8967-809-53-28
В моем блокноте
Если исследование ВЦИОМ, о котором речь шла в прошлый раз, было посвящено судьбам жилого рынка в горизонте 10 лет, то первый экспертно-аналитический доклад компании «Дом.РФ Технологии»*, представленный на только что состоявшемся форуме «Движение», назывался «Бизнес-эффекты цифровизации девелопмента». В основу легли опросы 170 застройщиков и 13 глубинных интервью с руководителями по цифровой трансформации. Ключевой вывод: цифровизация перестала восприниматься как самоцель, став инструментом повышения управляемости и прозрачности бизнеса, а экономический эффект от IT-решений часто носит скрытый, но крайне значимый характер.
Прежде всего эксперты отмечают, что уровень цифровой зрелости девелоперов сильно различается в зависимости от строительного этапа. Наиболее оцифрованы на данный момент процессы продаж/маркетинга и эксплуатации (44% и 46% соответственно), тогда как строительство (28%) и предпроектный этап (29%) остаются наименее автоматизированными из-за высокой доли физического труда и нехватки качественного ПО.
«При этом даже на «ручных» этапах автоматизация дает прямые финансовые выгоды. Например, внедрение цифрового строительного контроля позволяет снизить потери от дефектов и переделок: в типовом проекте с бюджетом 4,5 млрд рублей экономия достигает 13-20 млн рублей только за счет сокращения брака на 20-30%», — подчеркивают авторы исследования.
По их оценкам, особый интерес представляет расчет инвестиционной эффективности на предпроектном этапе. Например, сокращение благодаря автоматизации сроков проектирования на 30 дней экономит застройщику почти 7 млн рублей. «Кроме того, использование цифровых инструментов позволяет увеличить продаваемую площадь на 1,5-3% за счет более эффективной конфигурации, что в деньгах дает до 72 млн рублей чистого эффекта с одного проекта», — делятся подробностями в «Дом.РФ Технологиях».
Один из наиболее интересных разделов исследования посвящен цифровизации продаж, и здесь тоже приведены конкретные данные. В частности, ИИ-аналитика речи менеджеров (недавно эту тему Бизнес ФМ подробно обсуждала с представителями «Авито Недвижимости») повышает конверсию из разговора во встречу на 13% за квартал. Автоматизация бронирования и CRM-системы экономят 1 час 50 минут на одного клиента: при полутора тысячах сделок в месяц это эквивалентно работе 10 дополнительных сотрудников, которых не нужно нанимать.
Отдельная тема — переход на BIM/TIM-технологии в проектировании. Согласно данным исследования, эти технологии, которые сегодня используют уже 47% застройщиков, сокращают сроки на 40% и снижают количество ошибок на 80%. Впрочем, полномасштабный ТIМ-переход требует значительных стартовых инвестиций в ПО и обучение персонала. К тому же в прошлом году на казанском форуме «РЕБУС» президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов отмечал, что к «сопротивленцам» первой волны, демонстрирующим принципиальную неготовность к цифровым переменам, добавились те, кто как раз за цифру, но исключительно в зарубежном исполнении.
«Несмотря на то что российские цифровые решения готовы доказывать свою конкурентоспособность и доля отечественного ПО в отрасли за три года выросла с 1,5% до 20%, до полного импортозамещения еще очень и очень далеко. По результатам проведенного НОТИМ опроса, пока только 9% респондентов используют исключительно отечественное программное обеспечение, при этом 26% пользуются только зарубежными вариантами. Правда, подавляющее большинство опрошенных (58%) заявило, что комбинируют российские и зарубежные решения в зависимости от задач. Среди основных недостатков отечественного ПО респонденты выделяют недостаточный функционал (62%) и слабую поддержку и экосистему (50%); многие говорят о высокой цене (26%) и слабой ориентации на запросы пользователей (26%)», — рассказывала тогда Бизнес ФМ.
В целом, как подчеркивают эксперты, цифровизация в современном ее понимании — жесткий инструмент управления издержками и сроками. По словам генерального директора «Дом.РФ Технологий» Александра Лукьянова, «наши данные подтверждают: компании, которые формируют единую цифровую архитектуру, работают быстрее и прозрачнее. Но ключевой вызов — человеческий фактор. Если бизнес-подразделения не готовы пользоваться системами, даже лучший софт не даст эффекта. Поэтому мы видим свою миссию не просто во внедрении технологий, а в формировании культуры данных у застройщиков».
Рискованные ипотечные схемы не являются системной проблемой для рынка недвижимости, заявил ТАСС замглавы Минфина Иван Чебесков в ходе годового собрания и бизнес-форума ЕАБР. В сфере жилищного кредитования недобросовестные и рисковые схемы носят точечный характер.
