8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Требование банков согласовывать сдачу ипотечной квартиры в аренду является стандартной практикой, а не новым ограничением. Об этом заявил президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян в беседе с «Российской газетой».
Он пояснил, что согласование сдачи ипотечной квартиры является нормой для заложенного имущества, которая помогает избежать проблем с его последующей реализацией.
В крупных банках подтвердили, что действуют в рамках условий договоров и Гражданского кодекса. Процедура согласования рассматривается как часть управления рисками, и добросовестным клиентам разрешение обычно предоставляется.
Эксперты отмечают, что такой контроль обоснован. Президент Гильдии российских адвокатов Рубен Маркарьян объяснил, что банк обязан следить за возвратностью средств и вправе регулировать использование залога. Наличие арендаторов, особенно с детьми, значительно снижает ликвидность квартиры в случае необходимости ее продажи.
Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева добавила, что долгосрочный договор аренды серьезно осложняет процедуру взыскания залога при невыплате кредита. Согласование позволяет банку заранее знать об аренде и влиять на условия, например, включить пункт о расторжении договора при обращении взыскания на квартиру.
На практике большинство заемщиков не уведомляют банки о сдаче жилья, хотя это может привести к штрафам или требованию о досрочном погашении кредита. Для получения официального разрешения необходимо подать заявление и пакет документов, включая проект договора аренды и данные арендатора. Процедура занимает от нескольких дней до двух недель.
Команда AI-сервисов компании Домклик выпустила обновлённую модель оценки квартир на вторичном рынке недвижимости. Ключевым улучшением стало значительное повышение точности оценки объектов в верхнем ценовом сегменте — одном из самых сложных и чувствительных для ML-моделей.
В Москве новая модель продемонстрировала улучшение качества расчёта рыночной стоимости более чем на 28 % для топ-5 % самых дорогих объектов недвижимости.
В Санкт-Петербурге качество оценки выросло на 23 % для топ-5 % самых дорогих квартир города.
В массовом сегменте модель также показала прирост точности на 1,2 %, что особенно важно при выдаче ипотеки на квартиру. Важно отметить, что модель обучается на данных Сбера по реально проведённым сделкам.
Новая модель лучше учитывает специфику дорогой недвижимости, включая уникальные характеристики объектов, высокую неоднородность цен и ограниченное число аналогов. Это делает оценку аналитиков более надёжной как для частных клиентов, так и для профессиональных участников рынка — риелторов, инвесторов и банковских аналитиков. Обновлённая модель уже доступна на сайте сервиса по продаже и покупке жилья, а воспользоваться ею можно в сервисе «Моя недвижимость» — достаточно указать адрес объекта и его площадь.
«Модель оценки вторичной недвижимости — один из самых важных продуктов Домклик. Она глубоко встроена в ключевые процессы компании и экосистемы банка и используется в пользовательских сценариях миллионов клиентов, помогая принимать важные финансовые решения ежедневно. Поэтому для нас принципиально важно постоянно повышать её точность, особенно в сложных и высокоценовых сегментах рынка», — пояснил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.
На площадках, размещающих вакансии в интернете, зарплаты для агентов по недвижимости выглядят впечатляюще. В "Инком-Недвижимости" предлагаемый доход составляет от 150 000 рублей в месяц, в "Самолет Плюс" - от 260 000 до 450 000 рублей, в агентстве "Этажи Москва" - от 250 000 до 400 000 рублей, в "Миэль" - от 600 000 рублей.
"AGATOS estate" обещает риелторам, работающим с VIP-клиентами, доход от 500 000 до 900 000 рублей, в агентстве "Эстейт Лига" агенту по работе с элитной недвижимостью предлагают заработать до 3 000 000 рублей.
На деле же доходы специалиста напрямую зависят от количества закрытых им сделок. Количество крупных сделок в среднем составляет от 1 до 3-4 в месяц. Риелторы, работающие в агентствах недвижимости, часть дохода перечисляют агентству.
