8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В феврале 2026 года вступают в силу несколько законов и других нормативных актов. Они касаются ипотеки, материнского капитала, охранных зон и адресов в реестре недвижимости.
Вместе с юристами рассказываем о ключевых нововведениях февраля.
Ужесточение условий программы «Семейная ипотека»
С 1 февраля 2026 года на одну семью разрешена только одна льготная ипотека. Оба супруга обязаны быть созаемщиками по договору. Ранее супруги могли оформить по отдельности два льготных кредита.
«Согласно нововведению, также запрещена схема «донорской» ипотеки, когда созаемщиком выступал человек, подходящий под условия льготной программы (например, семья с детьми). Также рассматривается привязка выдачи кредита к региону постоянной регистрации заемщика», — рассказал судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок с недвижимостью Илья Васильчук.
Индексация маткапитала
С 1 февраля 2026 года материнский капитал увеличен на 5,6%. После повышения суммы субсидии составят:
на первого ребенка — 728,9 тыс. руб.;
на второго и последующих детей — 963,2 тыс. руб.;
на второго, если получали выплату на первенца — 234,3 тыс. руб.
Материнский капитал и его остаток индексируются автоматически. Подавать заявление на перерасчет не требуется. Средства можно направить на улучшение жилищных условий, образование детей, накопительную пенсию матери и другие цели.
Адреса в ЕГРН
С февраля вступает в силу приказ Росреестра, согласно которому при оформлении новых объектов недвижимости в техническом или межевом плане адрес объекта должен быть указан в точности так, как он зарегистрирован в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС) или Государственном адресном реестре (ГАР), а также его FIASID (уникальный идентификатор, присвоенный каждому адресу в ФИАС).
«Без этих данных документы на кадастровый учет приниматься не будут. Данное введение поможет бороться с адресами в ЕГРН «на деревню дедушке», — уточнил Васильчук.
Новая форма отчетности по ценам на недвижимость
В феврале вступает в силу приказ Росстата, которым утверждены формы федерального статистического наблюдения за ценами на рынке жилья и коммерческой недвижимости.
«Отчет по форме № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья» должны будут предоставлять юридические лица и физические лица, а также ИП, осуществляющие операции с недвижимостью (в том числе оказывающие посреднические услуги), а именно с помещениями в домах следующих видов: крупнопанельные и крупноблочные дома, кирпичные дома, монолитные, в том числе монолитно-кирпичные дома, деревянные каркасные малоэтажные дома, блочные малоэтажные дома с железобетонным каркасом», — рассказала управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова.
Отчет по форме № 1-РКН «Сведения об уровне цен на рынке коммерческой недвижимости» представляют организации и ИП с численностью работников 101 и более, если в отчетном периоде они продавали или сдавали в аренду собственную коммерческую нежилую недвижимость, в том числе с привлечением посредников. Если такой деятельности не было, подавать отчет не нужно, уточнила Анна Жолобова. Она отметила, что такой отчет не подают:
субъекты малого предпринимательства, состоящие в едином реестре субъектов МСП по состоянию на 31.12.2025, а также новые организации со дня внесения сведений в единый реестр субъектов МСП;
лица, которые ведут деятельность по госуправлению и обеспечению военной безопасности, социальному обеспечению;
домашние хозяйства с наемными работниками;
частные домашние хозяйства, ведущие недифференцированную деятельность по производству товаров и оказанию услуг для собственного потребления;
экстерриториальные организации;
лица, информация о деятельности которых подпадает под защиту гостайны.
«Показатели должны формироваться на основании договоров купли-продажи или аренды объектов коммерческой недвижимости, а также первичных учетных документов, бухгалтерской отчетности. Не должны учитываться сделки по продаже или сдаче аварийных объектов, передаче или продаже объектов специализированным компаниям для утилизации, сделки внутри группы компаний, которые не соответствуют рыночным условиям и не отражают реальную рыночную стоимость», — рассказала Анна Жолобова. По ее словам, за непредставление отчетов, а также указание в них ложных сведений грозит штраф:
при первичном нарушении: для должностного лица — в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб., для организации — от 20 тыс. до 70 тыс. руб.;
при повторном: для должностного лица — в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб., для организации — от 100 тыс. до 150 тыс. руб.
Новая охранная зона
С 6 февраля вступает в силу приказ Минприроды России «Об установлении границ охранной зоны Кавказского государственного природного биосферного заповедника, а также об утверждении Положения о данной охранной зоне».
«Охранная зона заповедника будет располагаться на территории Краснодарского края (городской округ город-курорт Сочи, Апшеронский муниципальный район, Мостовский муниципальный район), Республики Адыгея (Майкопский муниципальный район) и Карачаево-Черкесской Республики (Урупский муниципальный район). Ее площадь составит 290,2 млн кв. м», — рассказала Анна Жолобова.
Одна семья - одна семейная ипотека: супруги должны выступать созаемщиками по договору.
Ранее можно было оформить один кредит на мужа, а второй - на жену.
"Нововведение позволит предотвратить злоупотребления со стороны заемщиков, которые брали второй ипотечный кредит не для улучшения жилищных условий, а для дальнейшей сдачи или выгодной продажи", - говорит эксперт исследовательского центра "Аналитика. Бизнес. Право" Исмаил Исмаилов. Кроме того, отмечает он, это фактически сводит на нет донорские схемы, при которых для получения жилищного кредита по минимальной ставке в качестве созаемщиков привлекаются семьи с детьми.
