8967-809-53-28
В моем блокноте
С 1 июля сведения о границах сельскохозяйственных земельных участков будут вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), рассказал ТАСС член Общественной палаты Евгений Машаров.
Согласно Земельному кодексу, к сельскохозяйственными угодьями относятся пашни, пастбища, сенокосы, земли с многолетними насаждениями, в том числе садами и виноградниками. Такие земельные участки можно использовать только для растениеводства и животноводства. Это ценные земли, их перевод в другую категорию строго регулируется, это возможно лишь в исключительных случаях. Сельскохозяйственные земли подлежат особой охране, поэтому важно фиксировать границы таких участков в ЕГРН, объяснил Евгений Машаров.
Законопроект о внесении данных о границах сельскохозяйственных угодий в ЕГРН был разработан Росреестром. В ведомстве разъяснили, что ранее сведения о границах сельскохозяйственных земель вносились в Единую федеральную информационную систему о землях сельскохозяйственного назначения, при этом они отсутствовали в ЕГРН. Из-за этого особенности правового режима сельхозугодий часто не учитывались при совершении операций с недвижимостью.
Поправки не создадут ограничений для собственников, заверил Евгений Машаров. Появятся чёткие правовые ориентиры, которые помогут гражданам избегать земельных споров. Это защитит от нерационального использования земельных участков и повысит прозрачность сделок.
С 1 июля в России ужесточат правила получения семейной ипотеки. Об этом заявил заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин еще в начале июня. Но официально о новых условиях никто пока не сообщил. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» в Сочи лишь заявил, что банки уже готовятся, а изменения «будут направлены на стимулирование рождаемости».
При этом ряд экспертов из строительной и банковской отраслей уже вторую неделю говорят, какие именно изменения ждут россиян.
К чему готовиться тем, кто хочет приобрести квартиру по льготной программе, и как изменения повлияют на рынок недвижимости — рассказывает 93.RU.
Еще раз подчеркнем, что с новыми условиями государство официально познакомит граждан 1 июля. А пока источники «Коммерсанта» и «Известий» сообщают, что:
В регионах, включая Краснодарский край:
для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 6 миллионов рублей, при этом ставка поднимется до 10%;
для семей с двумя детьми — лимит увеличат до 8 миллионов рублей, а ставку опустят до 8%;
для семей с тремя детьми — лимит до 10 миллионов рублей, а ставка будет 6%;
для семей с четырьмя детьми — лимит 10 миллионов, ставка 4%;
для семей с пятью и более детьми — лимит 10 миллионов, ставка 2%.
В Москве и Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях:
для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 12 миллионов рублей, но ставка при этом вырастет до 12%;
для семей с двумя детьми лимит поднимут до 15 миллионов рублей при ставке 10%;
для семей с тремя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 8%;
для семей с четырьмя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 6%;
для семей с пятью и более детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 4%.
Если семья взяла семейную ипотеку, когда у них был один ребенок, то при рождении последующих детей условия кредита будут пересматривать и уменьшать ставку. Кроме того, если покупатели сразу заплатят 50% от стоимости жилья, то будет действовать ставка 6%.
Но это еще не всё. Власти рассматривают вариант, при котором льготные условия будут действовать всего 15 лет, а не как сейчас — до 30. В таком случае по истечении срока годовой процент будет рассчитан по формуле: ключевая ставка ЦБ + 2 пункта.
Например, если бы это правило действовало уже сейчас, то семья после 15 лет платежей со ставкой 6% начала бы платить под 16,5% годовых. Разница существенная, учитывая суммы платежей.
По итогам 2025 года по стране девелоперы не успели продать 5,6 миллиона квадратных метров — это 37% от общего объема жилья со сроком сдачи в том же году, приводило данные издание «Движение.ру». Антирейтинг возглавил Краснодар — доля нераспроданного жилья составила 61%, на втором месте Красноярск — 48%, на третьем Самара — 47%. Такой ситуации на рынке еще не было.
На форуме недвижимости в Сочи в июне 2026 года девелоперы отмечали: дела идут печально. До 40% застройщиков не смогут выйти в прибыль к концу года. Как сказал президент девелопера DOGMA Денис Морозов: «Время тяжелое, его нужно просто пережить». И в этом аспекте особое внимание приковано к семейной ипотеке — это один из главных факторов развития рынка, ведь в большинстве городов «семейка» доступна только в новостройках.
— Если мы говорим о том, что для семьи с одним ребенком ставка вырастет с 6% до 10–12%, то очевидно — хуже ничего не может быть, чем ставка, увеличившаяся в 2 раза. Сейчас 50% сделок проходит по льготным ипотечным программам. А это не только семейная ипотека, но после изменений мы потеряем как минимум половину сделок от этих 50%, то есть уйдет четверть сделок, но это средняя температура по больнице, на ком-то это скажется сильнее, — ответил на вопрос 93.RU Илья Пискулин, основатель девелоперской компании «Творчество».