Проводить переговоры и закрывать сделки риелтору помогают личные качества. Профессионалы рынка отмечают такие навыки, как коммуникабельность, умение расположить к себе и сдерживать эмоции, стрессоустойчивость, мобильность, честность, систематичность.
"Необходим навык выстраивания контакта с людьми, умение договариваться, слушать, располагать собеседника и доносить до него нужную информацию. Среди клиентов попадаются разные люди, и без взаимной симпатии трудно будет достичь хорошего результата", - рассказала "Российской газете" вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
Сегодня средний возраст агента по недвижимости - 42 года. 60% риелторов - женщины, 74% специалистов имеют высшее или несколько высших образований. Средний опыт работы - 9 лет, для 90% риелторская деятельность является основным источником дохода, говорит Ирина Зырянова.
"При этом сам рынок сконцентрирован в основном в крупных городах. 36% приходится на Москву и Московскую область, 15% - на Санкт-Петербург. По 6% - на Свердловскую и Новосибирскую область, по 4% - на Самарскую область и Краснодарский край", - отметила эксперт.
Самым распространенным способом "входа в профессию" остается наставничество - получение профессиональных навыков в ходе обучения, совмещенного с практической деятельностью под контролем опытного коллеги. "В наставничестве преимущество работы в агентстве недвижимости. Риелторы, пытающиеся войти на рынок в одиночку в качестве индивидуально практикующего специалиста, лишены такого преимущества", - добавила Ирина Зырянова.
Основной заработок риелтора - это комиссия, которая выплачивается как процент от стоимости продажи или аренды объекта. В продажах такая комиссия составляет в среднем от 1 до 5% от стоимости объекта, в аренде доходит и до 100% ежемесячной выплаты, если речь идет о сдаче квартиры в наём.
Так, при покупке квартиры стоимостью 5 млн рублей за услуги специалиста, сопровождающего сделку, придется заплатить в среднем 150-250 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта. Юристы отмечают, что размер вознаграждения должен быть четко зафиксирован в договоре в процентах или твердой сумме.
"Тревожными сигналами здесь являются формулировки "комиссия от 2%" или "комиссия взимается в соответствии с Правилами оказания риелторских услуг в агентстве" при условии, что эти Правила вам никто не показал", - предупреждает управляющий партнер юридической компании "Орленко и партнеры", кандидат юридических наук Василий Орленко.
Агент проверяет документы на объект, самих собственников, скрытые дефекты, возможные риски, помогает оформить договор, а нередко и подобрать вариант ипотечного кредита. Таким образом, комиссия часто смешивается с дополнительными услугами. При этом появляются новые платежи, и иногда итоговая сумма становится известна клиенту позже. Подобные ситуации намерены отрегулировать в Госдуме, где прорабатывается законопроект о деятельности риелторов.
"Решением должно стать обязательное заключение письменного договора с обязательными положениями до начала каких-либо действий. В таком договоре базовая услуга должна быть описана через конкретные этапы и сроки, ее стоимость - фиксироваться заранее, а дополнительные услуги - выделяться отдельными позициями с отдельной ценой и отдельным согласием клиента", - поясняет глава Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
По его словам, также должна быть установлена обязанность раскрывать все источники вознаграждения, включая выплаты от третьих лиц, чтобы структура оплаты и мотивация посредника были заранее известны.
"В Российской гильдии риелторов много лет существует Комитет по этике и членству, защите прав потребителей и разрешению разногласий между членами. Он занимается контролем соблюдения Кодекса этики РГР, рассмотрением споров и конфликтов, а также защитой прав потребителей риелторских услуг", - говорит Ирина Зырянова.
Комитет также рассматривает случаи нарушения финансовых и других обязательств членов РГР и занимается разрешением споров между потребителями и риелторами. По сути, такая система выполняет функции медиации и позволяет до суда разрешить спор между сторонами, отметила эксперт.