Меняются правила рефинансирования комбинированной ипотеки, в которой одна часть кредита оформлена по льготной программе, а вторая - по рыночным ставкам.
Ранее банки пересматривали такую ипотеку целиком. Теперь они будут автоматически сохранять ее льготную часть со ставкой 6% и предлагать снижение ставки для рыночной части жилищного займа.
"Это сделает условия обслуживания кредита более гибкими и справедливыми для заемщиков", - считает гендиректор компании-застройщика Tashir Estate Максим Самсонов. "Раньше любое рефинансирование означало пересчет всего кредита по рыночным условиям. Теперь семья может пойти в другой банк и рефинансировать только рыночную часть, оставив льготную часть в первоначальном банке. Это дает реальную возможность сэкономить при снижении рыночных ставок", - поясняет основатель агентства недвижимости "Heartwood" Игнат Ситников.
Некоторые условия выдачи семейной ипотеки пока остались прежними. В их числе:
Ставку семейной ипотеки могут привязать к количеству детей в семье.
Обсуждается ставка в размере 12% для семей с одним ребенком, 6% для семей с двумя детьми и 4% для семей с тремя и более детьми.
"Потенциальный рост ставки может сделать семейную ипотеку менее массовой и более таргетированной именно на решение демографических задач", - подчеркнул эксперт Исмаилов.
В случае, который изучал высокий суд, речь шла о весьма распространенной схеме - решив купить квартиру, пара оформила ипотеку на знакомого, который работал в банке и мог получить кредит на льготных условиях. В действительности платежи вносил сожитель. А в итоге квартиру на себя оформила его подруга.
Тогда оставшийся без жилья гражданин решил взыскать платежи по кредиту со знакомого банковского служащего как неосновательное обогащение. Три инстанции пошли ему навстречу.
Дело дошло до Верховного суда, которому, в отличие от коллег, стало интересно: как именно ответчик мог обогатиться, если он не является владельцем этой недвижимости? Ответ звучал так: знакомый сотрудник банка передал квартиру подруге истца сразу после погашения договора.
И истец остался и без денег, и без жилья.
Вот важные детали спора, который заметил портал Право.ru. Молодые люди на четвертый год совместной жизни решили приобрести квартиру. По словам гражданина, подруга убедила его оформить ипотеку на ее знакомого, который работал в банке, потому что тот, будучи банковским клерком, имел возможность взять кредит на более выгодных условиях. Погашать кредит пара планировала совместно, а после погашения подруга обещала партнеру оформить квартиру на них двоих в равных долях.
В итоге ее знакомый из банка оформил ипотеку на 5,4 млн руб. на 15 лет "с возможностью погашения с помощью третьих лиц". Ежемесячные платежи вносил сам сожитель женщины. В итоге ипотеку погасили досрочно. Мужчина в суде утверждал, что он выплатил 3,8 млн, а его знакомая - лишь 1,6 млн. Но в итоге дама зарегистрировала недвижимость на себя.
У нее была другая версия. Она подтвердила, что попросила знакомого оформить на себя кредит, но, по ее словам, долг гасили только за счет ее средств, а друг ее просто носил деньги в банк по ее просьбе. И вообще, она и этот знакомый из банка заключили договор о том, что она обязуется погасить долг по ипотеке, а он - передаст ей квартиру в собственность.
Оставшийся же и без жилья, и без денег гражданин обратился в районный суд, чтобы взыскать со знакомого уже бывшей подруги 3,8 млн руб. как неосновательное обогащение, а еще 362 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами.
В подтверждение он предоставил суду платежные поручения, свидетельствующие, что именно он вносил деньги в банк по кредиту, оформленному на сотрудника банка.
Сотрудник банка возражал. Говорил, что не знает истца и не имел с ним никаких дел и соглашений. Он уверял, что просто согласился оформить на себя кредит для знакомой. В подтверждение предъявил тот самый договор с ней. Но первая инстанция удовлетворила требования истца. Апелляция и кассация с этим согласились. Тогда сотрудник банка пожаловался в Верховный суд РФ.
Там он объяснил, что его подруга - человек состоятельный, работает врачом, а еще руководит фирмой, которая занимается уборкой помещений. Партнер же дамы жил за ее счет. И он так и не подтвердил в судах происхождение 3,8 млн руб., которые якобы передал в счет оплаты по кредиту. Председательствующий в процессе судья поинтересовался у банковского клерка, как именно он передал квартиру женщине. Тот объяснил, что после погашения ипотеки они заключили договор купли-продажи. В итоге ВС отменил все решения коллег и отправил дело на новый круг.
Определение Верховного суда РФ № 5-КГ22-37-К2
"Депутаты фракции ЛДПР в Государственной Думе во главе с Председателем партии Леонидом Слуцким предложили обязать нотариусов проводить видеофиксацию при удостоверении всех сделок с недвижимостью", - говорится в Telegram-канале фракции.
Они также предложили хранить все отснятые материалы с учетом сроков давности уголовного преследования по статьям, связанным с мошенничеством в этой сфере.
Авторы инициативы считают, что такая мера защитит россиян от мошеннических действий в сфере сделок с недвижимостью.
"У пожилого человека недвижимость часто единственный актив, надежда на обеспеченную старость. Бабушка, подписывая документы в кабинете нотариуса, никак не ожидает, что после заключения сделки окажется на улице, не имея возможности оспорить сомнительные документы", - сказал Слуцкий.