8967-809-53-28
В моем блокноте
Рынок недвижимости в России переживает непростой период. Спрос на новостройки падает, покупатели все чаще выбирают вторичное жилье, а сами квартиры становятся меньше. При этом застройщики все сильнее зависят от льготных программ и ждут снижения ключевой ставки. Об этом на форуме «Движение» рассказал глава агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Подробности — в материале 72.RU.
По словам Хусаинова, если смотреть на рынок в целом, то катастрофы пока не происходит. Последние три года ситуация остается относительно стабильной, хотя внутри рынка уже есть серьезные изменения. Самое заметное изменение — снижение интереса к первичному жилью. По словам эксперта, доля новостроек на рынке сейчас находится на минимальных значениях за всю историю наблюдений. Особенно слабым оказался май.
Параллельно растет интерес к вторичному жилью и загородной недвижимости. Покупатели все чаще делают выбор в пользу уже готовых квартир или домов. Интересно, что даже новости о возможном изменении условий семейной ипотеки не вызвали привычного ажиотажа.
— Обычно после таких заявлений люди бегут покупать квартиры. Сейчас этого не произошло. Это показатель того, насколько большие проблемы со спросом есть на рынке, — считает Ильдар Хусаинов.
Еще несколько лет назад цены на новостройки и вторичное жилье были примерно одинаковыми. Иногда квартиры на вторичном рынке даже стоили дороже. Сейчас ситуация изменилась. По словам Хусаинова, льготные ипотечные программы, которые запускались для поддержки строительной отрасли, привели к заметному росту стоимости нового жилья.
— На мой взгляд, цена всех субсидий — это рост цен. Последние пять-шесть лет мы видим огромный разрыв между новостройками и вторичкой, — заявил он.
Рост цен заставляет покупателей экономить на квадратных метрах
В результате вторичный рынок начал активно расти в цене. Особенно заметно это стало после сокращения льготных программ.
Еще одна тенденция, которую отмечает Хусаинов, — уменьшение средней площади приобретаемого жилья. По словам главы «Этажей», рост цен заставляет покупателей экономить на квадратных метрах.
— Люди покупают квартиры, но покупают гораздо дороже квадратный метр и идут в сторону меньшей площади. Это реальность, — отметил Хусаинов.
Он добавил, что подобная ситуация практически не встречается на зарубежных рынках и является особенностью российского рынка недвижимости. Меняются и предпочтения банков. По данным, которые приводит эксперт, одобряемость ипотеки на новостройки снижается, а на вторичное жилье, наоборот, растет. Причина проста: семейная ипотека становится для банков менее выгодной.
— Банкам не сильно сейчас выгодно выдавать деньги по семейной ипотеке. Доходность все меньше и меньше, поэтому они тоже ориентируются на вторичный рынок, — пояснил глава риэлторской компании.
Одним из главных факторов охлаждения рынка остается стоимость кредитов. Если пять лет назад средний платеж по рыночной ипотеке составлял около 26 тысяч рублей в месяц, то позднее он поднимался до 85 тысяч рублей. Сейчас показатель снизился примерно до 58 тысяч рублей, но все равно остается высоким. Кроме того, средняя ставка по ипотеке сегодня заметно превышает ключевую ставку. По словам Хусаинова, банки закладывают слишком высокие риски, что дополнительно ограничивает число потенциальных покупателей.
Сейчас показатель снизился примерно до 58 тысяч рублей, но все равно остается высоким
По оценке эксперта, сегодня разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья составляет в среднем около 14%. Если учесть, что многие квартиры на вторичном рынке продаются уже с ремонтом, то реальный разрыв может достигать 30%. Именно поэтому покупатели все чаще уходят на вторичный рынок. Хусаинов считает, что если условия семейной ипотеки вновь изменятся, девелоперам придется принимать непростые решения.
— Либо застройщики будут вынуждены снижать цены, причем достаточно серьезно, либо у них просто не будет спроса, — заявил он.
Самым тревожным прогнозом стало заявление о финансовом состоянии строительных компаний. По оценке главы «Этажей», в 2026 году значительная часть девелоперов может закончить год без прибыли.