Некоторые девелоперы предлагают различные программы, скидки, однако это не создаёт каких-то системных проблем на рынке недвижимости, отметил Чебесков. Он подчеркнул, что Минфин мониторит ситуацию с ипотекой. Замглавы ведомства добавил, что на рынке также имеют место недобросовестные практики со стороны граждан, касающиеся льготных программ. Они также носят точечный характер. Массового использования таких схем нет.
Ранее Центробанк неоднократно заявлял о борьбе с ипотечными схемами, которые содержат риски для заёмщиков. С 1 января 2025 года был введён стандарт защиты прав и интересов ипотечных заёмщиков. По данным ЦБ, большинство банков соблюдают ипотечный стандарт. Нарушения есть, Центробанк фиксирует и изучает эти случаи.
В Налоговый кодекс внесут поправки, уточняющие правила расчёта налога на доходы физлиц при обмене недвижимостью, сообщается на сайте Минфина. Изменения одобрены правительством. Поправки коснутся только сделок, которые не связаны с предпринимательской деятельностью.
Поправки были разработаны во исполнение постановления Конституционного cуда. Облагаться налогом будет разница между кадастровыми стоимостями объектов с учётом денежной компенсации из-за ценовой разницы, рассказали в Минфине. Эту сумму будут считать налогооблагаемым доходом. При заключении таких сделок заплатить налог потребуется, если стоимость имущества, полученного по договору мены, превышает цену переданного имущества.
Еще несколько лет назад ипотека в России продавалась как билет в нормальную жизнь. Квартира, ключи, новоселье, детская комната, семейные фотографии на фоне свежих обоев. Ну да, платить придется долго и много, но люди верили, что жилье реально купить.
Сегодня эта уверенность окончательно исчезла. Льготные программы становятся всё более адресными, банки — всё более осторожными, а заемщики — всё более растерянными. По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут рухнуть еще на треть! Это означает минус триллион рублей финансирования жилищного строительства ежегодно.
Значит, для огромного числа семей квартира снова становится недоступной мечтой. Подробности — в материале MSK.RU.
Много лет российский рынок жилья жил на своеобразном допинге — льготной ипотеке. Фактически государство компенсировало часть процентной ставки, позволяя гражданам брать кредиты под 6–8%, когда рыночные ставки были существенно выше.
Результат оказался предсказуемым: люди массово побежали за квартирами, девелоперы как не в себя строили рекордными темпами, а цены на жилье росли практически без остановки. Но бесконечно такая порочная схема существовать не могла.
Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки. Один из вариантов предполагает почти революционный подход: ставка будет зависеть от количества детей.
Для семьи с одним ребенком — до 12%;
для семьи с двумя детьми — около 6%;
для семьи с тремя и более детьми — примерно 4%.
Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером, который вытеснит с рынка целые категории заемщиков.
По словам эксперта, рынок уже столкнулся с ужесточением требований банков, более длительным рассмотрением заявок и тщательной проверкой доходов. Если новые ограничения будут приняты, снижение выдач на 20–30% станет практически неизбежным.
Фактически государство отказывается от модели массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке отдельных категорий граждан. В первую очередь — многодетных.
На фоне роста ставок всё чаще обсуждается вопрос, какую ипотечную нагрузку вообще можно считать безопасной. В Госдуме недавно назвали ориентиром уровень около 30% дохода семьи. Если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой. Если около половины доходов — возникают серьезные финансовые риски.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход вполне разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи».
По его словам, когда на ипотеку начинает уходить более 40% дохода, семейный бюджет становится крайне уязвимым. А вот когда за ипотеку приходится отдавать больше половины дохода, «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения», говорит Лазовский.
Особенно остро эта проблема проявляется сейчас, когда рыночные ставки находятся на уровне 17–20%. Даже относительно небольшой кредит при таких условиях превращается в серьезное ежемесячное обязательство.
Сегодня банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу заемщика. Как объясняет директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев, стандартным считается уровень нагрузки до 30%: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика».
В такой ситуации у семьи остается большая часть доходов на повседневные расходы. Однако существует и предельная зона — 40–50%. При этом любая неприятность — потеря работы, болезнь (или, не дай бог, инвалидность), непредвиденные траты — сразу ведет к просрочкам. Поэтому одобрение банка вовсе не означает, что кредит будет комфортным для семьи.
Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов выдать банк, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов примерно на 20%.
Впрочем, эксперты предупреждают: универсального правила для всех не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание на то, что одинаковая долговая нагрузка может иметь совершенно разное значение для разных семей.
«50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации», — говорит Зубик.
Если после ипотечного платежа у семьи остается 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор может разрушить бюджет. Совсем другое дело, когда после выплаты кредита остаются сотни тысяч рублей. Поэтому, по мнению Зубика, необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.
Как бы то ни было, рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки (к которой все привыкли в нулевые годы) не приходится. По оценке Андрея Креера, более сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Вопрос: излечатся ли девелоперы от жадности и снизят ли цены?!
