После резонансного дела Ларисы Долиной и других случаев мошенничества с продажей недвижимости в России была кардинально пересмотрена схема оформления сделок с жильём. Как рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев, теперь процедура стала сложнее, но значительно безопаснее для добросовестных покупателей.

Главное нововведение — многоступенчатая система подтверждения воли продавца. Теперь сделка строится так, чтобы исключить возможность отказа от неё под предлогом «я не понимал, что делаю» или «меня обманули».

Ключевые изменения:

• Видеофиксация: Ведётся обязательная видеозапись нотариального заверения сделки.
• Опросник: Продавец подписывает специальный документ, в котором подтверждает, что действует добровольно, не находится под давлением и осознаёт последствия. В нём прямо указывается, что предоставление ложных сведений квалифицируется как мошенничество.
• Подтверждение родственников: Если это возможно, родственники продавца письменно уведомляют о том, что знают о сделке и не имеют к ней претензий.

Такая система сбора доказательств из разных источников делает практически невозможным в суде доказать, что человек «несколько раз был не в себе» и подписал документы случайно, пишет KP.RU.

В Госдуме также предлагают ввести безналичный расчет при сделках с недвижимостью.

Представьте себе, что вы после долгих метаний, поисков и оформлений документов наконец-то стали обладателем квартиры — и вдруг трах-бах, сделка признается ничтожной или оспоримой. Произойти это может по целому ряду причин. В столичном управлении Росреестра* назвали три ключевых и призвали продавцов и покупателей воспринять это как добрый совет (читай — предупреждение) не совершать рискованных ошибок.

Сначала короткий юридический ликбез. Как напоминают эксперты ведомства, ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения угрозы, под влиянием которой была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», напоминают в Росреестре.

Теперь по сути. Продавец недвижимости просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость для экономии, например при уплате налогов, — первый очень распространенный и очень ошибочный вариант. Причем прежде всего для покупателя: в случае оспаривания сделки (неважно, на каком основании, хотя основанием может служить и вышеуказанная «экономия») именно покупатель больше всего пострадает от заниженной цены в документах.

«Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдает деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — поясняет начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артем Коротаев.

Кроме того, могут возникнуть налоговые риски — ограничение налогового вычета или увеличенный налог при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Схема с занижением официальной стоимости объекта в договоре стара как мир, и призывы к покупателям не попадаться на эту удочку звучат постоянно, но пока — без стопроцентного успеха.

Вторая тема: как подчеркивают в Росреестре, чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Покупателю необходимо обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником: оптимальным периодом считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав.

Наконец, перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Дело в том, что сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).

Для части заёмщиков могут повысить ставки по уже выданной семейной ипотеке. Это следует из письма замглавы Минстроя Никиты Стасишина правительству страны, передаёт «Московская перспектива».

Предполагается, что льготную ставку будут повышать в случае, если второй родитель оформит ещё одну ипотеку, а также если заёмщик не состоит в браке и не зарегистрирован по одному адресу с ребёнком.

В Минстрое эту инициативу поддержали. Однако в ведомстве считают, что нововведения не должны касаться уже выданных кредитов.

ендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов не ждёт значимых изменений и дополнительных ограничений для рынка в случае, если предложение Минфина будет принято. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

«В текущей конфигурации семейной ипотеки уже закреплено, что нельзя взять больше одной ипотеки на семью. Банки уже давно запрашивают и учитывают номера СНИЛС детей, на которых выдаётся семейная ипотека. Если же родители в разводе, существует требование, согласно которому родитель, получающий льготный кредит, должен быть прописан вместе с ребёнком. То есть можно сказать, что сейчас в этом плане действуют достаточно жёсткие ограничения», — сказал специалист.

На его взгляд, гораздо более важными должны стать решения по дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от числа детей.

«Напомню, что в поручении правительства был прописан ввод дополнительных мер поддержки семей с детьми до 7 лет. Ждём, как будут развиваться события по этим направлениям. Самые главные новости для рынка будут именно здесь, и мы по-прежнему находимся в ожидании решений со стороны правительства», — добавил Максим Ельцов.

Ведущий эксперт по инвестициям, автор проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв считает, что предложение Минфина направлено на сокращение количества инвестиционных сделок.