— По моим оценкам, 40% застройщиков не выйдут в прибыль. Потому что у застройщиков экономика очень сильно зависит от ключевой ставки. Сейчас, по словам самих застройщиков, уже 10% всех затрат — это затраты на оплату процентов. Представляете? И речь идет не о прибыли, а о выручке. Я это подчеркиваю, потому что это очень важно. Где такое вообще видано? Практически нигде. Поэтому ключевая ставка сегодня — главная надежда застройщиков на то, что она будет планово снижаться, — заявил Хусаинов.
Продавец недвижимости после сделки обычно должен заплатить НДФЛ (от 13%). Но если он достаточно давно владеет квартирой, то освобождается от налога, это направлено против спекуляций недвижимостью. НДФЛ с суммы от продажи квартиры сегодня не платится, если жилье находилось в собственности не менее 5 лет (или не менее 3 лет, если это единственное жилье либо оно получено в дар, как наследство, через приватизацию), поясняет президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
У участников московской программы реновации срок владения новым жильем суммируется со сроком владения прежней квартирой, и если он в сумме превышает 3-5 лет, то при продаже новой квартиры вскоре после переезда они также не платят налог. Однако аналог столичной реновации позже был запущен по всей стране - жителей переселяют в новые дома в рамках программ КРТ.
Но такой же льготы, как для москвичей, для них нет: срок владения недвижимостью "обнуляется" после переезда. В итоге люди, решив продать полученную квартиру, должны платить НДФЛ или выжидать 3-5 лет после новоселья.
Весной эту ситуацию рассмотрел Конституционный суд (КС). Иск подала владелица квартиры в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого АО (ЯНАО). У нее изъяли прежнее жилье по решению местных властей о развитии застроенной территории и выдали новое. Но после продажи полученной квартиры женщине начислили налог и штраф. Она же посчитала несправедливым, что от налога в подобной ситуации освобождаются только москвичи, и подала иск в КС о признании этого пункта Налогового кодекса неконституционным.
Суд согласился с ней и постановил, что специальный порядок исчисления сроков должен применяться не только в Москве, но и в других регионах, если квартира была предоставлена жителю по аналогичной программе. В связи с этим Минфин и разработал поправки в Налоговый кодекс.
Инициатива Минфина направлена на создание единых условий для всех россиян, чье жилье было изъято для госнужд, говорит Кулаков. Получив новое жилье, люди смогут приплюсовать к сроку владения новой квартирой срок владения старой, что в большинстве случаев поможет избежать уплаты налога, поясняет он.
В законопроекте есть важная оговорка: этот порядок не будет распространяться на расселение аварийных домов. Об этом также говорилось в решении КС. Суд указал, что предпринимаемые государством шаги в сфере расселения ветхого жилья базируются, помимо прочего, на понимании того, что дальнейшее проживание в аварийном доме может быть связано с риском неблагоприятных последствий для человека и на признании его жизни и здоровья высшим благом. И отметил, что "конкретно-исторические условия расселения граждан из аварийного жилья порождают сомнения" в том, что этот порядок необходимо распространять на людей, которым предоставили пригодное жилье взамен аварийного.
Законопроект в случае его принятия вступит в силу через месяц после опубликования, но не ранее начала очередного налогового периода (календарного года).
В решении КС отмечалось, что судебные решения по делу жительницы Ямало-Ненецкого округа должны быть пересмотрены. И аналогичный порядок (учет срока владения прежним жильем) до внесения поправок в законодательство должен применяться и в отношении других людей в такой ситуации. В то же время постановление КС, подчеркнул суд, не является основанием для пересмотра размера уплаченных ранее налогов другими лицами, а также для пересмотра вступивших в силу решений по аналогичным делам других граждан.
Механизм комплексного развития территорий был запущен пять лет назад. За это время было принято более 1100 решений о применении КРТ. Они охватывают территории с градостроительным потенциалом более 153 млн кв. м недвижимости, из которых 108 млн - жилье, сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин. По проектам КРТ уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, включая 3,6 млн кв. м жилья. Благодаря КРТ расселено порядка 500 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья, 23 тыс. человек в 35 регионах переехали в новые квартиры.
КРТ - один из самых действенных инструментов преображения российских городов и повышения качества городской среды для жизни, подчеркивает вице-премьер.