Как замечает Алексей Дьяконов, ведущий брокер компании «Лето недвижимость», застройщики перейдут к гибким инструментам продаж.
— Девелоперам по всей России придется агрессивно внедрять альтернативные инструменты: длительные беспроцентные рассрочки, траншевую ипотеку, комбинированные продукты и масштабные субсидии от самих застройщиков. Основной удар примут на себя региональные игроки в сегменте массмаркета, — говорит в беседе с 93.RU Дьяконов.
Но если смотреть в будущее, то, как говорит руководитель отдела маркетинга строительной компании «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Арпи Микаелян, доля покупок квартир по рыночной ипотеке будет расти, это уже видно по данным девелопера за последние месяцы.
— В сегменте комфорт-класса Краснодара доля семейной ипотеки по-прежнему доминирует — за последние полгода она достигала 80% от общего числа сделок. Однако гораздо показательнее — динамика в пользу рыночных программ. По нашим данным, в прошлом году на них приходилось не более 5% покупок, тогда как во втором квартале 2026 года этот показатель вырос до 20–30%. Именно эту динамику мы считаем главным вектором развития строительного рынка на ближайшие годы, — рассказала 93.RU Арпи Микаелян.
На доступность рыночных ипотечных программ во многом влияет ключевая ставка Центробанка. Еще год назад она была на уровне 21%, сейчас — 14,25%. К концу года эксперты прогнозируют снижение до 12,75–13%.
Увидеть заветные 9–12% по рыночной ипотеке россияне смогут не раньше первого квартала 2028 года, об этом ранее рассказала сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлия Рыкунова.
В банках вы не найдете сейчас ипотеку под 14%, несмотря на ключевую ставку, в среднем значение около 18–20%.
— Обычные банковские продукты остаются заградительными. Даже обновленная, более строгая «семейка» сохраняет колоссальный разрыв в пользу заемщика, оставаясь ключевым драйвером рынка, — считает брокер Алексей Дьяконов.
С грустной улыбкой девелоперы и покупатели вспоминают время, когда в России действовала льготная ипотека для всех. Она же, если быть честными, запустила рекордный рост цен, из-за чего однушка в новостройке оказалась в разы дороже, чем на вторичном рынке. Сейчас, как рассказали 93.RU аналитики «Авито Недвижимости», этот разрыв сокращается, такая тенденция прослеживается в 12 городах-миллионниках.
Например, в Краснодаре стоимость квадратного метра в новостройках сейчас составляет 156,5 тысячи рублей, а на вторичном рынке — 133,9 тысячи рублей. Разрыв цен сократился до 13,4% (год назад было 16%).
Аналитика по ценам на первичном и вторичном рынках за последний год
Но эксперты сходятся во мнении, что существенного снижения цен после изменения семейной ипотеки на первичном рынке ждать не стоит. А вот на вторичном, наоборот, будет постепенный рост, в зависимости от снижения ставки по кредитам.
— Обрушения цен на первичном рынке РФ не будет. Механизм проектного финансирования (эскроу-счета) жестко контролируется банками, которые просто не позволят девелоперам продавать жилье ниже согласованной себестоимости. Вместо прямого снижения цен застройщики пойдут по пути скрытого дисконтирования и временной заморозки вывода новых очередей проектов, — говорит брокер Алексей Дьяконов.
Эскроу-счет — это специальный безопасный банковский счет для сделок. При покупке квартиры в новостройке покупатель вносит деньги не застройщику, а замораживает их в банке. Продавец забирает средства только после того, как достроит дом и передаст ключи.
Не стоит ждать и новых массовых льготных программ. Как отмечает брокер Алексей Дьяконов, «эра "дешевых денег для всех" в России завершена».
Изменение ставки в зависимости от числа детей и сокращение срока льготных условий приведут к снижению объемов выдачи жилья комфорт- и эконом-класса. Но это не приведет к «буму» на вторичном рынке, во всяком случае пока рыночные ставки еще высокие, а сейчас для людей в первую очередь важна не общая сумма кредита, а доступность ежемесячного платежа.
— Когда базовая ипотечная ставка будет примерно 13–14%, а семейная ипотека будет 10–12%, то да, для семей с одним ребенком в этой ситуации логичнее обращать внимание на вторичный рынок, потому что там квартиры будут всё еще дешевле, — рассказывает 93.RU Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» и эксперт по инвестициям в недвижимость юга России.
Что касается квартиры как инвестиции, то с грядущими изменениями об этом можно забыть. Но не всем.
— Мы 100% увидим субсидирование ипотечных ставок застройщиками для семей с двумя, тремя детьми и более. Я думаю, что на них будет делаться упор. В качестве гипотезы застройщики могут субсидировать ипотеку для семей с четырьмя детьми с 4% до 2%. И если эта семья возьмет однушку или студию, это будут достаточно дешевые деньги, — считает Евгений Ткачев.
