чтобы перейти на ипотеку, нужно будет искать дополнительную недостающую сумму для первоначального взноса, а это немало. Плюс банки стали жёстче проверять заёмщиков и отклоняют практически каждую вторую заявку на ипотеку. Те, кто не смогут подтвердить официальный доход или имеют плохую кредитную историю, просто не получат ипотеку и будут вынуждены расторгать договор рассрочки», — заявила она.

На её взгляд, волна расторжений по договорам рассрочки в первую очередь накроет массовый сегмент — заёмщиков со спорной кредитной историей, а также закредитованных граждан, которые входили в рассрочку «на последние деньги» в надежде на скорое удешевление ипотеки.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин отметил, что, по последним данным, доля расторжений договоров рассрочки на жильё составляет от 3 до 15% от сделок.

«Покупатели столкнулись с невозможностью обслуживать платёжную нагрузку. Ключевая проблема — размер ежемесячного платежа. При стоимости квартиры 5 млн рублей и рассрочке на 2 года ежемесячный платёж составляет около 200 тыс. рублей в месяц. А для московского жилья стоимостью 10–15 млн рублей — от 400 тыс. рублей. Для большинства семей эти суммы неподъёмны», — сообщил спикер.

Он также согласился с тем, что многие покупатели изначально рассчитывали не на реальные выплаты, а на рефинансирование через ипотеку к моменту окончания рассрочки. Но этот план не сработал: ипотечные ставки так и не снизились до комфортных уровней, а банки отказывают в кредитах заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.

«Дополнительный структурный риск — информация о рассрочке не передаётся в бюро кредитных историй и не учитывается при расчёте долговой нагрузки заёмщика. Это означает, что реальный масштаб проблемы невидим ни для банков, ни для регулятора до момента, когда покупатель уже не может платить», — поделился Валерий Тумин.

Кроме того, он рассказал, что, согласно статистике, доля новостроек, возвращающихся на рынок из-за неспособности владельцев платить по рассрочке, составляет 4–7% от проданных объектов за последние 2 года, а в бизнес-классе, где рассрочка была особенно популярна, доля повторных продаж в отдельных проектах достигает 8–10%.

«Критический вопрос — масштаб потенциального выброса. Если ипотечные ставки не снизятся до комфортных значений, доля расторжений может вырасти до 20–30%. Именно этот сценарий сейчас разворачивается: ставки снижаются, но медленно, а льготные периоды по рассрочкам заканчиваются уже сейчас», — заключил Валерий Тумин.

Директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова подтвердила, что волна расторжений по договорам рассрочки нарастает.

«Покупки по ДДУ в рассрочку для многих оказались ловушкой. Граждане шли на такую сделку в расчёте перейти на ипотеку, надеясь, что ставки снизятся, но заметного снижения не произошло. Никому не гарантированы ни оформление кредита, ни низкая ставка, ни возврат средств, если в займе откажут. При всём этом покупатели, которые брали рассрочку с первоначальным взносом 5%, при переходе в ипотеку вынуждены довнести ещё 15%, поскольку банки требуют минимум 20%. И это отдельный подводный камень», — сказала специалист.

По её мнению, ситуация с рассрочками — это проблема, последствия которой рынок будет отрабатывать не один год.

«Риск смещён в сторону застройщиков, так как наиболее вероятный сценарий после расторжения — это повторные продажи по той же цене на падающем рынке и большим объёмом нераспроданных остатков на рынке. Для самих покупателей всё это грозит потерей внесённых средств в реальном выражении», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Председатель комитета Российской гильдии риелторов по взаимодействию с организациями смежных видов деятельности Наталия Колесникова считает, что ситуацию может выправить принятие закона о регулировании сделок с рассрочками на жильё в ближайшее время.

«Покупателю предлагают заключить договор с рассрочкой платежа и потом переходить на рыночную ипотеку. Стоимость квартиры при такой форме оплаты при этом нередко повышают, закладывая в неё неудобства или риски. Но в условиях текущей неопределённости в экономике это рискованно для обеих сторон. Застройщик не получает всей суммы и не может вложить деньги в оборот, а покупателю сложно выходить из такой сделки, так как цена завышена на пару лет вперёд», — подытожила эксперт.

Рассчитывать срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ при продаже будут по новым правилам, пишет издание «Коммерсантъ». Сейчас суммировать сроки владения изъятым жильём и предоставленной взамен недвижимостью могут только участники московской программы реновации.