Кредитный рейтинг является важным показателем финансового благополучия человека. Он влияет на возможность получения кредитов и ипотек.
Рассмотрим основные факторы, которые влияют на формирование кредитного рейтинга.
История кредитования играет ключевую роль в формировании кредитного рейтинга. Кредитные бюро анализируют данные о том, как Вы управляли своими долгами в прошлом. Основные аспекты, которые учитываются:
Своевременные платежи: Платили ли Вы по кредитам и займам вовремя?
Задолженности: Имеются ли у Вас просрочки по кредитам? Здесь банк смотрит как на текущие, так и прошлые просрочки: их количество, размер, продолжительность и давность. Даже если задержки произошли несколько лет назад, они всё равно могут негативно сказаться на рейтинге.
Срок истории: Как долго у Вас есть активные кредиты?
Разнообразие типов кредитов в Вашем портфеле в принципе может улучшить кредитный рейтинг. Кредиторы предпочитают видеть, что Вы можете управлять разными типами кредитов, такими как потребительские и ипотечные кредиты, автокредиты, кредитные карты.
Однако здесь важен тип кредиторов, к которым Вы обращаетесь — банки это или микрофинансовые организации... Обслуживание микрозаймов всегда связано с повышенными рисками и не нравится Банкам.
Несомненно сыграют роль не в Вашу пользу и рассрочки, а также имеющиеся судебные приказы о взыскании судом долгов по «коммуналке» и алиментам и т.п.
Частые запросы на получение кредита могут также негативно сказаться на Вашем рейтинге. Каждый раз, когда Вы запрашиваете кредит, кредиторы делают проверку Вашей кредитной истории, что может снизить Ваш рейтинг, особенно если таких запросов много за короткий период.
Да и вообще создается впечатление, что у Вас финансовые трудности и Вы срочно ищете денежные средства.
Если Вы зависимы от заёмных средств (например, имеете много кредитных карт с высокими обязательствами), это также может снизить Ваш кредитный рейтинг. Кредиторы могут считать Вас более рискованным заемщиком.
Ошибки в кредитных отчётах могут значительно повлиять на Ваш кредитный рейтинг (например, если кредит Вами уже закрыт, но числится открытым). Рекомендуется регулярно проверять свою кредитную историю на предмет ошибок и оспаривать их, если они имеются.
Долгосрочные кредиты с положительной историей управления повышают Ваш кредитный рейтинг. Более старые кредиты могут улучшить Ваш рейтинг, так как показывают стабильность и надежность.
7. Количество платежей, сделанных после погашения просрочек.
Чем больше таких платежей Вы проведёте, тем лучше, т.к. это говорит о восстановлении Вашей способности вовремя выполнять финансовые обязательства после временных трудностей.
В заключение хочется сказать, что кредитный рейтинг — это важный финансовый инструмент, который влияет на Вашу возможность получения кредитов и других финансовых услуг. Понимание факторов, влияющих на кредитный рейтинг, поможет Вам более эффективно управлять своими кредитами и улучшить финансовое положение. Рекомендуется следить за своей кредитной историей, избегать долговой зависимости и вовремя выполнять финансовые обязательства.
Практику заключения дистанционных сделок с недвижимостью нужно ограничить из-за роста мошенничеств. Цифровые технологии упрощают процедуру покупки квартир и домов, но вместе с тем несут в себе скрытые угрозы. Об этом заявил News.ru сенатор Айрат Гибатдинов.
Как пояснил политик, в последние годы растёт количество мошеннических преступлений, которые связаны с использованием персональных данных, электронных сервисов и методов социальной инженерии. Поэтому любое расширение дистанционных возможностей в сфере недвижимости неизбежно создаёт дополнительные риски для граждан.
Дистанционные операции с жильём должны использоваться только в строго определенных случаях, считает Гибатдинов. Очное присутствие при оформлении договора позволяет удостовериться в действительной воле собственника, своевременно выявить признаки давления, обмана и других злоупотреблений.
По мнению сенатора, биометрия, электронная подпись и другие цифровые инструменты могут выступать лишь дополнительными средствами защиты. Базовым принципом должно оставаться личное участие гражданина в распоряжении своей недвижимостью, подытожил он.