Несколько советов дал брокер Алексей Дьяконов:
Использовать рассрочки с последующим переходом в ипотеку.
Разумно выбирать девелоперов, предлагающих гибкие графики платежей на этапе строительства. Это позволяет аккумулировать дополнительные средства на вкладах под высокий процент и минимизировать сумму, которую в итоге придется брать у банка.
Оформлять траншевую или комбинированную ипотеку. Выдача кредита частями (траншами) позволяет не переплачивать проценты за «воздух», пока дом строится. Комбинированная ипотека (сочетание льготной и рыночной ставки) выручит, если лимита по госпрограмме не хватает на покупку качественной семейной квартиры.
Сокращать тело кредита в первые 5 лет. Вне зависимости от выбранного региона и программы ключевое правило финансовой математики заключается в максимальном досрочном погашении именно на старте обслуживания долга. Это позволяет кардинально снизить общий объем уплачиваемых банку процентов, так как аннуитетные платежи в первые годы состоят преимущественно из них.
Служба назвала их виды и разъяснила, как ими можно воспользоваться. Соответствующая публикация размещена на официальном сайте ведомства.
В частности, указанные налоговые инструменты делятся на виды и подвиды в зависимости от целей. Так, НК РФ предусмотрены следующие вычеты:
При этом есть три способа получения вычетов:
Переход индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на эскроу-счета привел к острому дефициту квалифицированных подрядчиков. Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Такие данные по запросу «РБК Недвижимости» предоставили в аналитическом центре института жилищного развития «Дом.РФ».
Переход на эскроу-счета в подряде
С 1 марта 2025 года вступил в силу ФЗ-186, который распространил механизм счетов эскроу на договоры строительного подряда в сфере ИЖС. Принцип работы счетов эскроу подразумевает, что деньги заказчика будут заморожены в банке до завершения стройки дома. Поэтому подрядчик ведет строительство не на деньги покупателя, а на свои собственные или заемные средства.
Такой механизм может применяться для любой частной стройки, а в обязательном порядке — в тех случаях, когда покупатель берет на такое строительство льготную ипотеку.
В институте жилищного развития отмечают, что частное домостроение сохраняет высокую долю в структуре ввода жилья: по итогам пяти месяцев 2026 года его доля составил 64%. Значительная часть этого объема по-прежнему приходится на хозяйственный способ, когда люди строят своими силами или с привлечением частных бригад без официальных договоров, указывают в «Дом.РФ».
«В то же время активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — отметил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
По его словам, проблема усугубляется тем, что небольшим компаниям сложно получить проектное финансирование: у них часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Евгений Квасенков.
Чтобы решить эту проблему, «Дом.РФ» запустил программу поддержки — кредитование подрядчиков с поручительством. Суть программы в том, что институт жилищного развития выступает гарантом возврата денежных средств подрядчика банку. Согласно прогнозам «Дом.РФ», это должно помочь привлечь на рынок до 500–700 новых подрядчиков.
Выдачи ипотеки в ИЖС растут
По данным «Дом.РФ», за январь—май 2026 года на ИЖС и готовые дома банки выдали 42 тыс. кредитов на 226 млрд руб. Это в 1,7 раза больше, чем годом ранее, и по количеству, и по объему. В сегменте строительства рост особенно заметен: выдачи в годовом выражении примерно удвоились.
Дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг
Дефицит квалифицированных подрядчиков, в том числе тех, которые могут работать по схеме эскроу-счетов, «РБК Недвижимости» подтвердили в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Безусловно, [существует] дефицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костяка сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — указала сопредседатель правления АДД Вера Вавилова.
О нехватке подрядчиков заявили также в строительной компании Starkwood. «Тренд на рынке загородного строительства — дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг. Прогнозируется уход с рынка 20–40% игроков из-за появления эскроу-счетов. Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — сказал учредитель компании Starkwood Вячеслав Астафьев. Спрос на загородном рынке смещается в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуемым результатом, добавила руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтажное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова. «Это готовые дома, ремонты, реновация, перестройка уже имеющихся объектов. Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила Татьяна Суворова.
Законопроект об эскроу для всей ипотеки и обманутые «ИЖСники»
В конец июня 2026 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает обязательное введение эскроу-счетов для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подряда. Сейчас эскроу-счета обязательны для льготных ипотечных программ (они составляют основную долю выдачи — около 97%) на строительство частных домов по договорам подряда.
Сделать эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в ИЖС с подрядом ранее предлагали в Банке России, «Дом.РФ». С похожей идеей выступал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Обязательное введение данного механизма поможет защитить заказчиков частных домов. По оценкам Госдумы, в России по состоянию на лето 2026-го насчитывается до 20 тыс. человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте индивидуального жилищного строительства. Эти люди остались без построенных домов и с ипотекой, которую продолжают платить.
