8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Крупнейшие российские банки ужесточают условия сдачи в аренду жилья, купленного в ипотеку. В кредитные договоры всё чаще включают пункты об обязательном согласовании аренды с кредитором, а также о праве банка на внезапные проверки залогового жилья. Эксперты связывают это с ростом доли покупателей, рассматривающих недвижимость как источник дохода, и общим увеличением просроченной задолженности.
Основные изменения касаются трех ключевых аспектов:
Согласование аренды. Большинство банков прямо указывают, что сдача квартиры, даже родственникам, возможна только с их письменного согласия.
Право на проверку. В договорах закрепляется право банка проводить выездные осмотры квартиры для контроля ее состояния без четкого графика или предупреждения.
Особые случаи. Если при покупке использовался материнский капитал, получить разрешение на аренду почти невозможно, так как это противоречит цели программы — улучшению жилищных условий семьи.
Позиции кредитных организаций по данному вопросу заметно различаются. Ряд банков заявляет о лояльном подходе, упрощенной процедуре согласования и не рассматривает аренду как фактор, критически влияющий на залоговую стоимость. В то же время многие другие крупные кредиторы, напротив, активно ужесточают политику, выяснили «Известия». В их правилах всё чаще фигурирует обязательное предварительное письменное согласие на сдачу, запрет на коммерческое использование жилья до полного погашения ипотеки, а также ограничения по срокам аренды.
По оценкам экспертов, около 95% всего арендного жилья в России сдается неофициально. При этом каждая седьмая семья (примерно 8 миллионов человек) снимает жилье. Значительная часть этого рынка — квартиры, купленные в ипотеку. Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин отметил, что до двух третей таких объектов изначально приобретались для последующей сдачи, часто без уведомления банка.
Для банков такие требования связаны с рисками утраты или ухудшения залога, объяснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Галина Земскова. По ее словам, при пожаре по вине арендатора могут возникнуть сложности со страховым возмещением. Кроме того, несогласованная сдача снижает ликвидность квартиры: при просрочке по кредиту банку сложнее продать жилье, если в нем проживают арендаторы с защищенными законом правами.
Юристы, однако, указывают, что формулировки о внезапных проверках без указания периодичности могут считаться избыточными. Как отметила Галина Земскова, на них можно ссылаться в суде как на злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища.
Для собственников нарушение новых правил грозит не только штрафами, но и требованием банка о досрочном погашении всего кредита. Для жильцов положение еще слабее, отметила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. По ее словам, если банк изымет квартиру у владельца, арендаторы могут остаться без жилья и компенсации, так как неофициальный договор их не защищает.
Эксперты советуют заемщикам тщательно изучать не только индивидуальные условия кредита, но и общие правила банка. А арендаторам — всегда проверять, свободна ли квартира от обременений.
Ключевой драйвер начала 2026 года — изменение правил семейной ипотеки с 1 февраля. Новый принцип — одна льготная ипотека на одну семью, а супруги теперь будут созаемщиками. Это может помочь подтянуть спрос на новостройки в январе – феврале, так как часть семей стремится закрыть сделку заранее. Об этом «Известиям» 3 февраля рассказал заместитель руководителя департамента стратегии финансов М2 Яков Новожилов.
«После вступления в силу изменений в льготную программу стоит ожидать некоторое охлаждение на рынке. Поскольку, помимо прочего, ключевая ставка остается пока на высоком уровне, всё это сказывается на рыночной ипотеке и поддерживает привлекательность сбережений. Со стороны предложения в 2026 году важен фактор накопленного объема строящегося и нераспроданного жилья», — отметил он.
Исходя из данных ЕИСЖС, к концу 2025 года отмечено расширение зоны риска по нераспроданным объемам. Это, например, Краснодар, Самара и Уфа. В таких локациях девелоперам сложнее поддерживать темпы продаж и наполнение эскроу, поэтому часто применяются скидки, субсидирование ставки, рассрочки и бонусы, даже если прайс в объявлениях меняется умеренно.
Картина по стране в 2026 году, вероятно, будет неоднородной, уточнил эксперт. Регионы с более слабым балансом продаж и стройготовности — такие как Краснодарский край, Самарская область, Башкортостан — имеют повышенный риск длительной стагнации или явной коррекции, а также роста акционных предложений. Москва и Санкт-Петербург как наиболее ликвидные рынки чаще показывают устойчивый спрос и, вероятно, пройдут 2026 год в режиме плато: застой или незначительный рост при усилении конкуренции между проектами.
Отдельно стоит напомнить, что вторичный рынок больше зависит от доступности рыночной ипотеки и готовности покупателей к сделкам за наличные. Поэтому при высоких ставках давление на цены вторички может проявляться быстрее, чем на стоимость новостроек.
«Резюмируя, скажу, что общероссийского скачка цен в 2026 году мы не ожидаем. Базовый сценарий — краткосрочный пик активности в январе–феврале, затем спокойный спрос и уже привычная конкуренция за клиента, особенно в регионах с накопленным предложением. Для покупателя это означает, что выигрыш чаще будет не в официальной цене за квадрат, а в условиях сделки: скидка, субсидия ставки, рассрочка, дополнительные опции», — заключил Новожилов.
Директор Института экономики (ИЭ) РАН Михаил Головнин 3 февраля заявил, что регулирование процентных ставок по ипотеке может сделать кредитование более доступным для жителей России. Эксперт добавил, что политику по субсидированию ставок в отдельных группах регионов РФ можно проводить и на федеральном уровне. Также он отметил, что возможности бюджетов субъектов РФ ограничивают региональные льготные программы и не позволяют их субсидировать.
"За неделю от вас поступило 2837 вопросов правительству РФ", - написал Володин в своем телеграм-канале, проанализировав "обратную связь" с подписчиками.
По его словам, наиболее волнующие темы: ЖКХ и благоустройство - 12,4%; поддержка семей с детьми - 10,5%; миграция - 9,4%; поддержка участников СВО - 9,1%; образование - 7,8%; безопасность - 6,8%; здравоохранение - 6,4%; транспорт и дороги - 5,8%; экономика - 5,8%; социальное обеспечение пенсионеров и инвалидов - 1,8%.
"Ваши сообщения (...) станут предметом нашего диалога с правительством, который состоится в формате отчета в конце февраля", - добавил Володин.
Читайте полностью: https://www.interfax-russia.ru/realty/news/bolshinstvo-voprosov-k-pravitelstvu-svyazano-s-zhkh-volodin