На уровне законодателей наличие такой саморегулируемой структуры и регулирование общими положениями гражданского кодекса считают недостаточными. Сейчас для риелторов лицензирование, сертификация и внесение в реестр носят добровольный характер.
"Лицензирование риелторской деятельности в России уже существовало, оно было отменено в 2002 году, - отмечает Сергей Гаврилов. - Сегодня возвращение к модели допуска должно опираться не на формальность, а на усовершенствованную архитектуру регулирования: определенный предмет деятельности, проверяемый статус, обязательные гарантии ответственности и реальные меры ответственности вплоть до приостановления лицензии".
Юристы рекомендуют перед заключением письменного договора проверить информацию о самом риелторе или агентстве, которое он представляет. Это наименование юридического лица или ФИО индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН или ОГРНИП, адрес, контакты. Данные должны совпадать с теми, что указаны в договоре и на чеках, говорит юрист и бизнес-консультант Илья Русяев. Следует проверить, нет ли у компании долгов у судебных приставов и как часто агентство судится с клиентами.
Имеет смысл проверить и биографию самого риелтора, рекомендует Василий Орленко. "Каждый человек сейчас оставляет "цифровой след" в интернете. Поэтому нелишне "пробить" фамилию риелтора через поисковики, посмотреть его социальные сети, почитать отзывы о нем от других клиентов", - говорит он.
Договор с риелтором должен четко определять, кто именно оказывает услугу, что входит в работу риелтора, размер и условия выплаты или вознаграждения. Василий Орленко рекомендует обращать внимание на несколько "тревожных звонков". И первый - это договор без четкого предмета. В документе должен быть указан конкретный объект с адресом для продажи или аренды или детально прописаны параметры поиска для покупки или найма в виде приложения.
"Второй важный момент касается так называемых эксклюзивных договоров - с обязательствами не обращаться к другим агентствам недвижимости и риелторам. Хотя эксклюзивный договор сейчас стал нормой, его срок должен быть адекватным, обычно это 1-3 месяца. Не стоит подписывать договор, если срок эксклюзивности превышает 6 месяцев без вашего права на расторжение и если штраф за самостоятельную продажу несоразмерно высок", - говорит Василий Орленко.
Любой платеж, о котором идет речь в договоре, должен сопровождаться чеком или бланком строгой отчетности. "Абсолютным табу является предложение риелтора пропустить деньги через его личные счета, взять наличные клиента "на руки" для передачи другой стороне. С человеком, предлагающим подобные "схемы", договор лучше не заключать, - предупреждает юрист. - Все расчеты должны проходить официально, через безопасные банковские инструменты, лучше всего - аккредитив".
В комментарии РИА Новости он пояснил, что такой законопроект готовится к внесению в Госдуму. Это предложение, по словам Аксакова, было выдвинуто партией "Справедливая Россия". Законопроект разработан с целью защиты прав потребителей и снижения количества случаев мошенничества, встречающихся при расчетах наличными средствами. "Обмана не будет, поскольку очень много злоупотреблений с тем, что в наличной форме сделки осуществляются", - уточнил депутат.
Внесение законопроекта на обсуждение в Государственную Думу планируется в ближайшем будущем. Согласно заявлению Аксакова, если документ будет одобрен, новая норма начнет действовать начиная со второй половины текущего года.
Глава комитета также отметил, что проект связан с так называемым эффектом Долиной.
Напомним, что ситуация со сделками на рынке недвижимости стала активно обсуждаться на фоне громкого судебного процесса с участием певицы Ларисы Долиной, которая летом 2024 года подверглась обману со стороны злоумышленников, вынудивших ее подписать договор купли-продажи квартиры в Москве и передать полученные средства мошенникам. Впоследствии она инициировала судебный процесс, оспаривая законность сделки. Хотя в итоге не преуспела, однако дело привлекло внимание общественности и привело к дискуссии о возможных рисках на рынке недвижимости.