Минфин подготовил законопроект, направленный на исполнение решения Конституционного суда. Согласно документу, этот порядок распространят на всех собственников, у которых власти изымают жильё. Речь о региональных программах комплексного развития территорий, обновления жилфонда, изъятии земли для госнужд.

Минфин подготовил соответствующие поправки в Налоговый кодекс. По общему правилу при продаже жилья можно не платить НДФЛ, если человек на протяжении 5 лет непрерывно владеет жильём. Если это единственное жилье, приватизированная квартира, этот срок составляет 3 года. Участники столичной программы реновации могут суммировать срок владения изъятым жильём и квартирой, которую им предоставили власти. Благодаря этому они могут раньше продать жильё без уплаты НДФЛ.

Если жильё было изъято в ходе региональных программ комплексного развития территорий, обновления жилищного фонда, срок отсчитывается заново. Спор, касающийся ограничения льготного порядка, ранее дошёл до Конституционного суда. Случаи изъятия жилой недвижимости у граждан не ограничиваются программой реновации, подчеркнул КС. Суд пришёл к выводу, что игнорирование периода владения прежним жильём подрывает доверие граждан к решениям публичной власти.

Согласно законопроекту, подготовленному Минфином, «зачёт» срока владения прежним жильём распространят для все случаи изъятия жилой недвижимости по решению госорганов. Поправки не коснутся собственников аварийного жилья.

Пятилетний срок необходим, чтобы избежать спекулятивных перепродаж жилья, подчеркнула партнёр, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова. Если государство вопреки воле собственника заменяет ему квартиру, эта логика не работает. Эксперт отметила, что принудительное переселение нельзя считать инвестиционной сделкой.

Положение человека не должно ухудшиться из-за того, что государство прекратило его право собственности, подчеркнул Конституционный суд.

Певица Алла Пугачева не может избавиться от своего замка в подмосковной деревне Грязь из-за слишком больших расходов на содержание недвижимости, это отпугивает потенциальных покупателей. Причину неудач с продажей особняка раскрыл адвокат Тимур Матвеев в беседе с KP.RU.

По словам специалиста, только в зимний период ЖКУ, охрана и поддержание жизнедеятельности поместья обходятся знаменитости более чем в 700 тысяч рублей ежемесячно.

Дело в том, что территория состоит из 16 совмещенных земельных участков — общая площадь достигает 212 соток. Поместье включает в себя три объекта: шестиэтажный замок во французском стиле площадью 1867 квадратов, спа-комплекс площадью 571 квадрат и хозблок площадью 29 квадратов.

При этом замок находится в неохраняемой деревне, рядом с домами обычных россиян. Это тоже может отталкивать типичных покупателей роскошного жилья: они чаще всего предпочитают элитные поселки с закрытой территорией и развитой инфраструктурой. Поэтому особняк Пугачевой, требующий колоссальных ежемесячных вложений, пока остается в собственности артистки, заключил Матвеев.

Ранее шоумен и продюсер Гера Иващенко предложил сделать из подмосковного замка Пугачевой музей.

Около 75 процентов россиян сталкивались с подозрительными объявлениями в сети при поиске квартиры для покупки. О том, как распознать мошенников, граждане рассказали в исследовании ГК «Гранель», результаты которого есть в распоряжении «Ленты.ру».

Чаще всего сомнительные предложения встречаются на онлайн-площадках — их замечали 30 процентов участников опроса. Еще 19 процентов видели такие варианты в соцсетях, 17 процентов — на фишинговых сайтах под официальным доменом застройщиков, а десять процентов — на отдельных лендингах.

Сильнее всего россиян настораживает анонимный или пустой профиль продавца — за этот вариант проголосовали 32 процента респондентов. 27 процентов заставляет сомневаться несоответствие фотографий и описания, 24 процента — слишком низкая цена. При этом объявления с несуществующими квартирами вызывают тревогу только у 7 процентов людей.

В случае со вторичным жильем 22 процента россиян беспокоятся, если продавец отказывается показывать документы, а 22 процента — если фото в объявлении плохого качества или отсутствуют вовсе. Странная причина срочной продажи настораживает 17 процентов покупателей, требования предоплаты — 12 процентов.

Ранее стало известно, что мошенники нашли новый способ завлечь россиян. В июне начала набирать обороты схема с дешевыми строительными материалами.