На вторичном рынке жилья в 2026 году в ряде регионов может начаться более заметная коррекция цен после слабой динамики прошлого года. О том, где снижение будет наиболее ощутимым и какие сегменты окажутся под давлением, 5 февраля «Известиям» рассказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

По его словам, в зоне риска оказываются города, где в 2025 году наблюдалась стагнация или отрицательная динамика. К таким рынкам относятся Ростов-на-Дону и Ставрополь, где рост составил лишь 0,9%, Мурманск с падением на 6%, а также Новосибирск и Новокузнецк. Эксперт отмечает, что эти территории особенно чувствительны к доступности ипотеки: по мере удешевления кредитов покупатели будут возвращаться, однако продавцам придется активнее снижать цены, чтобы выдержать конкуренцию с новостройками.

В Московской области и Краснодарском крае, где в прошлом году стоимость жилья уже сократилась на 2,7–3,3% из-за перенасыщения предложения и перетока спроса в крупнейшие города, дальнейшее снижение, по оценке Тумина, будет более умеренным. Эти рынки частично адаптировались к новым условиям, и потенциал резкой коррекции там уже ограничен.

«Структура спроса сместится в пользу массовых сегментов — комфорт-класса и эконома, которые сейчас составляют 85% предложения. Именно здесь сосредоточена основная покупательская способность, и именно эти квартиры наиболее чувствительны к изменению ипотечных условий», — сказал собеседник.

Бизнес-класс и премиум, доля которых не превышает 7,5%, будут дорожать медленнее либо останутся в стадии стагнации, поскольку их аудитория в меньшей степени зависит от кредитования.

Одновременно ожидается сокращение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках. Как прогнозирует Росконгресс, в ряде регионов он может уменьшиться с 60–70% до 25–30%. Однако, уточнил Тумин, это не означает, что готовое жилье догонит новостройки по стоимости. Скорее, первичный рынок притормозит на фоне роста себестоимости строительства и повышения НДС, тогда как вторичка станет выглядеть более привлекательной альтернативой.

Ключевым фактором для рынка остается политика Банка России. Если регулятор будет осторожно смягчать условия и возьмет паузы в феврале-марте, активизация спроса, по словам эксперта, сдвинется на вторую половину года. В этом случае до лета вторичный рынок будет находиться в режиме торга и плавного снижения цен, а затем может начаться постепенное восстановление.

Для покупателей, отмечает Тумин, первое полугодие способно стать «окном возможностей», когда можно рассчитывать на скидки и гибкость продавцов. Во втором полугодии, при возвращении доступной ипотеки, рынок, по его оценке, начнет оживать и пространство для торга будет сокращаться.

В докладе Росконгресса сообщалось, что цены на вторичное жилье в России могут снизиться на 10–15% к концу 2026 года из-за смягчения политики ЦБ. Новостройки, по оценкам экспертов, в лучшем случае останутся на текущем уровне или будут расти в пределах инфляции. Разрыв между рынками сократится, но сохранится: квадратный метр в новостройках всё равно будет в среднем на 25–30% дороже, чем на вторичке.

Директор Института экономики (ИЭ) РАН Михаил Головнин 3 февраля заявил, что регулирование процентных ставок по ипотеке может сделать кредитование более доступным для жителей России. Эксперт добавил, что политику по субсидированию ставок в отдельных группах регионов РФ можно проводить и на федеральном уровне. Также он отметил, что возможности бюджетов субъектов РФ ограничивают региональные льготные программы и не позволяют их субсидировать.