«Мы ранее слышали позицию государства по поводу того, что никакие инвестиции за счёт государства недопустимы. И безадресная льготная ипотека была закрыта в том числе по этой причине, потому что частные инвесторы использовали субсидированные ставки и благодаря этому зарабатывали деньги», — напомнил спикер.

По его словам, предложение Минфина отражает желание властей сделать льготные ипотечные программы ещё более адресными и точными.

«Мы все понимаем, что основной покупатель недвижимости у нас — это семья. И, соответственно, мы должны прийти к тому, что конкретно нуждающейся семье для улучшения жилищных условий должны предоставляться определённые льготы и преференции. К этому всё сейчас идёт. Уверен, что в скором времени все массовые льготные программы трансформируются в более адресные», — заключил Евгений Ткачёв.

Власти готовят законопроект, который коснётся деятельности товариществ собственников жилья, пишет «Российская газета». Над документом работают представители Минстроя, Минэкономразвития, Минюста. Госдумы и Торгово-промышленной палаты. Согласно поправкам, председатели ТСЖ не будут нести ответственность за долги всего дома. Жители домов с ТСЖ должны будут напрямую оформлять договоры с поставщиками ресурсов.

Планируется уточнить правовой статус председателя правления ТСЖ, рассказал зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и один из авторов законопроекта Дмитрий Гордеев. Нередки случаи, когда суды видят в председателе правления ТСЖ единоличный орган управления товарищества. При этом председатель только организовывает выполнение решений общего собрания. Согласно ст. 144 Жилищного кодекса, органами управления выступают общее собрание членов ТСЖ и его правление. Однако суды зачастую по искам ресурсоснабжающих организаций привлекают к ответственности только председателя правления.

Согласно поправкам, жители дома должны будут заключать договоры напрямую с поставщиками ресурсов. Ожидается, что это снизит риск банкротства ТСЖ. Если ТСЖ находится в предбанкротном состоянии, конкурсные управляющие не будут направлять средства, собранные на содержание дома и на другие услуги, на погашение долгов перед ресурсоснабжающей организацией. Долги будут требовать непосредственно у должников.

В Жилищном кодексе будут уточнены ещё ряд юридических моментов, в частности, будет уточнён порядок создания ТСЖ. Сейчас для регистрации нужно передать в налоговые органы список членов правления, при этом избрать правление до создания ТСЖ нельзя.

По данным Федеральной налоговой службы, по состоянию на 1 апреля 2026 года в стране насчитывалось более 37 тыс. ТСЖ в многоквартирных домах. Совокупный долг ТСЖ к концу 2024 года достиг 76,38 млрд рублей, говорится в пояснительной записке к законопроекту. Средний размер задолженности ТСЖ превышает его годовую выручку более чем в 2,5 раза. При этом у большинства товариществ нет ликвидного имущества, на которое можно обратить взыскание. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, его нельзя включить в конкурсную массу. Деньги на счетах ТСЖ носят целевой характер, они должны быть направлены на оплату жилищных и коммунальных услуг. В большинстве случаев процедура взыскания долгов и банкротства ТСЖ не приводит к удовлетворению требований кредиторов. При этом председателей правлений необоснованно привлекают к субсидиарной ответственности.

Важно сохранить ТСЖ как форму самоорганизации граждан, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. По её мнению, существующую модель ТСЖ следует пересмотреть. Сейчас принуждать к членству в ТСЖ нельзя, членами ТСЖ могут быть не все жители многоквартирного дома. Это приводит к ситуациям, когда в доме соседствуют две формы управления — общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников. По мнению Разворотневой, следует ввести новые требования. Жильцы должны становиться членами товарищества собственником по факту покупки квартиры в таком доме.

По словам Дмитрия Гордеева, товарищество собственников жилья — это удобный способ управления домом, при котором жильцы наиболее активны. Эксперт подчёркивает, что многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, за меньшие средства содержатся в хорошем состоянии.

По оценке президента Ассоциации АКОН Лины Ткаченко, около 12% многоквартирных домов выбрали ТСЖ в качестве способа управления. При этом деятельность ТСЖ регулируется нормами, которые иногда противоречат друг другу. Необходимо принять единый закон о деятельности ТСЖ, считает эксперт. Ткаченко также предлагает разрешить председателям возглавлять сразу несколько ТСЖ, так как не всегда среди жильцов можно найти компетентного человека, готового выполнять эти функции.